LES RENCONTRES DE LA REVITALISATION

(1)

La revitalisation commerciale des centres-villes

Montbrison (42), Tarare (69) et Vienne (38) -

21 janvier 2020

LES RENCONTRES DE LA REVITALISATION

Les villes de Montbrison, Tarare et Vienne se sont déjà engagées dans des politiques de redynamisation commerciale, toutes trois signataires de conventions Action Cœur de Ville. Elles entendent créer des synergies de prospection, fonctionner en réseau et développer ensemble la dimension critique nécessaire au montage d’un opérateur de commerce. Elles ont envisagé la revitalisation commerciale à une échelle plus large que celle de la commune qui peut permettre la mise en oeuvre d'outils efficaces d'un point de vue opérationnel et financier.

Elles ont donc conjointement missionné un opérateur public local de commerce, la SEMAEST pour étudier les scenarii de stratégies d'interventions foncières en faveur du développement commercial en centre-ville. La SEMAEST a proposé une étude de faisabilité d’une foncière territoriale, des schémas de mutualisation de moyens, la création de partenariats avec des opérateurs locaux (EPORA, SERL, Banque des Territoires, etc.)

RET OUR D'EXPERIENCE

Trois villes, une réflexion commune

Les problématiques de revitalisation sont communes pour Montbrison, Tarare et Vienne :

• l'attractivité commerciale

• la maitrise foncière commerciale

• la gestion des fonds de commerces

• le remembrement des cellules commerciales

• les accès aux logements situés au-dessus des locaux commerciaux

Cette revitalisation commerciale doit permettre :

• la réduction de la vacance commerciale

• des adaptations à la contraction de la commercialité

par

• le confortement des linéaires menacés

• l'optimisation des politiques foncières commerciales locales

• le remembrement et reconfiguration de certains locaux

• la mutation des locaux déqualifiés ou en perte de commercialité

• l'articulation avec la réhabilitation de logements dans le cadre des OPAH RU, en particulier

Agir en réseau ... autour d'enjeux communs de

evitalisation

Quelques chiffres :

Montbrison : 250 commerces en centre ville dont 8% vacants, mais regroupés sur certains secteurs en déprise.

Tarare : entre 108 et 181 commerces (source insee 2015), 10% de vacance commerciale.

Vienne : 500 commerces en centre ville dont 15% vacants Vienne (38)

Montbrison (42)

(2)

2- Les rencontres de la revitalisation

STRA TÉGIE

Scenarii de montage pour établir une revitalisation commerciale commune

•

1- Évaluer la faisabilité et le dimensionnement d’une foncière en mutualisant l’offre de locaux :



Locaux stratégiques à maitriser dans les 3 centres villes (RDC seuls ou immeubles) ;



Coûts d’investissement (acquisition et travaux) et de gestion

2- Établir des scenarii stratégiques :



Pistes de partenariat et de montages ;



Business plan pour chacun des 3 sites et business plan global compilé ;



Conditions de réussite urbanistiques, techniques et économiques.

La SEMAEST a accompagné les 3 collectivités dans un travail d'analyse en amont, en deux volets :

Les 3 scenarii de montage économique envisagés sont :

•

un portage directe par les villes, appui d'un EPF ;

•

la création d'une foncière commerciale ;

•

la mise en place d'une SEM d'exploitation.

Les montages proposés aux collectivités (transfert du DPU)

Scénario 1 : Portage en régie par les villes

• Acquisition de locaux par EPORA

• Portage nue propriété

• Cession de l’usufruit par EPORA à chaque ville

• Gestion locative déléguée par chaque ville à la SERL

Année n+10 :

• Rachat de l’usufruit par chaque ville

• Cession in fine au locataire

Scénario 1 : Portage en régie par les villes

• Actionnariat : les villes

• Montant de l’investissement : 2,7 M€

• Montant de capitalisation : faible pour les villes – 1,34M€

• Part de l'emprunt : 50%

• Maitrise de la commercialisation : forte

• Risque moyen à la cession : rachat du bien EPORA par la ville (et non cession)

Scénario 2 : Création d’une foncière

• Acquisition par la Foncière

(collectivités + Banque des Territoires)

• Acquisition des locaux et gestion financière autonome

• Gestion locative déléguée par la foncière à la SERL

Année n+ 4-5 :

• Cession in fine par la foncière au locataire

Scénario 2 : Création d’une foncière

• Actionnariat : villes / SERL/SEDL / EPARECA / Banque des Territoires

• Montant de capitalisation : fort pour les villes – 4,5 M€

• Maitrise de la commercialisation : moyenne

• Risque faible : allongement du portage si nécessaire

Scénario 3 :

Mise en place d'une SEM d'exploitation

• Acquisition du local par EPORA

• Portage nue propriété

• Cession d’usufruit par EPORA à la SEM

• Gestion financière de la SEM sous mandat SERL

• Gestion locative déléguée par la SEM à la SERL

Année n+10 :

• Rachat de l’usufruit et de la nue propriété par la SEM et/ou le locataire

• Cession in fine au locataire

Scénario 3 :

Mise en place d'une SEM d'exploitation

• Actionnariat : villes / SERL

• Montant de capitalisation : faible pour les villes – 2,7 M€

• Maitrise de la commercialisation : moyenne

• Risque moyen : recapitalisation en N+ 10

Comparatif global des scénarii3 scénarii de montage

(3)

Une mission d'accompagnement pour élaborer la stratégie

Études préalables:

• Diagnostic commercial et immobilier :

• Marché de l’immobilier

• Analyse de la demande : clientèle, porteurs de projets, types de locaux recherchés

• Identification des acteurs locaux dont les porteurs de projets

• Evaluation des coûts et moyens

• Conformité entre l'offre et la demande

Stratégie de la collectivité

Des outils pour mettre en oeuvre la stratégie de revitalisation

Outils réglementaires et opérationnels : périmètre de sauvegarde, PLU, droit de préemption etc.

Outils propres à la collectivité

Outils animation et économiques : management, market place, fiscalité, aide aux travaux, etc.

Outils mobilisables par la SERL ou des SEM

Outils maitrise foncière et maitrise de l'occupation

des locaux : partenariat de gestion, acquisitions, opération d ’ a m é n a g e m e n t , restructuration, etc.

Outils mobilisable par les EPFs

PR OCESSUS

-OUTILS

La SEMAEST mène des études afin d’aider la collectivité à définir sa stratégie commerciale qui peut s'appuyer sur des outils et des opérateurs de commerce

La collectivité peut exercer en régie le rôle d'incubateur ou le confier à un opérateur de commerce. La destination des locaux commerciaux est ainsi temporairement m a î t r i s é e afin de favoriser le renouveau commercial ou le changement d'activité, avant cession lorsque la situation le permet.

3 types d'outils existants permettent aux acteurs de mener à bien la stratégie de revitalisation

Quand recourir à la création d’une foncière de commerce, publique ou mixte (SAS, SCI) ?

Missions :

• Acquisition/préemption et rénovation de locaux /d’immeubles sur fonds propres

• Portage court terme (4 à 5 ans environ), commercialisation, gestion, cession

Intérêts :

• Permet de mobiliser des fonds privés, garantir un taux de retour sur investissement, cibler les meilleurs locaux, réduire les travaux, fixer une rentabilité locative

• Adaptée pour des interventions opportunistes au coup par coup, pour un portage à court terme ou en sortie d‘opérations de renouvellement urbain (OPAH RU) ou d’aménagement (concessions d’aménagement)*

Quand recourir à la contractualisation entre les collectivités et des SEM opérateurs de commerce?

Missions:

• Acquisition /préemption, rénovation, commercialisation, portage long terme, gestion et cession de locaux pour le compte de collectivités

• Mandats de commercialisation et de gestion de locaux de bailleurs privés ou publics

• Gestion emphytéotique de locaux de bailleurs publics ou privés

Intérêts:

• Lorsqu’une intervention est moins rentable, la collectivité investit pour combler le déficit et pour amorcer à long terme le retour de l’attractivité

• Le temps long du portage permet à la SEM de commerce de lisser les coûts, à supposer qu’elle dispose d’une masse critique de locaux suffisante

(4)

4- Les rencontres de la revitalisation

BILAN

Quel scénario répond aux besoins et aux moyens des trois villes ?

Le scénario 1, portage en régie par les villes, est celui qui a été finalement choisi pour les raisons suivantes :

• la masse critique de locaux de l'ensemble des trois villes n’était pas suffisante pour justifier la création d’une foncière commerciale, qui aurait nécessité un groupement plus important de communes pour assoir un équilibre financier (scénario 2)

• la création d’une foncière commerciale est plus onéreuse : 7,6 M€ contre 2,7 M€ (dans le scénario 1) •

• la création d’une SEM aurait également entrainé des frais de structure et un mandat de financement trop importants pour les villes (scénario 3)

• il s’appuie sur des structures déjà existantes, ce qui limite les coûts liés la création d’une nouvelle entité. Deux conventions sont nécessaires pour chaque ville :



convention avec l’EPORA pour l’acquisition des locaux



convention avec la SERL pour la gestion locative

• Pour garder une forte maitrise de la commercialisation des locaux, les collectivités peuvent recourir aux baux emphytéotiques. Ces derniers permettent de lisser les investissements dans la durée pour le locataire.

• Lorsqu’on cherche un opérateur local de commerce , une société d'économie mixte (SEM) offre des possibilités de partenariats (clientèle) plus large qu'une société publique locale (SPL) plus dépendante géographiquement de son actionnariat.

• Avant d’acheter un local, vérifier la commercialité du local, la présence d’une clientèle et de porteurs de projets.

• Distinguer la vacance réelle (locaux commercialisables) de la vacance apparente (locaux hors parcours marchands, très dégradés, mal configurés).

• Le recours à la maîtrise foncière de locaux commerciaux n'est pas systématique. Il doit répondre avec discernement aux besoins de revitalisation.

• La création d’une foncière commerciale nécessite une masse critique de locaux suffisante pour lisser les coûts engendrés. Peut-être faut-il envisager un périmètre départemental voire régional?

Facteurs de réussite Points de vigilence

Que retenir pour revitaliser ses commerces?

(5)

ANAH

www.anah.fr/dossiers/auvergne-des-operations-en-plateaux-pour-redynamiser-les-centres-anciens/

SEMAEST

Magali VERGNET-COVO, Directrice de l’Appui territorial de SEMAEST [email protected]

INSEE :

À consulter : une ﬁ che InseeAnalyse AuRA n°88 "Le commerce de centre-ville à la peine dans les villes de taille intermédiaire"

DREAL

www.auvergne-rhone-alpes.developpement-durable.gouv.fr/

DREAL Auvergne-Rhônes-Alpes

Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement Siège - site de Lyon

5 place Jules Ferry Siège - site de Clermont-Ferrand 7 rue Léo Lagrange

En savoir plus ...

Séminaire organisé en partenariat avec le réseau des agences d'urbanismes d'Auvergne-Rhône-Alpes