Investir
en nue-propriété
01. Perl, 19 ans plus tard…
Un modèle qui fait ses preuves
7 816 LOGEMENTS PRODUITS 306 PROGRAMMES IMMOBILIERS
PARTENARIATS :
108 PROMOTEURS 86 BAILLEURS
100 COLLABORATEURS
SPECIALISES 4 Un accompagnement de
FINS D’USUFRUITS
en 2017 et 2019 représentant 110 logements.
Pionnier et leader reconnu
Un pôle d’expertise et de montage structuré Un schéma maîtrisé de bout en bout
Des premières fins de cycle : 100% des investisseurs satisfaits
logements 600
logements 431
logements 816 1 107
logements
1 285
Logements
3 577
Logements
NANTES
PARIS
LYON
NICE MARSEILLE
TOULOUSE BORDEAUX
Un acteur présent sur tout le territoire
8
Pour plus d’agilité et de proximité, nos équipes s’organisent autour de
AGENCES REGIONALES
Un maillage territorial dense au plus près des besoins des territoires, avec une présence dans :
COMMUNES
dont Paris et sa métropole, et les grandes agglomérations
régionales.
132
Le modèle immobilier Perl
Reconstitution de la pleine propriété sans frais ni formalité Partage temporaire de l’usage et
de la propriété de 15 à 20 ans
3 POSSIBILITES : VENDRE
Qui sont les bailleurs ?
NUE-PROPRIETE
PLEINE PROPRIETE
USUFRUIT
INVESTISSEUR PARTICULIER
PLEINE PROPRIETE
BAILLEUR
INSTITUTIONNEL
Qui sont les bailleurs ?
BAILLEUR INSTITUTIONNEL
Résidences de fonctionnaires
Fonctionnaires
1%
Logement
Salariés Offices publiques
de l’habitat…
Plafonds PLS
Focus sur l’usufruitier et les locataires
Catégorie Ménage
1. Une personne seule
2. Deux personnes ne comportant aucune personne à charge à l’exclusion des (jeunes ménages*)
3. Trois personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou (jeune ménage*) sans personne à charge 4. Quatre personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge
5. Cinq personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge
6. Six personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge**
Personne suppl.
Paris + communes limitrophes
30 065 € 44 935 € 58 904 € 70 327 € 83 675 € 94 158 € + 10 491 €
I.D.F.
hors Paris
30 065 € 44 935 € 54 015 € 64 700 € 76 592 € 86 190 € + 9 604 €
Autres régions
26 139 €
34 906 €
41 978 €
50 677 €
59 615 €
67 187 €
+ 7 495 €
Espace Garibaldi
28 logements Perl
Le Vésinet (78)
59 avenue Emile Thiébault
La Crique
13 logements Perl
Marseille (13)
1 Boulevard Louis Pierotti
Quai 19
8 logements Perl
Rennes (35)
02. Le modèle Perl
De l’acquisition
à la fin d’usufruit
La maîtrise du schéma de bout en bout
Usufruit Pleine
propriété
www. .fr
Acquisition
L’investissement en nue-propriété :
quelles conditions d’acquisition ?
Une perception des loyers dès l’achat
VALEUR NUE-PROPRIETE
entre
55% et 70%
VALEUR DES FLUX DE LOYER
Le client perçoit 100% des loyers sous forme de
réduction du prix d’acquisition
Acquisition
Une double sécurité de l’acquisition Acquisition
SECURISATION DES LOYERS
DANS LEUR
RECOUVREMENT PAR L’ABSENCE
DE FISCALITE
Des conditions uniques
Hypothèse : Financement du bien par un emprunt amortissable 1,6% sur 15 ans
Caractéristiques du bien (existant) Valeur acquisition
Revenus fonciers perçus sur 15 ans (hypothèse de rentabilité nette de 3,8 %). Hypothèses de 23% charges et 1,5% d’inflation sur les charges et loyers
Financement du bien Coût de l'emprunt amortissable (1,6% sur 15 ans)
Revenus fonciers et fiscalité Revenus fonciers imposables sur 15 ans
(avant fiscalité et après déduction des intérêts d'emprunt)
Acquisition en pleine propriété d'un bien d'une
valeur 100
100 000 € 48 863 €
14 180 €
34 683€
Acquisition en nue-propriété d'un bien d'une valeur 60 (60 % d’un bien en PP de valeur
100)
60 000 € 0 €
8 508 €
Valorisation mécanique de la nue propriété Fiscalité des revenus fonciers
IR + PS annuel (30% TMI + 17,2% PS = 47,2%) 16 370 €
Solde des revenus fonciers nets perçus sur 15 ans 18 313 € Résultat de l'opération Valeur du bien à l'issue des 15 ans
(sans hypothèse de valorisation du bien)
Gain net de l'opération
(après remboursement de l'emprunt amortissable)
100 000 €
18 313 €
100 000 €
31 492 €
Effort d'épargne mensuel moyen sur 15 ans 454 €/mois 381 €/mois *
Acquisition
* Soit une économie de 73 €/ mois
L’investissement en nue-propriété : quels avantages pendant l’usufruit ?
Usufruit
Une performance économique naturelle Usufruit
Années
5 10 15
Valeur
Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété Valeur de la pleine propriété
Valeur future de la pleine propriété (1,5 % d’inflation)
VALORISATION MECANIQUE VALORISATION ECONOMIQUE
Rendement : 3,46% net Rendement :
5,21%
Agir sur une fiscalité existante
et ne pas générer de nouvelle fiscalité
Ne générer aucune nouvelle fiscalité
Pas d’impôt sur le revenu
Pas de prélèvements sociaux Art 1384 A al 1 CGI / Art 104 LDF 2004
Ne rentre pas dans la base taxable de l’IFI Art 885 CGI
La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier Art 1384 A al 1 CGI / Art 104 LDF 2004
Une imposition sur la plus-value allégée en cas de revente
Bulletin officiel des finances publiques du 12/09/2012
Agir sur une fiscalité existante
Défiscalisation des revenus fonciers existants pour un investissement réalisé à crédit
Art. 31,I,1°,d CGI (depuis décembre 2008 / LDFR 2008)
Hors plafonnement global des niches fiscales LF 2013 : 10 000 € de réduction d’impôt
Usufruit
La sérénité d’un investissement sans risque locatif
Usufruit
Toutes les charges, impôts, taxes et risques locatifs sont supportés par
l’usufruitier
Les petites et grosses réparations sont supportées
par l’usufruitier.
Articles 605 et 606 Cciv
AUCUNE CHARGE NI DEPENSE
IMPREVUE
Un suivi du bien
tout au long de l’usufruit
L’investissement en nue-propriété : que se passe-t-il au terme de
l’usufruit ?
Fin d’usufruit
Rester libre : une sortie sécurisée
L’INVESTISSEUR PERL DEVIENT PROPRIÉTAIRE : 3 STRATÉGIES
Occuper Louer
Vendre
Un encadrement contractuel : remise en état du bien.
Les baux consentis par l’usufruitier aux locataires sont automatiquement échus au jour de l’extinction de l’usufruit.
Les nus propriétaires sont autorisés, 6 mois avant l’extinction de l’usufruit, à donner congé au locataire pour vendre ou occuper eux-mêmes l’appartement. Ils peuvent également poursuivre la location en proposant un bail Loi 89 au locataire en place.
Au cas où un locataire, relevant toujours des plafonds de ressources sociaux serait contraint de quitter l’appartement, l’usufruitier a l’obligation de lui proposer une solution de relogement comparable au sein de son parc.
*Art 42 loi ENL du 13 juillet 2006
Fin d’usufruit
En résumé : investir en nue-propriété
Usufruit
Pleinepropriété
