L immobilier d entreprise au cœur des marchés LES BUREAUX EN ÎLE DE FRANCE SYNTHÈSE DU MARCHÉ

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LES BUREAUX EN ÎLE DE FRANCE

SYNTHÈSE DU MARCHÉ

2011

L’immobilier d’entreprise au cœur des marchés

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AVERTISSEMENT METHODOLOGIQUE ⎜ SOMMAIRE

La présente synthèse a été rédigée à partir de données collectées par GEMOFIS, de sa connaissance du marché et des éléments recueillis auprès des divers intervenants du secteur d’activité (agents immobiliers, promoteurs, propriétaires …), ainsi que des organismes publics et parapublics, associations professionnelles (agences de développement économique, ORIE, INSEE, …).

Ces données intègrent l’ensemble des informations (sauf informations confidentielles) en possession de GEMOFIS à la date d’élaboration de la présente synthèse.

Pour plus de précisions, le lexique en annexe définit les principales notions utilisées dans cette synthèse ainsi que les règles de calcul retenues.

La présente synthèse est une compilation des données des principaux pôles et zones de marché en Ile de France tels que définis en page 8.

Bien que jugées fiables, les informations que nous avons utilisées pour cette synthèse ne peuvent être garanties, ni engager la responsabilité de GEMOFIS.

La reproduction de tout ou partie de la présente étude est autorisée sous réserve d’en mentionner la source.

SOMMAIRE

1 Présentation du contexte économique

2 Marché de l’investissement

3 Présentation des territoires de la synthèse

4 Synthèse marché des bureaux

5 Perspectives 2012

6 Le marché des territoires d’études bureaux en Ile de France

Rédacteur

Patricia VEVAUD ⎜Directrice du Département Etudes & Analyses 251 Boulevard Pereire, 75 852 PARIS CEDEX 17

T : 01 40 55 82 82 ⎜F : 01 30 31 95 23 ⎜etudes@gemofis.com

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3 L’immobilier d’entreprise au cœur des marchés

1 Présentation du contexte économique

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PRESENTATION DU CONTEXTE ECONOMIQUE

Au niveau mondial, la crise des dettes souveraines en Europe, et la perte du triple A par les Etats-Unis ont conduit à une fragilisation du système bancaire et une perte de confiance généralisée. Les mesures d’austérité budgétaire ralentissent également la reprise économique en pesant à la fois sur les entreprises et les ménages.

En France, après une année 2009 en récession, 2010 avait enregistré une croissance significative du PIB. Cependant, l’espoir d’une reprise économique durable s’est éloigné courant 2011, bien que le PIB sur l'ensemble de l'année ait atteint 1 996 milliards d'euros en valeur et que la croissance (en volume) ait été de 1,7 % (1,4 % en 2010).

L’économie française a vu sa note dégradée tout comme les Etats-Unis, et la croissance est à l’arrêt depuis fin 2011. Les différents indicateurs économiques ne donnent plus de signaux positifs :

Baisse des échanges,

Faible consommation des ménages (0,7 %),

Diminution des investissements des entreprises,

Hausse du chômage,

Remontée de l’inflation.

On note également des tensions sur le financement, et ce, malgré une baisse du taux directeur de la BCE, qui souhaite ainsi améliorer le fonctionnement bancaire et relancer la croissance.

Dans ce contexte, les prévisions de croissance pour 2012 ont été revues à la baisse et se situent entre 0,7 % et 1 %.

En outre, la France entre en période électorale, ouvrant ainsi une période d’incertitudes et d’attentisme.

Pour l’Ile de France, on s’attend, comme au niveau national, à ce que l’économie soit affectée par le ralentissement de l’activité. L’emploi salarié a baissé légèrement au troisième trimestre 2011. Le chômage progresse. Certains secteurs, tels que l’information et la communication, restent toutefois épargnés. On note également une baisse des créations d’auto-entreprises.

En ce qui concerne l’immobilier d’entreprise francilien, la loi de finance rectificative pour 2010 est venue modifier le régime de la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage en Ile de France, ainsi que la redevance pour création de bureaux, afin de financer le Grand Paris.

Ces modifications ont pour conséquence principale une forte augmentation des coûts liée à la fois à l’augmentation des tarifs et à la modification des circonscriptions. De plus, une extension du champ d’application de ces taxes a été mise en place à compter du 1er janvier 2011 (taxe sur les surfaces de stationnement, redevance pour création de bureaux étendue aux locaux commerciaux et aux locaux de stockage).

Ces impacts en termes de coûts vont fortement influer sur les décisions d’implantation des entreprises et la concrétisation de nouveaux projets, d’autant qu’à cette nouvelle donne financière s’ajoute la répercussion des mises aux normes des immeubles (accessibilités handicapés, économie d’énergie, développement durable, …).

Par ailleurs, on observe à nouveau une tendance de l’ICC à de fortes augmentations, et malgré la mise en place de l’ILAT, ces fortes augmentations ont un impact non négligeable sur les loyers.

France

métropolitaine Ile de France Part

Territoire en km² 543 941 12 012 2,21%

Nombre de logements * 31 818 884 5 378 228 16,90%

Population * 62 134 866 11 659 260 18,76%

Population active * 28 961 390 5 942 827 20,52%

Nombre d'emplois * 25 598 495 5 612 336 21,92%

Nombre d'entreprises ** 5 239 807 1 054 496 20,12% * so urce INSEE 2008

Création d'entreprises*** 601 571 150 379 25,00% ** so urce INSEE 2009

dont en auto-entreprises 350 262 84 390 *** so urce INSEE 2010

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2 Marché de l’investissement

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MARCHE DE L’INVESTISSEMENT

Le marché de l’investissement en France en 2011 a connu une progression significative avec notamment de belles performances au second semestre. Le volume investi s’établit entre 16,5 milliards € et 17,2 milliards €, soit une hausse de près de 50 % par rapport à l’année 2010.

Cette reprise du marché, notamment au second semestre, peut s’expliquer par plusieurs facteurs :

l’abrogation annoncée d’avantages fiscaux,

le dynamisme du marché « utilisateur »,

l’immobilier valeur refuge,

l’attractivité du marché français aux yeux des investisseurs internationaux.

Concernant les actifs, ce sont les bureaux qui représentent la part la plus importante des investissements (70 %). Les commerces représentent 16 %, l’hostellerie 9 % et les locaux industriels 5 % des sommes investies en 2011.

Ces investissements sont principalement le fait d’investisseurs français (65 %).

Ce sont les investisseurs disposant de fonds propres (compagnies d’assurances, caisses de retraite) qui ont été les plus actifs, de même que les SCPI ou OPCI qui ont bénéficié d’un bon niveau de collecte, ainsi que quelques investisseurs privés n’ayant pas recours à la dette.

On note également le retour d’acquéreurs-utilisateurs préférant investir dans l’immobilier pour sécuriser leur placement (plutôt qu’en Bourse, marché plus volatile).

L’Île de France concentre la plus grande partie de ces investissements (74 %), notamment grâce à son parc de bureaux et à son dynamisme économique.

Ainsi, l'investissement en bureaux en Île de France a représenté en 2011 un montant d'environ 10 milliards €, soit environ 89 % des volumes investis sur ce type d’actifs au niveau national. Ce chiffre constitue le meilleur résultat depuis 2007.

Ces investissements se sont principalement effectués sur Paris et sa première couronne dans des marchés réputés matures et situés dans des pôles tertiaires confirmés, à l'exception de la Défense qui a connu un montant d'investissement assez faible.

Paris et les Hauts-de-Seine représentent plus de 80 % du marché francilien.

Cette forte augmentation du volume investi est due, comme au niveau national, en grande partie à la hausse des grandes transactions (Europe Avenue acquis par Generali Predica pour 450 millions d’euros), à des ventes de portefeuilles (portefeuille IDF d’AXA acquis par Norges Bank) et à l’acquisition, encore limitée, d’opérations en blanc (la rareté de l’offre de bureaux neufs a conduit certains investisseurs sur ce type d’opérations : Ilot Rocher Vienne dans le VIIIème arrondissement, Strato et Rezo dans le XVIIème arrondissement parisien, ces mêmes investisseurs privilégient également les immeubles « verts »).

Les taux de rendement « prime » sont restés stables compte tenu de la recherche d’actifs ayant des caractéristiques identiques par la majorité des investisseurs (actif « core »). A noter par ailleurs que les actifs de second marché éloignés de Paris ou des transports en commun, enregistrant des vacances, n’ont quant à eux pas trouvé preneurs, bien souvent à cause d’un prix trop élevé.

Pour 2012, le marché de l’investissement devrait se maintenir pour les actifs « core » toujours recherchés ainsi que les programmes aux nouvelles normes environnementales et énergétiques . Les autres types d’actifs devraient quant à eux trouver difficilement preneurs, sauf à être fortement décotés.

Ainsi les taux « prime » devraient rester stables (cependant liés à l’évolution des rendements obligataires) et les taux des actifs secondaires seront toujours élevés.

Les banques deviendront de plus en plus sélectives quant à l’octroi de crédits et exigeront des niveaux de fonds propres de plus en plus importants. En conséquence, ce seront à nouveau les investisseurs disposant de fonds propres qui seront les principaux acteurs du marché.

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3 Présentation des territoires de la synthèse

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8

TERRITOIRES D’ETUDES

Nous avons déterminé nos territoires d'études de marché en fonction des pôles et des zones de marché en immobilier d'entreprise. Ces pôles et zones de marché sont déterminés par la concentration de parcs tertiaires ou de parcs industriels (locaux d'activités et d'entreposages), géographiquement proches (pôle : 4-5 communes ou zone : une dizaine de communes) et bénéficiant d'infrastructures communes. Ils recouvrent près de la totalité de l’offre en Ile de France ainsi que de la demande placée Pour la réalisation de cette synthèse, nous avons classé ces territoires d'études en fonction de leur degré de distance par rapport au cœur de l'Ile de France, c'est-à-dire :

Paris intramuros qui constitue la 1ère zone de marché avec La Défense, dénommée « Paris La Défense ».

La seconde zone de marché dénommée « Couronne 1 » comprend les territoires d'études à proximité immédiate de Paris d'une part et à l'intérieur du tracé de l'A86 d'autre part.

Au-delà de l'A86, se trouvent les territoires d'études constituant la 3ème zone de marché de l'Ile de France (la plus éloignée de Paris), dénommée

« Couronne 2 ».

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4 Synthèse marché des bureaux

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Offre et demande placée 2011 en Ile de France

MARCHE BUREAUX ⎜ OFFRE ET DEMANDE PLACEE

On observe une faible baisse de l'offre disponible à moins de 6 mois (- 0,77 %). Cette offre se répartit majoritairement sur la

« Couronne 1 » (seul secteur sur lequel le stock est en hausse), et le solde de façon quasi égale entre « Paris La Défense » et la « Couronne 2 ».

Globalement, la demande placée est en hausse (11,9 %). Cette dernière a bénéficié d’un nombre important de transactions supérieures à 5 000 m² (75) représentant 1 032 935 m² placés. Deux des trois plus importantes transactions de 2011 ont été conclues en « Couronne 1 » (SFR à St-Denis pour 124 000 m² et Thales à Gennevilliers pour 87 500 m²). En « Couronne 2 » ont également été enregistrées des transactions importantes en volume justifiant d’un placement en augmentation de 53 % (Carrefour à Massy pour 85 000 m², Egis à St-Quentin-en-Yvelines pour 27 800 m², Telindus à Courtaboeuf pour 10 728 m²).

C'est « Paris La Défense » qui enregistre toujours le volume placé le plus important (près de 45 %) bien qu’en baisse de 4,62 % par rapport à 2010.

La part importante des pré-commercialisations sur les grandes transactions explique (avec les libérations sur le second marché) que l’offre disponible se maintienne quasiment au même niveau que fin 2010. Ce sont d’ailleurs principalement les surfaces neuves/restructurées ou à livrer qui trouvent preneurs, les surfaces de second marché peinent davantage à s’écouler.

Disponible immédiatement +

6 mois

Variation

n/n-1 Part Taux de

vacance m² placés Variation

n/n-1 Part

PARIS LA DEFENSE 1 086 500

Ä

^25,62% ^5,59% ^{1 066 611}

Ä

^44,92%

COURONNE 1 2 014 149

Ã

^47,49% ^13,13% ^{943 511}

Ã

^39,73%

COURONNE 2 1 140 692

Ä

^26,89% ^8,78% ^{364 438}

Ã

^15,35%

TOTAL IDF 4 241 341

Ä

^8,88% ^{2 374 560}

Ã

Demande placée Offre

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11 Evolution de l'offre

1 262 324 1 759 089 1 252 849

1 086 500 2 014 149 1 140 692

12 997 994 15 340 134

19 438 074

Paris La Défense Couronne 1 Couronne 2

2010 2011 m² construits (source ORIE 2009)

Evolution de la demande placée

745 000 1 038 807 428 679

857 416 1 051 990 349 258

740 125 742 901 357 718

1 118 313 765 653

1 066 611 943 511 364 438

237 437

2007 2008 2009 2010 2011

Globalement en Ile de France, l'offre disponible à moins de 6 mois a diminué de 0,77 % en un an. La baisse de l'offre disponible est plus marquée sur « Paris La Défense » et la « Couronne 2 » que sur la « Couronne 1 », qui enregistre pour sa part une hausse de 14,5 %.

La demande placée enregistre une hausse globale de 11,9 %. Derrière ce chiffre, on observe des différences majeures de résultats entre « Paris La Défense » qui voit une diminution de la demande placée, et les

« Couronnes 1 et 2 » où l'on observe une hausse du volume placé par rapport à 2010.

Si l'on compare aux années 2007 (2 214 078 m²) et 2008 (2 270 673 m²) post crise économique, l'année 2011 (2 374 560 m²) constitue la meilleure de ces 5 dernières années en termes de placement après les années plus difficiles (conséquences de la crise économique mondiale) que furent 2009 et 2010.

MARCHE BUREAUX ⎜ OFFRE ET DEMANDE PLACEE

- 13,93 % - 8,95 %

- 4,62 %

+ 53,49 % + 14,50 %

+ 23,23 %

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MARCHE BUREAUX ⎜ OFFRE ET DEMANDE PLACEE

L'offre neuve/restructurée représente 24 % de l'offre totale francilienne.

Elle est en augmentation à « Paris la Défense » où elle représente 23 % du stock disponible (principalement la Défense dont l’offre est constituée à 43 % de surfaces neuves/restructurées).

Les « Couronnes 1 et 2 » ont vu leur part d’offres neuves/restructurées diminuer de 2 points. Ce sont les pôles de Boulogne/Issy, Colombes/Gennevilliers et Montreuil/Bobigny qui concentrent l’essentiel de l’offre neuve. St-Denis et Rueil/St-Germain restent également des territoires offrant des opportunités.

A l’inverse, Paris et Levallois Péri-Défense sont en sous offre, du fait d’une absence de renouvellement du parc liée à une raréfaction du foncier disponible. Seules les restructurations peuvent répondre à la demande.

L’offre neuve en « Couronne 2 » est constituée principalement de programmes restructurés. On trouvera le plus de disponibilités (environ 30 000 m²) sur les territoires d’Orly/Rungis/Draveil et de St-Quentin-en-Yvelines.

39 % du volume placé l'ont été sur des surfaces neuves/restructurées ou à livrer. C’est la « Couronne 2 » qui enregistre la part de placement la plus importante (secteurs Massy/Morangis, Velizy/Versailles et Sénart/Melun à l’échelle d’un marché de ville nouvelle). En « Couronne 1 », les transactions SFR à St-Denis et Thales à Gennevilliers sur des programmes à livrer représentent à elles seules 13 % des 49 % de volume placé sur du neuf/restructuré ou à livrer.

Etat de l'offre en Ile de France

24%

76%

Neuf/Restructuré Second marché

Etat de la demande placée

22 %

49 %

59 %

0 250 000 500 000 750 000 1 000 000 1 250 000

Second marché Neuf/Restructuré ou à livrer Etat de la demande placée en

Ile de France

39%

61%

Neuf/Restructuré ou à livrer Second marché

Etat de l'offre

11 % 31 %

23 %

0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000 2 500 000

Second marché Neuf/Restructuré

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MARCHE BUREAUX ⎜ OFFRE ET DEMANDE PLACEE

L'offre à la vente « utilisateur » représente 14 % de l'offre francilienne hors Paris et la Défense, elle est proportionnellement un peu plus importante en « Couronne 2 ».

Le marché est globalement sous offreur. Ce sont les territoires de Montrouge/Clamart et St-Quentin-en-Yvelines qui disposent du volume d'offres à la vente le plus élevé.

17 % du volume placé l'ont été à la vente (part en augmentation : 9 % en 2010). C’est en « Couronne 1 » que l’on retrouve la part la plus importante de volume placé à la vente, ce qui s’explique par la transaction SFR à St-Denis sur 124 000 m² à construire.

Répartion de l'offre en Ile de France (hors Paris la Défense)

86%

14%

Location Vente

Répartition de l'offre

11 %

19 %

0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000 2 500 000

Couronne 1 Couronne 2

Location Vente

Répartion de la demande placée en Ile de France

83%

17%

Location Vente

Répartition de la demande placée

13 %

25 %

6 %

0 250 000 500 000 750 000 1 000 000 1 250 000

Location Vente

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L’offre future non pré-commercialisée livrable dans les 2 années à venir représente 605 100 m² dont un petit tiers livré en 2012.

Il s’agit ici de la part non pré-commercialisée des surfaces mises en chantier à fin 2011 (1 473 000 m² – source CAPEM).

L'offre future à moins d'un an (livraison 2012) représente ainsi près de 186 200 m² répartis à 53 % sur « Paris La Défense » (principalement à la Défense), 36 % sur la « Couronne 1 » (principalement Levallois Péri-Défense, Montrouge/Clamart et St- Denis) et 11 % sur la « Couronne 2 ».

L'offre à plus d'un an, soit 418 900 m², correspond aux surfaces mises en chantier et non pré-commercialisées au 31 décembre 2011, livrables en 2013. Proportionnellement, c’est encore sur « Paris la Défense » que l’offre sera la plus importante (60 %). La

« Couronne 1 » représente 35 %, et la « Couronne 2 » seulement 5 % (sur ce marché, les promoteurs préfèrent attendre un bon niveau de pré-commercialisations avant de lancer de nouveaux programmes).

Toutes les autres opérations non lancées au 31 décembre 2011 (PC déposés ou projets) représentent 4 730 300 m². Elles sont pour beaucoup en attente de pré-commercialisation et situées à 73 % en « Couronne 1 ».

On observe que la plupart de ces nouveaux programmes prennent en compte le développement durable et les nouvelles dispositions réglementaires en la matière, de même que la performance énergétique. La proportion de bâtiments intégrant ces notions est passée de 17 % en 2007 à plus de 80 % en 2012. Les certifications et labels environnementaux sont devenus un critère important pour les grands utilisateurs et sont incontournables pour les investisseurs.

Quelques livraisons futures :

MARCHE BUREAUX ⎜ OFFRE FUTURE

Offre future certaine en Ile de France (605 100 m²)

31%

69%

m² disponibles à - d'1 an m² disponibles à + d'1 an

Offre future

99 000

66 700

20 500 250 900

147 000

21 000 714 300

3 471 000

545 000 Paris La Défense

Couronne 1

Couronne 2

m² disponibles à - d'1 an m² disponibles à + d'1 an Projets

Ville Promoteur / Investisseur Surface disponible Livraison

LE MAGISTERE 62/64 rue de Lisbonne Paris (8è) Gecina / Sagi 7 800 2012

24 rue Erlanger Paris (16è) Gecina 5 956 2012

PALATIS 15/21 rue Louis Lejeune Montrouge (92) Sodéarif 10 900 2012

NOVA 71 boulevard National la Garenne Colombes (92) 8 500 2012

OVALIE ZAC Victor Hugo Saint Ouen (93) Aviva 14 270 2012

LE CAMILLE DONCIEUX Bezons (95) 3 428 2012

SOLTYS 38/46 rue du Rocher Paris (8è) Nexity / Deka 31 830 2013

CARPE DIEM La Défense Courbevoie (92) Hines / Aviva 42 200 2013

IN / OUT 46 quai Alphonse Le Gallo Boulogne Billancourt (92) SFL 34 600 2013

STRATO / REZO ZAC des Batignolles Paris (17è) Sodéarif / Tishman Speyer 26 326 2013

SOLARIS 6 rue Réaumur Clamart (92) Sercib 6 200 2013

CITY ONE La Plaine St Denis Saint Denis (93) 18 800 2013

LE PARVIS 23/67 rue J Baptiste Oudry Créteil (94) 7 990 2013

CRYSTAL PLAZA 40 avenue Victor Basch Massy (91) Lazard 16 100 2013

EQHO La Défense Courbevoie (92) Icade Vinci Immobilier 78 000 2014

MAJUNGA La Défense Puteaux (92) Unibail Rodamco 63 000 2014

CARRE HAUSSMANN Evry (91) Investisseurs privés 10 000 2014

ORIGAMI Mantes la Jolie (78) Vinci Immobilier 3 200 18 mois ap accord

VELIZY SQUARE Vélizy Villacoublay (78) Gecina 15 500 22 mois ap accord

LE BELLINI Serris (77) Disneyland Resort Paris 23 000 24 mois ap accord

Programme

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15

MARCHE BUREAUX ⎜ VALEURS LOCATIVES

Valeur moyenne second marché

Variation

n/n-1 Valeur Prime Variation n/n-1

1 PARIS QCA NORD OUEST 450 Ä ⁸⁰⁰ Ã

2 PARIS NORD EST 300 Ä ⁴⁵⁰ Ã

3 PARIS RIVE GAUCHE 386 Ä 830 Ã

4 LA DEFENSE 560 Ã ⁵⁹⁰ Ã

424 Ä ⁸³⁰ Ã

5 COLOMBES GENNEVILLIERS 197 Ä ³⁵⁰ Ã

5 BIS LEVALLOIS PERI-DEFENSE 345 Ä ⁵³⁵ Ä

6 BOULOGNE ISSY 280 Ã ⁵⁰⁰ Ã

6 BIS MONTROUGE CLAMART 205 Ã ³⁴⁰ Ã

7 IVRY 159 Ã ³²⁰ Ù

8 FONTENAY (CHAMPIGNY) 187 Ä ³⁰⁰ Ã

9 MONTREUIL BOBIGNY 165 Ä ³⁴⁰ Ã

10 SAINT DENIS 180 Ä ³⁵⁰ Ä

12 RUEIL ST GERMAIN 201 Ù ³⁴⁵ Ä

16 CRETEIL (BOISSY) 152 Ã ²⁸⁵ Ä

207 Ä ⁵³⁵ Ä

11 ARGENTEUIL HERBLAY 129 Ä ¹⁸⁰ Ã

13 VELIZY VERSAILLES 183 Ã ²⁵⁰ Ä

14 MASSY (MORANGIS) 139 Ù 265 Ã

15 ORLY RUNGIS (DRAVEIL) 152 Ù ²⁵⁰ Ù

17 MARNE LA VALLEE 127 Ã ²⁴² Ã

18 NEUILLY (AULNAY) 115 Ã ²²⁰ Ä

19 PARIS NORD 2 ROISSY 140 Ä ²¹⁵ Ù

20 MONTMORENCY GONESSE 104 Ä ¹⁵⁰ Ù

21 CERGY PONTOISE 121 Ã ¹⁷⁵ Ù

22 SEINE AVAL 145 Ã ²⁰⁰ Ã

23 ST QUENTIN EN YVELINES 138 Ù ²⁰⁵ Ä

24 COURTABOEUF ST AUBIN 112 Ù ¹⁷⁵ Ù

25 EVRY 116 Ù ¹⁷⁵ Ù

26 SENART (MELUN) 161 Ä ¹⁸⁰ Ä

27 CHELLES MITRY

134 Ù 265 Ä

COURONNE 2 PARIS LA DEFENSE

COURONNE 1

Les valeurs locatives les plus élevées se trouvent sur le marché de « Paris La Défense ». Paris Rive Gauche enregistre la plus haute valeur « prime » : 830 €/m², et la valeur moyenne de second marché la plus élevée se trouve à la Défense : 560 €/m². Sur ce marché, on enregistre une augmentation généralisée des valeurs

« prime », cependant la moyenne de second marché est en baisse.

Sur la « Couronne 2 », on observe globalement une stagnation des valeurs moyennes de second marché, cependant certains secteurs enregistrent une hausse. Elle est significative sur Velizy/Versailles et Marne-la-Vallée. La valeur « prime » la plus élevée se trouve sur Massy/Morangis : 265 €/m².

Sur la « Couronne 1 », la situation est plus contrastée.

Certains territoires enregistrent une hausse des valeurs moyennes de second marché (Boulogne/Issy, Ivry , Montrouge/Clamart et Créteil/Boissy), sur les autres on observe une baisse. La valeur « prime » est de 535 €/m² sur Levallois Péri-Défense, mais elle est seulement de 285 €/m² sur Créteil/Boissy.

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MARCHE BUREAUX ⎜ OFFRE

Le stock le plus élevé, bien qu’en baisse, se situe sur le pôle Paris QCA Nord Ouest (plus de 524 500 m² sur 796 programmes). Le pourcentage de surfaces neuves/restructurées le plus important se trouve à la Défense.

En « Couronne 1 », ce sont les territoires de Boulogne/Issy, Levallois Péri-Défense, et Rueil/St- Germain qui enregistrent les stocks les plus élevés. C’est également à Boulogne/Issy que l’on trouvera le plus de programmes supérieurs à 5 000 m².

On observe une offre disponible et un volume d’offres supérieures à 5 000 m² également très élevés sur le pôle de St Quentin en Yvelines en « Couronne 2 » : 296 255 m² dont 145 574 m² de surfaces supérieures à 5 000 m². Marne-la-Vallée et Cergy-Pontoise ont également des stocks supérieurs à 100 000 m² (intégralement de second marché pour Cergy-Pontoise).

Les taux de vacance les plus élevés concernent les pôles de St Quentin en Yvelines et Courtaboeuf/St Aubin en « Couronne 2 », et Colombes/Gennevilliers en « Couronne 1 ». A la différence des 2 premiers (dont le stock est constitué essentiellement de second marché), Colombes/Gennevilliers a un volume neuf disponible représentant près de 36 % de son stock.

Part des surfaces > à 5 000 m² dans l'offre disponible

32 % 49 %

NC 0

500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000 2 500 000

< à 5 000 m²

Taux de vacance

Disponible immédiatement

+ 6 mois

Variation n / n-1

Nbre de

programmesdont > 5 000 m²

% du > 5 000 m² sur le stock

disponible

Nbre de programmes

> 5 000 m²

% du neuf sur le stock

disponible

% de la vente sur le

stock disponible

1 PARIS QCA NORD OUEST 6,17% 524 500 Ä 796 12,13%

2 PARIS NORD EST 9,27% 190 000 Ã ³¹⁰ ^21,05%

3 PARIS RIVE GAUCHE 2,40% 120 000 Ä 135 33,33%

4 LA DEFENSE 6,50% 252 000 Ã 37 43,65%

5,59% 1 086 500 Ä 1 278 23,34%

5 COLOMBES GENNEVILLIERS 21,49% 264 411 Ã 92 154 014 58,25% 11 35,72% 18,06%

5 BIS LEVALLOIS PERI-DEFENSE 15,53% 291 006 Ã 234 90 473 31,09% 8 8,91% 8,13%

6 BOULOGNE ISSY 14,77% 330 181 Ã 177 206 458 62,53% 14 31,57% 2,66%

6 BIS MONTROUGE CLAMART 12,60% 233 734 Ã 115 130 756 55,94% 13 34,16% 27,52%

7 IVRY 11,63% 75 933 Ä ⁵⁵ ^{24 501} ^32,27% ³ ^32,14% ^23,58%

8 FONTENAY (CHAMPIGNY) 4,78% 42 978 Ã 49 7 570 17,61% 1 8,78% 11,21%

9 MONTREUIL BOBIGNY 11,95% 185 904 Ä 85 96 186 51,74% 5 50,75% 9,93%

10 SAINT DENIS 14,25% 227 172 Ã 89 110 241 48,53% 12 37,39% 9,68%

12 RUEIL ST GERMAIN 11,73% 285 316 Ã 139 133 345 46,74% 14 31,52% 6,89%

16 CRETEIL (BOISSY) 7,65% 77 514 Ä ⁵⁹ ^{28 759} ^37,10% ² ^41,50% ^27,35%

13,13% 2 014 149 Ã 1 094 982 303 48,77% 83 31,48% 12,34%

11 ARGENTEUIL HERBLAY 4,03% 27 034 Ä 28 5 465 20,22% 1 13,43% 24,86%

13 VELIZY VERSAILLES 7,68% 97 859 Ä ⁶¹ ^{31 483} ^32,17% ⁴ ^5,52% ^18,98%

14 MASSY (MORANGIS) 7,89% 87 402 Ä 57 31 995 36,61% 4 4,77% 13,52%

15 ORLY RUNGIS (DRAVEIL) 8,62% 85 327 Ä 36 35 918 42,09% 3 41,93% 12,21%

17 MARNE LA VALLEE 9,77% 130 148 Ä 83 27 363 21,02% 3 24,24% 11,37%

18 NEUILLY (AULNAY) 7,75% 43 803 Ä 24 21 133 48,25% 2 0,00% 44,24%

19 PARIS NORD 2 ROISSY 7,15% 64 809 Ä ³³ ^{5 156} ^7,96% ¹ ^0,00% ^5,70%

20 MONTMORENCY GONESSE 2,35% 16 097 Ä 25 0 0,00% 0 7,14% 18,21%

21 CERGY PONTOISE 12,19% 111 100 Ä 41 40 937 36,85% 3 0,00% 24,05%

22 SEINE AVAL 1,69% 12 408 Ä ³⁶ ⁰ ^0,00% ⁰ ^16,12% ^29,43%

23 ST QUENTIN EN YVELINES 17,42% 296 255 Ã 83 145 574 49,14% 9 8,46% 29,38%

24 COURTABOEUF ST AUBIN 14,61% 82 301 Ä 45 16 919 20,56% 2 7,08% 21,49%

25 EVRY 6,92% 68 158 Ä 68 0 0,00% 0 6,48% 32,56%

26 SENART (MELUN) 3,15% 17 991 Ä 31 0 0,00% 0 60,90% 24,27%

27 CHELLES MITRY

8,78% 1 140 692 Ä 651 361 943 31,73% 32 11,39% 21,92%

8,88% 4 241 341 Ä 3 023 718 421 16,94% 63 23,99% 11,75%

COURONNE 2 TOTAL IDF PARIS LA DEFENSE

COURONNE 1

(17)

17

MARCHE BUREAUX ⎜ DEMANDE PLACEE

C’est sur le pôle Paris QCA Nord Ouest que le volume placé a été le plus élevé (498 600 m² pour 1 120 transactions). Et c’est sur Paris Rive Gauche que le volume placé de surfaces supérieures à 5 000 m² a été le plus important (129 360 m² pour 10 transactions).

En « Couronne 1 », ce sont les secteurs de Levallois Péri-Défense, Colombes/Gennevilliers et St-Denis qui enregistrent le plus fort volume placé.

Levallois Péri-Défense et Boulogne/Issy sont les pôles ayant enregistré le plus de transactions supérieures à 5 000 m² (11).

C’est « Paris la Défense » et la « Couronne 1 » qui comptabilisent le plus de transactions supérieures à 5 000 m² (30 chacun).

Les volumes placés en « Couronne 2 » sont en augmentation mais restent beaucoup plus faibles, et seuls les pôles de Massy/Morangis et St Quentin-en-Yvelines ont dépassé les 50 000 m² placés.

Part des surfaces > à 5 000 m² dans la demande placée

21 %

51 %

59 % 0

500 000 1 000 000 1 500 000

PARIS LA DEFENSE COURONNE 1 COURONNE 2

< à 5 000 m²

m² placés Variation n / n-1

Nbre de

transactions dont > 5 000 m²

% du > 5 000 m² sur le volume placé

Nbre de transactions

> 5 000 m²

% du neuf/à livrer sur le volume

placé

% des ventes sur le volume

placé

1 PARIS QCA NORD OUEST 498 600 Ã 1 120 65 419 13,12% 7 8,02%

2 PARIS NORD EST 242 296 Ã 238 98 571 40,68% 7 30,13%

3 PARIS RIVE GAUCHE 201 200 Ã 102 129 360 64,29% 10 39,76%

4 LA DEFENSE 124 515 Ä 43 52 427 42,10% 6 26,50%

1 066 611 Ã 1 503 345 777 32,42% 30 21,19% 11,95%

5 COLOMBES GENNEVILLIERS 142 990 Ã 66 95 630 66,88% 2 66,36% 6,48%

5 BIS LEVALLOIS PERI-DEFENSE 220 219 Ä 207 70 280 31,91% 5 29,36% 11,38%

6 BOULOGNE ISSY 139 788 Ã 178 70 851 50,68% 6 41,47% 21,89%

6 BIS MONTROUGE CLAMART 57 136 Ä 50 36 061 63,11% 3 60,88% 10,95%

7 IVRY 39 270 Ä 55 5 635 14,35% 1 33,00% 3,75%

8 FONTENAY (CHAMPIGNY) 20 712 Ä 31 11 295 54,53% 3 3,58% 59,33%

9 MONTREUIL BOBIGNY 48 550 Ä 74 16 600 34,19% 2 27,08% 25,71%

10 SAINT DENIS 176 154 Ã 69 130 000 73,80% 2 83,65% 72,62%

12 RUEIL ST GERMAIN 68 053 Ã 83 20 671 30,37% 3 47,88% 6,10%

16 CRETEIL (BOISSY) 30 639 Ã 44 17 925 58,50% 3 67,39% 29,07%

943 511 Ä 857 474 948 50,34% 30 50,85% 25,27%

11 ARGENTEUIL HERBLAY 4 080 Ä 12 0 0,00% 0 6,00% 42,25%

13 VELIZY VERSAILLES 24 814 Ã 23 15 871 63,96% 2 88,87% 1,29%

14 MASSY (MORANGIS) 106 268 Ä 27 91 100 85,73% 2 93,75% 3,35%

15 ORLY RUNGIS (DRAVEIL) 8 612 Ã 10 0 0,00% 0 36,48% 8,76%

17 MARNE LA VALLEE 48 148 Ä 94 23 000 47,77% 3 42,61% 7,40%

18 NEUILLY (AULNAY) 2 039 Ä 15 0 0,00% 0 0,00% 0,00%

19 PARIS NORD 2 ROISSY 26 085 Ä 27 7 802 29,91% 1 7,48% 5,29%

20 MONTMORENCY GONESSE 2 862 Ä 17 0 0,00% 0 0,00% 0,00%

21 CERGY PONTOISE 9 568 Ä 17 0 0,00% 0 3,20% 1,46%

22 SEINE AVAL 5 971 Ä 14 0 0,00% 0 5,02% 0,00%

23 ST QUENTIN EN YVELINES 81 408 Ä 67 50 819 62,43% 4 42,33% 4,84%

24 COURTABOEUF ST AUBIN 29 520 Ä ²³ 23 618 80,01% 3 71,45% 0,00%

25 EVRY 9 420 Ã 44 0 0,00% 0 0,00% 26,51%

26 SENART (MELUN) 5 643 Ä ²³ ⁰ ^0,00% ⁰ 87,77% 9,84%

27 CHELLES MITRY

364 438 Ä 413 212 210 58,23% 15 57,25% 5,06%

2 374 560 Ã 2 773 1 032 935 43,50% 75 38,51% 16,18%

COURONNE 2 TOTAL IDF PARIS LA DEFENSE

COURONNE 1

(18)

18

MARCHE BUREAUX ⎜ DEMANDE PLACEE

m² placés Nbre de transactions

m² moyens placés

1 PARIS QCA NORD OUEST 498 600 1 120 445

2 PARIS NORD EST 242 296 238 1 018

3 PARIS RIVE GAUCHE 201 200 102 1 973

4 LA DEFENSE 124 515 43 2 896

1 066 611 1 503 710

5 COLOMBES GENNEVILLIERS 142 990 66 2 167

5 BIS LEVALLOIS PERI-DEFENSE 220 219 207 1 064

6 BOULOGNE ISSY 139 788 178 785

6 BIS MONTROUGE CLAMART 57 136 50 1 143

7 IVRY 39 270 55 714

8 FONTENAY (CHAMPIGNY) 20 712 31 668

9 MONTREUIL BOBIGNY 48 550 74 656

10 SAINT DENIS 176 154 69 2 553

12 RUEIL ST GERMAIN 68 053 83 820

16 CRETEIL (BOISSY) 30 639 44 696

943 511 857 1 101

11 ARGENTEUIL HERBLAY 4 080 12 340

13 VELIZY VERSAILLES 24 814 23 1 079

14 MASSY (MORANGIS) 106 268 27 3 936

15 ORLY RUNGIS (DRAVEIL) 8 612 10 861

17 MARNE LA VALLEE 48 148 94 512

18 NEUILLY (AULNAY) 2 039 15 136

19 PARIS NORD 2 ROISSY 26 085 27 966

20 MONTMORENCY GONESSE 2 862 17 168

21 CERGY PONTOISE 9 568 17 563

22 SEINE AVAL 5 971 14 427

23 ST QUENTIN EN YVELINES 81 408 67 1 215

24 COURTABOEUF ST AUBIN 29 520 23 1 283

25 EVRY 9 420 44 214

26 SENART (MELUN) 5 643 23 245

27 CHELLES MITRY

364 438 413 882

2 374 560 2 773 856

PARIS LA DEFENSE

COURONNE 1

COURONNE 2 TOTAL IDF

La moyenne de m² placés est en hausse, elle s’explique par le grand nombre de transactions supérieures à 5 000 m² (75), et plus encore par les 13 transactions portant sur plus de 20 000 m² représentant à elles seules 612 183 m² placés.

C’est le pôle de Massy/Morangis en « Couronne 2 » qui enregistre la plus forte moyenne. On trouve ensuite le pôle de la Défense, puis St-Denis et Colombes/Gennevilliers.

Ces 4 pôles atteignent des moyennes supérieures à 2 000 m²/transaction grâce à des transactions portant sur des volumes élevés (SFR 124 000 m² à St-Denis, Carrefour 85 000 m² à Massy, et Thales 83 500 m² à Gennevilliers), à l’exception de la Défense où les transactions de 2011 sont majoritairement de l’ordre de 5 000 m².

THALES

CRISTAL - GENNEVILLIERS (92) SFR

LANDY PLEYEL - ST DENIS (93)

CARREFOUR

MASSY CAMPUS - MASSY (91)

(19)

19

MARCHE BUREAUX ⎜ DEMANDE PLACEE

KRAFT FOODS SOLARIS - CLAMART (92)

EULER HERMES

TOUR FIRST - LA DEFENSE (92) STERIA

GREEN OFFICE - MEUDON (92) AON et EDUCATION NATIONALE

CARRE SUFFREN - PARIS 15

GENERAL ELECTRIC CITY LIGHTS - BOULOGNE (92)

EAU DE PARIS MODUL’19 - PARIS 13 APRIA RSA

TERRA NOVA - MONTREUIL (93)

FIVES STEIN

HUIT DOUZE SUR PARC – MAISON–ALFORT (94) EGIS

START - ST QUENTIN EN YVELINES (78)

Preneur / Acquereur Im m euble CP Ville Transaction Surface Etat

BPCE Avant-Seine 75013 Paris Location 43 367 Ancien

MINISTERE INTERIEUR OUTRE MER COLLEC TERRITORIALES Le Lumière 75012 Paris Location 38 000 Ancien

MINISTERE DE LA JUSTICE ET DES LIBERTES Parc du Millénaire 75019 Paris Vente utilisateur 32 000 A construire

SYSTRA Le Farman 75015 Paris Location 26 800 Ancien

BPCE Pushed-Slab 75013 Paris Vente utilisateur 18 899 A construire

AON FRANCE Carré Suffren 75015 Paris Location 15 000 Rénové

GROUPE EXPRESS ROULARTA 26-28 rue de Châteaudun 75009 Paris Location 14 476 Ancien

INGENICO GROUPE Le Link 75015 Paris Location 10 200 Rénové

CONSEIL D'ETAT 98-100 rue de Richelieu 75002 Paris Location 10 000 Ancien

ALCARA GIE Central Seine 75012 Paris Location 9 500 Rénové

BAKER & MC KENZIE 1 rue Paul Baudry 75008 Paris Location 9 423 Ancien

AXA BANQUE Opéra Victoire 75009 Paris Location 9 250 Rénové

MAIRIE DE PARIS 100 rue Réaumur 75002 Paris Location 9 000 Ancien

EAU DE PARIS Modul’19 75013 Paris Location 8 100 Neuf

LIBRAIRIE FERNAND NATHAN Olympique 75013 Paris Location 8 000 Ancien

GIDE LOYRETTE NOUEL 22 cours Albert Ier 75008 Paris Location 7 300 Rénové

DEUTSCHE BANK FRANCE 23 Roosevelt 75008 Paris Location 7 200 Rénové

CONSEIL REGIONAL D'ILE DE FRANCE 24 rue du Général Bertrand 75007 Paris Location 5 484 Rénové

EDUCATION NATIONALE Carré Suffren 75015 Paris Location 5 000 Rénové

LAGARDERE Washington Plaza 75008 Paris Location 5 000 Rénové

OCE FRANCE Citalys 77144 Montévrain Location 8 000 Neuf

GROUPE EGIS Start 78280 Guyancourt Location 30 000 Rénové

EUROPCAR FRANCE Val Saint-Quentin 78960 Voisins-le-Bretonneux Location 10 000 A construire

HILTI FRANCE ZAC de la Croix Bonnet 78390 Bois-d'Arcy Location 8 871 A construire

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA POSTE 3 avenue du Centre 78280 Guyancourt Location 7 479 Rénové

BLIZZARD ENTERTAINMENT Immeuble Versailles Turgot 78000 Versailles Location 7 000 Rénové

ERDF Rue Stéphenson 78180 Montigny-le-Bretonneux Location 5 000 Rénové

CARREFOUR PROPERTY FRANCE Massy Campus 91300 Massy Location 85 000 A construire

TELINDUS FRANCE Solis 91940 Les Ulis Location 10 728 Rénové

ITRON FRANCE ZAC de la Bonde 91300 Massy Location 6 100 A construire

SPORT AND FIVE ZAC de la Croix Blanche 91700 Sainte-Geneviève-des-Bois Location 5 500 Ancien

THALES Cristal 92230 Gennevilliers Location 83 500 A construire

GENERAL ELECTRIC City Lights 92100 Boulogne-Billancourt Location 50 000 Neuf

COFACE CityZen 92270 Bois-Colombes Location 29 516 A construire

KRAFT FOODS FRANCE Solaris 92140 Clamart Location 25 000 A construire

STERIA Green Office 92190 Meudon Location 23 000 Neuf

EULER HERMES Tour First 92400 Courbevoie Location 22 000 Ancien

GRAS SAVOYE Quai 33 92800 Puteaux Location 18 286 Ancien

AUDIOVISUEL EXTERIEUR DE LA FRANCE L'Ilot 10.1 92130 Issy-les-Moulineaux Location 14 536 Rénové

VEOLIA TRANSDEV Séreinis 92130 Issy-les-Moulineaux Location 12 025 Ancien

THALES 23-25 avenue Morane Saulnier 92360 Meudon Location 9 100 Ancien

HEINEKEN ENTREPRISE H2O 92500 Rueil-Malmaison Location 9 000 Rénové

GRT GAZ City Zen 2 92270 Bois-Colombes Location 7 770 A construire

SERVICES PETROLIERS SCHLUMBERGER Le Palatin 92800 Puteaux Location 7 600 Ancien

FRANCE TELEVISIONS EOS 92130 Issy-les-Moulineaux Location 6 000 Ancien

CHARTIS EUROPE Tour CB 21 92400 Courbevoie Location 6 000 Rénové

PRENEUR NON COMMUNIQUE 32 avenue Pierre Grenier 92100 Boulogne-Billancourt Location 5 900 Neuf

COMPASS GROUP FRANCE HOLDINGS 200 avenue de Paris 92320 Châtillon Location 5 815 Ancien

FAGOR BRANDT Rueil Electra 92500 Rueil-Malmaison Location 5 470 Rénové

PRENEUR NON COMMUNIQUE 23 boulevard Georges Clemenceau 92400 Courbevoie Vente utilisateur 5 408 Ancien

PRENEUR NON COMMUNIQUE 77 avenue du Général de Gaulle 92140 Clamart Vente utilisateur 5 246 Ancien

SFR Landy Pleyel 93200 Saint-Denis Vente utilisateur 124 000 A construire

ENDEMOL PRODUCTIONS Immeuble 521 - Parc des Portes de Paris 93300 Aubervilliers Location 7 000 Ancien

AGORA DISTRIBUTION - TATI - GIGA STORES Plainespace 93200 Saint-Denis Location 6 000 Ancien

APRIA RSA - GAMEX Terra Nova V 93100 Montreuil Location 5 900 Neuf

PRENEUR NON COMMUNIQUE 94220 Charenton-le-Pont Vente utilisateur 11 295 Ancien

FIVES STEIN 8-12 sur Parc 94700 Maisons-Alfort Location 6 000 Neuf

CHOREGIE Centre commercial et d'affaires Okabé 94270 Le Kremlin-Bicêtre Location 5 635 Neuf

CONSEIL GENERAL DU VAL DE MARNE Zone d'activités Europarc 94000 Créteil Location 5 400 Rénové

COMPUTACENTER FRANCE Colonnadia 95700 Roissy-en-France Location 7 802 Ancien

TELINDUS SOLIS - LES ULIS (91)

Les principales transactions > à 5 000 m²

(20)

20

7,75%

12,19%

17,42%

2,35%

6,92%

8,62%

11,73%

7,68%

14,61%

9,77%

11,63%

3,15%

1,69%

7,15%

11,95%

14,77%

12,60%

15,53%

14,25%

4,78%

6,50%

7,65%

4,03%

7,89%

6,17%

2,40%

9,27%

16 17 19

25 27 29 31 34 34 35 36

15

158

135

84

61 62 47 51

46 39 41

33 25

11 14 8 9

PARIS NORD EST PARIS RIVE GAUCHE PARIS QCA NORD OUEST MASSY (MORANGIS) ARGENTEUIL HERBLAY CRETEIL (BOISSY) LA DEFENSE FONTENAY (CHAMPIGNY) COLOMBES GENNEVILLIERS SAINT DENIS LEVALLOIS PERI‐DEFENSE MONTROUGE CLAMART BOULOGNE ISSY MONTREUIL BOBIGNY PARIS NORD 2 ROISSY SEINE AVAL SENART (MELUN) IVRY MARNE LA VALLEE COURTABOEUF ST AUBIN VELIZY VERSAILLES RUEIL ST GERMAIN ORLY RUNGIS (DRAVEIL) EVRY MONTMORENCY GONESSE ST QUENTIN EN YVELINES CERGY PONTOISE NEUILLY (AULNAY)

Taux de vacance Délai théorique d'écoulement du stock en mois

La dynamique la plus élevée se retrouve sur Paris, ainsi que sa périphérie, à l’exception des pôles Rueil/St-Germain et Champigny/Fontenay.

On observe que la « Couronne 2 » enregistre les taux les plus bas à l’exception notable de Massy/Morangis, Courtaboeuf/St- Aubin et St Quentin-en-Yvelines, pôles qui ont bénéficié de transactions sur des volumes élevés (Carrefour à Massy, Telindus aux Ulis, Egis à Guyancourt).

Le délai théorique d’écoulement du stock (lissé sur 3 ans) est de 74 mois à l’échelle de l’Ile de France (+ 1 mois par rapport à fin 2010) et le taux de vacance est de 8,88 % (en faible baisse).