Le règlement du PLU et du POS

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Règlement du PLU et du POS 25 Droit professionnel

Chapitre 17 :

Le règlement du PLU et du POS

Le règlement élargi du PLU diffère du règlement du POS pour 2 articles : l’article 5 où la surface minimale n’est plus autorisée (sauf en zone d’assainissement individuel) et l’article 15 car le dépassement du COS est dorénavant interdit.

A/ LES 15 ARTICLES DU POS

Comme il a été dit précédemment, le règlement du POS comporte en réalité 15 articles par zone. Les contenus de ces articles diffèrent plus ou moins pour chaque zone concernée : mais on peut rencontrer aussi certaines particularités au sein de chaque zone, subdivisée pour la circonstance en zone a,b,c... (exemple : Zone UAa, UAb...)

Les contenus des 15 articles sont illustrés ci-après par un règlement appliqué à une zone UC d’une ville moyenne de la Communauté Urbaine de Lille.

1- Section 1 : Nature de l’occupation ou de l’utilisation du sol

ARTICLE 1 : TYPES D'OCCUPATION ET D'UTILISATION DU SOL INTERDITS.

Exemple : stationnement de caravanes, ouverture de carrières, stations- services sous immeubles, interdits.

ARTICLE 2 : TYPES D'OCCUPATION ET D'UTILISATION DU SOL SOUMIS A DES CONDITIONS SPECIALES :

Exemple : respect des servitudes d'utilité publique, protection contre le bruit des voies ferrées (isolation acoustique), respect des règles EDF pour les lignes électriques, respect des règles liées aux aérodromes, respect du boisement en secteurs de parcs...

2- Section 2 : Conditions de l’occupation du sol.

ARTICLE 3 : ACCES ET VOIRIE.

Exemples: Accès : desserte automobile suffisante du terrain.

Voirie : largeur minimum de 5m .

Raquette : aménagement des voies en impasse pour y effectuer un demi-tour Classement : aucune voie privée ne saurait être classée si les caractéristiques ne répondent pas aux normes imposées par la CUDL.

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trottoir trottoir

Chaussée

Emprise

Voie publique Parcelle A Parcelle B

Accès de 4m de large sur 10m de long,

puis de 5m au-delà.

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ARTICLE 4 : DESSERTE PAR LES RESEAUX : Exemples : eau : raccordement au réseau public.

Assainissement : raccordement au collectif public ou vers un dispositif de traitement agréé.

Eaux usées : évacuation dans les fossés ou égouts pluviaux interdite.

Réseaux divers : eau, gaz, EDF, téléphone, doivent être souterrains.

ARTICLE 5 : CARACTERISTIQUE DES TERRAINS :

Exemples : façades : supérieures à 5m pour construire, sauf extension, garage, ou dent creuse, lotissement.

NB : la dent creuse est une unité foncière non bâtie, bordée de constructions, trop étroite pour être construite réglementairement, mais dont l'absence de construction est nuisible à l'aspect des quartiers.

ARTICLE 6 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES :

Exemples : Façades de longueur <20m : édification à l'alignement ou à la limite de la voie privée ou à la marge de recul, ou à l'alignement des constructions existantes.

Façades >20m : même règle avec possibilité de retrait volontaire.

DENT CREUSE

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ARTICLE 7 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES :

Exemple : Constructions nouvelles ou reconstruction : tout point d'un bâtiment doit être compris dans un gabarit de 60° situé à 1m de hauteur du niveau le plus bas de la limite séparative, et au moins à 3m.

Toutefois, dans la bande de 15m depuis l'alignement, ou de la marge de recul, on peut construire en limite.

Tolérances : au-delà des 15m, sont autorisés en limite, les bâtiments de moins de 3,20m au dessus du niveau le plus bas, sur 3m depuis la limite, avec gabarit de 45° pour les toitures.

Construire ici

Construire ici

Alignement

3m d >3m

Gabarit à respecter

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ARTICLE 8 : IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES, SUR UNE MEME PROPRIETE.

Exemples : Respect d'un gabarit de 60° aux baies vitrées.

Permettre le passage des véhicules pompiers entre 2 bâtiments non contigus.

Respect d'un minimum de 4m entre 2 bâtiments non contigus, si l'un présente une hauteur d'égout de plus de 7m.

1m 3m

3m 1m

Gabarit de 60°

Bâtiment en retrait

Bâtiment en limite : hauteur <3,20m Et toiture à 45° maximum

D >= 4m gabarit à 60°.

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ARTICLE 9 : EMPRISE AU SOL

Exemples : La surface brute maximale d'emprise est fixée à 30% de la superficie pour un local d'habitation, 75% pour un local agricole, 60% pour les autres locaux.

Dépassement autorisé pour une "dent creuse".

Dans les secteurs de parcs, la surface d'imperméabilisation est limitée à 20%.

Emprise au sol comptée

Terrasse à plus de 0,60m du sol

Château d’eau Balcon

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ARTICLE 10 : HAUTEUR MAXIMUM DES CONSTRUCTIONS :

Exemples : 1- HAUTEUR RELATIVE : la différence de niveau entre tout point de la façade d'un bâtiment et tout point de l'alignement opposé ne doit pas excéder la distance comptée horizontalement entre ces deux points. Un dépassement de 10% de la largeur de voie est admis pour édifier un nombre entier d'étages. Lorsque la rue est en pente, la hauteur est prise au milieu du bâtiment. Les toitures et combles sont compris dans un gabarit de 60° à partir de la corniche.

2-HAUTEUR A L'EGOUT DES TOITS : un maximum de 9m depuis le terrain naturel est toléré, seulement 6m en cas de discipline architecturale, et égalité de corniche en cas de dent creuse.

3- HAUTEUR ABSOLUE : le sommet d'un bâtiment est fixé à 16,50m au- dessus du niveau du sol, cheminées et autres ouvrages techniques exclus.

Pour un terrain en pente, on calcule le niveau moyen en faisant la moyenne des altitudes des sommets de la parcelle.

RUE Gabarit de 45°

Gabarit de 60°

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ARTICLE 11 : ASPECT EXTERIEUR.

Exemple : Le principe général est de ne pas porter atteinte à l'intérêt des lieux.

C'est valable pour la construction comme pour les clôtures et autres accessoires ( antennes, citernes, cabanes, abris de jardin...). Les clôtures ne doivent pas dépasser une certaine hauteur à partir du sol le plus élevé.

ARTICLE 12 : STATIONNEMENT.

Exemple : Constructions nouvelles : il faut aménager un certain nombre de places de stationnement, 1 par 70m2 de SHON pour les constructions à usage d'habitation, 1 par 40m2 de SHON pour les industries. La non réalisation, si elle est acceptée, se solde par le versement d'une taxe de participation.

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ARTICLE 13 : ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS, ESPACES BOISES CLASSES

Exemples : tout arbre de haute tige abattu doit être remplacé

Tout parc de stationnement doit être planté à raison d'un arbre de haute tige par 150m2.

En secteur de parc : tout arbre abattu est remplacé par 4 essences équivalentes.

Pour toute opération d'au moins 20 logements, sur une superficie de plus de 10.000m2, les espaces verts doivent couvrir 15% de la superficie, groupés pour les 3/4, plus 5m2 d'aire de jeux par logement.

3- Possibilités maximales d’occupation du sol.

ARTICLE 14 : COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL.

1-GENERALITES : multiplié par la superficie du terrain, le COS donne la surface de plancher hors-œuvre nette (SHON) ou le volume constructibles, Une bonification de 0,30 est accordée aux unités foncières issues d'opérations groupées, en vue d'agrandissement pour améliorer l'habitat

Exemple : le COS est fixé à 0,30 en UCa et à 0,20 en UCb.

LE TERRAIN CONSIDERE EST L’UNITE FONCIERE, C’EST-A- DIRE L’ENSEMBLE DES PARCELLES CONTIGUES !

2 23

23 3

23 9 UNITE

FONCIERE

Parcelle

Cette parcelle du même

propriétaire échappe à l’unité foncière pour insuffisance de contiguïté

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2- DEDUCTIONS : les emplacements réservés sont déduits de la superficie, SAUF si le propriétaire concerné cède GRATUITEMENT la partie réservée (calcul à faire !)

3- DIVISION D'UN TERRAIN BATI : En cas de vente d'une partie de terrain déjà bâti, la densité de construction sur la partie détachée est calculée par rapport à la surface du terrain détaché.

Emplacement réservé de 200m²

Parcelle de 1000m²

SHON Normale = 800x0,30 =240m²

Emplacement réservé de 200m²

Parcelle de 1000m²

SHON après cession gratuite = 1000x0,30

=300m²

Bâtiment de 100m² de SHON

Parcelle de 1000m² COS = 0,30

La parcelle est divisée en deux : la SHON disponible de la nouvelle parcelle est de 150m² (SxCOS), et non pas 200m² comme le permet le calcul par différence !

Nouvelle parcelle de 500m²

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4- CAS DES LOTISSEMENTS : Le lotisseur calcule la SHON totale pour la superficie totale du lotissement mais peut répartir cette dernière comme bon lui semble sur chaque lot . Cette souplesse permet

de vendre de la SHON à la carte !

5- RECONSTRUCTION : la démolition d’un bâtiment existant ne donne pas systématiquement droit à une reconstruction de SHON équivalente.

Contrairement au PLD (Plafond Légal de Densité), le COS doit être respecté SAUF pour des motifs architecturaux ou urbanistiques, et en cas de sinistre..

6- TRANSFERT DE COS : Dans certaines zones protégées, en raison de la qualité de leurs paysages, les POS peuvent déterminer les conditions de transfert de COS en un secteur donné, en vue d'un regroupement des constructions (hameaux) Après accord des autorités administratives, le terrain objet du transfert est déclaré inconstructible.

ARTICLE 15 : DEPASSEMENT DU COS.

POSSIBILITES : Le COS, même bonifié, peut être dépassé dans certains cas précis : motifs d’architecture ou d’urbanisme, renforcement de la capacité des équipements collectifs, protection de paysages naturels.

Lotissement de 10.000m², COS = 0,20. La SHON totale disponible de 2.000m² peut être répartie entièrement sur les lots constructibles, indifféremment de leurs surfaces !

S=1400m² SHON = 400m²

S=1500m² SHON = 350m²

S=1600m² SHON = 400m²

S=1300m² SHON = 320m²

S=1700 m² SHON = 300m²

S=1800 m² SHON = 230m²

Espace vert

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Exemples :

- Constructions sur terrains d'angle.

- Constructions situées entre 2 voies séparées de moins de 15m.

- Constructions entre 2 constructions le long d'une voie.

- Dents creuses.

- Constructions à usage d'activités.

- Création de pièces supplémentaires pour améliorer l'habitat.

- Constructions assujetties à une discipline architecturale - Reconstruction d’un bâtiment démoli.

B/ ARTICLES POSSIBLES DU PLU ELARGI

Le PLU peut reprendre les 14 premiers articles du POS. Les différences essentielles résident dans les articles suivants

Parcelle d’angle

Parcelle situé entre 2 parcelles bâties

Parcelle située entre 2 rues

Terrains susceptibles d’un dépassement de COS

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ARTICLE 5 : le PLU ne peut imposer plus de surface minimum que pour les terrains situés en zone d’assainissement non collectif. En effet, il faut une surface minimum pour la mise en place d’un système d’assainissement autonome !

ARTICLE 14 : le transfert de COS n’est autorisé que dans certains périmètres de zones naturelles pour favoriser le regroupement de constructions. La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit par sinistre est désormais autorisée.

ARTICLE 15 : la suppression de la taxe de dépassement et du PLD (plafond légal de densité) a rendu caduc cet article.

C/ CALCUL D’UNE SHON

La SHON sert à vérifier qu'un projet respecte la densité de construction admise ( respect du COS, d'une SHON attribuée à un lot de lotissement ou à un îlot de ZAC), à déterminer les droits de construire ou la SHON résiduelle sur un terrain bâti ou à diviser, à liquider les taxes d'urbanisme qui résultent du dépassement du PLD ou du COS.

On évalue d'abord la S.H.O.B (surface hors oeuvre brute) dont on déduit divers éléments de surface pour obtenir la S.H.O.N, surface hors oeuvre nette. La circulaire 90/80 du 12 novembre 1990 précise les modalités de calcul de la SHON définies par les articles L.112-7 et R.112-2 du code de l'urbanisme.

1- Calcul de la SHOB

La définition de la SHOB est fondamentale puisqu'elle seule est susceptible de constituer la SHON :

ELEMENTS CONSTITUTIFS : les rez-de-chaussée, les étages, les mezzanines, les galeries, les combles et sous-sol, aménageables ou non, les surfaces non fermées comme les hangars, les toitures-terrasses accessibles ou non.

LA SHOB INCLUT TOUS LES MURS, MEME EXTERIEURS

ELEMENTS A EXCLURE : les éléments ne formant pas plancher tels que les pylônes, canalisations, citernes, silos, les terrasses non couvertes du rez-de- chaussée, les marches d'escalier, les rampes d'accès, les cabines d'ascenseur, les petits auvents de porte ou de baies ou marquises, les moulures et corniches, les saillies de toit, les vides (trémies d'escalier : la surface encombrée n'est comptée qu'au rez-de-chaussée).

SHON = SHOB moins certaines DEDUCTIONS

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2- Calcul de la SHON

On déduit de la SHOB diverses surfaces. Les déductions sont classées en 6 groupes . Les principales déductions sont :

SOUS-SOL ET COMBLES : sont déductibles les surfaces non aménageables pour l'habitation ou autre activité professionnelle.

- critère de hauteur : sont décomptées les surfaces dont la hauteur sous plafond (et non le faux plafond) est inférieure à 1,80m.

- critère d'affectation : ne sont pas aménageables et donc décomptées les surfaces affectées au fonctionnement technique de l'immeuble ( chaufferie, climatisation, ascenseurs, vide-ordures...) et les caves en sous-sol sans autre ouverture que celle servant à l'aération du local (soupiraux...).

- critère de consistance : sont non aménageables les surfaces ne pouvant supporter de charge, encombrées de charpentes,

SURFACES NON CLOSES : Il s'agit des toitures-terrasses, accessibles ou non, des balcons, les loggias, des surfaces non closes du rez-de-chaussée ( arcades, abris de voitures,.. en général tout ce qui nécessiterait des travaux supplémentaires pour fermer la surface). Les vérandas sont donc comptées.

AIRES DE STATIONNEMENT : Sont déduites les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules, y compris les aires de manœuvre, mais pas les aires d'entrepôt .

Terrasse du rez- de-chaussée

Marquises, débords de toit, acrotères…

SHOB

Vides de trémie d’escalier…

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Surfaces décomptées sous les escaliers :

SHON

Surfaces sous hauteur< 1,80m

Surfaces non closes

Surfaces sous hauteur< 1,80m

Cave Aire de

stationnement

h>1,80m

Surface non comptée car H<1,80m

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AUTRES DEDUCTIONS PARTICULIERES :

BATIMENTS AGRICOLES : Sont déductibles les locaux affectés au stockage des productions agricoles, à l'hébergement des animaux, au dépôt du matériel agricole, aux serres de production. La loi sous-entend que ces locaux dépendent d'une exploitation agricole.

ISOLATION DES LOCAUX D'HABITATION : Une déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux à usage d'habitation est permise pour compenser la perte due à la présence des matériaux d'isolation : 5% de la SHON déjà calculée.

REFECTION D'IMMEUBLES : Sont déductibles, dans le cas de la réfection d'immeubles à usage d'habitation, ( et déjà habités), dans la limite de 5m2 par logement, les surfaces affectées à la réalisation de travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène ou visant à fermer des surfaces non closes.

DEDUCTIONS d’AIRES SPECIALES aménagées pour les handicapés, d’après la loi SRU.

C/ CAS PARTICULIERS

DEROGATIONS : à priori le POS et le PLU ne souffrent d’aucune dérogation.

Cependant il est toléré certaines adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes. La difficulté réside dans l’interprétation par l’autorité compétente du caractère mineur des adaptations : il est toujours possible de saisir le tribunal administratif en cas de litige !

LE PERMIS DE CONSTRUIRE GERE CES ADAPTATIONS MINEURES

Quelques cas d’adaptations mineures acceptés par les juges :

• largeur de voie d’accès de 5,82m au lieu de 6,00m.

• surface constructible de 7,10 x 7,45m au lieu de 8 x 10m.

• façade de 7,70m au lieu de 8,00m

• marge de recul de 8,40m au lieu de 9,00m

• construction d’une véranda entre 2 bâtiments qui n’enlevait pas l’ensoleillement.

• Dépassement d’emprise au sol, 81% au lieu de 75%.

• Dépassement de hauteur de faîtage sur un terrain en pente…

RESTRICTIONS : les règles du PLU ou du POS peuvent être reprises intégralement par le règlement d’un lotissement. Elles peuvent être plus restrictives mais pas moins contraignantes, s’agissant ici d’un document d’ordre public.

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Le règlement de lotissement revêt un caractère provisoire puisqu’il cesse de s’appliquer 10 ANS après l’autorisation de lotir. Si, passé cette date, une majorité de colotis exige son maintien (2/3 des colotis qui possèdent 3/4 des lots, ou inversement), le règlement est maintenu, sauf décision contraire de l’autorité compétente et après enquête publique.

EXEMPLE DE CALCUL DE SHON

Terrasse de 15m²

Garage de 30m²

Loggia de 3m²

11,25m Maison de 15mx8m au sol

Toiture à 45°

Cave de 20m²

Terrasse de 30m²

Balcon de 2m²

Trémie d’escalier de 10m²

Hauteur de 1,80m

Rez-de- chaussée

ETAGE

^1,80m

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Surfaces créées pour le projet

niveaux SHOB

Combles et Sous-sol non Aménageables

Terrasses Balcons Loggias…

Stationnement des

véhicules

SHON

Sous- sol

20 20 0

R-d-C 120 7 3 30 80

Etage 1 112 40,5 32 39.5

Total 252 67.5 35 30 119.5

Réfaction de 5%pour isolation : 119,5 x

0,95 = 113,5m²

SHON = 114m²

Remarque : le dessous de l’escalier a été estimé à 7m²

APPLICATION ANTICIPEE : s’agissant d’un POS en cours d’élaboration, il est possible d’apporter des aménagements aux règles qui fixent les conditions d’implantation par rapport aux voies et aux fonds voisins, pour les mettre en harmonie avec celles prévues par le nouveau POS. S’agissant d’un POS en cours de révision, l’application peut être décidée après ma mise en œuvre des procédures d’association jusqu'à l’approbation du nouveau plan.

SURSIS A STATUER : C’est une décision par laquelle les autorités compétentes différent une autorisation d’occupation de sol en raison de documents ou d’opérations d’urbanisme en cours d’étude. Limité par les textes, le sursis à statuer l’est aussi dans le temps : 2 ans au maximum, sans prorogation possible.

Une décision doit absolument être prise passé ce délai !

Il en est ainsi lors de l’élaboration ou de la révision en cours d’un POS : il doit être rendu public dans les 3 ans. Tout comme cette procédure démarre au moment de la création d’une ZAC jusqu'à son achèvement. Toute demande d’autorisation d’occupation du sol (construction, démolition, lotissement, camping, abattage d’arbres...), ainsi que les travaux soumis au régime de déclaration préalable peuvent subir le sursis à statuer.

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