CONVENTION D’UTILITE SOCIALE 2 SFHE 1 janvier 2019 – 31 décembre 2024

1/55

CONVENTION D’UTILITE SOCIALE 2 SFHE

1 janvier 2019 – 31 décembre 2024

2/55

SOMMAIRE

Partie 1 – Aspects généraux ... 3

1. VISAS ... 3

2. OBJET ET DUREE DE LA CONVENTION ... 5

2.1 Objet de la convention ... 5

2.2 Durée de la convention ... 5

2.3 Coexistence de la CUS et des conventions APL ... 5

Partie 2 – Préambule ... 6

1. CADRE STRATEGIQUE DU GROUPE ARCADE ... 6

2. PRESENTATION DE LA SOCIETE SFHE ... 6

2.1 Effectifs ... 6

2.2 Organisation de la proximité ... 6

2.3 Organisation du développement ... 7

2.4 Projet de SFHE ... 7

2.5 Politique sociale et environnementale ... 7

Partie 3 – Politiques poursuivies par l’organisme ... 9

1. POLITIQUE PATRIMONIALE ... 9

1.1 Etat des lieux ... 9

1.2 Orientations stratégiques ...12

1.3 Plan d’actions : Interventions sur le parc existant ...13

1.4 Plan d’actions : Plan de vente aux occupants ...17

1.5 Plan d’actions : Développement de l’offre neuve ...18

2. POLITIQUE DE GESTION ... 26

2.1 Etat des lieux ...26

2.2 Orientations stratégiques ...32

2.3 Plan d’actions ...34

2.4 Engagements de gestion sociale ...38

3. QUALITE DE SERVICE RENDU ... 40

3.1 Etat des lieux ...40

3.2 Orientations stratégiques ...41

3.3 Plan d’actions ...43

Partie 4 – Engagements de l’organisme ...49

1. Conditions de réussite ... 49

2. Consolidation des indicateurs au niveau de la société ... 50

Partie 5 - Contrôle et évaluation de la convention, vie de la convention ...53

1. Suivi de la convention ... 53

2. Evaluation de la convention ... 53

3. Sanctions en cas d’inexécution de la convention ... 53

4. Avenants à la convention ... 53

Partie 6 – ANNEXES ...55

3/55

PARTIE 1 – ASPECTS GENERAUX

1. VISAS Entre

L’Etat

Représenté par M. le Préfet de la Région Provence-Alpes-Côte d’Azur, dûment habilité à l’effet des présentes, ci-après dénommé « l’Etat »

et

la Société Française des Habitations Economiques, dont le siège social est 1175 petite route des Milles, CS 40650, 13547 Aix-en-Provence Cedex 4, immatriculée au Registre du Commerce d’Aix-en- Provence sous le numéro 642 016 703,

représentée par Madame Marie-Hélène BONZOM, agissant en qualité de Directeur Général, dûment habilitée par délibération du Conseil d’Administration en date du 23 mai 2017 à l’effet des présentes, ci-après dénommée « la SFHE »

et, à leur demande,

la Métropole Aix-Marseille-Provence,

représentée par sa Présidente, Mme Martine VASSAL, dûment habilitée à cet effet la Communauté d’Agglomération Arles Crau Camargue Montagnette

représentée par son Président, M. Claude VULPIAN, dûment habilité à cet effet la Métropole Toulon Provence Méditerranée

représentée par son Président, M. Hubert FALCO, dûment habilité à cet effet la Communauté d’Agglomération Dracénie Provence Verdon,

représentée par son Président, M. Olivier AUDIBERT-TROIN, dûment habilité à cet effet Montpellier Mediterranée Métropole,

représentée par son Président, M. Philippe SAUREL, dûment habilité à cet effet la Communauté d’Agglomération du Pays de l’Or,

représentée par son Président, M. Stéphan ROSSIGNOL, dûment habilité à cet effet la Communauté d’Agglomération Hérault Méditerranée,

représentée par son Président, M. Gilles d’ETTORE, dûment habilité à cet effet la Communauté d’Agglomération Béziers Méditerranée,

représentée par son Président, M. Frédéric LACAS dûment habilité à cet effet la Métropole Perpignan Méditerranée,

représentée par son Président, M. Jean Marc PUJOL, dûment habilité à cet effet la Communauté de Communes Méditerranée Porte des Maures

représentée par son Président, M. François de CANSON, dûment habilité à cet effet, la Communauté d’Agglomération Vienne Condrieu

représentée par son Président, M. Thierry KOVACS , dûment habilité à cet effet,

4/55

Vus

La loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion – article 1,

La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové du 26 mars 2014,

La loi de Modernisation de l’Action Publique Territoriale et d’Affirmation des Métropoles du 27 janvier 2014,

La loi relative à l’Egalité et à la Citoyenneté du 27 janvier 2017,

Le décret n° 2017-922 du 9 mai 2017 d’application de la loi Egalité et Citoyenneté,

Vus

Les EPCI dotés d’un PLH ou tenus d’en faire un ou ayant la compétence habitat avec au moins un QPV,

Et les communes compétentes pour l’élaboration d’un PLH, sur lesquels la SFHE dispose de patrimoine : cf. Annexe 4

Vues

Les délibérations prises par le Conseil d’Administration de la SFHE : - Délibération d’approbation du PSP, le 2 avril 2019

- Délibération d’engagement dans l’élaboration de la CUS et de concertation, le 2 avril 2019 - Délibération approuvant le Plan de Concertation Locative, le 21 mai 2019

- Délibération approuvant le projet de Convention d’Utilité Sociale de la société et donnant pouvoir à son Directeur Général pour procéder à la signature avec l’Etat, le 21 mai 2019

Vues

- Les démarches d’association des collectivités territoriales :

8 personnes publiques associées ont été rencontrées, dont 8 dotées d’un PLH ou tenues d’en faire un.

Les Métropoles Marseille Provence Métropole, Toulon Provence Méditerranée, Montpellier Méditerranée Métropole, Métropole Perpignan Méditerranée,

et les Communautés d’Agglomérations : Béziers Méditerranée, Pays de l’Or, Hérault Méditerranée, Arles Crau Camargue Montagnette et la Communauté d’Agglomération Dracenoise,Vienne-Condrieu et la Communauté de Communes Méditerranée Porte des Maures,

ont fait part de leur souhait d’être signataires de la présente Convention, ainsi que les textes réglementaires leur en donnent la possibilité. Le projet complet de CUS, avec un zoom sur leur territoire, a été présenté à chaque signataire.

La SFHE a transmis aux non-signataires l’état des lieux et les orientations stratégiques concernant les immeubles situés sur son territoire.

La démarche d’association a pris fin le 29 juin 2019.

- Les démarches de concertation avec les représentants des locataires :

Conformément aux dispositions du Plan de Concertation Locative de SFHE, les réunions du

14/06/2017, 22/3/2019 et 27/5/2019 ont été consacrées à la concertation sur l’état du service rendu

par résidence, et celles du 20/9/2017 et 22/3/2019 l’ont été aux politiques et engagements de gestion

sociale.

5/55

Ont été ainsi concertées au travers du Conseil de Concertation Locative, les associations de locataires disposant d’une représentation dans le patrimoine de la SFHE et affiliées à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation, les représentants des associations de locataires ayant obtenu plus de 10 % des suffrages exprimés aux dernières élections, et les administrateurs élus représentants des locataires.

Les comptes-rendus des réunions de concertation locative figurent en Annexe 5 de la présente convention.

Il a été convenu ce qui suit :

2. OBJET ET DUREE DE LA CONVENTION

2.1 Objet de la convention

L’article L.445-1 du CCH fait obligation aux organismes de logements sociaux de signer avec l’Etat une Convention d’Utilité Sociale pour la période 2019-2024.

La Convention d’Utilité Sociale décline notamment les politiques d’investissement sur le patrimoine existant, de développement de l’offre nouvelle, de loyers-surloyers, de gestion sociale et de qualité de service.

La présente convention porte sur 10 218 logements locatifs et résidences étudiants au 31 décembre 2018, soit 311 ensembles immobiliers entrant dans le champ de la CUS.

Entrent également dans le champ de la CUS, un patrimoine de 28 foyers représentants 1 096 équivalent-logements constitués de 18 EHPA-EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), 6 résidences sociales et 3 résidences étudiants.

2.2 Durée de la convention

La présente convention est signée pour une durée de six ans. Elle prend effet au 01/01/2019. A terme, elle pourra être renouvelée pour 6 années.

2.3 Coexistence de la CUS et des conventions APL

Les engagements du cahier des charges de gestion sociale, qui sont de même nature que ceux figurant dans les conventions APL, s’y substituent sans qu’il soit nécessaire de les formaliser par des avenants aux conventions APL en cours.

Les engagements des conventions APL, de nature différente des engagements figurant dans le

cahier des charges de gestion sociale ou auxquels il n’a pas été dérogé, demeurent applicables.

6/55

PARTIE 2 - PREAMBULE

1. CADRE STRATEGIQUE DU GROUPE ARCADE

La présente convention s’appuie sur le Cadre stratégique patrimonial et le Cadre stratégique d’utilité sociale du Groupe Arcade qui figurent en Annexe 1.

2. PRESENTATION DE LA SOCIETE SFHE

SFHE est une Société Anonyme d’HLM fondée en 1891, filiale du groupe Arcade dans le Grand Sud de la France. Son actionnaire de référence est la SA d’Hlm Coopérer Pour Habiter qui détient près de 92% des actions.

SFHE inscrit la présente convention dans le prolongement de l’accord cadre relatif aux engagements d’utilité sociale conclu entre l’Etat et le Groupe ARCADE en 2017 qui constitue un document de référence de la convention. La convention tire, par ailleurs, son fondement de la mission d’intérêt général qui est celle de la SFHE.

2.1 Effectifs

Les effectifs de la Société sont de 158 collaborateurs au 31 décembre 2018, répartis comme suit :

 Siège : 56 collaborateurs (direction générale, finances et contrôle de gestion, patrimoine, …)

 Agences : 52 collaborateurs administratifs (chargées de location et de recouvrement, gérants immobiliers, accueil…) ainsi que 50 collaborateurs de proximité (chargés de secteur, gardiens et employés d’immeubles) y interviennent.

SFHE fait, par ailleurs, appel aux services du GIE Arcade Services pour certains moyens administratifs mutualisés (paye, juridique, informatique, audit interne ..).

SFHE fait aussi appel à ses deux filiales coopératives, ARCANSUD et LOGIS CORSE pour tout ce qui concerne le développement et la construction neuve, tant en locatif qu’en accession ou pour les résidences spécifiques. Les filiales ont par ailleurs une activité propre de promotion auprès d’autres bailleurs sociaux en dehors de la SFHE.

2.2 Organisation de la proximité

L’organisation de la proximité repose sur les agences, au nombre de cinq et situées à Aix-en- Provence, Toulon, Lyon, Montpellier, Nîmes et regroupent entre 900 logements et 5 000 logements.

Depuis la précédente CUS, dans un objectif de rationalisation territoriale, l’agence de Toulouse, son patrimoine (1 400 logements), son activité de gestion et de développement ont été cédés à une filiale de la SFHE, Mésolia, dont le siège est à Bordeaux.

Par ailleurs la réorganisation de l’entreprise mise en place en 2017 a amené à centraliser au siège un certain nombre de tâches effectuées auparavant dans chaque agence, telles que le traitement des sinistres, les remboursements des dépôts de garantie, la commercialisation des garages…

Compte tenu de l’âge récent de son patrimoine, la SFHE ne gère que 1 042 logements situés en

QPV.

7/55

Le coût moyen de gestion de la société :

Le coût de gestion par logement géré est celui calculé sur la base de la méthode « DIS » de la Fédération des ESH.

La trajectoire du coût de gestion fait apparaître les phénomènes suivants :

-une diminution sensible de 2016 jusqu’en 2018, obtenue grâce à la stratégie de développement du patrimoine, concomitamment à une maîtrise des coûts fixes de fonctionnement,

-une remontée ponctuelle à 1350 € en 2019 et 2020, induite par le développement d’outils digitaux et le déploiement de services orientés vers le client, en particulier la mise en place d’un CRC (Centre de Relations Clients)

-une stabilisation à 1300 € du logement grâce au développement régulier du patrimoine et aux gains de productivité générés par les outils numériques. Cf. indicateur G1 p. 52.

2.3 Organisation du développement

SFHE développe son activité sur les régions Provence-Alpes-Côte d’Azur, Occitanie, Auvergne- Rhône-Alpes et Corse. Au 31 décembre 2018, elle possède 10 218 logements et 1 096 équivalent- logements, intervient sur 15 départements et dans 168 communes. Ce périmètre étendu se caractérise par des fonctionnements de marché diversifiés :

La région PACA compte près de 5 millions d’habitants. C’est une région urbanisée et aussi l’une des plus exposées à la pauvreté. Les conditions de logement sont difficiles dans la région la plus chère sur le plan immobilier après l’Ile-de-France.

La région Occitanie comprend 5,7 millions d’habitants, sa population augmente très rapidement, à un rythme deux fois plus élevé que la moyenne en France.

La région Auvergne-Rhône-Alpes compte 7,8 millions d’habitants. La Métropole de Lyon représente 27% du parc locatif social régional, dont ¼ se situe en Quartiers Politique de la Ville.

La Corse quant à elle compte 0,3 millions d’habitants, avec la progression de population la plus élevée de France. Le parc de logements y a augmenté de 10% en 10 ans, malgré cela ce territoire apparaît confronté à une crise importante du logement. Les revenus des ménages de l’île sont parmi les plus faibles de France.

2.4 Projet de SFHE

La SFHE a pour ambition de répondre aux besoins en logements sur les territoires où elle intervient qui constituent majoritairement des secteurs tendus, en développant de nouveaux projets qui répondent aux besoins des futurs habitants et à l’attente des élus des collectivités territoriales concernées.

La société s’est développée ces six dernières années à un rythme élevé, correspondant en moyenne à plus de 4,6% de son patrimoine. Ce chiffre est à mettre en regard de la moyenne nationale qui s’établit à 2,5% : ainsi la société a-t-elle répondu très tôt à la demande de l’Etat et au besoin pressant de logements neufs.

2.5 Politique sociale et environnementale

SFHE développe une politique de qualité de service dans sa gestion et s’attache à créer des lieux de

8/55

vie équilibrés favorisant le développement du lien social avec une mixité sociale qui garantit la pérennité des investissements et le bon fonctionnement du patrimoine géré.

SFHE prend en compte la dimension environnementale, source d’économies de charges pour les

habitants. Cette démarche de développement est intégrée dans les futurs projets immobiliers de

SFHE et dans ses actions de maintenance du parc existant.

9/55

PARTIE 3 – POLITIQUES POURSUIVIES PAR L’ORGANISME

1. POLITIQUE PATRIMONIALE 1.1 Etat des lieux

1.1.1 Description du parc

Les 10 218 logements de la SFHE sont financés à 75 % par des prêts PLUS et les PLAI représentent 13 % du patrimoine. Le patrimoine est dans l’ensemble récent avec un âge moyen de 21 ans. Les groupes immobiliers sont plutôt de petite taille (87 % des logements collectifs comprennent moins de 60 logements). La majeure partie des logements sont des T3 (41 %) et T4 (33 %). Les T2 représentent 20 %, T5/T6 : 4 % et T1 : 2 %.

1.1.2 Qualification de l’état du service rendu

La qualification du service rendu par ensemble immobilier locatif est le fruit d’une démarche participative et structurante par sa méthode (projet collectif, approches multi axes et multicritères, analyse au niveau groupe et globale).

Elle a été restituée autour de 4 axes d’analyse pour faire ressortir sous la forme d’une segmentation les atouts, risques et potentiels d’évolution du patrimoine étudié.

Le classement du patrimoine a fait l’objet d’une présentation au Conseil de concertation des

locataires le 22/3/2019 et le 27/5/2019.

10/55

 Analyse des zones de marché d’implantation du patrimoine

 Analyse de l’attractivité du patrimoine

Le patrimoine étudié bénéficie d’appréciations positives en termes d’attractivité tant sur le plan produit (patrimoine) que sur le plan social (ambiance), ce qui constitue un atout essentiel dans la location des logements.

 Qualification sociale du patrimoine Sur le plan méthodologique :

- Prise et compte et analyse des indicateurs sociaux suivants :

11/55

La composition de la structure familiale des occupants Le niveau de ressources des locataires

L’âge des occupants

- Analyse menée à partir des résultats de l’enquête OPS 2018 portant sur l’ensemble des locataires en place

- Focus réalisé sur le niveau de vieillissement de la population (+ de 65 ans)

Un taux de familles monoparentales reflétant la tendance qui anime depuis quelques années la société française dans son ensemble : 30 % des familles sont des familles monoparentales. Environ 1/3 des familles occupantes ont un taux de ressources inférieur à 40% des plafonds HLM (moyenne pondérée par logement). On note un taux de ménages « Apélisés » important parmi la population logée par la SFHE

51,4 % des ménages perçoivent des Aides au Logement (moyenne pondérée par logement). Cette tendance est hétérogène au sein du parc puisque l’agence de Toulon affiche un taux de 45 % contre 59 % pour l’agence de Nîmes. Les ensembles de plus de 100 logements sont ceux qui bénéficient du taux le plus élevé de ménages percevant l’APL.

Un enjeu de vieillissement limité : avec une part de près de 9 % de titulaires de baux de plus de 65 ans, les enjeux de vieillissement de la population peuvent être considérés comme limités. La part moyenne de personnes de 65 ans et + dans le parc social national est de 25% (Source USH).

 Etat technique positif du patrimoine :

La notation fait ressortir un état technique positif du patrimoine pour une forte majorité du parc (77 %

du parc obtient une note supérieure ou égale à 50/100).

12/55

1.2 Orientations stratégiques

Le Plan Stratégique de Patrimoine (PSP) s’inscrit dans le projet stratégique de la SFHE et a été validé par le Conseil d’Administration du 2 avril 2019. Il a permis de définir les objectifs de la Convention d’Utilité Sociale 2019-2025.

Le PSP a vocation à être un outil de réflexion et de planification stratégique pour les organismes HLM. Le PSP comprend une analyse du parc de logements existants selon sa qualité, son attractivité et son positionnement sur les marchés locaux de l’habitat.

Il définit l’évolution à moyen et long terme des différentes composantes de ce parc, ainsi que les choix d’investissement et de gestion qui en résultent.

1.2.1 Méthodologie

Pour réaliser son plan stratégique de patrimoine, la SFHE a mené sa réflexion en 3 grandes étapes clés :

- Elaboration d’un diagnostic stratégique partagé décrit dans le paragraphe 1.1, ci-avant, - Définition des orientations stratégiques et plans d’action,

- Planification et arbitage en fonction des ressources financières de la SFHE.

1.2.2 Principaux résultats : enjeux et orientations

L’actualisation du diagnostic du patrimoine, au-delà de confirmer les enjeux déjà identifiés dans les précédents PSP, fait émerger de nouveaux enjeux auxquels la SFHE doit répondre tout en poursuivant son développement et en préservant la qualité de son patrimoine existant :

- La SFHE est confrontée à une implantation relativement éclatée de son patrimoine. Pour optimiser ses actions patrimoniales, la SFHE affirme sa volonté de prendre davantage en compte les contraintes du marché et son organisation. Les interventions sur le patrimoine seront priorisées selon deux axes : les dynamiques de marché immobilier local (territoire attractif) et la proximité de ses agences (recentrage du patrimoine).

- La SFHE souhaite également concentrer son effort sur les actions d’entretien de son patrimoine existant pour répondre aux enjeux techniques et énergétiques présents sur son parc. Ces actions viseront également à améliorer l’équilibre entre la qualité de service rendu du logement et son loyer pratiqué.

- La SFHE souhaite poursuivre ses actions sur la vacance et les impayés, en identifiant les patrimoines à risque (zone détendue, produit inadapté au marché,…) et en menant une réflexion adaptée à chaque situation.

- Enfin, la SFHE poursuit son développement, tout en restant attentive aux opportunités

d’acquisition du patrimoine d’autres bailleurs. Ces opérations doivent à minima permettre

d’assurer la continuité de la politique de cession, qui lui permet d’assurer un renouvellement

régulier de son parc.

13/55

1.2.3 Synthèse des évolutions de scénario envisagés : le coût du projet PSP Un plan d’investissement ciblé, mesuré et adapté à la capacité financière de la SFHE a été établi pour répondre aux enjeux identifiés. Ce plan à 6 ans (2019-2024) décliné sur chacun des groupes immobiliers représente un coût global prévisionnel du projet PSP de l’ordre de 360 millions d’euros : Une synthèse complète du PSP est présentée en Annexe 6 listant de manière détaillée l’ensemble des enjeux ainsi que les montants d’investissement prévisionnels et l’analyse financière. Les investissements (ensembles concernés et montants) pourront être adaptés au regard des capacités financières et organisationnelles de la SFHE mais aussi des aides et subventions accordées.

1.3 Plan d’actions : Interventions sur le parc existant

Depuis quelques années, la SFHE a développé une démarche de gestion prévisionnelle de l’entretien de ses immeubles, permettant de définir des programmes pluriannuels de travaux objectifs et cohérents. Cette politique de maintenance s’articule autour de diagnostics techniques continus des immeubles, de règles de gestion et l’utilisation d’un logiciel dédié pour la simulation chiffrée des besoins en travaux.

1.3.1 Politique de maintenance

Le parc actuel bénéficiera d’un effort d’entretien significatif traduisant la volonté de préserver l’héritage patrimonial et de renforcer la politique de qualité de service rendu aux locataires.

Sur la période de la convention, la SFHE envisage d’engager environ 24,7 M€ (gros entretien + remplacement de composants) pour maintenir le patrimoine dans l’état existant.

1.3.2 Politique de réhabilitation du patrimoine

La SFHE souhaite poursuivre son plan de réhabilitation du parc actuel pour :

- Améliorer la sécurité des immeubles, remettre à niveau les prestations techniques de certains groupes présentant des pathologies

- Améliorer l’attractivité et la commercialité de certains groupes

- Prendre en compte les enjeux de performance énergétique et d’accessibilité aux immeubles - S’inscrire dans les objectifs des collectivités territoriales, dont par exemple le « plan climat et

réhabilitations énergétiques » de Montpellier Méditerranée Métropole ou la rénovation ANRU du quartier du Mas du Taureau à Vaulx-en-Velin.

Entre 2013 et 2018, 16 programmes de réhabilitation ont été menés représentant un total de 1 100 logements pour un coût de revient d’environ 23 M€. Sur la période 2019-2025, 23 projets seront engagés, soit 1 215 logements qui bénéficieront d’un ordre de service travaux pour un montant global de l’ordre de 28.8 M€.

Les deux réhabilitations les plus importantes, en nombre de logements, sont celles de Rabatau à

Marseille (267 logements) et La Tour du Mas à Vaulx-en-Velin (100 logements). Ces deux

réhabiltations porteront tant sur le clos et le couvert que sur les parties privatives.

14/55

Les communes concernées par des projets de réhabilitation sur la période sont les suivantes : Avignon, Meyreuil, Vitrolles, Nîmes, Marseille, Istres, Fos sur Mer, Rognac, Six Fours les Plages, Ste Maxime, Montpellier, Perpignan, Villeubanne et Vaulx en Velin.

Le plan de réhabilitation est détaillé en Annexe 7.

1.3.3 Politique de démolition

Sur la période de la CUS , la SFHE n’envisage pas de démolition.

1.3.4 Politique énergétique

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre.

Classement du patrimoine en fonction de son étiquette énergétique (DPE)

La répartition des logements entre les classes de Diagnostics de Performance Energétique (DPE) montre que 96% des logements sont classés entre A et D, respectant ainsi les règles de performance énergétique fixées par le Grenelle de l’Environnement (cf. article 5 de la loi No 2009-967 du 3 août 2009).

4 % du patrimoine se situe en deçà de l’étiquette D (classé entre E et G + vierges et indisponibles), soit 323 logements.

Au 31/12/2018, le patrimoine de la SFHE est constitué de 283 logements classés en étiquettes E, F ou G dont :

- 36 logements chauffés au gaz naturel - 247 logements en chauffage électrique

Par ailleurs, 40 logements ont une étiquette énergétique inconnue ou vierge.

15/55

- Les données inconnues correspondent à deux résidences acquises en VEFA récemment pour lesquelles les DPE n’ont pas été communiqués (12 logement au total).

- Les logements dont l’étiquette énergétique est vierge (28 logements) correspondent à des logements datant d’avant 1948 pour lesquels le DPE doit se baser sur les consommations réelles d’énergie, informations dont nous ne disposons pas puisque les modes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire sont individuels.

Concernant les logements en chauffage électrique, il est précisé dans le « mémento de la mise en œuvre du programme d’amélioration de la performance énergétique des logements sociaux » publié par l’USH (août 2009, page 7) : «Les logements chauffés électriquement et situés en classe E ne font pas l’objet des 800 000 logements à traiter en priorité dans la mesure où ils ont déjà fait l’objet d’une réhabilitation thermique et ont une consommation de 90 à 130 kWh en énergie finale. Ce point apparaît explicitement dans les conclusions du Comité Opérationnel N°2 de Grenelle de l’environnement dédié au logement social ».

Sur 247 logements chauffés en électrique, 210 logements présentent une consommation en énergie finale comprise entre 90 et 130 kWh. Ainsi, nous considérons que le patrimoine concerné par le Grenelle de l’environnement est constitué de 36+(247-210) = 73 logements, soit 0,7% du parc locatif de la SFHE au 31/12/2018.

Concernant ce parc de logements, il est envisagé durant la période de la CUS de mener :

- des actions particulières sur les logements en F et G pour faire passer ces logements en étiquette E a minima,

- des actions en matière d’économies d’énergie pour les autres appartements sans garantie du passage à l’étiquette C car il s’agit d’un patrimoine situé en centre ville et le plus souvent en secteur sauvegardé.

La liste du patrimoine avec son classement en étiquette énergétique est reprise en Annexe 8.

La SFHE procèdera à une campagne de diagnostics de performance énergétique en 2020 sur plus de 150 résidences pour lesquelles les diagnostics arrivent en fin de validité.

La SFHE engage des actions sur les 4 champs suivants :

 Amélioration des performances des bâtiments lors des opérations de réhabilitation (confort été/hiver)

Tous les programmes de réhabilitations comportent des interventions lourdes en matière de maîtrise des performances énergétiques, soit à titre d’exemple :

- Isolation thermique des toitures terrasses ou combles (systématique) - Remplacement des menuiseries extérieures et occultations (systématique) - Remplacement des radiateurs à eau ou convecteurs électriques (systématique) - Isolation thermique des façades (selon le programme)

- Rénovation de l’éclairage des parties communes (quasi-systématique) - Rénovations des installations de ventilation (systématique)

 Utilisation d’équipements efficaces dans le cadre de la maintenance

16/55

Rénovation du parc de chaudières individuelles gaz

Entre 2012 et 2017, nous avons procédé au remplacement de près de 3 100 chaudières par des équipements basse température. Les chaudières sont systématiquement remplacées tous les 15 ans, ceci pour des raisons énergétiques mais aussi de sécurité gaz. En 2019, nos programmes de travaux incluront des chaudières à condensation pour les raccordements sur ventouses.

Rénovation du parc de convecteurs électriques

Nous avons engagé des programmes de rénovation pour remplacer les convecteurs électriques type

« grille-pain » par des systèmes plus moderne type « radiant ».

Rénovation du parc de chaufferies collectives

La SFHE possède 17 résidences équipées d’une production de chauffage/ECS collective, soit 1141 logements. Les chaufferies collectives sont systématiquement rénovées tous les 20 ans (générateurs, brûleurs, régulation, production ECS).

Rénovation du parc de chauffe-eau électriques

Les chauffe-eau électriques sont systématiquement remplacés tous les 8 ans. A titre d’exemple, en 2019, un programme de remplacement des 384 chauffe-eau est prévu.

 Valorisation des énergies renouvelables

Lorsque cela sera possible d’un point de vue technique, nos programmes de réhabilitations privilégieront l’utilisation des énergies renouvelables. A ce jour, nous n’avons pas de projet en cours pour le parc existant.

 Mise en place de contrats d’exploitation de chauffage performant

Pour nos chaufferies collectives, nous mettons en place des contrats d’exploitation de type à intéressement, les objectifs étant les suivants ;

- Maîtriser les charges de chauffage (prévenir les dérives de consommations, optimiser le fonctionnement des installations, renégocier les cibles de consommation d’énergie, identifier les immeubles les plus énergivores pour des interventions « à la carte »)

- Inciter contractuellement l’exploitant à rechercher des économies (clause d’intéressement) - Apprécier la qualité du service rendu

Les équipements en remplacement bénéficient des performances les plus élevées, en conformité avec la réglementation thermique.

1.3.5 Politique de gestion du risque amiante

Le patrimoine susceptible de contenir de l’amiante est constitué de 150 résidences représentant 5 574 logements.

En 2015, la SFHE a défini sa stratégie amiante après avoir procédé à un état des lieux des pratiques et à l’analyse des différents scenarii possibles en la matière.

La stratégie retenue consiste à réaliser un repérage exhaustif de l’ensemble des matériaux contenant de l’amiante (liste A, B et C avec contrôle destructif) à l’horizon 2020. Un diagnostiqueur amiante a été recruté pour cette mission après appel d’offres, des clauses amiante ont été rédigées pour les marchés de maîtrise d’œuvre et de travaux, les procédures internes sont mises en place de manière progressive et les locataires et salariés ont été sensibilisés sur le sujet.

Le budget prévisionnel concernant les obligations de la SFHE liées à l’amiante est évalué à 2,2 M€,

ce montant a été intégré au PSP.

17/55

1.3.6 Politique en matière d’accessibilité PMR

Au 31 décembre 2018, le nombre de logements accessibles depuis l’espace public est évalué à environ 3493 logements. Parmi ceux-ci, 2415 logements ont des parties communes accessibles (pas de marches, présence d’ascenseurs…).

Sur la durée de la CUS, la SFHE entend :

- Posséder un repérage plus précis des logements accessibles,

- Poursuivre sa politique de mise en accessibilité des logements lors des opérations de réhabilitations lorsque les contraintes techniques et économiques le permettent

- Accroître la part de son parc de logements accessibles grâce la production de logements locatifs neufs,

La SFHE a signé en octobre 2019 une nouvelle convention de partenariat avec l’association HANDITOIT pour faciliter l’accès des personnes handicapées à des logements adaptés.

Par ailleurs, la SFHE participera autant que possible aux actions du groupe projet 3 du PDALHPD du Vaucluse sur la thématique logement des personnes handicapées, dès lors que cette commission inter-bailleurs pourra se tenir de façon dématérialisée.

En Annexe 12 :

Indicateur SR- 1 - Part des logements accessibles aux PMR, par an

1.4 Plan d’actions : Plan de vente aux occupants

Depuis 2009, la SFHE s’est engagée dans un processus de vente de logements aux habitants pour permettre à des locataires de devenir propriétaires du logement qu’ils occupent, mais aussi pour compléter les moyens financiers qui permettent à la Société d’entretenir son patrimoine et de poursuivre sa stratégie de développement de l’offre nouvelle.

Actuellement, la société offre des logements à la vente sur son patrimoine des Bouches-du-Rhône, du Gard, de l’Hérault et du Var. Cela représente 1049 logements et 37 programmes d’habitation. 48%

de ces logements sont des logements individuels et 52% des logements collectifs. Le pourcentage de logements vendus par programme est de 48% en moyenne avec parfois des programmes où la part de logements vendus peut atteindre 86%.

Depuis 2009, 540 logements ont été vendus. 48% à des locataires occupants et un peu plus de 50% à la rotation.

Ce volume de vente est assuré par une vendeuse sur les secteurs des Bouches-du-Rhône et du Var ainsi que par une vendeuse à mi-temps sur le département de l’Hérault et du Gard. Une chargée Administrative des ventes qui a en charge le processus d’autorisation administrative de mise en vente des programmes vient compléter cette équipe.

Le chargé des Copropriétés crée juridiquement les copropriétés à chaque vente d’un programme et assure le suivi des prestataires ayant la fonction de syndic.

L’objectif de la SFHE étant de vendre prioritairement aux locataires en place, l’information aux

locataires est permanente. Ainsi au-delà des obligations d’affichage réglementaires et des

informations faites par le biais des avis d’échéance mensuels que reçoivent les locataires, la société

communique par courrier 3 à 4 fois par an auprès de l’ensemble de ses locataires sur les logements

18/55

disponibles à la vente des logements concernés. Ces courriers réguliers permettent de rappeler les remises faites aux locataires qui peuvent aller jusqu’à 15% du prix de vente et s’accompagnent également de campagnes promotionnelles à l’attention des habitants. A titre d’exemple, les frais de notaires sont régulièrement offerts sur des programmes de l’Hérault.

L’élaboration du dernier Plan Stratégique de Patrimoine a permis de réajuster le périmètre de la vente HLM. Une analyse multicritères de l’ensemble du patrimoine a été menée en prenant en compte différents paramètres :

- Date de construction

- Taux de déficit de logements sociaux de la commune (communes non carencées) - Autofinancement dégagé par le programme

- Etat technique du patrimoine

- Marge prévisionnelle générée par logement

- Les logements individuels sont ciblés de préférence aux collectifs

Intervient ensuite en deuxième lecture, une analyse plus fine des capacités financières des locataires en place, et l’envoi de questionnaires pour évaluer les intentions d’achat des occupants.

Les contraintes réglementaires liées à la Loi SRU qui pèsent sur les communes par rapport au quota de 25 % de logements sociaux génèrent de nombreux refus des maires. Cela amène depuis maintenant plusieurs années la cellule Vente à associer les services Promotion aux rendez- vous pris avec les mairies pour la concertation des élus. L’objectif étant à la fois de proposer d’inscrire les locataires hlm dans un parcours d’accession à la propriété à travers la vente de leur programme mais aussi d’étudier avec les équipes municipales les besoins de développement de l’offre nouvelle de logements sociaux au sein de leur commune auxquels nous pourrions répondre.

Les objectifs de vente fixés dans le cadre du PSP à 55 ventes par an avec un produit net annuel de 4 400 K€ jusqu’en 2025. Ce produit est indispensable pour soutenir les réhabilitations et la production de logements.

Le produit des ventes sera ensuite prioritairement réinvesti sur les communes soumises à la Loi SRU et particulièrement sur celles en carence.

Aucune vente Hlm n’est prévue sur la région Auvergne-Rhône-Alpes.

L’atteinte des objectifs de la CUS est sous réserve de l’avis des communes ; les communes qui ont déjà fait état de leur désaccord ne font d’ailleurs l’objet d’aucune proposition de mise en vente de la part de SFHE dans le cadre de la CUS.

La signature de la CUS par le Préfet valant autorisation de mise en commercialisation, les programmes ciblés par la SFHE pour être vendus appartement par appartement dans le cadre de la vente Hlm, pour la période 2019-2024 sont listés en Annexe 9.

1.5 Plan d’actions : Développement de l’offre neuve

1.5.1 Offre locative sociale

 Un rythme de développement intense qui doit se stabiliser

SFHE a mis en location ces 6 dernières années (2013 à 2018) en moyenne 450 à 500 logements

locatifs neufs par an, principalement sur Provence-Alpes-Côte d’Azur et Occitanie et

complémentairement sur ex-Rhône-Alpes, qui sont, chacune, des Régions présentant un

19/55

développement démographique et économique soutenu.

Cette production est réalisée sous forme de petits programmes collectifs et de maisons individuelles, dans les agglomérations ou à leur périphérie.

Pour soutenir ce rythme de production intense, en réponse au fort besoin de logements et de résidences spécifiques sur ses territoires, la société a engagé l’ensemble de ses ressources.

Aujourd’hui, le secteur Hlm dans son ensemble répond à l’effort de construction de logements sociaux et SFHE a fait évoluer ses objectifs pour établir un niveau de production soutenable dans la durée et cohérent avec ses équilibres financiers.

La production déjà connue de 2018 à 2020, s’élève en moyenne à 450 logements locatifs par an et constitue une base élevée dont le niveau doit encore être régulé au regard des fonds propres disponibles. C’est pourquoi SFHE programme à partir de 2021 une production annuelle maximale de 350 logements locatifs, en production neuve ou en acquisitions de patrimoines existants ; la construction neuve devra permettre de répondre aux besoins des territoires les plus tendus ; dans les secteurs géographiques moins tendus, les acquisitions permettront de participer à la politique de remembrement des acteurs du logement. A cela s’ajoutent 50 équivalents-logements en résidences spécifiques et 200 logements en accession sociale à la propriété ou PSLA.

La capacité financière de la société est le frein premier au développement, si celle-ci venait à s’améliorer, notamment par l’obtention de prêts haut de bilan ou d’aides au logements social supplémentaires, SFHE aurait les moyens humains de développer davantage encore.

 Les orientations, le plan d’actions

Les axes de développement principaux de la SFHE pour les six ans à venir se situent en proximité des villes principales des Départements des Bouches-du-Rhône, du Var, du Gard, de l’Hérault et du Rhône.

Dans le Rhône, la société oriente sa production vers une stratégie de niche destinée à répondre à des besoins non complètement couverts par les principaux bailleurs locaux. Le développement de SFHE dans le Rhône et notamment sur Grand Lyon Métropole, sera composé essentiellement de résidences spécifiques (étudiants, jeunes travailleurs, béguinages, EHPAD, …), d’accession abordable et de PSLA. La production de logements sociaux, notamment PLAI, sera maintenue en parrallèle à un niveau équivalent aux années précédentes.

En Corse, la SFHE en accompagnement de sa filiale Coopérative « Le Logis Corse », qui réalise majoritairement de l’accession sociale à la propriété, s’est spécialisée dans la réalisation d’opérations mixtes qui proposent à la fois des logements en accession et en locatif social.

Dans le Gard, la ville de Nîmes ayant atteint près de 25 % de logements sociaux, sa politique sera de maintenir ce taux, essentiellement avec des PLAI et des PLUS et de doubler la part des logements abordables, dont PSLA, dans la production totale des communes environnantes.

Dans l’Hérault, sur le territoire de la métropole Montpellier Méditerranée Métropole, la SFHE s’attachera à développer des programmes neufs en cohérence avec les objectifs du prochain PLH, de la Charte pour le relogement ANRU et du plan « Logement d’abord » dont la métropole est un des territoires de mise en œuvre accélérée.

Sur l’ensemble des territoires couverts par SFHE, le partenariat nouveau créé en 2019 par

l’association de Groupe VyV, 1 ^er acteur mutualiste de France, et Groupe Arcade, nous amène à

mettre en œuvre une stratégie nouvelle reliant logement et santé. Plus qu’un déterminant de

20/55

santé, l’habitat est une condition essentielle au mieux-vivre et doit prendre en compte les spécificités des territoires et les parcours de vie de chacun.

C’est pourquoi SFHE va orienter davantage les caractéristiques de sa production neuve vers l’accessibilité, le maintien à domicile, le logement adapté et connecté, les béguinages.

Cette dimension a trouvé un écho particulier dans certaines collectivités notoirement impactées par le vieillissement de leur population, c’est le cas par exemple des Agglomérations Arles-Crau-Camargue- Montagnette, Béziers Méditerranée, de Perpignan Méditerranée et Grand Lyon Métropole (produire 20 à 25% de logements adaptés sur la production neuve).

La répartition des logements locatifs par type de financement sera la suivante, conformément aux indications de l’Etat et aux besoins exprimés par les collectivités territoriales signataires de la CUS :

30% à 35% en PLAI – 5% à 10% en PLS – 55% à 60% en PLUS.

La réalisation prendra naturellement en compte les besoins et caractéristiques de la demande au plan local : par exemple, les besoins avérés en PLAI sur Toulon sont plutôt de l’ordre de 40% à 60%, alors que les communes littorales de la Métropole Toulon Provence Méditerranée draînent la majorité des besoins en PLS . A contrario, pour l’agglomération Pays de l’Or, les logements PLS ne trouveront pas de preneurs.

Le plan quinquennal pour le Logement d'abord et la lutte contre le sans-abrisme 2018-2022, a mis l’accent sur les besoins en « PLAI adaptés», notion qui qualifie des opérations essentiellement destinées à des ménages fragiles rencontrant des difficultés non seulement économiques, mais aussi sociales et dont la situation nécessite un habitat à loyer et charges maîtrisés, ainsi qu'une gestion locative adaptée et, le cas échéant, un accompagnement.

Le programme de logements très sociaux à bas niveau de quittance vise à développer une offre nouvelle de « PLAI adaptés », dont le besoin est croissant à destination de ces ménages.

Ce programme permet d'offrir des logements pérennes dont les caractéristiques physiques et financières conviennent aux caractéristiques des ménages cibles : le coût d'usage des logements est adapté aux ressources des ménages, qui sont par ailleurs solvabilisés par l'APL. Ces logements font également, nécessairement, l'objet d'une gestion locative adaptée et souvent d'un accompagnement ciblé sur le logement, selon les besoins des occupants. Le PLAI adapté est un produit à développer sur la durée de la CUS.

Pour ce faire, SFHE s’engage à destiner au moins 10% de sa production neuve de PLAI à des PLAI adaptés, et à poursuivre le travail engagé avec le tissu associatif spécialisé dans l’accompagnement au logement.

La répartition par typologie des logements locatifs veillera à favoriser dans chaque nouveau groupe d’immeubles, les petits et les grands logements :

40 à 50% de petits logements (T2 et T1bis) et 5 à 10% de grands logements (T5).

Les T1 sont, sauf exception, peu demandés.

Les T5 et T6 ne correspondent pas aux besoins de certains territoires tels que les agglomérations Hérault Méditerranée, Pays de l’Or, Béziers Méditerranée.

Pour la ville de Nîmes, quelques T5 et T6 nouveaux faciliteront les relogements dans le cadre des

opérations de renouvellement urbain.

21/55

Montpellier Méditerranée Métropole, comme Toulon Provence Méditerranée, affichent également un faible besoin en T5, d’au maximum 5%.

Le logement et le parcours de vie :

La production neuve de SFHE est orientée vers une vaste palette d’habitats, permettant un parcours résidentiel complet : logements familiaux, logements adaptés aux personnes âgées (logements foyers, EPHAD), logements pour étudiants..., des programmes mixtes locatifs et accession sociale.

SFHE s’est constituée une image de marque de belle qualité architecturale, car « mettre le beau à portée de tous » fait partie intégrante de sa mission sociale. La société tient aussi à ce que ses immeubles soient parfaitement intégrés dans le tissu urbain et constituent de façon naturelle un quartier de ville.

La qualité technique respecte systématiquement les exigences du label NF HABITAT. Par ailleurs les constructions s'inspirent des grands principes du développement durable : orientation, dimension des ouvertures, éclairage naturel des parties communes, espaces verts composés d’essences locales, équipements technologiques tels que pompes à chaleur, chaudières bois, …

SFHE prête une grande attention à la durabilité des produits, l'impact sur les tâches d'entretien, la maîtrise des coûts et le vieillissement des matériaux et équipements. Une analyse dit « de coût global

» régit la prise de décisions pendant le processus de conception.

Acquisitions-améliorations :

La volonté de SFHE de compléter la production de logements neufs par des acquisitions- améliorations rejoint les besoins de certaines collectivités territoriales. Par exemple, des copropriétés privées en voie de fragilisation sur le territoire de Toulon Provence Méditerranée, pourraient être remises en état après rachat par un bailleur social.

Dans l’agglomération Arles-Crau-Camarge-Montagnette, la transformation en logements sociaux de petits immeubles privés dans le centre-ville d’Arles préserverait la mixité sociale des quartiers en voie de gentrification.

L’agglomération Béziers Méditerranée fait état d’un besoin similaire, mais dans l’objectif de prendre en compte la paupérisation du cœur de ville et prévenir la dégradation des bâtis. Il en va de même à Perpignan Méditerranée Métropole. Les deux collectivités font état de la concurrence que créent les logements sociaux neufs construits en périphérie au détriment des logements sociaux de fait des centres anciens.

En Annexe 12 :

Indicateur PP1 : Nombre de logements locatifs agréés

1.5.2 Offre d’hébergement, les résidences spécifiques

SFHE prévoit de produire 50 à 100 équivalents-logements en moyenne par an, qui seront réalisés sur l'un ou l'autre des départements suivants : Bouches du Rhône, Var, Vaucluse, Gard, Hérault, Rhône.

L’habitat spécialisé, pour les personnes âgées d’une part, pour les étudiants d’autre part, mais aussi

pour les hébergements d’urgence, s’inscrit parfaitement dans le cadre de la stratégie de production

22/55

du Groupe Arcade et de sa filiale SFHE, qui s’oriente davantage vers la notion d’habitat-déterminant de santé depuis l’association nouvelle du Groupe Vyv et du Groupe Arcade.

Plus qu’un déterminant de santé, l’habitat est une condition essentielle au mieux-vivre et doit prendre en compte les spécificités des territoires et les parcours de vie de chacun.

Dans ces conditions, le Groupe Arcade et le Groupe Vyv se sont rapprochés pour associer les expertises de l’habitat et de la protection sociale, et ainsi construire, pour faire face aux enjeux de notre temps, un modèle unique et innovant d’habitat au service du mieux-vivre.

Fortement attachés aux valeurs communes de l’économie sociale et solidaire, les partenaires associent leurs compétences et expertises complémentaires en matière d’habitat et de santé. Dotée d’un solide maillage national, l’alliance entend ancrer ses actions au plus près des collectivités territoriales et du tissu économique local.

Son ambition : accompagner tous les publics, satisfaire leurs besoins relevant de l’habitat et de la santé, pour des parcours de vie réussis.

Trois convictions essentielles nous animent :

1) Logement et santé sont indissociables. Le logement est même un déterminant de santé fondamental, une condition essentielle à la vie de chacun. Personne ne doit être laissé sur le bord de la route et les réponses apportées doivent prendre en compte les parcours de vie pour agir efficacement et accompagner chacun, sans exclusion.

2) L’habitat doit être innovant. Il doit être plus intelligent, plus connecté et plus durable pour s’adapter à l’évolution des modes de vie et des usages (allongement de l’espérance de vie, évolution des modèles de famille).

3) La priorité est donnée à l’humain. La France n’est pas un territoire uniforme, l’ancrage local et la prise en compte de ses spécificités sont la garantie d’une réponse de proximité adaptée et pertinente. Cette présence, au plus près des territoires, permet de placer l’humain au cœur de son action, et de penser l’habitat social selon des besoins concrets.

Ces convictions se traduisent concrètement par :

- Des produits immobiliers mixtes : installation en pied d’immeubles de services santé / bien- être (crèches, optique, cabinets dentaires, « maison sport et santé »)

- L’innovation et l’ingénierie sociale : des dizaines de projets mis en œuvre avec des associations, une Association intégrée dans le Groupe dédiée à l’aide aux plus démunis, - 100% des logements produits en BIM

- La domotique et les objets connectés : dans les EHPAD pour faciliter l’accompagnement des résidents, dans les logements ciblés pour faciliter le maintien à domicile des personnes âgées.

Les résidences spécifiques développées par SFHE sont principalement à destination des personnes âgées (Foyers – EHPA – EHPAD) et personnes à mobilité réduite. Il s’agit de répondre dans ce domaine à un besoin majoritairement localisé dans les grandes agglomérations, mais il est faut souligner que la concrétisation de ses prévisions dépend essentiellement des appels à projets et autorisations relevant des Départements et ARS.

SFHE a fait réaliser une étude de marché qui lui a permis de préciser cette stratégie de développement territoriale en matière de résidences spécifiques.

En effet, le niveau de la demande locative sociale des plus de 60 ans oscille entre 1500 et 3500

demandes selon les départements cités. Le taux de pauvreté des 75 ans et plus tourne quant à lui

autour de 12%. Cette étude permet également de cibler les communes où la part des 75 ans et plus

est la plus représentée. Cette proportion peut ainsi atteindre 30% dans certaines villes de l’Hérault ou

encore 27% dans des communes du Var.

23/55

Les besoins en logements pour étudiants sont précisément décrits et pris en compte dans le « Plan 60 000 logements étudiants » lancé par le gouvernement en 2018.

SFHE entend s’inscrire dans ce Plan en faveur de l’amélioration des conditions de vie et de logement des étudiants. Sur les territoires de la société, les besoins sont particulièrement aigüs pour Montpellier Méditerranée Métropole, Grand Lyon Métropole, Toulon Provence Méditerranée : 6000 nouveaux logements étudiants sur le plan de mandat pour Lyon, 5% de taux de croissance annuel pour les logements étudiants de Montpellier. La Communauté d’agglomération Hérault Méditerranée fait état d’un besoin futur pour une centaire d’étudiants.

La société étudiera les projets qui lui seront proposés avec la volonté de faire porter une partie de son développement en réponse à ces besoins, en cohérence avec le « Plan 60 000 logements étudiants » et en partenariat avec les gestionnaires. Pour mémoire, SFHE est notamment partenaire de l’association ARPEJ et du CROUS.

Des besoins d’habitat spécifiques apparaissent dans l’agglomération Hérault Méditerranée : pour les travailleurs saisonniers, les apprentis et jeunes travailleurs, les gens du voyage sédentarisés, les cabanonniers du littoral. De même Montpellier Méditerranée Métropole fait état du besoin de créer une dizaine de structures spécialisées sur la durée du futur PLH : Foyer jeune Travailleurs, Résidences Sociales, Maisons-Relais, RHVS, …

Par ailleurs, SFHE s’engage à poursuivre le partenariat avec les SIAO pour l’hébergement et le logement d’urgence, notamment sur les Métropoles de Montpellier, d’Aix-Marseille, l’agglomération Hérault Méditerrranée, les départements du Var et du Vaucluse,… où les besoins ont été clairement identifiés.

SFHE disposant des savoir-faire pour construire et gérer les structures d’habitat très social avec l’appui éventuel de filiales spécialisées du Groupe Arcade-Vyv (ALFI, Croix-Rouge-Habitat), s’engage à étudier les projets qui lui seraient proposés.

En Annexe 13 :

Indicateur PP-LF-1 : Nombre de logements foyers agréés, à 3 et 6 ans Indicateur PP-LF-2 : Part des logements foyers réhabilités, à 3 et 6 ans

1.5.3 Les politiques poursuivies pour assurer ce développement

La stratégie foncière de SFHE est basée sur le travail mené par ses filiales ARCANSUD et LOGIS CORSE avec leurs prospecteurs fonciers. Il n’est jusqu’à présent procédé à aucune réserve foncière.

La politique poursuivie par la SFHE est une politique de réponse à la demande ciblée, permettant d’assurer le meilleur service aux clients, demandeurs de logements et collectivités. Une cartographie du développement a été établie par la société, qui constitue la feuille de route de ses équipes de promotion ARCANSUD et LOGIS CORSE. Cette cartographie vise à centrer le développement à moins d’1/2 heure de route de chaque agence, sur des territoires porteurs. Au-delà de la production neuve, il peut être procédé à des rachats de patrimoine existant pour densifier le parc de logements.

En parallèle, il est procédé à la vente en bloc des immeubles trop excentrés, voire uniques sur leur

Département : cela a été le cas, par exemple, de 3 groupes détenus dans l’Aude, dans les Alpes de

Haute Provence, dans la Drôme. Dans la même logique, en 2015, SFHE a procédé à la cession de

sa branche d’activité toulousaine à sa filiale Mésolia. Cette cession a permis d’avoir un bailleur

plus proche des locataires et donc d’assurer un meilleur service. En même temps, SFHE a pu

24/55

restaurer une partie de ses fonds propres, pendant que Mésolia pouvait répondre aux besoins en logements du marché local.

Les équipes de la promotion sont en contact régulier avec les collectivités locales au regard d'opportunités foncières privées ou en réponse à des consultations publiques. Ces consultations peuvent être réalisées directement par les communes ou par des SEM d'aménagement ou par des établissements publics fonciers.

Les contacts entre les responsables des agences locatives et les services logements des communes, permettent également d'enrichir nos relations avec les collectivités locales.

Notre objectif est toujours d'être au plus près des besoins sur les différents territoires et d'apporter ainsi les bonnes réponses.

 Conditions de financement et aides publiques nécessaires au développement

Il est entendu que la capacité à construire est liée aux conditions d’équilibre des opérations constituées notamment par :

- Les caractéristiques du financement (niveau du taux du livret A notamment)

- Les aides directes et indirectes de l’Etat (TVA à taux réduit, exonération de TFPB,...) - L’accompagnement financier des collectivités, dont les garanties d’emprunt

- Le niveau de fonds propres disponibles - La trésorerie mobilisable

- …

Le développement s’inscrit plus largement dans le contexte des conditions de l’environnement économique et des grands équilibres de la société, nécessairement liés à l’environnement réglementaire.

1.5.4 Accession sociale à la propriété

Sur la majeure part des territoires couverts par SFHE, le déficit de logements allié à un faible taux de vacance et de mobilité des locataires, ne font qu’accentuer la crise du logement. Dans un contexte de prix du foncier et des travaux en augmentation, l’accession à la propriété sur le marché libre est rendu particulièrement difficile pour un grand nombre d’habitants.

La mixité urbaine devient une composante essentielle de la ville et l’accession sociale à la propriété sécurisée s’affirme comme un complément nécessaire au dispositif locatif social pour permettre aux ménages disposant de revenus modestes de bénéficier d’un parcours résidentiel choisi.

SFHE se positionne aujourd’hui comme un outil au service des politiques locales de l’habitat, apte à répondre aux besoins des logements des ménages ne pouvant accéder au marché libre.

Le partenariat initié avec les collectivités territoriales doit permettre de :

- Concevoir un logement au prix inférieur au prix du marché, dans une architecture pensée et intégrée

- Favoriser l’installation des catégories de ménages relevant de l’accession sociale - Favoriser le bon déroulement du parcours résidentiel.

La société se donne comme objectif une production moyenne de 200 logements par an, en accession sociale à la propriété, PSLA ou Bail Réel Solidaire (BRS).

Pour répondre avec tous les moyens nécessaires aux besoins en accession sociale, SFHE envisage

de solliciter dans la durée de la CUS, l’agrément pour devenir un Organisme de Foncier Solidaire

(OFS) - en participation avec des collectivités territoriales ou en direct selon les territoires - .

25/55

Les collectivités rencontrées s’accordent sur l’intérêt de réaliser de l’accession également au travers du Bail Réel Solidaire qui permet aux logements de demeurer dans le contingent de logements sociaux de la commune.

Les implantations territoriales visées pour l’accession sont : - En Occitanie : l’Hérault et le Gard,

notamment Montpellier Méditerranée Métropole, dont les objectifs de production en accession sociale, PSLA, BRS, représentent 17% de l’objectif total de production pour les communes de 1ère et 2ème couronne. 3M envisage de constituer sous peu un Organisme de Foncier Solidaire.

- En PACA : les Bouches-du-Rhône, le Vaucluse et le Var,

notamment sur Toulon Provence Méditerranée et Aix Marseille Provence.

- En Auvergne-Rhône-Alpes : le Rhône, l’Ain et l’Isère.

Grand Lyon Métropole relance le plan AAA en faveur des accédants à la propriété sociale, à partir de mai 2019, et vient de créer son Organisme de Foncier Solidaire métropolitain.

Les programmes sont généralement portés par des SCI de construction-vente et réalisés en partenariat avec la filiale de SFHE, « Arcansud ». Arcansud dispose en son sein des équipes techniques, montage d’opérations, développeur et service commercial, aptes à produire les opérations et à les commercialiser pour le compte de SFHE. Certaines opérations sont montées en accession, d’autres en PSLA, lorsque le marché requiert des prix de vente particulièrement peu élevés.

Les ménages acquéreurs sont accompagnés dans leur financement, sachant qu’ils restent libres du choix de leur établissement prêteur. La sécurisation Hlm est systématiquement présente et appliquée dans ses trois composantes :

- Garantie de rachat pendant 15 ans à un montant minimum garanti, pour l’accédant qui connaît des difficultés personnelles ou professionnelles

- Assurance-revente complémentaire, non obligatoire, proposée à l’acquéreur par une compagnie d’assurance

- Garantie de relogement dans le parc de SFHE.

Il est précisé que l’atteinte des objectifs est conditionnée par :

- Le maintien des dispositifs publics d’encouragement à l’accès à la propriété (PTZ+ et PSLA notamment)

- La réévaluation annuelle des plafonds de revenus en vigueur, y compris les plafonds PAS référence de l’indicateur concernant la politique sociale

- Le maintien de l’exonération d’impôt sur les sociétés dont bénéficient les organismes Hlm au titre du service d’intérêt général qui leur est conféré par la loi

- L’absence de prélèvement de l’Etat sur les organismes Hlm au titre de l’activité accession.

Les signataires s’accordent, par ailleurs, pour reconnaître la forte sensibilité de l’activité d’accession sociale à la propriété à l’évolution des coûts de construction, du prix du foncier, des normes techniques et règlementaires et du niveau des taux d’intérêt.

En Annexe 14 :

Plan de développement (article R 445-16)

Indicateur PP-ACC-1 : Pourcentage de PSLA transformés en LLS, à 3 et 6 ans

Indicateur PS-ACC-1 : Pourcentage de contrats signés avec des ménages modestes, par an

26/55

2. POLITIQUE DE GESTION

2.1 Etat des lieux

2.1.1 Occupation sociale actuelle : stock

Le patrimoine de la SFHE se situe en grande partie hors des quartiers prioritaires de la ville. Seuls 10% des logements sont implantés dans des quartiers prioritaires. Sur son patrimoine hors QPV, plus de 21 882 personnes sont logées. Sur son patrimoine en QPV, ce sont un peu plus de 2647 personnes qui sont logées.

Pour étudier l’occupation sociale du parc plusieurs indicateurs ont été analysés à l’échelle du parc en distinguant le patrimoine hors QPV et le patrimoine en QPV :

- La part des enfants de moins de 10 ans - La part des personnes de plus de 65 ans - La part de familles monoparentales

- La part des ménages ayant au moins un emploi stable (CDI) au sein du foyer - La part des ménages occupant un emploi précaire

- La part des demandeurs d’emploi

- La part des ménages ayant des ressources inférieures à 40% des plafonds - La part des bénéficiaires de l’APL

A l’échelle du patrimoine hors QPV :

- Les enfants de moins de 10 ans représentent 17 % des occupants - Les personnes de plus de 65 ans représentent 8% des occupants - Les familles monoparentales représentent 31% des familles occupantes - 53 % des familles ont au moins un CDI

- 8% des familles ont au moins un CDD (aucun CDI) - 11% des familles connaissent une situation de chômage - 30% des ont des ressources inférieures à 40% des plafonds - 49 % des locataires perçoivent l’APL

A l’échelle du patrimoine QPV :

- Les enfants de moins de 10 ans représentent 18 % des occupants - Les personnes de plus de 65 ans représentent 10% des occupants - Les familles monoparentales représentent 28% des familles occupantes - 35 % des familles ont au moins un CDI

- 11% des familles ont au moins un CDD (aucun CDI) - 19% des familles connaissent une situation de chômage - 51% des ont des ressources inférieures à 40% des plafonds - 68 % des locataires perçoivent l’APL

Ces différents indicateurs chiffrés montrent que la SFHE à l’échelle globale de son parc la SFHE n’a pas d’enjeu majeur autour de sa clientèle de plus de 65 ans qui représente respectivement 8 et 10%

des locataires selon que l’on se trouve hors QPV ou en QPV.

Il n’en reste pas moins que la SFHE traite systématiquement la problématique de l’adaptation des

équipements des salles de bain aux personnes âgées ou à mobilité réduite à travers ses programmes

de réhabilitation et à la demande.