Ventes de logements en décembre au Canada

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ANALYSE ÉCONOMIQUE MONDIALE

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économiste

Études économiques de la Banque Scotia 416.866.4315

farah.omran@scotiabank.com

INDICES DES PRIX DES PRODUITS LE LOGEMENT EN BREF

Le 17 janvier 2022 Contributeurs

RÉSUMÉ

En décembre, les ventes de logements au Canada ont gagné 0,2 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois), alors que les inscriptions ont perdu 3,2 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois), ce qui efface tout le gain de novembre. Cette forte baisse des inscriptions est venue redurcir le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions, indicateur de la tension du marché, pour le ramener à 79,7 %, après avoir plongé à 77 % en novembre — ce qui est nettement supérieur à sa moyenne à long terme de 54,5 %. En raison de cette conjoncture statistiquement tendue des marchés, l’indice des prix des propriétés (IPP) MLS composé s’est relevé de 2,5 % encore (en chiffres désaisonnalisés sur un mois), ce qui est légèrement inférieur à sa cadence de novembre. Les maisons unifamiliales et les maisons en rangée ont ancré le gain des prix de décembre, en augmentant de 2,6 % et de 2,5 % respectivement (en chiffres désaisonnalisés sur un mois), alors que les appartements ont gagné 2,1 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois).

Sur le marché, les mouvements ont été moins généralisés en décembre, tandis que dans certaines parties du pays, les gains des ventes ont en quelque sorte compensé les baisses constatées ailleurs. Dans les 31 marchés locaux que nous suivons, la répartition a été assez égale entre les marchés dont les ventes ont augmenté et ceux dont les ventes ont diminué. Les variations dans les ventes ont été comprises entre une baisse de 16 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois) à Saskatoon et une hausse de 8,3 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois) à Calgary. Il faut noter que les plus fortes baisses de décembre se sont produites dans des régions qui ont comptabilisé les gains les plus considérables dans le mois précédent (soit Saskatoon, Regina, l’Île-du-Prince-Édouard et Okanagan-Mainline). Malgré ce qui s’apparente à une modeste hausse mensuelle, le volume des ventes continue de s’inscrire à un sommet absolu. Comme ce fut le cas dans le deuxième semestre de 2021, le niveau national des ventes s’inscrit au deuxième rang en importance dans les annales pour décembre, après décembre 2020, et enregistre une remarquable hausse de 40 % (en données désaisonnalisées) par rapport à la moyenne de décembre 2000-2019.

La baisse des inscriptions a été plus généralisée que la hausse des ventes. Sur les 31 marchés que nous suivons, les inscriptions ont baissé en 2021. Parmi les 10 marchés dans lesquels les inscriptions ont augmenté, les ventes ont monté dans six marchés — ce qui est indicatif de la tension de la conjoncture de l’offre, qui limite l’activité des ventes par rapport à la demande. Malgré le

redurcissement du ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions à l’échelle nationale, le nombre de nos centres locaux en territoire de marché favorable aux vendeurs a baissé pour s’inscrire à 21 contre 25 en novembre. Les mois de stocks ont continué de fléchir, pour s’établir à 1,6 mois en décembre — le niveau le plus creux dans les annales, ce qui est nettement inférieur à la moyenne à long terme de cinq mois. Les mois de stocks ont inscrit des creux sans précédent en Colombie-Britannique, en Ontario, au Québec, au Nouveau-Brunswick et en Nouvelle-Écosse.

Tous les types de logements ont contribué aux gains de prix de décembre, essentiellement portés par les maisons unifamiliales. Les maisons unifamiliales d’un étage ont été le seul segment à connaître une accélération des gains de prix en décembre, alors que tous les gains de prix des maisons à deux étages, des maisons en rangée et des appartements ont ralenti, même si ce n’est que légèrement.

Dans l’ensemble, l’IPP MLS composé pour tous les logements au Canada a gagné 26,6 % (en données non désaisonnalisées sur un an) en décembre 2021 par rapport au même mois de l’année précédente : il s’agit du gain sur un an le plus important dans les annales.

CONSÉQUENCES

Le marché canadien du logement s’est dénoué essentiellement comme prévu en 2021. Que l’on tienne compte ou non de décembre, le niveau des ventes de 2021 avait déjà surpassé 2020 en octobre, pour pulvériser un record absolu. Par rapport à 2020, qui a été elle-même une année folle pour le marché du logement, les ventes ont augmenté de 20 % en 2021, alors que les inscriptions n’ont gagné que 9 %, ce qui explique la hausse de 21 % des prix.

En décembre, les mouvements des marchés et les motivations correspondent à ceux des mois précédents. En règle générale, les ventes ont été relativement anémiques en décembre par rapport à novembre; pourtant, elles se situaient déjà à des niveaux sans précédent sur le marché du logement dans les mois de l’hiver — les ventes du quatrième trimestre de 2021 ont augmenté de 61 % par rapport à la moyenne des quatrièmes trimestres pour la période de 1988-2019 et s’inscrivent au deuxième rang derrière les ventes du quatrième trimestre de 2020. Cette vigueur s’explique à nouveau par l’amélioration des résultats du marché du travail, l’accélération de l’immigration et la -20 -10 0 10 20 30

Saint John NL (St. John's) Winnipeg Hamilton Québec Windsor Guelph Regina Saskatoon Calgary Halifax Ottawa Edmonton Vancouver Moncton London Victoria Montréal Toronto Ensemble du pays

Déc 2021 Nov 2021 Oct 2021

évolution en données désais., en % sur un mois

Ventes de logements dans certaines villes

Sources pour les graphiques et les tableaux : Études économiques, Banque Scotia, ACI.

Canada Déc-21 Nov-21 Déc-21

m/m¹ m/m¹ y/y²

Ventes (variation en %) 0.2 0.4 -9.9

Nouvelles inscriptions (variation en %) -3.2 3.4 -15.0 Prix moyen (variation en %) 1.5 1.4 19.9

IPL MLS (variation en %) 2.5 2.7 26.6

Déc-21 Nov-21 Déc-20 Ratio ventes/nouvelles inscriptions (niveau)¹ 79.7 77.0 75.8 Mois d’inscriptions actives (niveau)¹ 1.6 1.8 2.2

1 Données désaisonnalisées ² Données non désaisonnalisées

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demande des investisseurs. En décembre, le niveau de l’emploi avait surpassé les niveaux d’avant la pandémie — même si la répartition sectorielle des emplois créés paraissait différente de ce qu’elle était avant la pandémie. Les données sur l’immigration sont décalées d’un mois; or, le nombre d’admissions en novembre a dépassé le record établi en octobre, qui a lui-même surpassé le record de septembre… si vous voyez ce que je veux dire. Décembre sera probablement un autre mois vigoureux, puisque le gouvernement fédéral mènera l’offensive finale pour atteindre sa cible de 2021. En date de novembre, les résultats s’établissaient à 90 %. La demande des investisseurs est elle aussi vigoureuse et est au moins en partie portée par la vigueur de l’immigration — première source de la demande locative.

Les hausses de taux auxquelles on s’attend de plus en plus cette année expliquent peut-être aussi le plus grand achalandage que de coutume sur le marché du logement de l’hiver. Les pressions inflationnistes chroniques ont obligé la Banque du Canada à durcir le ton, et les marchés intègrent aujourd’hui six hausses de taux en 2022. Si à la marge les acheteurs ont déjà intégré toutes les hausses, la ruée pour verrouiller les taux inférieurs est probablement concentrée dans le segment du marché des investisseurs sensible au taux. Le nouvel ensemble de données publié par la Banque du Canada apporte un éclairage nouveau sur la composition des acheteurs hypothéqués. Bien que les données publiées ne le soient que jusqu’en juin 2021, elles pointent un influx d’investisseurs sur le marché. Par rapport à la même période l’an dernier, les achats de logements par les investisseurs ont augmenté de 99 %, contre 66 % pour les acheteurs déjà propriétaires et environ 47 % pour les primo‑accédants à la propriété. Il s’agit d’une divergence par rapport aux tendances statistiques, selon lesquelles les achats de logements dans l’ensemble des différents groupes n’ont généralement pas évolué de concert. La part des primo‑accédants au logement sur le marché a par la suite plongé à son plus creux depuis 2015, alors que la part des acheteurs déjà propriétaires et des investisseurs a augmenté pour s’inscrire à son plus haut depuis 2015.

L’érosion de l’abordabilité dans les dernières années amène naturellement plus d’acheteurs sur le marché locatif, dans lequel les investisseurs jouent un rôle décisif, en assurant l’offre locative essentielle. La part des investisseurs comptabilisée par la Banque du Canada capte les logements qui sont achetés et revendus à profit; toutefois, la Banque du Canada fait savoir que dans les dernières années, les logements achetés et revendus dans un délai de six mois ne représentent que 1 % des transactions, alors que ceux qui sont revendus dans les 12 mois interviennent pour 2 %. Par conséquent, dans la mesure où les logements achetés ne restent pas inoccupés, la hausse de l’activité des investisseurs viendra étayer l’augmentation de la demande locative, importante sur un marché aux prises avec des pénuries dans les deux segments de marché, soit la propriété et la location.

Lorsque les hausses de taux attendues prendront effet, elles auront elles aussi une incidence démesurée sur la demande des investisseurs dans le sens contraire de la ruée préalable aux hausses de taux que nous constatons aujourd’hui. S’il en est ainsi, c’est parce que les investisseurs sont typiquement plus sensibles aux attentes vis-à-vis de la hausse du loyer de l’argent et de la baisse de la rentabilité. Puisque la part des investisseurs parmi l’ensemble des acheteurs est plus importante, les hausses de taux pourraient donner lieu à une baisse disproportionnée de la demande, ce qui allègera en partie la pression exercée sur le marché. Il va de soi qu’il y aura un inconvénient, puisque les sommes à rembourser par les emprunteurs hypothécaires existants seront plus élevées. Heureusement toutefois, les taux auxquels ces emprunteurs ont dû se qualifier étaient nettement supérieurs aux taux du marché actuels et probables à terme.

Le gain de 0,2 % des ventes de décembre a presque certainement été limité par le déficit d’inscriptions disponibles, qui a brusquement plongé. Décembre est généralement un mois moins riche en inscriptions puisque les vendeurs préfèrent profiter des Fêtes au lieu d’ouvrir leurs portes aux visiteurs; cependant, la baisse de 3,2 % est déjà corrigée pour tenir compte de cette tendance saisonnière. Cette conjoncture témoigne de la tension de plus en plus forte sur le marché par rapport aux années précédentes, ce qui continue de porter les prix à la hausse dans une plus large mesure que l’augmentation des ventes. Nous nous attendons à ce que les stocks nouveaux soient presque immédiatement repris par les acheteurs. C’est pourquoi nous vous invitons à rester attentifs ou attentives à l’évolution du marché ce printemps, qui pourrait encore être affairé.

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Veille du marché du logement de la Banque Scotia — décembre 2021

Rang¹ Association de l'immobilier ^Rangmois préc.

Var.

mens.

Ratio ventes/nouv.

Inscr.

Type de marché

Évolution 24 mois

Dernier mois

Trois derniers

mois 12 derniers

mois Dernier

mois Trois derniers

mois Dernier

mois Trois derniers

mois

-- National -- -- 79.7 2.2 Vendeurs 0.2 -7.5 20.7 1.5 19.3 21.6 -3.2 -13.6 8.9

1 Montreal 11 10 101.2 3.2 Vendeurs -0.5 -20.1 -1.0 1.3 15.9 19.8 -21.8 -21.2 -1.4

2 NL (St. John's) 5 3 83.9 3.1 Vendeurs 7.1 15.8 45.6 1.2 6.4 10.7 -10.2 -11.9 10.2

3 Moncton 1 2 98.4 3.1 Vendeurs -5.7 0.3 18.8 6.5 30.3 30.0 -11.0 -4.7 17.6

4 Calgary 3 1 94.4 2.6 Vendeurs 8.3 31.2 67.9 -2.7 6.9 9.4 3.7 4.7 30.0

5 Quebec City 4 1 98.5 2.5 Vendeurs -5.6 -17.8 -3.4 2.1 9.6 14.0 -9.5 -20.4 -3.6

6 Lethbridge 10 4 92.6 2.5 Vendeurs 2.0 6.2 32.2 -4.7 7.3 7.9 -11.7 2.6 12.2

7 Windsor 24 17 85.3 2.3 Vendeurs 4.9 7.1 16.1 0.2 29.8 34.7 -15.7 13.9 17.0

8 Saint John 2 6 82.5 2.2 Vendeurs 0.4 2.9 21.2 2.7 26.6 28.6 7.4 -1.6 11.1

9 Kingston 17 8 84.5 2.1 Vendeurs 3.7 -22.0 7.1 -2.3 22.9 27.7 -14.7 -22.2 -1.4

10 London 12 2 86.0 1.9 Vendeurs 3.8 -6.3 16.1 2.1 25.2 32.1 -5.0 -6.3 10.9

11 Sudbury 6 5 79.9 1.8 Vendeurs -8.3 -3.0 20.2 -2.0 31.8 29.8 -6.8 1.4 16.6

12 Ottawa 8 4 82.7 1.7 Vendeurs -1.4 -15.9 7.1 -1.3 17.2 22.5 -3.3 -20.7 13.7

13 Winnipeg 14 1 89.6 1.6 Vendeurs 2.4 2.2 17.6 1.0 8.3 10.4 -0.9 -4.4 -1.7

14 KW* 13 1 85.4 1.6 Vendeurs 1.8 -3.8 17.7 1.9 30.8 27.7 -0.1 -6.5 11.4

15 Peterborough 25 10 81.1 1.5 Vendeurs -4.0 -11.4 18.5 3.2 32.1 31.9 -15.1 -15.5 14.9

16 Brantford 21 5 87.0 1.5 Vendeurs 3.1 -9.8 8.5 2.1 37.3 34.7 -4.3 -4.7 10.4

17 Thunder Bay 19 2 82.2 1.5 Vendeurs 8.1 6.4 17.7 5.5 14.5 16.4 2.8 7.6 16.6

18 Fraser Valley (Abbotsford) 18 0 76.8 1.3 Vendeurs 6.4 -12.8 40.7 2.7 23.9 25.2 3.1 -18.9 14.0

19 Halifax 28 9 91.3 1.3 Vendeurs -4.0 -29.5 1.0 0.6 23.7 27.7 -15.5 -29.7 -3.0

20 Okanagan-Mainline (Kelowna) 15 5 74.2 1.2 Vendeurs -9.0 -15.2 27.0 -1.3 17.0 22.7 -5.5 -1.1 5.1

21 St. Catharines 9 12 74.9 1.2 Vendeurs 3.4 -10.3 16.0 -5.8 27.4 30.1 12.6 -10.6 6.4

22 Vancouver 29 7 71.3 0.9 Équilibré -1.5 -3.0 42.0 0.6 13.4 12.2 -8.3 -17.7 14.5

23 Edmonton 23 0 70.8 0.9 Équilibré -1.6 18.9 45.1 -0.4 2.0 6.6 1.6 4.3 20.5

24 Saskatoon 7 17 65.4 0.8 Équilibré -16.2 5.6 24.8 -1.4 9.4 7.0 -1.2 -5.1 6.2

25 Hamilton-Burlington 27 2 76.6 0.8 Équilibré 5.7 -11.9 10.1 4.2 27.0 27.0 7.7 -14.3 6.9

26 Victoria 20 6 74.4 0.8 Équilibré -2.1 -23.8 18.0 4.8 26.8 19.6 4.5 -21.9 -3.2

27 Toronto 16 11 64.3 0.6 Équilibré -0.2 -6.3 27.8 2.5 21.7 19.7 12.1 -23.5 6.4

28 Barrie 31 3 73.3 0.3 Équilibré 0.0 -17.6 13.2 -0.5 32.8 34.5 -0.6 -15.3 9.3

29 PEI (Charlottetown) 30 1 64.0 0.3 Équilibré -13.0 2.2 14.3 2.3 14.8 22.1 -5.6 10.9 15.6

30 Regina 26 4 65.8 0.3 Équilibré -13.5 4.4 20.7 10.7 8.4 6.7 -3.1 -1.1 11.8

31 Guelph 22 9 71.6 0.3 Équilibré -6.8 -16.4 12.5 3.1 27.4 27.2 10.7 -12.9 8.1

_________________________

1 D'après les résultats les plus favorables aux vendeurs par rapport aux résultats les moins favorables. ² Le marché est favorable aux vendeurs, et sera probablement soumis à une pression à la hausse des prix, si le ratio ventes/nouvelles inscriptions est supérieur à la moyenne à long terme plus un écart- type. Un ratio ventes/nouvelles inscriptions inférieur à la moyenne à long terme moins un écart- type est l'indice d'un marché favorable aux acheteurs et suivra probablement une tendance étale ou baissière dans les six prochains mois. On entend par « moyenne à long terme » la moyenne de 1990- 2020. ³ Évolution en pourcentage sur un an. * Kitchener- Waterloo. Sources : Études économiques de la Banque Scotia et ACI.

Écart-type/moy.

long terme²

Ratio ventes/inscriptions nouvelles Ventes unitaires³ Prix moyen de vente³ Nouvelles inscriptions³

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Indice des prix des logements (IPL) MLS — ouest du Canada

-10 0 10 20 30 40

20 40 60 80 100

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 Ratio ventes/nouvelles inscriptions décalé de six mois (à gauche)

Indice composite des prix des propriétés MLS (à droite)

IPL MLS, évolution en % sur

Vallée du Fraser

Ratio ventes/nouvelles inscriptions, en données désaisonnalisées et en %

Marché favorable aux vendeurs

Marché favorable aux acheteurs -10

0 10 20 30 40

20 40 60 80 100

Grand Vancouver

IPL MLS, évolution en % sur un an Marché favorable

aux vendeurs

Marché favorable aux acheteurs

-10 -5 0 5 10 15

20 40 60 80 100

Calgary

IPL MLS, évolution en % sur un an Ratio ventes/nouvelles

inscriptions, en données désaisonnalisées et en %

-5 0 5 10 15

20 40 60 80 100

Edmonton

aux vendeurs

-10 -5 0 5 10 15

20 40 60 80 100

Regina

aux vendeurs

-10 -5 0 5 10 15

20 40 60 80 100

Saskatoon

aux vendeurs

-4 -2 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18

30 40 50 60 70 80 90 100

Winnipeg

IPL MLS, évolution en

% sur un an Marché favorable aux vendeurs

-10 -5 0 5 10 15 20 25 30

20 40 60 80 100

Victoria

aux vendeurs

Sources : Études économiques, Banque Scotia, ACI.

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Indices des prix des logements MLS (suite) — est du Canada

-5 0 5 10 15 20 25 30 35 40

20 40 60 80 100 120

Ottawa

IPL MLS, évolution en % sur un an

-10 0 10 20 30

20 40 60 80 100

Grand Toronto

aux vendeurs

-10 0 10 20 30 40

20 40 60 80 100 120

Guelph

IPL MLS, évolution en % sur un an Marché favorable aux vendeurs

-10 0 10 20 30 40 50

20 40 60 80 100 120 140

Barrie

-10 0 10 20 30 40

20 40 60 80 100

Oakville-Milton

aux vendeurs

-10 0 10 20 30 40

20 40 60 80 100 120

Hamilton-Burlington

aux vendeurs

-10 0 10 20 30 40 50

20 40 60 80 100

Région du Niagara

aux vendeurs

0 4 8 12 16 20 24 28 32

20 40 60 80 100 120 140

Grand Montréal

Marché favorable aux

acheteurs -4

0 4 8 12 16 20

20 40 60 80 100 120

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22Ratio ventes/nouvelles inscriptions décalé de six mois (à gauche)

Québec

aux vendeurs

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Indices des prix des logements MLS (suite) — est du Canada et total du Canada

-10 -5 0 5 10 15 20 25 30 35 40

20 40 60 80 100 120 140 160

Grand Moncton

Marché favorable aux acheteurs -4

0 4 8 12 16 20 24 28

40 50 60 70 80 90 100

10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 Ratio ventes/nouvelles inscriptions décalé de six mois (à gauche)

Total du Canada

IPL MLS, évolution en

% sur un an

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