VISION SUR L’EVOLUTION DE L’APPAREIL COMMERCIAL EN BELGIQUE .
1. Introduction
BLSC se fixe pour objectif de créer une plate-forme pour la défense des intérêts communs de ses membres dans le cadre du développement, du financement, de l’exploitation et de la gestion des centres commerciaux au sens le plus large du terme, ainsi que la promotion des complexes commerciaux sur les marchés belges et luxembourgeois.
Le commerce et l’immobilier commercial se trouvent actuellement dans un environnement en perpétuel changement et viennent fréquemment dans l’actualité en positif ou en négatif : - Des nouveaux projets ou des rénovations de haute qualité architecturale ouvrent leurs
portes : Rive Gauche à Charleroi, Docks et The Mint à Bruxelles, Les Bastions à Tournai, The Leaf à Ternat, …
- La gestion et le marketing/promotion des rues commerçantes deviennent de plus en plus importantes.
- Les nouveaux projets deviennent de plus en plus multifonctionnels : vivre, shopping, travailler… (Turnova à Turnhout, Quartier Bleu à Hasselt, …)
Mais il y a aussi de nombreux défis :
- Un nombre de chaînes internationales ferment leurs portes ou réduisent leurs nombres de magasins (Charles Vögele, M&S Mode, Casa, Blokker, Marks&Spencer,…)
- Le shopping online connaît une croissance énorme au détriment du shopping physique mais ce dernier reste à 85-90% dépendant du type de magasins, de l’importance du canal. L’omni-channel est le modèle gagnant, aussi pour le consommateur.
- Le vide locatif ne cesse d’augmenter, surtout dans les rues commerçantes secondaires.
Dans ce cadre, le BLSC trouvait utile et nécessaire de faire l’inventaire de certaines données, d’interroger ses membres et sur cette base de formuler sa vision sur les développements souhaités de l’appareil commercial.
2. Chiffres
- Le Retail représente un nombre important d’entreprises dans notre système économique
Belgique: 75.723 entreprises (12,60%) Luxembourg: 3.254 entreprises (10,20%)
- Le Retail emploie beaucoup de gens:
Belgique: 329.032 employés (11,90%) Luxembourg: 24.711 employé (9.70%)
- Le chiffre d’affaires du secteur Retail connaît entre 2010 et 2015 une croissance comparable aux autres pays européens mais est exclusivement due au e-commerce.
Selon les prévisions, cela continuera à évoluer dans ce sens.
Source: Eurostat (2015), BeCommerce
Malgré cela, le nombre de magasins physiques continuent à augmenter en Belgique !
Source: Locatus – Rapport Vides locatifs 2015 et 2018
Et le vide locatif également!
Source: Locatus – Rapport Vides locatifs 2015 et 2018
Cela revient à dire que 53% de chaque nouveau m2 de retail créé en Belgique entre 2015 et 2018 mène à un vide locatif.
La concentration de magasins à grande échelle qui sont répertoriés dans le Directory du BLSC, les shopping centers avec une surface locative brute > 5.000m2 et les retail parks avec une surface locative brute > 10.000m2, ne représentent qu’une partie limitée de la surface totale des magasins.
3. Vision du BLSC
- Pour le BLSC, la priorité n’est plus une augmentation de l’offre commerciale mais bien une offre de qualité et attrayante. Et au final c’est le consommateur qui détermine ce qu’est une offre attrayante.
- Les nouveaux développements commerciaux (qui ne sont pas liés à des besoins
quotidiens) peuvent se concentrer de préférence dans les centres urbains, à moins qu’en raison de leur taille, ils ne trouvent pas de place dans ces centres.
- L’évolution des exigences du consommateur futur (génération Z) en matière d’accessibilité et de développement durable verra l’implantation future des centres commerciaux et des parcs commerciaux périphériques s’orienter vers des pôles multimodaux et vers les centres urbains.
- Les commerces (qui ne sont pas liés à des besoins quotidiens) situés dans des zones commerciales moins attrayantes (par exemple les grands commerces spécialisés solitaires le long d’un axe routier, des vides locatifs de longue durée en marge d’un noyau commercial, etc.) devraient disparaître dans le cadre d’une politique de renforcement des complexes commerciaux.
- De nouveaux grands commerces spécialisés solitaires situés le long d’un axe routier ne devraient plus être autorisés. L’accent doit être mis sur le regroupement et la
concentration des commerces.
- De nouveaux projets qui renforcent les centres urbains ou des projets en périphérie, qui offre une plus-value évidente au consommateur et qui répondent à la politique de regroupement, d’optimalisation, de bonne mobilité et de qualité, doivent rester possible ;
Comment arriver à une politique de renforcement commercial?
- Les villes et les communes (ainsi que les associations de commerçants) doivent arrêter de voir les implantations commerciales en périphérie comme seul cause au déclin des noyaux commerciaux en centre ville. Ceci est la conséquence d’une évolution démographique, sociologique et technologique. Entre autre le focus, que les villes et communes ont garder pendant des dizaines d’années sur les lotissements en périphérie, a mené également vers des magasins dans cette même périphérie. Cela vaut également pour le déplacement des centres administratifs, des hôpitaux, des écoles, … vers la périphérie.
- Une délimitation bien réfléchie des noyaux commerciaux en centre ville. Les rues commerçantes secondaires avec un vide locatif en augmentation ne sont plus de vraies rues commerçantes et donnent une image faussée du vide locatif réel.
- Un plan de mobilité clair avec des connections au réseau de transports publics bien désservi et des parkings modernes et bien équipés ainsi qu’une signalisation efficace sont une condition de base.
- Les autorités, les propriétaires et les commerçants doivent collaborer pour une promotion active, moderne et attractive du shopping dans les centres ville en analogie avec ce qu’il se passe dans les shoppings centers et les retail parks.
- Les heures d’ouverture doivent être élargies afin de pouvoir concurrencer avec le shopping online 24/24.
- Les commerces spécialisés et les artisans créent le caractère distinctif des centres urbains et doivent être stimulés par les autorités.
4. Que demande le BLSC aux autorités publiques ?
- La base pour de nouveaux développements et rénovations/extension de clusters existants doit être une politique d’aménagement du territoire claire et transparente. Ce qui est bien doit pouvoir être modifié et/ou développé vite et de manière simple. Ce qui n’a pas de futur, doit être reconverti en d’autres fonctions via une politique d’extinction avec possibilités de compensation pour le propriétaire dans le cas d’une perte de valeur.
- Dans cette époque, où les retailers offrent de plus en plus un plus assortiment divers dans un même magasin (“blurring”), les modifications d’assortiments doivent être accordées plus vite et plus simplement pour autant qu’il s ‘agisse de commerces qui offrent une plus-value pour le consommateur et qui s’inscrivent dans une politique de clustering, d’optimalisation et de qualité.
- Sécurité, propreté et convivialité sont primordiaux. C’est la tâche e.a. des autorités de rendre les centres attrayants et accessibles et de se soucier qu’il y ait des endroits où il y a toujours de l’animation.
