Anzère + e
El) - El) -+ plutôt positive A
Zinal + e + e + plutôt négative
Verbier + + négative
Champéry +
El! - El! - El) -+ positive
Chandolin +
El lB -+
lB -plutôt positive A
Chermignon +
El+ e + négative
Icogne + e + e
El) -+ négative
Lens + e + e + négative
Montana + e + e + négative
Randogne + e + négative
Grimentz
lB - lB -+ + e plutôt positive A
Leukerbad '" + e négative
Morel
El! -négative
Nendaz (Siviez) + e +
lB -+ + positive
Haute-Nendaz + e +
(Il -+ e plutôt positive A
Champex + e + e +
lB _.plutôt positive A
Saas-Fee
\II -- + e négative
Saint-Luc
Q) -+ + + positive A
Morgins + e + e "" + e plutôt négative
Val d'Illiez
lB -+ +
(Il -plutôt positive
Thyon + e + e + - plutôt négative
Torgon + e
lB -+ e négative
Wiler
lB -+ + + e plutôt positive A
Zermatt + + e négative
127
contingent il peut encore bénéficier de dérogations sur la réserve cantonale. De plus en 1974 le contingent a été augmenté en cours de route pour répondre à la demande et la part non-utilisée de certains lieux a été transférée à des lieux bloqués ayant déjà épuisé leur contingent; on voit clairement qu'en 1979 les promoteurs ont anticipé le renforcement de l'OLVT attendu pour le mois de juillet. Dans ce sens le contingent attribué par le DQE avec l'accord de la eDER a répondu à la demande des constructeurs.
D'une manière générale, et tout particulièrement en 1979, ce sont les grandes stations qui ont bénéficié le plus du. système du contingent cantonal. Lorsqu'entre en vigueur en 1980 le contingent imposé par la Confédération, les lieux les moins développés vont se trouver frappés de pIe in fouet en effet, de par leur dé:veloppement touristique tardif, ils n'ont pas pu bénéficier de la souplesse de la législation en vigueur jusqu'en 1979 et, dès 1980, ils sont soumis au régime draconien du contingent fédéral (cf. infra 28). On peut donc affirmer dès à présent que l'application de l 'OLVT en Valais n'a pas constitué un moyen efficace de diriger le développement touristique; l'application de la législation s'est plutôt conformée à la dynamique propre de ce développement. Il faut voir dans cette situation la volonté des autorités valaisannes de combler rapidement le retard économique du canton et une réponse pragmatique à la récession qui, dès 1974, frappe plus durement les régions périphériqu.es que la Suisse industrielle. Enfin les autorités cantonales n'ont pas voulu prendre le risque politique d'une planificaiton touristique réelle qui aurait heurté de front les intér@ts des grandes stations.
26. Unité de temps, unité de lieu
La fixation àe contingents annuels d'un commun accord entre Berne et le Valais, si elle dispense le Délégué aux questions économiques de l'examen approfondi de chaque requête, ne conduit pourtant pas à une application automatique de l'OLVT en matière de dérogation. Le problème de la justification économique du projet étant résolu, il reste de nombreux points dont le ·contr~le incombe à l'autorité de première instance.
128
A. Il s'agit tout d'abord de vérifier que le requérant est bien le sujet de la dérogation prévue par l'ordonnance. Or l'OLVT
1973
est muette à cet égard. Pratiquement la première instance accorde la dérogation au promoteur (mattre de l'ouvrage), c'est-à-dire à la personne ou à la société qui prend le risque de l'opération; cette interprétat ion correspond bien à l'intention du Conseil fédéral qui, dans l'OLVr 1976, précisera le sujet de la dérogation : "le mattre de l'ouvrage ou l'industrie du bâtiment participant à la construction". Pourquoi cette référence à l'industrie du bàtiment? Pour adapte'r la légi.lat ion à la pratique. En effet, très rapidement la première instance a constaté que le promoteur était tenté de se débarrasser des unités de logements vendables à des Suisses seulement (350 %0 de la valeur du projet) en les cédant 'aux entreprises participant à la construction à titre de paiement pour leurs prestations. Si cette pratique pouvait faire l'affaire di.! promoteur - ces appartements sont beaucoup plus difficile à vendre - elle mettait par contre les entreprises en difficulté de liquidités : on ne paie pas des ouvriers et des fournisseurs avec un appartement ou un chalet. Ctest pourquoi Itautorité de première instance s'est vue· obligée de préciser que, dans le cas d'un paiement de cette nature, les entreprises participant à la construction avaient le droit de bénéficier d'unités comprises dans la dérogation.
Que faut-il entendre par tlmattre de l 'ouvrageH ? Celui qui, sur un terrain lui appartenant, réalise ou se propose de réaliser un ensemble de 'chalets ou d'appartements avec des fonds propres et des crédits qui lui sont octroy~s5 Celui àonc qui prend le risque de l'opération jusqu'à sa conclusion) soit la vente à des particuliers.. Ainsi la première instance a opposé un refus constant auX reqllérants qui, apr.ès avoir vendu le terrain nu, ont conclu avec les acquéreurs, un contrat de construction. Cette situation ne pose pas de problème à l'autorité lorsque les pièces du dossier permettent d'établir clairement la succeSS10n des phases: vente du terrain, contrat de construction. Elle est par contre beaucoup plus délicate dans le cas d'une construction juridique dont les ressortissants allemands se sont rait une spécialité: le "Bauherren model" (cf. supra chap. II). Dans ce cas
c'est là. société promoteur; encore puisse le prouver.
des acquéreurs faut-il que
étrangers qui l' autor ité de
129
joue le rôle du première instance
B. L'objet d'une dérogation ne peut être qu'un ensemble de rés idences secondaires. Très rapidement l'Office fédéral de la justice a fixé à trois unités de logements le minimum nécessaire pour constituer un ensemble de résidences; il a reçu l'appui indirect du Tribunal fédéral qU1, dans un arrêt Pletzer/Fassler
(10
décembre1976),
a constaté que deux unités ne constituent pas un ensemble.Pour conclure à l'existence d'un ensemble la première instance exige à la fois une unité spatiale et temporelle. Lorsque le projet doit être réalisé sur plusieurs parcelles distinctes, ces parcelles doivent être contigues. En ce qui concerne l'unité temporelle l'autorité écarte les requêtes à l'appui de projets artificiellement réunis; en cette matière il se base essentiellement sur l'autorisation de construire qui doit porter sur l'ensemble du projet.
C. L'OLVT
1973
prévoit qu'une autorisation dérogatoire ne peut pas dépasser 65% des frais de construction du projet en question. Pour un projet dont le coût de construction es t devisé à Fr.1'000'000,--
l'autorisation de vendre à des personnes à l'étranger ne peut donc dépasser un nombre d'unités de logements équivalant à Fr.650'000,--
On parle alors du quota maximum autorisé. Dès1975
l'ordonnance fixe ce quota li 65% du coat de revient, ou650
%0 en cas de propriété par étage; il peut être porté exceptionnellement à75 %,
respectivement750 %0
lorsque le projet revêt une importance décisive pour le développement du lieu de situation de l'immeuble. Pourquoi ces deux modifications?L'introduction des quotas en %0 signifie une adaptation au droit de la propriété par étage. Les autorités valaisannes ont demandé et obtenu cette modification afin de pouvoir mieux contrôler le contenu de la part autorisée li la vente aux étrangers. En effet,
130
lorsque cette part est calculée sur le prix de revient, le promoteur peut être tenté de fixer ses prix de vente officie Is très bas pour augmenter le nombre de logements à vendre à des étrangers, ces derniers payant un dessous-de-table; la règle des 65% peut donc être facilement tournée. La quote-part par contre est calculée sur des critères objectifs (surface, volume,) facilement contrôlables. Mais cette innovation avantage aussi le promoteur comme les logements destinés aux Suisses, plus difficiles à vendre. sont. à conditions égales. meilleur marché que ceux destinés aux étrangers, le fait de respecter la règle des 65 % ne permet de vendre effectivement à des étrangers que 50 à 55% du projet en termes de quote-part. L'introduction des %0 ,favorise donc le promoteur par rapport au critère antérieur. Un exemple concret permettra de mieux saisir les inconvénients liés au critère du coût de revient :
Soit trois appartements identiques a) Coût de revient total
- Ventes autorisées (65