Les surfaces des parcelles

A l’origine, la contenance cadastrale15 était déterminée graphiquement à partir d’un plan. Compte tenu des évolutions successives des outils de mesure et de calcul graphique, plus le plan est récent plus la contenance est fiable. Ces surfaces ne sont pas garanties au m2 près par la DGI.

Au fur et à mesure des modifications des parcelles, la contenance graphique est remplacée par la surface calculée par le géomètre-expert, à condition que le DA fournisse les éléments nécessaires à la vérification des calculs par la DGI (c'est à dire, les mesures de distances et d’angles). Dans ce cas, l’indicateur d’arpentage est activé (ccoarp=A). La contenance cadastrale des parcelles arpentées est bonne.

Les surfaces des parcelles remembrées (sections à deux lettres commençant par Z) ou remaniées (sections à deux lettres commençant par A) peuvent être considérées comme bonne aussi, même si l’indicateur d’arpentage ne peut pas être activé.

Ainsi on peut considérer que la contenance cadastrale des parcelles arpentées, remembrées ou remaniées est bonne. Pour les autres, la qualité de la mesure est fonction de la date de confection du plan (plus il est récent, plus la mesure sera précise).

2.4.5

Les subdivisions et l’occupation des sols

Les parcelles peuvent être fractionnées en subdivisions fiscales caractérisées chacune par l'unicité de nature de culture. Les subdivisions fiscales, désignées par une lettre a, b, c... sont en principe représentées au plan. En revanche, et notamment s'il y a lieu d'effectuer un classement multiple au sein d'une même terre de culture (ex T 01 pour la partie de terre d'excellente qualité et T03 pour une terre moins bonne) d'une même parcelle, les superficies respectives, non représentées au plan, sont désignées par les lettres j, k, ....

Les subdivisions sont définies par les géomètres du cadastre lors de la création ou la refonte du plan en fonction de la nature de l’occupation du sol constaté au moment de l’évaluation initiale (cgrnum, classes 01 à 09 et 11 à 12). Les subdivisions et la nature des cultures ne représentent pas un élément fondamental de l’évaluation car l’enjeu fiscal est nul. L’enjeu fiscal sur la taxe foncière réside sur le terrain bâti ou certaines cultures (vignoble à Bordeaux par exemple). Pour le reste, la mise à jour n’est pas rigoureuse (voir inexistante).

Le cas d’étude présenté dans le graphique de la page suivante fournit une information plus complète sur ce sujet.

Les terrains à bâtir (groupe de nature de culture cgrnum=10) sont identifiés à partir des actes notariés et des DA de lotissement transmis par le géomètre-expert. La mise à jour de ce champ n’est pas prioritaire, elle n’est pas faite systématiquement.

Le bâti est saisi systématiquement lors des déclarations du contribuable (voir modalités de constitution du FPB dans le chapitre suivant). A cette occasion deux mises à jour sont faites:

• l’indicateur de parcelle référençant un bâtiment est activé (gparbat =1),

15

• la création de la suf de nature sol (cgrnum=13).

2.4.6

Le fichier des propriétés bâties (FPB)

Ces informations servent à définir la valeur locative cadastrale (VLC) qui constitue l’assiette de la taxe foncière sur le bâti et de la taxe d’habitation.

• Le Précis de fiscalité référencé dans notre bibliographie et l’annexe technique 8.2.2. de ce guide, fournissent de plus amples renseignements sur les évalua- tions fiscales.

2.4.6.1 Modalités de constitution et de mise à jour

Les données de ce fichier sont celles déclarées par les propriétaires à l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement d’un bâtiment existant (formulaires H1, H2, etc.).

Pour inciter les propriétaires à envoyer ses déclarations, la DGI tente de répertorier les différents chantiers et envoie des relances par courrier régulièrement jusqu’à obtenir la déclaration. L’inventaire crée dans la base cadastre, se fait à partir de deux sources d’information : les données des permis de construire fournies par les DDE (application SITADEL) et les tournées des géomètres du cadastre.

Les informations qui figurent dans ce fichier sont donc déclaratives, elles ne sont pas vérifiées de manière exhaustive. Leur exactitude n’est donc pas garantie par la DGI. Toutefois, la DGI réalise des vérifications par plusieurs méthodes :

• Contrôles informatisés : comparaison d’appartements d’un même immeuble, ra- tios par lotissement…

• Sur le terrain : contrôle terrain à l’extérieur du local (les géomètres du cadastre n’ont pas le droit d’entrer dans les locaux sauf si les propriétaires les y invitent), exceptionnellement lors qu’il est invité par le propriétaire, contrôle terrain à l’intérieur du local…

Les surfaces des locaux et des dépendances qui figurent dans le fichier sont à utiliser

avec précaution car :

1. ce sont des surfaces déclaratives, non certifiées par la DGI, pouvant contenir des erreurs (volontaires ou involontaires) ;

2. peuvent être non conformes à la réalité faute de déclaration de la part des pro- priétaires (notamment pour l’ancien rénové, sur les constructions neuves il est rare de ne pas récupérer les déclarations).

3. La définition de surface est celle indiquée dans les formulaires H1, H2 (en an- nexe) : « […] surface totale, mesurée au sol ou au plancher entre murs ou sépa- rations […] ». Il est également précisé que ce mode de détermination de la sur- face est différent de celui prévu par la Loi Carrez.

4. Dans le fichier FPB il y a des surfaces réelles (celle déclarée) et d’autres pondé- rées (application d’un coefficient selon l’usage, cf. précis de fiscalité).

• L’annexe technique 8.2.2. de ce guide, fournit de plus amples renseigne- ments sur les surfaces dans les fichiers fonciers.

2.4.6.2 Les bâtiments publics

Les bâtiments publics comme les écoles, les hôpitaux… ne sont en général pas recensés dans l’application MAJIC puisqu’ils sont exonérés de taxe (il n’existe pas de tarif de 1970 pour ce type de locaux). Ils ne sont donc pas présents dans le FPB.Deux exceptions cependant :

• Les parties de ces bâtiments utilisées comme logements de fonction, qui sont évalués car taxes.

• Le patrimoine de La Poste, qui a été évalué en 1994 à l’occasion de sa privatisa- tion.

En revanche, tous ces bâtiments sont forcément présents sur le plan cadastral, qui lui constitue le recensement du bâti.

2.4.6.3 Coefficient d’entretien

La catégorie (dcapec) et le coefficient d’entretien (dcetlc) sont appréciés lors de la première évaluation (construction) et ils ne sont mis à jour qu’en cas de contentieux. Le coefficient d’entretien n’est pas un élément fondamental de l’évaluation.

Le bureau F1 attire notre attention sur le fait que ces deux champs ne sauront pas donner des informations sur l’insalubrité potentielle, les données cadastrales ne sont pas faites pour ça. L’insalubrité potentielle d’un logement est la conséquence du manque d’entretien par le propriétaire (ce qui n’est pas vérifié par la DGI) et non pas du manque d’éléments de confort (ce qui est apprécié lors de l’évaluation).

Quelques exemples :

• Les chambres de bonne sont souvent classées catégorie 7 ou 8, ce sont des lo- gements qui ont moins d’éléments de confort mais qui ne sont pas forcément des logements potentiellement insalubres. C’est le cas par exemple des cham- bres de bonne dans les immeubles haussmaniens à Paris, souvent rénovées mais pas réévaluées.

• Des immeubles collectifs construits dans les années 1970 dans le respect des normes en vigueurs, ce qui leur a valu une évaluation dans des catégories 5 à 8, et qui manquent d’entretien sont aujourd’hui considérés comme potentiellement insalubres et parfois démolis.

2.4.6.4 Evolutions prévues

Pour tenter d’améliorer ce point, une expérimentation va démarrer dans quelques semaines et devrait être généralisée d’ici 6 mois à un an.

L’objectif est de réaliser une nouvelle déclaration à chaque mutation. La DGI fournira aux notaires une déclaration pré-remplie à partir des informations qui figurent dans MAJIC. Cette déclaration devra être complétée et/ou modifiée et acceptée des deux parties (vendeur et acquéreur). Cette procédure devrait permettre d’actualiser la description des locaux MAJIC (notamment ceux qui n’ont pas fait l’objet de déclaration) et le cas échéant de procéder à des réévaluations en cas de changement déclaré.

La limite de cette démarche est qu’elle repose sur le rôle du notaire et sa réussite va dépendre de la motivation de ce dernier.

3.

Annexe 3 : Les fichiers fonciers : d'un schéma