Solidere, une société foncière privée en charge d'un projet urbain : ambiguïtés et

Au cours des années, la société Solidere a conservé la maîtrise du projet des Souks de Beyrouth. Déléguer cet aménagement à un acteur foncier privé a peut être contribué à renforcer l'antagonisme entre projet urbain et projet commercial.

La Société Solidere, maître du système d'acteurs des Souks de Beyrouth

La société Solidere possède le terrain et dirige la conception, en accord avec le cadre légal du schéma directeur. Mais elle a réussi à faire modifier le cadre réglementaire du schéma directeur fixé par les pouvoirs publics en conseil des ministres. Cette influence, au-delà même de ses compétences, est sans doute à rapprocher de la fonction politique de Solidere (cf. partie I).

A titre d'exemple, Solidere a obtenu la création d'un régime juridique spécifique aux parkings des Souks de Beyrouth162_{. En effet, par ses statuts, la société Solidere est propriétaire d'un nombre défini} de mètres-carrés parmi l'ensemble du territoire qu'elle reconstruit et le remblais. En accord avec la législation, l'entreprise a prévu de reconstruire les Souks de Beyrouth et de les conserver en sa possession. Par ailleurs, la réglementation prévoit que les mètres-carrés souterrains ne comptent pas, à condition qu'ils ne soient pas ouverts (hormis les entrées), ni ne servent pour des activités économiques imposables. Or, les parkings prévus pour les Souks de Beyrouth contiennent de vastes ouvertures. Par conséquent cette surface rentre dans le quota des mètres-carrés attribués à Solidere, en échange des travaux de reconstruction. Elle doit donc se déposséder d'autres mètres-carrés, dans l'enceinte du centre-ville. Pour finir, Solidere a obtenu gain de cause et la surface en sous-sol ouverte au niveau du sol que constitue les parkings des Souks de Beyrouth a été classée dans une catégorie juridique à part.

La société Solidere apparaît donc en capacité de s'imposer dans le jeux d'acteurs et même d'en modifier les règles.

Solidere, une structure compatible avec la réalisation d'un projet urbain ?

Solidere est une société foncière chargée d'urbanisme commercial, une entreprise privée aux missions d'intérêt public. Or, la structure de cette société présente des aspects qui peuvent entraver la réalisation d'un projet urbain.

Solidere est créée par la loi n°117 du 7/12/91 qui autorise la création de sociétés foncières groupant les propriétaires, les ayants droits, les souscripteurs et les autorités concernées (administrations publiques, municipalités…). A l'origine définie comme outil de maîtrise foncière, elle se retrouve dotée de compétences en aménagement du territoire. L'inadéquation de compétences entre la société d'origine et les missions qui lui sont attribuées pourrait expliquer certains échecs du projet urbain. Aussi la réalisation des Souks de Beyrouth apparaît comme un défi supplémentaire pour Solidere. L'urbanisme commercial suppose déjà l'acquisition de savoir-faire spécifiques. En ce sens, la société Solidere fonde la société BREMS, détenue à part égale avec Asswaq Management, filiale de la SCC ou Société des Centres Commerciaux. Elle s'assure ainsi d'une expertise commerciale de la part d'une société internationalement renommée. Doubler le projet commercial d'un projet urbain suppose aussi d'acquérir des compétences en matière de politiques urbaines.

Outre le champ de compétence, c'est aussi la structure juridique de Solidere qui peut expliquer les difficultés à mener un projet urbain. Solidere a le statut de SAL ou Société Anonyme Libanaise. Ce régime se caractérise par l'implication financière de chaque associé163_{. Chaque associé est} responsable au prorata de ses parts. Chaque actionnaire est propriétaire d'une partie du capital de l'entreprise. A ce titre, il reçoit, au prorata de ses actions, une part des profits de la société, comme rémunération du facteur capital. Ce titre de propriété lui confère également un pouvoir de décision au sein de la société. Réunis en conseil d'administration, les actionnaires valident les comptes financiers, approuvent les activités de gestion, décident du montant des dividendes et de la nomination des administrateurs et des experts-comptables. Par ailleurs, la société a une mission d'intérêt public : « L'objet de la société porte sur l'aménagement et la reconstruction d'une ou plusieurs régions libanaises du fait des troubles conformément au plan et au plan directeur qui lui sont propres, la vente des terrains aménagés, la construction d'immeubles sur les terrains en vue de les vendre, les louer ou les exploiter. »164 _{La société doit donc à la fois garantir les intérêts privés de} ses actionnaires et des intérêts publics.

Cette confusion d'objectifs est d'autant plus forte que les administrateurs sont directement intéressés par les résultats financiers de la société. Ces deux objectifs peuvent être contradictoires. Ils supposent des temps d'actions différents : temps court du retour sur investissement et temps court ou plus long de l'aménagement. De même, la prise en compte d'un objectif de rentabilité économique du projet ne suppose pas toujours les mêmes choix d'aménagement que des objectifs de renouvellement urbain, de création d'espace public ou de restauration de centralité. Aussi, de la hiérarchisation des objectifs d'ordre public et d'ordre privé semble découler le potentiel de projet 163 ITANI Nabil et alii, Investment Development Authority of Lebanon, brochure d'information

urbain du projet commercial.

Des objectifs alternatifs envisagés dans un rapport de compatibilité avec l'objectif de rentabilité économique ?

Au regard de la conception des Souks de Beyrouth, l'objectif de rentabilité économique semble avoir été premier. Les autres objectifs paraissent avoir été réalisés dans la mesure où ils étaient compatibles avec cet objectif premier. L'analyse des différents éléments de programmation (espaces ouvert, offre commerciale, mixité fonctionnelle) fournit un premier exemple.

La dimension patrimoniale des Souks de Beyrouth semble avoir été traitée de la même manière. En tout cas, elle ne correspond pas à des critères scientifiques. Les vestiges conservés in situ sont les vestiges du mur d'enceinte d'époque médiévale et les fondements d'un quartier résidentiel de pêcheurs. Pourtant, selon Helga Seeden, archéologue responsable des fouilles du secteur des souks, la découverte la plus intéressante était la mise à jour d'une superposition de rues marchandes avec des boutiques numérotées, datant de la période byzantine, de la période romaine, puis d'une période antérieure non datée. La sélectivité de l'approche patrimoniale ne reprend pas non plus des critères historiques. Comme expliqué dans la deuxième partie, elle met en scène des souks en puisant dans un ensemble de représentations dont les souks de Beyrouth d'avant-guerre ne constituent qu'un référentiel parmi d'autres. De plus, c'est la dimension matérielle du patrimoine qui est mise en avant. Ainsi, les rappels aux souks d'avant-guerre sont formels, à travers la reprise d'éléments d'organisation et de la toponymie. Cependant, seuls trois commerçants des souks d'avant-guerre, éléments de la mémoire des souks, seraient revenus s'installer dans les Souks de Beyrouth : le chapelier Elie Khoubbieh, le magasin le Gant Rouge et le vendeur de boissons Al Intabli (fils)165_. Jean Yasmine, archéologue au CDR, propose également de lire le déroulement des fouilles à la lumière d'un objectif commercial considéré comme premier. Contrairement à de nombreux chantiers de fouilles du centre-ville166_{, la coopération entre les équipes d'archéologues et Solidere a} été bonne sur le site des Souks de Beyrouth. Solidere a financé une partie des fouilles et également des travaux de publication. Elle a aussi permis aux archéologues de fouiller le site dans son ensemble, sur une durée de trois années. Pour Jean Yasmine, cette bonne entente s'explique par une convergence d'intérêts entre la société foncière et les archéologues. Ces deux groupes ont une

165 D'après relevé de terrain, juin 2012

166 BEYHUM Nabil, 1993, « Les enjeux politiques de la préservation du patrimoine à Beyrouth 1990-1997 », sous la direction de DAVIE Michael, Questions sur le patrimoine architectural et urbain au Liban, Beyrouth, ALBA/Université de Tours

approche destructive de l'espace, l'un pour y construire de nouveaux bâtiments, l'autre pour accéder à une couche toujours plus ancienne susceptible pour accroître les connaissances scientifiques. La conservation des découvertes, notamment in situ, n'arrive qu'au second plan. Elle est davantage une demande des populations et des associations de sauvegarde du patrimoine.

Ainsi le souci du patrimoine, qui est déjà une originalité par rapport aux autres espaces commerciaux de l'agglomération, est envisagé au regard de sa compatibilité avec la fonction commerciale du site plutôt qu'au regard de critères scientifiques ou historiques.

3.2.3 La revendication d'une dimension internationale incite à la production