O O O RS2 Résidente 2 CC 2 adultes

1 enfant de plus de 10 ans Travailleur RS3 Résident 4 CC 2 adultes 3 enfants de moins de 10 ans 2 enfants de plus de 10 ans 1 enfant de plus de 18 ans (à charge du soutien principal du ménage) Travailleur

1. LE PROJET DANS SON

CONTEXTE

Ce projet se compose d’un immeuble multifamilial hybride. Les deux premiers étages accueillent huit logements destinés à des familles avec enfants et disposant d’une entrée individuelle. Le reste de l’immeuble se présente sous la forme d’un immeuble d’appartements comportant des logements de plus petite dimension et partageant une entrée commune au rez-de-chaussée. Il est situé dans l’arrondissement Saint-Laurent, au coin des rues Crevier et St-Louis.

Émergence du projet

Le projet a été réalisé à travers une formule « clés en main ». Dans celle-ci, l’OMHM se voit proposer un projet par un promoteur privé, qui détient un terrain et qui est porteur d’un concept architectural qu’il souhaite développer en collaboration avec lui. Dans le cas des habitations Roland-Bouchard, le concept qu’il souhaitait mettre en œuvre était un immeuble de typologie hybride offrant des logements familiaux aux deux premiers étages avec entrée individuelle et surmontés par des logements de plus petite taille insérés dans un immeuble d’appartements à entrée unique au rez-de-chaussée (voir Figure 25).

Une fois que l’OMHM se montre intéressé par le projet proposé, il intervient pour affiner la proposition en fonction des clientèles visées par le projet. Au plan du financement, dans ce type de mode de production de logements, c’est le promoteur qui assume les frais des professionnels (architectes, ingénieurs, etc.), le financement intérimaire du projet et, bien sûr, l’achat du terrain et les coûts de construction. L’achat se fait sur la base d’un prix forfaitaire pour le projet, lequel permet d’atteindre la viabilité visée dans le cadre du programme Logement abordable Québec (LAQ).

Localisation : 350 à 400 rue Crevier, Montréal

Type de gestion Publique (programme Logement

abordable Québec) Année d’occupation : 2007

Évaluation moyenne par logement6

: 89 157 $

Nombre d’unités : 83 unités, dont 20 unités adaptables

60 × 1 CC; 17 × 2 CC; 2 × 3 CC; 4 × 4 CC

Superficie du terrain7

: ± 3 067 m2

(± 0,307 hectare)

Densité brute : ± 270 logements par hectare

% du terrain construit : ± 28 %

Typologie générale : Immeuble multifamilial hybride

Caractéristiques : Projet hybride comportant des

logements avec entrée individuelle aux deux premiers étages et un ensemble de logements locatifs avec entrée unique; logements familiaux traversants; entrée individuelle pour les familles; pièces de jour à aire ouverte; cour commune à l’arrière; espaces extérieurs privés; stationnement extérieur; gestion publique

Figure 23 : Plan de localisation

Figure 24 : Plan du site

6

Rôle d’évaluation 2007 en date du 25 novembre 2008, reflète les valeurs de juillet 2005.

7

Cette mesure et les deux suivantes sont établies sur base des documents obtenus auprès des architectes. Il s’agit d’estimations effectuées à partir des plans mis à l’échelle. C’est pourquoi nous avons estimé plus approprié de les faire précéder d’un signe « plus ou moins ».

Les clientèles visées pour le projet étaient les familles nombreuses et les personnes d’âge moyen – c.-à-d. 50 ans et plus – seules ou en couple. C’est la mixité de cette clientèle qui a incité l’architecte à proposer une typologie hybride pour l’immeuble, tout en assurant la viabilité financière du projet en le densifiant : « Le projet était une réponse à un programme du client. Pour Saint-Louis, il fallait inclure le plus possible d’unités pour la famille. Lorsque l’on parle familles, on parle typologie, accès, indépendance du logement… Un logement qui est inclus dans une conciergerie [un immeuble d’appartements], passé dans les corridors, c’est plus compliqué. Pour les enfants, cela fait des interactions moins intéressantes ou pas très heureuses. C’est pourquoi on est venu avec l’idée d’avoir des accès séparés sur deux étages » (AR1).

Figure 25 : Élévation de la façade, rue Crevier

© Atelier Chaloub – Beaulieu architectes (présentation modifiée) L’OMHM visait donc les familles éprouvant des difficultés à trouver des logements de grande taille à un prix abordable ainsi que les personnes seules ou les couples plus âgés à revenu modeste. Les résidents des logements abordables ne bénéficient toutefois pas d’une subvention au loyer. Les loyers sont calculés en répartissant les coûts liés à l’exploitation des projets et les loyers demandés doivent être inférieurs au loyer médian du marché.

Localisation et insertion du projet

L’immeuble s’insère dans une ancienne zone industrielle en voie de réaffectation (voir Figure 23 et Figure 26). Il est situé à proximité d’un important nœud routier : le croisement entre la route 117 (boulevard Marcel-Laurin) et les autoroutes 15 et 40. Il est aussi proche d’une voie ferrée qui passe à l’est en suivant un axe nord/sud. Il occupe un ancien terrain industriel et s’inscrit dans un environnement en transformation, qui compte plusieurs projets résidentiels récents. L’immeuble de l’OMHM fait ainsi face à une résidence pour personnes âgées. Alors qu’à l’arrière, il est voisin d’un projet en accession à la propriété (un immeuble d’appartements en copropriété). Au nord, il est adjacent à un quartier résidentiel plus ancien composé de maisons en rangée, semi-détachées ou détachées. En termes de services, le métro du Collège est à distance de marche (environ 10 minutes), et autour duquel quelques commerces et services se sont agglomérés (agence bancaire, petits restaurants, dépanneurs, etc.). Des épiceries à grande surface et de nombreux commerces sont accessibles en voiture.

Figure 26 : Photo aérienne du site dans son contexte, avant la construction du projet et de ceux voisins

2. DESCRIPTION DU SITE

Le projet occupe un terrain d’environ 3100 m2 et présente une densité brute de 270 logements par hectare. La parcelle sur laquelle se trouve le projet est de forme triangulaire (voir Figure 24). Le côté donnant sur la rue St-Louis étant de faible dimension, alors que celui donnant sur la rue Crevier présente une longueur plus appréciable. La position de l’immeuble sur le terrain a été en partie dictée par sa forme, la façade donnant sur la rue Crevier étant la principale du projet.

Outre l’immeuble, le terrain est occupé par un stationnement extérieur comptant 17 places au total (voir Figure 27). L’aménagement extérieur est peu développé. Une large surface gazonnée s’étend en effet aussi bien à l’avant qu’à l’arrière ou sur le côté de l’immeuble donnant sur la rue St-Louis. À l’avant, un muret en brique grise vient délimiter le terrain sur lequel se trouve le projet, alors qu’à l’arrière c’est une tranchée qui remplit cette fonction, séparant la cour du projet de l’OMHM de celle de l’immeuble en copropriété voisin (voir Figure 28).

Figure 27 : Plan d’implantation et des espaces extérieurs © Atelier Chaloub – Beaulieu architectes (modifiée suite à un relevé sommaire de l’espace actuel)

3. TYPOLOGIE DES IMMEUBLES :

FORME ET STRUCTURE

L’immeuble occupe une position relativement centrale sur la parcelle. Il présente l’aspect d’un immeuble d’appartements. Le parement retenu est essentiellement composé de brique rouge. Il laisse apparent en quelques rares endroits l’armature de béton qui constitue la structure du bâtiment. Les façades présentent aussi des jeux de volume accentués par plusieurs retraits et des balcons situés les uns en dessous des autres. Le gabarit des immeubles est enfin relativement semblable tout le long de la rue St-Louis et donne à l’ensemble du secteur une certaine unité, même si les modes d’occupation et les publics auxquels s’adressent les projets sont différents.

La forme de l’immeuble est ce qui fait l’originalité du projet, selon l’architecte, les gestionnaires et le promoteur social rencontrés. En effet, elle combine un ensemble de huit unités disposant chacune d’une entrée individuelle et de 75 unités dont l’accès se fait par une entrée unique. Cette solution a permis d’accroître la densité sur le site et de rendre viable le projet, sans compromettre la présence des logements destinés aux familles. Les grands logements (3 CC et 4 CC) se situent donc aux deux premiers étages de l’immeuble, et disposent d’une entrée privée, ces entrées sont regroupées par quatre, les deux portes centrales donnant accès aux logements du deuxième étage, les deux à l’extérieur aux logements du rez-de-chaussée (voir Figure 25 et Figure 30). Les logements de 1 CC ou 2 CC sont accessibles par une entrée unique. Le projet compte un rez-de-chaussée et six étages.

Figure 29 : Photo de la façade principale, rue Crevier

L’immeuble ne comporte pas de sous-sol. Il ne dispose donc pas de stationnement intérieur et n’offre pas la possibilité d’aménager des espaces de rangement additionnels accessibles aux résidents. Ces caractéristiques ont un impact sur certains aspects de la qualité de vie des ménages, comme nous le verrons plus loin.

La structure de l’immeuble est en béton, vu la hauteur de l’édifice et le nombre de logements.

Les logements de l’immeuble d’appartements sont répartis le long de corridors de dimension relativement réduite, le reste du bâtiment étant occupé par les logements destinés aux familles et disposant d’une entrée individuelle. À partir du troisième étage, les logements sont répartis de part et d’autre d’un corridor central. Tous les logements disposent d’un espace extérieur privé, en général une terrasse arrière pour les unités du rez-de-chaussée et d’un balcon, parfois deux, pour les unités aux étages (voir Figure 30).

Rez-de-chaussée : 2e étage : 3e au 7e étage :

Figure 30 : Schémas de répartition des logements © Atelier Chaloub – Beaulieu architectes (présentation modifiée)

4. LOGEMENT : CONFORT ET

QUALITÉ

Typologie des logements et distribution des pièces

Les logements du projet ont des plans variables. Les plus grands (c.-à-d. les 3 CC et 4 CC) se retrouvent aux deux premiers étages et disposent d’une entrée individuelle. Cette typologie traduit le souci du bailleur de répondre à une demande pour ce type de logements qui est peu prise en compte actuellement par le marché de l’habitation. Les logements de 3 CC et 4 CC présentent un plan différent en fonction de l’étage auquel ils sont situés. La différence entre eux se situe principalement au plan des pièces de jour. Les logements du deuxième étage disposent en effet d’un espace de séjour traversant, occupé au centre par la cuisine et un îlot. À l’inverse, les logements du rez-de-chaussée ne disposent que d’une pièce de jour à l’arrière. Cette différence est due à leur localisation dans l’immeuble. Elle a aussi des répercussions sur l’entrée dans le logement, puisqu’elle se fait par un corridor pour les logements du rez-de-chaussée et directement dans le logement pour les unités du deuxième (voir Figure 31).

En ce qui a trait au rangement et aux espaces dévolus à l’entretien, tous les logements disposent de plusieurs garde-robes, dont une située dans l’entrée et une par chambre. Ils sont également tous équipés d’un espace laveuse-sécheuse et, dans le cas des 1 CC et 2 CC et parfois des 3 CC et 4 CC, d’un espace additionnel de rangement, qui peut servir de petite remise ou de vestiaire (walk-in).

Enfin, tous les logements sont équipés d’une salle de bain complète. Dans le cas des 4 CC, la toilette est séparée du reste des sanitaires. Les cuisines sont relativement standard.

Le niveau de satisfaction par rapport à cette disposition des pièces et à la surface du logement dépend du nombre de personnes qui y résident. D’une part, la personne qui

occupe le logement de 2 CC que nous avons visité, se dit très satisfaite de la disposition des pièces et de l’espace dont elle dispose pour elle-même, son conjoint et leur fils adolescent. D’autre part, la personne qui occupe un 4 CC avec son épouse et leurs six enfants éprouve plus de difficultés à s’approprier les lieux et trouve que la superficie du logement est insuffisante. Rez-de-chaussée : 2e étage : 3e au 7e étage :

Espace perçu comme problématique Figure 31 : Plans de logements

Au plan de la disposition des pièces, cette personne regrette la présence d’une seule salle de bain dans le logement :

« Ce n’est pas facile le matin, lorsque nous devons tous partir tôt pour aller travailler ou aller à l’école, on fait la file devant la porte de la salle de bain… ils auraient pu penser à mettre une douche séparée et une autre dans la salle de bain, plutôt qu’à nous mettre un bain, dont on se sert peu » (RS3).

Un autre élément que cette personne souligne est la conception des pièces de jour sous la forme d’une aire ouverte. Il apprécie peu cette solution pour deux raisons. La première est liée à la place qu’occupe la cuisine dans l’ensemble de l’appartement (voir Figure 31). Elle est en effet assez centrale, ce qui a pour conséquence que le corridor d’entrée débouche sur celle-ci et que le salon donne aussi directement sur elle :

« C’est gênant, les invités qui rentrent chez vous, ils voient directement ce que vous êtes en train de leur préparer à manger. Ça ne va pas. C’est la même chose au salon. Vous y asseyez vos invités et ils voient tout ce que vous faites dans la cuisine… » (RS3).

L’insatisfaction par rapport à l’aire ouverte provient alors d’un malaise par rapport à ce que les personnes souhaitent rendre visible ou garder caché lorsqu’elles accueillent des

invités. La place centrale qu’occupe la cuisine a aussi comme deuxième conséquence, plus pratique, une mauvaise circulation d’air dans l’ensemble du logement :

« On manque d’air dans ce logement. Les odeurs restent enfermées. Si on veut avoir de l’air, il faut ouvrir la porte d’entrée et la porte- fenêtre à l’arrière. Mais ça ne va pas, on ne peut pas vivre tranquillement avec la porte d’entrée ouverte! » (RS3).

À l’opposé, la disposition des pièces dans le 2 CC ne semble pas soulever de difficultés particulières. Au contraire, elle a permis à la personne d’arranger une séparation visuelle entre la cuisine et l’espace dévolu à la salle à manger et le salon à l’aide d’une armoire modulable comportant des coffres fermés et des bibliothèques à claire-voie. Cette appropriation des pièces est rendue possible par la succession plus linéaire des fonctions cuisine-salon dans ce logement que dans le 4 CC visité, où la cuisine occupe une position certes centrale, mais donnant en partie sur le salon et sur le corridor qui conduit aux chambres. De même, la fenestration du 2 CC visité permet aussi que ce type d’aménagement intérieur ne vienne pas priver les personnes de lumière naturelle, l’armoire servant de séparateur étant encadrée par deux fenêtres.

Entrée privée Entrée commune Type RdC 2e et. RdC 2e et. 3e au 7e et. Nombre total Superficie moyenne* 1 CC - - 1 4 (7 / et.) 35 40 ± 52 m2 1 CC** - - - - (4 / et.) 20 20 ± 51 m2 2 CC 1 1 3 2 (2 / et.) 10 17 ± 70 m2 3 CC 1 1 - - - 2 ± 95 m2 4 CC 2 2 - - - 4 ± 106 m2 4 4 4 6 (13 / et.) 65 TOTAL 8 75 83 -

Figure 32 : Tableau du nombre de logements par étage (et.) et par type (nombre de chambres à coucher (CC)) et superficies moyennes

* Cette mesure est calculée à partir de la superficie totale de chacun des logements (incluant la circulation, les cloisons et gaines techniques, garde-robes, lingerie, buanderie et autres), excluant les escaliers et les murs délimitant l’unité d’habitation, tel que prescrit par le Guide de construction AccèsLogis Québec et Logement abordable Québec. Il s’agit d’estimations effectuées à partir des plans obtenus auprès des architectes et mis à l’échelle, ce pour quoi nous avons estimé plus approprié de les faire précéder d’un signe « plus ou moins ».

Espace de rangement

Comme nous l’avons mentionné, les espaces de rangement disponibles varient d’une typologie de logement à l’autre. Certains logements présentent en effet un espace additionnel qui peut servir de lieu d’entreposage et qui est aussi équipé d’un système de tringle pour ranger des vêtements. La présence de ce débarras facilite grandement le rangement pour les familles et les personnes seules (voir Figure 31).

Dans les 1 CC et les 2 CC, la proximité entre cet espace de rangement et la cuisine ou la salle de bain est grandement appréciée, elle favorise un usage fluide des lieux, en rapprochant dans l’espace des fonctions complémentaires. Dans le premier cas, l’espace de rangement sert en effet en partie de garde-manger, alors que dans le second, il accueille plutôt des vêtements et des effets personnels. Cet espace additionnel sert aussi souvent à remiser une partie du matériel nécessaire à l’entretien domestique (aspirateur, seau et brosse à récurer, torchon, etc.).

Dans les logements de 3 CC et 4 CC, l’absence de cet espace est par contre perçue négativement par les personnes qui y résident. Ainsi, dans le 4 CC visité, le manque d’espace est un problème souvent souligné. Le nombre et la taille des garde-robes paraissent insuffisants, d’autant plus que la taille des chambres permet difficilement qu’y soient installés d’autres meubles :

« C’est difficile de tout ranger. Dans les chambres, je suis obligé de faire dormir plusieurs enfants, et il est difficile d’ajouter des armoires. Les garde-robes sont trop petites et en trop petit nombre… La seule qui est bien est celle de la laveuse-sécheuse, une fois qu’on lui ajoute une tablette parce qu’il y en avait une seule quand nous sommes arrivés… Il manque de place pour les vêtements d’hiver et pour les livres et documents d’école de mes enfants » (RS3).

Si les espaces de rangement paraissent dans plusieurs cas généreux et convenir aux besoins des personnes, il manque néanmoins des espaces suffisants pour remiser des meubles et objets volumineux. Un exemple de conséquence de ce manque d’espace est le rangement des vélos qui se fait en partie à l’arrière de l’immeuble ou sur les balcons (voir Figure 33). Les gestionnaires sont conscients de ce manque et conviennent que les solutions retenues sont peu praticables. Ils espèrent pouvoir remédier à la situation à l’avenir :

« Les vélos posent un problème. Les familles ont souvent des vélos pour leurs enfants. Elles n’ont pas vraiment de place pour les ranger à l’intérieur de leur logement, alors on leur a proposé de les mettre derrière… Ce n’est pas idéal. J’en ai parlé à mes supérieurs, je vais voir ce que je peux faire, peut-être un petit abri couvert serait la solution » (GE3).

Outre les vélos, certains balcons sont aussi encombrés par la présence d’autres objets, comme des pneus, des boîtes de rangement et du mobilier de jardin non utilisés. Ces balcons ne constituent cependant pas la majorité, de nombreux autres sont utilisés par les résidents pour prendre leur repas ou disposent de fauteuils où ils peuvent se reposer.

Espace privé extérieur

Tous les logements bénéficient d’un espace privé extérieur. Ceux situés au rez-de- chaussée donnent accès à une terrasse localisée à l’arrière du bâtiment. Cette terrasse est grandement appréciée par les personnes rencontrées. Elle rend en effet facilement accessible l’espace commun extérieur aux enfants pour qu’ils puissent y jouer et permet aux familles de partager un repas à l’extérieur et même d’y installer un barbecue.

Figure 34 : Photo de la façade donnant sur le

stationnement

Figure 35 : Photo de la façade arrière et de la cour

Les logements aux étages disposent tous d’un balcon, et de deux dans le cas des grands logements du deuxième étage. Ces balcons sont appréciés par les personnes croisées lors du travail de terrain. Dans le cas des grandes familles, il semble que ce soit surtout les balcons à l’arrière qui sont le plus appropriés, ce qui s’explique par leur meilleur ensoleillement en après-midi et fin de journée

et par le caractère plus intime qu’ils confèrent aux activités que les personnes peuvent y mener, puisqu’ils donnent sur un espace,