(Art. 210 F et 1764 du code général des impôts, 10 de la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015)
Prorogation et modification des conditions d’application du taux réduit d’impôt sur les sociétés pour les plus-values de cessions de locaux
professionnels transformés en logements
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Commentaire : le présent article a pour objet de proroger pour trois ans l’application du taux réduit d’impôt sur les sociétés pour les plus-values de cessions de locaux professionnels (locaux de bureaux ou à caractère commercial ou industriel) transformés en logements, tout en étendant son application aux terrains à bâtir et en le concentrant dans les zones tendues en termes d’accès au logement.
I. LE DROIT EXISTANT
En vertu de l’article 210 F du code général des impôts, les plus-values nettes dégagées lors de la cession d’un local à usage de bureau, commercial ou industriel sont soumises au taux réduit de 19 % (prévu au IV de l’article 219 du même code) plutôt qu’au taux normal d’impôt sur les sociétés de 33,1/3 % lorsque :
- la personne morale qui réalise la plus-value est soumise à l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ;
- la société qui achète le local s’engage à le transformer en local à usage d’habitation dans les quatre ans qui suivent la date de clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue.
C’est l’article 18 de la loi n° 2016-1917 du 29 décembre 2016 de finances pour 2017 qui a étendu, à compter du 1er janvier 2017, le bénéfice du taux réduit d’impôt sur les sociétés aux plus-values réalisées en cas de vente d’un local à usage industriel alors qu’il n’était auparavant prévu que pour les locaux à usage de bureau ou commercial.
Cet article a également passé de trois à quatre ans le délai pendant lequel le local devait être transformé en logement.
Par ailleurs, ce dispositif fiscal favorable s’applique aux seules cessions réalisées au profit d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun, d’une société immobilière spécialisée ou d’un organisme, une société ou une association en charge du logement
social. Le cessionnaire ne doit pas non plus avoir de liens de dépendance avec le cédant.
Dans l’hypothèse où l’immeuble cédé n’était pas transformé en logements dans le délai imparti, le III de l’article 1764 du code général des impôts prévoit une amende à hauteur de 25 % de la valeur du prix de cession de l’immeuble (sauf circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté).
Ce dispositif fiscal incitatif, créé par l’article 42 de la loi de finances rectificative de fin d’année pour 20111, s’appliquait initialement aux cessions à titre onéreux réalisées entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2014 ou, en vertu de l’article 36 de la loi de finances rectificative de fin d’année pour 20132, à une date postérieure dès lors qu’une promesse de vente avait été signée avant le 1er janvier 2015. Il a ensuite été prorogé pour trois nouvelles années, soit jusqu’au 31 décembre 2017, par le III de l’article 10 de la loi n° 1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015.
Selon le tome II du fascicule « Voies et Moyens » annexé au projet de loi de finances pour 2018, la dépense fiscale liée à ce dispositif s’élève à 2 millions d’euros.
II. LE DISPOSITIF ADOPTÉ PAR L’ASSEMBLÉE NATIONALE
À l’initiative du Gouvernement, l’Assemblée nationale a adopté cet article, avec l’avis favorable du rapporteur général du budget (la commission des finances n’ayant pu l’examiner) et qui tend :
- à proroger pour trois ans le taux réduit d’impôt sur les sociétés pour les plus-values de cessions de locaux professionnels dès lors qu’ils sont destinés à être transformés en locaux d’habitation, soit jusqu’au 31 décembre 2020 (III du présent article qui modifie l’article 10 précité de la loi de finances pour 2015). En effet, le dispositif temporaire s’achève en principe au 31 décembre 2017.
Il serait également applicable aux promesses unilatérales ou synallagmatiques de vente conclues entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020, dès lors que la cession est réalisée au plus tard le 31 décembre 2022 ;
- à étendre son application aux terrains à bâtir lorsqu’ils sont cédés par ces mêmes sociétés pour qu’y soient construits des logements (I et II du présent article qui modifient respectivement les articles 210 F et 1764 du code général des impôts). En effet, le bénéfice du taux réduit d’impôt sur les sociétés était jusqu’à présent réservé à des locaux. Les terrains à bâtir
1 Loi n° 2011-1978 du 28 décembre 2011 de finances rectificative pour 2011.
2 Loi n° 2013-1279 du 29 décembre 2013 de finances rectificative pour 2013.
s’entendent de ceux définis au 1° du 2 du I de l’article 257 du code général des impôts, à savoir les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées par des documents d’urbanisme ;
- et, en contrepartie, de limiter l’application de ce taux réduit d’impôt sur les sociétés aux cessions réalisées dans les zones les plus tendues en termes d’accès au logement (b) du 1° du I du présent article). Il s’agit des communes « situées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements »1. Reprenant les termes de l’article 234 du code général des impôts relatifs à la taxe sur les logements de petites surfaces (dite taxe « Apparu), le présent article viserait a priori les biens situés dans les zones A bis et A2.
L’extension aux terrains à bâtir du dispositif prévu à l’article 210 F et la restriction géographique de son application aux zones tendues s’appliqueraient dès le 1er janvier 2018.
Interrogé en séance publique sur le coût de l’amendement déposé à l’Assemblée nationale, Bruno Le Maire, ministre de l’économie et des finances, a indiqué qu’il allait le faire évaluer. En tout état de cause, aucun minoration de recettes n’est prévue en raison de cet article par l’amendement du Gouvernement à l’article d’équilibre et tendant à tirer les conséquences des mesures adoptées par l’Assemblée nationale dans la première partie de la loi de finances.
III. LA POSITION DE VOTRE COMMISSION DES FINANCES
Le présent article s’inscrit dans le plan « Stratégie logement » présenté par le Gouvernement le 25 septembre dernier, et plus spécifiquement dans l’objectif de réaliser un « choc d’offre », en particulier dans les zones tendues. Votre rapporteur général ne peut, à ce titre, qu’y souscrire.
Il convient de noter que, parmi les autres mesures prévues par le Gouvernement, figure également la mise en place d’abattements exceptionnels pour l’imposition des plus-values de cessions de terrains à
1 Article R. 304-1 du code de la construction et de l’habitation :
« Pour l’application de certaines aides au logement, un arrêté des ministres chargés du logement et du budget, révisé au moins tous les trois ans, établit un classement des communes du territoire national en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
« Ces zones sont désignées, par ordre de déséquilibre décroissant, sous les lettres A bis, A, B1, B2 et C. La zone A bis est incluse dans la zone A, les zones B1 et B2 forment la zone B. »
2 Zone A bis : Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
Zone A : agglomération de Paris (dont zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés.
Source : site internet du ministère de la cohésion des territoires
bâtir réalisées par des particuliers, également dans les zones tendues. Ces dispositions devraient figurer dans le projet de loi de finances rectificative de fin d’année pour 20171.
La prorogation du dispositif s’accompagne d’une extension aux terrains à bâtir qui pourrait permettre à quelques opérations de se réaliser plus aisément.
De même, le recentrage sur les zones les plus tendues paraît bienvenu pour concentrer les efforts là où l’accès au logement reste le plus difficile. Toutefois, il convient de s’interroger sur l’effet réel de cette mesure sur des territoires où la vente de locaux professionnels pour y faire des logements ne sera pas nécessairement la plus recherchée.
En tout état de cause, le maintien de ce taux réduit d’impôt sur les sociétés devrait avoir un coût modéré.
Toutefois, il ne faudrait pas non plus attendre davantage qu’un léger « coup de pouce » de la part de cette mesure d’incitation fiscale, qui est loin de permettre à elle seule un réel « choc d’offre ».
En effet, elle ne crée qu’une légère extension en couvrant les terrains à bâtir. Pour mémoire, le présent article proroge surtout un dispositif, certes temporaire, mais qui existe déjà depuis 2012 pour les locaux professionnels.
En outre, ce taux réduit n’a d’intérêt que pour les sociétés qui sont redevables de l’impôt sur les sociétés, ce qui en limite le champ.
Enfin, lors de l’examen du projet de loi de finances pour 2017, votre rapporteur général avait émis des réserves sur l’extension du taux réduit aux plus-values de cessions concernant les locaux industriels2. Il avait également souhaité que le dispositif ne soit globalement prorogé qu’après une évaluation objective et précise permettant de mesurer précisément l’efficacité du dispositif. Or, d’après les informations recueillies, aucune étude ne justifie à l’heure actuelle le maintien du dispositif et le présent article est issu d’un amendement gouvernemental ne permettant pas de disposer d’une évaluation préalable.
Outre un amendement de précision rédactionnelle FINC-8, votre commission vous propose un amendement FINC-7 tendant à étendre le champ des cessionnaires susceptibles d’ouvrir droit au taux réduit d’impôt sur les sociétés aux sociétés civiles ayant pour objet la construction en vue de la vente, communément appelées les sociétés civiles de construction-vente (SCCV).
1 Compte rendu de l’audition de Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires, par la commission des finances du Sénat le 24 octobre 2017.
2 Cf le tome II du rapport général n° 140 (2016-2017) d’Albéric de Montgolfier, fait au nom de la commission des finances, déposé le 24 novembre 2016.