CHAPITRE 5 MOD` ELE ALG´ EBRIQUE D’UN JOINT LABYRINTHE
5.1 Plans d’exp´ eriences adapt´ es aux simulations CFD
Fonte: elaboração própria, com base em banco de dados disponibilizado pela SEMURB – Natal, em 2014.
As praças, também, visíveis no mapeamento são, principalmente, nas regiões administrativas Leste e Oeste. No caso da Região Administrativa Leste, a crescente ocupação da área, ao longo da primeira metade do século XX, que inclui o centro histórico originário da cidade (entre os século XVII e XVIII), deve-se à presença dessas praças, principalmente do ordenamento definido sobre a orientação do Plano da cidade Nova (LIMA, 2001). Ainda nessa região, os bairros Tirol e Petrópolis concentram vários serviços de comércio e da iniciativa privada, como escolas e clínica de saúde, como, por exemplo, o corredor de saúde privada da cidade, em que “é grande a quantidade de hospitais, clínicas médicas, sedes administrativas de planos de saúde, laboratórios de análises clínicas e consultórios odontológicos” (SILVA; GOMES, 2007, [sem páginas]).
É necessário salientar que o pacote de desenvolvimento urbano, com o financiamento desses equipamentos, em que “o Estado literalmente ‘paga’ pelo acesso público a infraestruturas como vias, praças, calçadões, equipamentos diversos de educação, saúde etc” (VALENÇA, 2008, p. 246), permitiu uma estruturação do espaço urbano da cidade de Natal. Apesar de não ter sido identificada nos relatórios a atuação do BNH em estradas e pontes na cidade de Natal, a combinação habitação e equipamentos coletivos, somada a obras de drenagem e saneamento, viabilizaram não apenas a provisão de moradia para as famílias, mas a dinâmica da construção civil e do mercado imobiliário.
A valorização da terra corresponde, em maior ou menor proporção, à forma como ocorre a expansão do espaço urbano. A dinâmica imobiliária imposta pela nova estruturação urbana de Natal alterou as rendas auferidas pelos proprietários de terra. Nas palavras de Maricato (1999), quando discute teoricamente o processo, trata-se “principalmente, de investir segundo a lógica da geração e captação das rendas fundiária e imobiliária que tem como uma de suas consequências o aumento dos preços de terrenos e imóveis”. Em Natal, mesmo antes da atuação do BNH, a dinâmica imobiliária seguiu o receituário típico da urbanização capitalista: deu-se com a expansão horizontal da cidade, ampliando o perímetro urbano por meio da transformação de terras rurais em urbanas e dos loteamentos. Os novos espaços urbanos surgidos com os conjuntos habitacionais na cidade eram tão novos que foram a gênese de muitos bairros da cidade, exercendo uma atratividade para outras ocupações.
3.3ESTRUTURAÇÃO URBANA DE NATAL VIA CONJUNTOS HABITACIONAIS
Os conjuntos habitacionais contribuíram para a expansão horizontal, condicionando a criação de solo urbano e preenchendo os limites territoriais da cidade. Os primeiros conjuntos habitacionais do BNH entregues à população de Natal, em 1967, empreendidos pela FUNDAP/COHAB (Companhia habitacional) do RN, se localizam na Região Oeste da cidade. O conjunto posterior localiza-se na Região Sul, trilhando o caminho que havia sido traçado pelos militares durante a 2ª guerra em direção à cidade de Parnamirim.
Os conjuntos habitacionais seguiram exatamente o percurso das áreas que estavam valorizadas e iriam se valorizar. A Região Administrativa Oeste, a menos atrativa para o mercado imobiliário, e até os dias atuais, a região com os piores indicadores sociais da cidade, recebeu poucos conjuntos (Cidade da Esperança, Boa Vista e Felipe Camarão). Da mesma forma, a Região Administrativa Leste, com poucos terrenos de grande porte disponíveis, por ser a região de mais antiga ocupação urbana, tampouco não recebeu, no período do BNH, construções de grandes conjuntos habitacionais – a exceção foi o projeto Promorar em Mãe Luiza53, cuja resistência histórica na área é singular.
Na construção dos conjuntos, predominou uma expansão horizontal da cidade com a geração de vazios urbanos – ao localizar conjuntos distantes do núcleo central da cidade e fora, na continuidade imediata da malha urbana –, acarretando altos custos para a provisão de infraestrutura. No caso do conjunto Nova Natal, Região Norte da cidade, a precarização da localização dá-se pela ausência total de equipamentos e serviços urbanos. Antes existiam, no local, pequenos núcleos residenciais e pequenas propriedades rurais. Com a construção do conjunto, a área começou a atrair loteamentos que foram operados de forma irregular. O
53 Área de formação dunar, ocupada na década de 1940 por pescadores e imigrantes do interior do estado, oficializada como bairro pela Lei nº 794 de 1958. Possui uma situação firmada em favor de uma população de interesse social – no plano Diretor de 1994 (Lei Complementar nº 07, de 05 de agosto de 1994) é instituída como Área Especial de Interesse Social (AEIS). A AEIS de Mãe Luiza é regulamentada pela Lei nº 4.663 de 31 de julho de 1995.
entrelaçamento desses loteamentos com o conjunto dificulta a identificação in loco de onde começa e termina o conjunto, um dos mais precários da cidade.
A expansão horizontal a partir da construção dos conjuntos habitacionais não é exclusiva da cidade de Natal, tendo-se propagado em outras cidades. Lemes (SILVA NETO, 1986) lançou uma expressão apropriada para esse fenômeno os extensores urbanos, utilizada por Santos (2007) ao fazer a seguinte correlação: “Por meio de extensores e de programas de habitação popular, a cidade aumenta desmesuradamente a sua superfície total e este aumento de área encoraja a especulação, o processo recomeçando e se repetindo e crescendo” (SANTOS, 2007, p. 63).
A localização inicial desses grandes conjuntos habitacionais – geograficamente periférica – deu-se com a anexação de áreas de rendas menores (em relação à área consolidada). Como sublinha Smith em relação a ([1996]/2011, p 21), “disponibilidade de terras mais baratas na periferia (menor renda da terra) foi primordial para o processo de expansão urbana das cidades”. Ao mesmo tempo em que houve a ocupação de terras de menor preço, houve o acréscimo de rendas decorrente da produção desse espaço com dinamismo social e econômico. Foi recorrente a estratégia de lotear deixando áreas para especulação futura. Uma escassez criada, nas palavras de Harvey, “pela retenção da terra ou do recurso para uso presente, especulando-se sobre valores futuros” ([2001]/2006, p. 222).
Não se pode afirmar que essa especulação aconteceu sem incomodar a gestão pública municipal. Como afirmado no capítulo 2, as COHABs e INOCOOPs, mesmo com representação local, eram organismos semifederais (ARRETCHE, 1994), em um regime ditatorial – vivenciado no Brasil. A legislação municipal no caso de Natal era frágil e/ou inexistente (para alguns casos). Os conflitos davam-se, então, entre uma política federal com forte repercussão econômica e social e o município responsável pela organização do território. O conjunto Cidade Satélite, o maior empreendido em Natal, representava, no período da construção, mais da metade do que já havia sido construído pelo INOCOOP/RN. Contudo, foram muitos os entraves. A prefeitura questionava a localização por duas questões: 1º) o terreno dunar, que tinha a recarga do manancial impedida, com 45% da sua área (302 hectares), impermeabilizada com casas, ruas e demais edificações, além da sobrecarga pelo
consumo; 2º) a distância em relação ao perímetro urbano da cidade, que caracterizava uma expansão forçada da área urbanizada, reconhecida a decorrência de uma vasta região intermediária, não ocupada, com elevados custos na provisão de equipamentos urbanos. Somava-se, ainda, a insatisfação por não ter sido efetuada uma consulta sobre a aquisição da área e condições de uso em consonância com a legislação em vigor. O entrave foi resolvido com a reformulação do projeto, das 6 mil casas programadas inicialmente, reduziu-se o número para praticamente a metade, ou mais precisamente, 3.545 unidades, “deixando 60% do terreno para áreas verdes e de lazer” (RN-ECONÔMICO, 1978b, p. 39)54.
O procedimento de atuação do BNH em Natal deu-se com a estratégia de forçar a transformação de terras rurais em urbanas. Em 1980, os 172 km2 que constituem a área total do município foram oficialmente considerados área urbana55, ou seja, já estavam completamente loteados. As granjas passaram a ser conjuntos habitacionais. É importante mencionar que a lei municipal de parcelamento do solo foi instituída apenas em 198456, depois da cidade ser considerada totalmente urbana. Essa prática é abordada teoricamente por Cunha e Smolka (1980), que defendem que, em virtude da escassez da terra, novas rendas foram capitalizadas em forma de sobrelucros (CUNHA; SMOLKA, 1980), numa dinâmica imobiliária que coloca os loteamentos como investimento.
3.3.1 A formação dos loteamentos periféricos como investimento
No meio urbano, o mercado de terra é impulsionado pelo loteamento. Botelho (2007, p. 57) recorda que “o loteamento é a forma de dividir a terra em parcelas comercializáveis, ou seja, é o processo de homogeneização da terra frente ao dinheiro, a viabilização de sua mercantilização no meio urbano”.
A dinâmica dos loteamentos na cidade de Natal é anterior aos conjuntos. O fato, aqui estabelecido, dos conjuntos atuarem como extensores urbanos, embora
54No capítulo 4 e 5 voltar-se-á a tratar do conjunto Cidade Satélite, contemplando a discussão sobre essas áreas verdes.
55O censo de 1970 apresentava 3% da população residindo em área rural. O censo de 1980 indica uma população total de 416.898, em que todos são considerados habitantes de área urbana. Vale frisar que no Plano Diretor de 1984 o município foi instituído totalmente como urbano.
56 Ressalva-se que já exisita a lei federal 6766 de 1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo.
seja correto, não deve mascarar a expansão urbana que já vinha sendo traçada pelos loteamentos. Na década de 1940, inicia-se a formação de um mercado de terras e uma intensa produção fundiária na cidade de Natal (FERREIRA, 1996).
No mapa 3 estão localizados os loteamentos realizados de 1941 a 1966 e que possuem ano de aprovação e/ou registro. Os mais antigos (de 1941 a 1950) são de menores extensões e localizam-se na continuidade da área urbana estabelecida, enquanto os maiores são mais distantes e desenvolveram-se nas décadas de 1950 e 1960. O mercado de terra estabelecido naquele período equivale quase a 50% do total dos loteamentos (registrados ou não) da cidade, catalogados pela Prefeitura Municipal de Natal em 2009. Dos 300 loteamentos catalogados, 149 são desse período.
A presença dos conjuntos em áreas que já estavam loteadas reforçou a valorização dos terrenos. Na continuidade do processo de ocupação da terra, os conjuntos atraíram loteamentos tanto regulares quanto irregulares, formais e informais, como também favelas. Silva (2003) aponta os conjuntos como indutores da produção ilegal do solo, na Região Administrativa Norte, por terem sido atrativos para os loteamentos irregulares e informais que surgiram após suas instalações, que proporcionaram, pela expansão de infraestrutura de acesso, energia elétrica, abastecimento de água, entre outros benefícios (SILVA, 2003).
Em toda a cidade, assistiu-se também ao surgimento de favelas, acompanhando as áreas de expansão urbana. A situação das favelas do período (de atuação do BNH) foi tratada, dentre outras medidas, com o programa Promorar (como discutido anteriormente). Em 1989, o diagnóstico habitacional do Nordeste, encomendado pela Superintendência do Desenvolvimento do Nordeste – SUDENE, coloca Natal como uma das três capitais com menor número de favelas – atrás apenas de João Pessoa e Maceió – e também entre as três com menor número de déficit habitacional. Vale frisar que, em Natal, as residências precárias não se limitavam apenas às das favelas; as vilas de fundo de quintal foram amplamente implantadas nos anos 1950 e 1960, e continuam sendo numericamente relevantes (ver CAVALCANTE, 2004; CELESTINO, 2007).