Perspectives futures

Nous avons fait ressortir dans le présent chapitre que la pénurie de financements de long terme compromet sérieusement le développement du secteur du logement. La mise en œuvre d’une solution adéquate à ce problème s'inscrit nécessairement dans une perspective de long terme et requiert des efforts soutenus de la part des diverses parties prenantes. Plus spécifiquement, la mise en place de toutes les composantes nécessaires au bon fonctionnement d'un marché des capitaux peut apparaître comme une entreprise de longue haleine. Toutefois, cette démarche est très prometteuse car elle ouvre la voie à la conception de solutions innovantes qui pourraient accélérer les avancées réalisées par l'Afrique en vue de combler le déficit de financements de long terme en faveur du secteur

du logement. En d’autres termes, dans le court terme, on ne devrait pas focaliser tous les efforts exclusivement sur la mise en place de marchés de capitaux dont on sait qu'ils mettent du temps à se développer. Il conviendrait de renforcer parallèlement les conditions et les fondamentaux sous-jacents requis pour promouvoir les solutions innovantes et alternatives au développement des marchés des capitaux. En Afrique, très peu de pays se sont engagés dans les premières étapes de cette entreprise longue et difficile dans le but d’attirer des capitaux de long terme dans le marché de l'immobilier résidentiel. Cela inclut l'élaboration d'une stratégie sectorielle et d'un plan détaillé d'aménagement de logements qui s’attaquent aux goulots d'étranglement dans toute la chaîne de valeur du logement relatifs au financement du logement, aux marchés fonciers, aux infrastructures relatives au logement et au secteur du bâtiment. Comme indiqué plus haut dans l’analyse, la mise en place d'un environnement propice et d'institutions appropriées, notamment des cadres légaux et réglementaires adéquats, est essentielle à la création de marchés du financement du logement durables et performants. Toutefois, cette mise en place nécessitera une collaboration et des efforts conjoints de la part des parties prenantes des secteurs public et privé, ainsi qu'un soutien des partenaires au développement.

Pour développer le marché du financement du logement de façon à attirer des capitaux privés de long terme, les mesures suivantes sont à adopter par les pouvoirs publics en Afrique : maintenir les bonnes performances réalisées sur la dernière décennie en matière de gestion macroéconomique de façon à garantir un environnement stable sur le front de l'inflation et des taux d'intérêt modérés ; concevoir et mettre en œuvre des réformes stratégiques et réglementaires judicieuses prévoyant un dispositif de gouvernance foncière et des systèmes d'enregistrement de titres de propriétés rigoureux et rationalisés dans le but de garantir la sécurité foncière et améliorer la possibilité d'utiliser la terre comme garantie pour le financement du logement ; élaborer une législation en matière de location, d'hypothèques et de saisie de logements, et plus important encore, mettre en place un cadre juridique et légal solide permettant de faire respecter les droits de propriété ; renforcer les capacités des institutions impliquées dans le secteur du logement, telles que les banques et les ministères concernés (logement, finance, urbanisme, affaires sociales, etc.) ; renforcer et étoffer les systèmes financiers, notamment en promouvant les institutions financières non bancaires telles que les marchés des capitaux, les investisseurs institutionnels et les fonds de capital-investissement par la mise en œuvre de mesures stratégiques et réglementaires qui facilitent la création et le développement progressif de ces institutions. Il s'agit de mesures visant à renforcer les infrastructures financières, en facilitant notamment la mise en place de systèmes de base de données sur les informations de crédit et la solvabilité des clients potentiels, en améliorant la législation relative à la gouvernance d'entreprise et à la protection des investisseurs pour sauvegarder le système, ainsi qu'en favorisant le passage des systèmes d'échange manuels à des systèmes électroniques modernes ainsi qu’à des systèmes de règlement en temps réel.

En tant que partenaire clé des pouvoirs publics du continent, le secteur privé devrait être à l'avant-garde en matière de conception d'institutions et de produits financiers innovants à même d'attirer des sources nouvelles et alternatives de financements sur le marché de l'immobilier. À ce titre, le secteur privé doit être le fer de lance de l'innovation financière

tout en veillant à ce que la qualité des actifs sous-jacents soit garantie. Ces institutions et produits financiers innovants devraient être axés sur la résolution de problèmes tels que la pénurie de fonds propres auxquels font face les promoteurs, les faibles taux de pénétration du crédit hypothécaire, ainsi que le caractère inadéquat des instruments financiers. Cela passerait notamment par l'adoption de processus et de procédures d’évaluation de demande de crédits plus souples mais prudents reposant sur d'autres types de sûreté et de garantie, par la mise au point d'instruments de rehaussement du crédit permettant d'écarter les risques associés aux opérations de financement du logement, par l'amélioration de la transparence et par des comportements plus responsables dans le cadre des activités de prêt. Par ailleurs, cela supposerait de promouvoir des instruments comme les obligations hypothécaires qui permettraient d'impulser et d'accélérer le développement des marchés hypothécaires secondaires et de créer une classe d'actifs qui attire les capitaux de long terme, tout en renforçant simultanément les marchés des capitaux nationaux. Le secteur privé devrait lui aussi, par l'intermédiaire des investisseurs institutionnels, promouvoir et mettre en œuvre les réformes nécessaires ainsi que définir des stratégies et politiques d’investissement appropriées en matière d'investissement de manière à pouvoir mobiliser un montant considérable de capitaux de long terme dont il dispose dans des véhicules tels que les fonds de capital-investissement et les FPI. Une partie de ces fonds pourrait servir à répondre au besoin saillant de financement en fonds propres des promoteurs. En outre, ces véhicules pourraient également être conçus de façon à résoudre les contraintes de capacité technique auxquelles sont confrontés les promoteurs. Cela permettrait la constitution de groupes de promoteurs locaux possédant les capacités et les compétences requises pour réaliser des projets d'aménagement de logements de grande envergure dans tout le continent. Une partie de ces promoteurs pourrait se focaliser à servir le marché du logement dédié aux ménages à revenu faible.

Dans l’optique d’un appui au développement du marché africain du financement de long terme du logement, les partenaires au développement tels que la Banque africaine de développement, la Banque européenne d'investissement, le Groupe de la Banque mondiale et les autres institutions similaires de financement du développement devraient soutenir les initiatives publiques et privées qui viennent en réponse aux lacunes et aux déficiences du marché du logement. Cela consisterait notamment à soutenir les pouvoirs publics pour l'élaboration et la mise en œuvre de politiques et de programmes porteurs axés sur la mise au point de solutions de financement du logement, à faciliter le développement de marchés hypothécaires secondaires, à lancer des initiatives visant à renforcer les marchés des capitaux existants et à octroyer des ressources financières à des intermédiaires financiers (tels que les FPI et les fonds de capital-investissement dédiés à l'immobilier résidentiel), pour ne citer que ceux-là.

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