2.1 Contexte général
L’Occitanie compte 289 000 logements locatifs sociaux. Cependant cette offre locative sociale ne représente que 11 % des résidences principales contre 19 % au niveau national.
La région connaît une forte dynamique de production depuis une dizaine d’années pour combler ce retard. En Occitanie, 24 % des logements sociaux ont été construits au cours des dix dernières années contre seulement 14 % en France métropolitaine.
Fin 2018, 101 000 ménages étaient en attente d’un logement social en Occitanie (3 % de plus qu’en 2017). Le rapport entre les demandes et les attributions de logements (la pression de la demande) augmente en région entre 2017 et 2018. La pression est la plus importante dans l’Hérault (6,1), mais en diminution entre 2017 et 2018, tandis qu’en Haute-Garonne (3,2), dans l’Aude (4), le Tarn-et-Garonne (4,1) elle progresse.
Les logements financés en 2018
La programmation initiale de la production de logements sociaux a été validée en CRHH le 7 mars 2018.
Le Ministère avait préalablement notifié les objectifs suivants : 3904 PLAI, 8207 PLUS, 3298 PLS, soit un total de 15 409 logements.
En CRHH, au vu des perspectives de production des territoires, des objectifs légèrement moindres ont été validés : 3723 PLAI, 6681 PLUS et 3298 PLS, soit un total de 13 702 logements.
Au final, 10 230 logements ont été financés en 2018 (3099 PLAI, 5067 PLUS et 2064 PLS). Seuls 24,2 millions d’euros de crédits du Fonds national des aides à la pierre (FNAP) ont été mobilisés en région en 2018, alors que la dotation initiale était de 29,3 millions d’euros.
L’Occitanie est dorénavant la quatrième région en termes de production (après l’Île-de-France, Auvergne-Rhône-Alpes, PACA).
Pour mémoire, les aides à la pierre 2018 ont été ventilées au niveau régional en tenant compte des critères suivants :
- respect du montant moyen de subvention régional de 7 520 €, - respect du taux régional de PLAI de 32 % ;
- PLUS et PALULOS à 0 € ;
- définition d’un montant forfaitaire différencié par classes de tension en logement social
- 4 bonus identifiés (communes SRU, acquisition / amélioration, PLAI structures et PLAI adaptés).
En outre, en 2018, le FNAP a mobilisé pour la première fois une enveloppe de 10 millions d’euros pour des opérations de démolition en zones détendues B2/C. L’Occitanie a ainsi pu bénéficier d’une enveloppe de près d’un million d’euros.
2.2 Bilan quantitatif
Bilan global de la production de logements PLAI PLUS PLS
Globalement, 10 230 logements ont été financés en 2018 en Occitanie, soit un taux de réalisation de l’objectif régional validé en CRHH de 75 %.
On constate sociaux en Occitanie entre 2017 et 2018. La baisse globale est de 16 % par rapport à 2017, cependant cette diminution n’est pas homogène :
- moins 7 % pour la production de PLAI, - moins 17 % pour la production de PLUS, - moins 25 % pour la production de PLS.
Si on observe également une diminution au niveau national (108 500 logements produits en France métropolitaine, soit une baisse de 3 %), cette diminution est toutefois bien moindre.
A titre d’illustration, le graphique ci-dessous fait apparaître l’évolution comparée de la production de logements sociaux en France métropolitaine et en Occitanie.
PLAI, 3099, 30 %
PLUS, 5067, 50 %
PLS, 2064, 20 %
10 230 logements financés en 2018
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 80
Evolution comparée de la production de LLS en France métropolitaine et en Occitanie - Base 100 en 2007
France métropolitaine Occitanie
Zoom sur la production de logements PLAI 3 099 logements PLAI ont été financés en 2018.
Le montant moyen de subvention régional a été de 7 829 €, soit plus de 300 € au-delà du montant moyen de subvention notifié (7 520 €). Ce montant moyen de subvention varie de 5 000 € dans l’Ariège à 8 603 € sur Toulouse métropole.
De même, le taux de PLAI par rapport aux PLUS/PALULOS communale est de 38 %, soit bien au-delà du taux notifié de 32 %. Cependant, si l’on observe le taux de PLAI par rapport aux PLUS/PALULOS communale, uniquement pour les logements familiaux, le taux n’est que de 30 %.
Zoom sur la production de logements PLS 2 064 PLS ont été financés en 2018.
On observe une diminution de la part de PLS spécifiques (46 % contre 54 % en 2017).
Les données concernant les PLS spécifiques sont très fluctuantes d’une année à l’autre. En 2018, on note une forte diminution pour les EHPAD ou foyers personnes handicapées (-55 %, 549 logements), de même pour les jeunes et saisonniers (-43 %, 31 logements). A contrario, on observe une hausse importante pour les étudiants (+41 %, 384 logements).
L’Occitanie demeure la troisième région en France pour la production de PLS.
Bilan des logements PSLA
836 PSLA ont été financés en 2018, soit une chute de 26 % par rapport à 2017.
L’Occitanie est désormais la quatrième région de France en termes de production PSLA, alors qu’elle était la deuxième en 2017.
2.3 Bilan territorialisé
Un bilan très contrasté de la production par territoire
En 2018, le bilan est particulièrement contrasté d’un territoire à l’autre.
Ainsi, si l’on constate une diminution globale de la production régionale, la production est en hausse dans près de 6 départements sur les 13 que compte la région.
Ainsi, l’Hérault (+ 5%), l’Aude (+12%) et le Tarn-et-Garonne (+41%) notamment voient leur production augmenter par rapport à 2017.
À l’inverse, la Haute-Garonne (-28%), les Pyrénées-Orientales (-45%) et le Gard (-19%) notamment voient leur production diminuer par rapport à 2017.
Le graphique ci-dessous illustre cette évolution contrastée de la production par département, entre 2017 et 2018. La carte en annexe illustre l’évolution par territoire de gestion.
Au total, la Haute-Garonne et l'Hérault demeurent les deux départements où la production est la plus importante. À eux seuls, ils concentrent 68 % de la production régionale (37 % en Haute-Garonne et 31 % dans l’Hérault).
La production se concentre dans les zones tendues
73 % de la production se concentre en zone très tendue (classe 1), parmi les zones de tensions régionales définies dans le cadre d’une étude et validées en CRHH fin 2016 (cartographie en annexe).
Cependant, on observe en 2018 une diminution de la part de production en classe 1 des PLAI/PLUS (de 79 % à 73 %).
Bilan de la production sur les communes SRU
En 2018, 5890 PLAI, PLUS, PALULOS ont été financés dans les communes concernées par
09 11 12 30 31 32 34 46 48 65 66 81 82
0
Evolution de la production de LLS en Occitanie de 2017 à 2018
2017 2018
l’article L302-5 du code de la construction et de l’habitat (SRU) et non exemptées, soit 72 % des financements de logements sociaux en Occitanie (la carte des communes SRU est en annexe).
Si le pourcentage est stable, le nombre de logements produits est en diminution de 20 %.
2.4 Bilan qualitatif
Forte augmentation de la production de PLAI adaptés
Les PLAI adaptés financent des logements très sociaux, garantissant un loyer et des charges maîtrisés, à destination de ménages cumulant des difficultés financières et sociales, avec un accompagnement de type gestion locative renforcée. Le complément de subvention associé au PLAI adapté améliore l’équilibre financier de l’opération compte tenu des contreparties sociales exigées.
149 logements ont été financés en PLAI adaptés en 2018, quasiment 4 fois plus qu’en 2017.
La simplification de la procédure (fin de l’appel à projet) y a fortement contribué ainsi que les actions de communication et de mobilisation entreprises en Occitanie.
Augmentation notable de la production de PLAI structures 633 PLAI structures ont été financés en 2018 contre 399 en 2017 (+ 58 %) :
- 182 logements en pensions de famille (4 fois plus qu’en 2017 : 42 logements).
- 403 logements en FJT (4 fois plus qu’en 2017) - 48 logements en résidences sociales (hors FJT)
La part des logements en acquisition / amélioration en augmentation
La part des logements en acquisition / amélioration a augmenté. Elle est passée de 5 % en 2017 à 9 % en 2018 (69 % des logements produits en Lozère, 58 % en Ariège …).
La part des T1/T2 dans la production en progression
En 2018, 37 % des logements financés sont des T1/T2. Cette part progresse d’année en année (29 % en 2015), ce qui permet de mieux répondre aux besoins.
La proportion de VEFA diminue
Le taux de logements produits en VEFA a légèrement diminué en 2018 (46 % des logements financés, contre 50 % en 2017).
Le financement des démolitions
Pour la première fois en 2018, le FNAP a dédié une enveloppe à la démolition en zones détendues B2/C (hors ANRU).
En Occitanie, la démolition de 640 logements a été financée (enveloppe de 930 000 €).
2.5 Mises en service des logements sociaux
Plus de 8000 logements sociaux ont été mis en service en 2017. Cette année encore, on constate un décalage important entre les logements financés et les logements mis en service.
Conclusion
Si on constate globalement une diminution marquée de la production de logements sociaux en Occitanie entre 2017 et 2018, ce bilan est très contrasté d’un territoire à l’autre. En effet, près de la moitié des départements de la région voient au final leur production augmenter en 2018.
La production s’est globalement concentrée dans les zones les plus tendues et les communes SRU, pour répondre au mieux à la demande.
La forte progression des PLAI adaptés, permettant d’apporter une réponse aux besoins des ménages les plus en difficulté, est également à souligner.
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 0
Logements financés et mis en service de 2007 à 2018 (PLAI-PLUS-PLS)