MODALITÉS PARTICULIÈRES D’ACQUISITION A TITRE ONÉREUX

La vente en viager consiste à vendre un bien à une personne, le débirentier, en échange du versement périodique d’une rente pendant toute la durée de vie du vendeur, le crédirentier. Au moment de la signature de l’acte de vente, le débirentier peut régler au comptant une partie de la vente appelée le « bouquet ». Cette somme est alors déduite du montant de la rente. Ainsi plus le bouquet est important, moins le montant de la rente est élevé. Le code général des collectivités territoriales introduit la possibilité d’achat en viager par une commune à l’article L. 2241-4 et par un établissement public de coopération intercommunale ayant compétence en matière d’urbanisme à l'article L. 5211-16. Ces achats en viager ne peuvent concerner que les immeubles nécessaires pour des opérations de restauration immobilière, d’aménagement ou d’équipement. L’acquisition d’un bien en viager par une entité s’accompagne de l’obligation de s’acquitter d’une rente viagère et de réserver au crédirentier un droit d’habiter totalement ou partiellement ledit immeuble sa vie durant. Il n’est pas fait mention d’une obligation de verser un « bouquet ». Ainsi, l’entité n’est pas tenue de verser un « bouquet » et peut s’acquitter uniquement d’une rente viagère.

L’entrée du bien dans l’actif de l’acquéreur (débirentier) est comptabilisée au prix stipulé dans l’acte. La subdivision intéressée du compte 21 est débitée de ce montant par le crédit du compte 16878 « Autres dettes – autres organismes et particuliers ».

Le paiement de la rente s’impute au débit du compte 16878. En cas de décès du crédirentier avant que la dette soit apurée, ce compte est soldé, par un crédit au compte 75888 « Autres » (cf annexe 6 du titre I).

1.2 ACQUISITION EN L’ÉTAT DE FUTUR ACHÈVEMENT

Selon l’article 1601-3 du Code civil, « la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est le

contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. »

L’ordonnance n° 2015-899 du 23 juillet 2015 relative aux marchés publics a eu pour effet d’étendre le champ d’application des règles de passation et d’exécution des marchés publics aux VEFA étant toutefois précisé que l’article 30 du décret n°2016-360 du 25 mars 2016 prévoit désormais que des marchés publics négociés peuvent être passés sans publicité ni mise en concurrence préalable pour des raisons techniques.

Les sommes versées en contrepartie des travaux effectués sont enregistrées au compte 2313 « Constructions en cours ».

La différence entre le prix convenu dans l’acte et le montant des versements imputés au compte 2313 est suivie, en comptabilité hors bilan, à la fois en engagement donné (8018) et en engagement reçu (8028).

1.3 ACQUISITION PAR VOIE DE CRÉDIT BAIL

Le crédit-bail qui est défini à l’article L. 313-7 du code monétaire et financier peut notamment porter sur des biens d’équipement, du matériel d’outillage ou sur des biens immobiliers. Cette opération permet au locataire crédit-preneur d’acquérir les biens en totalité ou partiellement, généralement moyennant un prix convenu à l’avance tenant compte, pour partie au moins, des versements effectués à titre de loyers.

L’engagement correspondant figure en annexe dans les documents budgétaires (état des contrats de crédit-bail).

Pendant la période couverte par le contrat, le bien ne figure pas à l’actif de l’entité utilisatrice tant que l’option d’achat n’est pas levée.

Les loyers, aussi appelés redevances, sont enregistrés à la subdivision concernée du compte 612 « Redevances de crédit-bail ». Lors de la levée d’option par l’acquéreur, le bien est porté à l’actif pour son coût d’acquisition, égal au prix contractuel de cession. S’il s’agit d’un bien amortissable, il est alors amorti sur la durée probable de son utilisation à la date de levée d’option (cf annexe 9 du présent titre).

1.4 BAUX EMPHYTÉOTIQUES UTILISÉS EN VUE DE LA RÉALISATION D’UN OUVRAGE ET BAUX À CONSTRUCTION

ƕ 1.4.1 LES BAUX EMPHYTÉOTIQUES

L’article L. 2122-20 du code général de la propriété des personnes publiques dispose que les que les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics peuvent conclure un bail emphytéotique administratif (BEA) dans les conditions déterminées par les articles L. 1311-2 à L. 1311-4-1 du code général des collectivités territoriales.

Par le BEA, la collectivité territoriale donne à bail une dépendance immobilière de son domaine privé ou public, à condition que cette dépendance demeure hors du champ d’application de la contravention de voirie, à un preneur dénommé « emphytéote », pour la réalisation d’opérations définies par la loi.

Les collectivités territoriales ont également la faculté de consentir des baux emphytéotiques sur leur domaine privé sur le fondement de l’article L.451-1 du code rural.

Le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel sur les immeubles susceptibles d’hypothèque.

Il ne peut être consenti que pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction.

Si l’entité a la disposition de l’ouvrage contre rémunération au preneur du bail qui a réalisé l’ouvrage, les paiements en cause s’analysent comme un loyer, et s’imputent au compte 6132 « Locations immobilières ».

ƕ 1.4.2 LES BAUX À CONSTRUCTION

Les baux à construction de l’article L.251-1 du code de la construction et de l’habitation sont des contrats par lesquels le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail comprise entre 18 et 99 ans.

Le bail à construction est consenti par ceux qui ont le droit d’aliéner ; il ne peut donc être utilisé que pour les biens du domaine privé de l’entité, les biens du domaine public étant par nature, inaliénables et imprescriptibles (article L.1311-1 du C.G.C.T.).