Introduction :
Les deux types de logements sus-cités sont tous deux à caractère social vu leur financement partiel ou total par les fonds du trésor public ou sur le budget de l’État.
Suite à la révision du code de la promotion immobilière début 2011, l’appellation de la formule socio participative, a été révisée en promotionnelle aidée. Pour ce, et dans le souci de ne pas égarer le lecteur, nous utiliserons les deux termes dans l’étude. De même pour le logement social, révisé en 2008, en logement public locatif. Les deux termes seront utilisés.
Le secteur de l’habitat bénéficie d’un plan de réalisation de logements répartis sur l’ensemble du territoire national pour les couches sociales, jugées incapables de se loger par elles-mêmes dans les conditions de marché actuelles. C’est un quota prélevé sur le programme d’ensemble.
1. Le logement public locatif (social) : 1.1. Caractéristiques :
Ce type de logement, nommé public (anciennement social) est défini par la catégorie des bénéficiaires et accessoirement par ses caractéristiques techniques et économiques qui le distinguent du logement promotionnel. Même si la définition qui prévaut en règle générale
37 est celle qui a trait à sa destination. Destiné aux couches de populations vivant dans des conditions précaires et dont les ressources ne permettent pas l’acquisition d’un logement privé ou promotionnel, il répond à une typologie particulière en matière de surface habitable. Il "peut également servir à la satisfaction de besoins locaux nés de situations exceptionnelles ou d'intérêt général avéré".241
1.2. La réalisation du logement public :
Le logement public locatif est réalisé sur fonds budgétaires par des maîtres d’ouvrages délégués que sont les offices de promotion et de gestion immobilière (OPGI).242
1.3. Sa distribution :
Le réaménagement des prérogatives de distribution administrée des logements publics qui ont été retirées aux commissions communales présidées par les maires élus pour être confiées aux chefs de daïras depuis 2005, s’inscrit dans le renforcement des "capacités de contrôle de l’administration", "en dehors des pressions clientélistes locales", de ce bien encore rare et précieux qui attire beaucoup de convoitises.
Des dispositions ont été prévues, également en matière d’affectation des logements. La taille des logements (nombre de pièces) est désormais liée au nombre de personnes à charge du bénéficiaire. Les logements de rez-de-chaussée sont affectés en priorité aux personnes handicapées.243 Le positionnement des bénéficiaires est effectué par l’organisme bailleur, le bureau OPGI, sur la base d’un tirage au sort en séance publique.
1.4. Prescriptions techniques et fonctionnelles applicables aux logements sociaux : Dans le champ de la conception architecturale, c’est sans doute le plan du logement public en immeuble collectif que les architectes, ressentent comme le moins favorable. Projets modestes, aux petites surfaces, limités en effets architecturaux, ce type de logement a la réputation d’être un carcan peu propice à libérer les capacités créatrices des maîtres d’œuvres. Parmi les conditions et données qui la restreindraient, les architectes invoquent la plupart du temps le carcan des règlements dont l’application stricte conduirait aux mêmes solutions.244
241
JORA (2008). Article 2 du décret exécutif n° 2008-142 du 11 mai 2008.
242 MHU, Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme. (2011 c). Logement.
243 MHU, Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme (DZA). (2008). Logement public locatif : de nouvelles
règles d’attribution. La revue de l’habitat. p.10
244
38 Afin de réduire la charge de l’habitat pour l’économie, le "social" subit l’abaissement du standard technique de chaque unité construite du point de vue de la surface habitable, du degré d’équipement, du confort, de finition, qui au départ, étant entendu qu’un tel abaissement du standard ne serait programmé que pour sortir de la crise aigue, des années 80.245
L’innovation, le recours et l’introduction de toute technologie nouvelle par rapport aux systèmes courants ou traditionnels est théoriquement encouragé avec la condition de sa conformité avec les normes et règlements en vigueur et sa faisabilité en terme de réalisation, en rapport avec les objectifs du projet, 246 mais reste difficilement réalisable.
Figure n°5 : Le logement social locatif en Algérie. Son importance et part réservée dans le programme total des logements.
Source: MALKI L. (2007).247 D’après des données du MHU.
245 HAMIDOU Rachid. (1989). p.326 246
DPHPI, Direction des Programmes d’Habitat et de la Promotion Immobilière. (2007). Prescriptions techniques et fonctionnelles applicables aux logements sociaux. p.13
247
39 2. Le logement promotionnel aidé (participatif) :
Le logement social participatif constitue un "logement promotionnel aidé" obéissant à l’instigation d’organismes par le biais de promoteurs immobiliers et d’opérateurs publics ou privés lesquels peuvent, sur la base d’avantages financiers et fiscaux octroyés par l’Etat, susciter une demande potentielle solvable parmi les ménages dits à revenu intermédiaire.248
Le logement promotionnel aidé vise la satisfaction des besoins des revenus les excluant de l’accès au logement public locatif sans pouvoir pour autant disposer de ressources financières suffisantes pour acquérir un logement sur le marché libre de la promotion immobilière.249
Les logements aidés participatifs doivent avoir une consistance physique moyenne de 70m². Ils peuvent être réalisés ou acquis dans le cadre d’un programme de logements collectifs, semi - collectifs ou en individuels,250 et acquis grâce à une aide de l’Etat dite aide à l’accession à la propriété.
2.1. Caractéristiques :
Ce logement revêt à la fois le caractère promotionnel et le caractère social. Il a le caractère promotionnel parce qu’il est initié par des promoteurs, pour leur propre compte ou celui d’organismes publics, suivant diverses typologies. Et il a le caractère social parce qu’il bénéficie du soutien de l’Etat sous forme d’aides directes et indirectes qui visent à augmenter la solvabilité des postulants à l’acquisition d’un logement auprès des promoteurs et/ou des établissements financiers dans le cas de recours au crédit immobilier251.
Les aides proposées dans la formule LPA impliquent une contribution financière non négligeable des bénéficiaires, ce qui disqualifie les familles aux ressources limitées ou aléatoires.
248
MHU. (2009). Le logement socio participatif.
249 DGHC, Direction Générale de l’Habitat et de la Construction (DZA). (2010). Cahier des prescriptions techniques et fonctionnelles applicables aux logements promotionnels aidés.
250 MHU, Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme. (2011 c). op. cit. 251
40 Outre les mesures décidées directement en faveur des accédants au logement, des abattements sur le coût d’acquisition du foncier et une bonification du crédit promoteur sont retenus.
Figure n°6 : Les intervenants du logement social participatif Source : BENDRAOUA F., SOUIAH S-A. (2009, 2010). 252
2.2. Les intervenants :
Le schéma précédent explicite les différents intervenants entrant dans le processus du logement promotionnel aidé. Avec la formule LSP, les ménages sont obligés de confier la conception et la réalisation de leurs logements urbains à des promoteurs privés ou à l’agence foncière.
252 BENDRAOUA F., SOUIAH S-A. (2009, 2010). Entre amplification et réduction des marginalités
urbaines, pratiques sociales et actions de l’Etat algérien. In IRAKI A. (coord.), LE TELLIER J. (coord.) et al. Habitat social au Maghreb et au Sénégal, Gouvernance urbaine et participation en questions. p.77
41
Figure n°7 : Le logement social participatif en Algérie. Son importance et part réservée dans le programme total des logements.
Sources: MALKI L. (2007)253 d’après des données du MHU.