II. Des stations déconnectées du territoire : les limites de l’or blanc
II.3 L’immobilier touristique en question : un secteur marchand dominant mais un parc
Parmi les thématiques récurrentes des études sur les stations de sports d’hiver, la question de l’immobilier de loisir, ou immobilier touristique, est éminente. Il est aisé d’observer que la plus grande partie du patrimoine bâti des stations concerne de l’hébergement. En effet, les quelques commerces, services et infrastructures liées aux sports d’hiver mis de côté, la majorité du bâti est globalement représentée par le logement. Selon l’AURG, Chamrousse comptabiliserai environ 94% de « surfaces bâties à prédominance d’habitat ». En France, on recense
plus de 6,7 millions de lits touristiques dans les zones de massif (loi du 9 janvier 1985), soit un tiers de l’offre de logements touristiques nationale (ATOUT France, 2015). Qu’il soit constitué de résidences principales, secondaires, de meublés de tourisme, d’hôtels, ou de résidences de tourisme, le parc immobilier des stations de montagne symbolise un enjeu crucial pour les collectivités locales et les gestionnaires de domaines skiables. Il cristallise les orientations économiques et les choix politiques de développement des stations, comme une traduction physique de la santé et du dynamisme de ces pôles touristiques. Aujourd’hui, le vieillissement du patrimoine bâti des stations alpines relance les enjeux autour des questions immobilière, les acteurs du marché des sports d’hiver allant jusqu’à parler dans certains cas de « friche touristiques » (Chanet, 2015). Les récentes études qui confirment la part importantes des bâtiments dans les émissions de gaz à effet de serre des stations ne font que conforter l’intérêt de la question immobilière. Différents acteurs sont à considérer lorsqu’on parle d’immobilier touristique de stations de montagne. Les collectivités locales et les gestionnaires de stations doivent aujourd’hui dialoguer avec des exploitants de résidences de tourisme, d’hôtels, des agences immobilières qui gèrent des meublés locatifs et des copropriétés, ainsi que de petits propriétaires privés détenteurs de résidences secondaires.
Dans cette première approche de l’immobilier touristique nous allons développer un constat sur les dynamiques en présence. L’exemple singulier de Chamrousse ne peut représenter à lui seul tous les enjeux liés à l’immobilier de loisir en montagne, mais il a l’intérêt de préciser des problématiques communes aux stations de moyenne montagne et même aux stations de sports d’hiver en général. Ainsi, les effets néfastes du phénomène des lits froids, le vieillissement du patrimoine bâti et les risques engendrés par la surabondance des résidences de tourisme sont des difficultés qui se retrouvent dans de nombreuses stations iséroises et savoyardes. Nous tenterons donc d’exposer les évolutions historiques du développement de la station et les raisons pour lesquels certains choix stratégiques ont été effectués.
a. Un développement immobilier fondé sur une rationalité économique caractéristique des
stations en site vierge
Les logiques d’implantation ex-nihilo sont aujourd’hui dépassées par les nouvelles dynamiques touristiques et les impératifs liés aux aléas climatiques. Cette obsolescence s’observe très facilement dans l’immobilier de loisir des stations. Outre le nouveau paradigme du développement durable qui s’applique de manière systématique dans
les opérations de rénovation urbaine et qui est pratiquement inexistant dans le bâti des stations de sports d’hiver, le retard accumulé par l’immobilier des stations s’observe aussi dans son incapacité à trouver un seuil pertinent par rapport à la fréquentation touristique. Nous verrons notamment que l’enjeu n’est pas forcément d’agrandir le parc immobilier, mais d’assurer le plus grand taux de remplissage de l’existant : cela sous-entend le plus souvent une politique de rénovation du parc, et une adaptation des produits d’hébergement proposés aux besoins économiques des stations.
Le vocabulaire employé dans les stratégies de développement de l’hébergement touristique peut paraître complexe, mais il se fonde en réalité sur des critères simples pour rendre compte du dynamisme de l’immobilier de loisir. L’occupation effective des logements et leur caractère commercial ou non-commercial se traduit alors par un lexique indispensable à la bonne compréhension des enjeux de cette recherche :
- L’hébergement marchand ou « lits professionnels » (Masson-Maret et Vairetto, 2014) implique une transaction commerciale et qualifie les hôtels, les résidences touristiques, les meublés de tourisme, etc. - L’hébergement non marchand ou « lits diffus » (Ibid.) n’implique pas de transaction financière ou
commerciale. On y retrouve les résidences secondaires et les logements partagés au sein d’une famille ou d’un cercle de proches.
Pour mieux saisir la vitalité d’un parc immobilier en station, une autre catégorisation est proposée en fonction des lits touristiques. Cette unité de mesure de l’offre d’hébergement correspond à la capacité d’accueil d’une personne62. Ainsi, les lits touristiques froids et chauds rendent compte de l’occupation effective des logements :
- Les lits froids qualifient des hébergements rarement occupés par leurs propriétaires, qui ne sont pas proposés à la location, ou qui ne trouvent pas de locataires.
- Les lits chauds représentent les logements effectivement occupés, qu’ils soient directement habités par leurs propriétaires ou qu’ils soient en location.
Cependant, au regard des nombreuses études réalisées sur l’immobilier touristique, il reste nécessaire d’analyser en profondeur les données utilisées, puisqu’elles sont sujettes à de nombreuses méprises sur les termes employés. Ainsi, les lits dit « diffus » considérés généralement comme de l’hébergement non-marchand, peuvent être admis comme de l’hébergement marchand si l’on considère que la location entre particuliers d’une résidence secondaire implique une transaction financière pour la réservation d’un « meublé de tourisme ». De plus, les lits diffus et les lits froids sont régulièrement confondus. Dans certains calculs cela a du sens, car l’un recoupe l’autre, mais pas systématiquement. Il s’agira de rester attentif sur ces spécificités. Ces considérations prises en compte, il semble pertinent d’étudier les étapes capitales du développement du patrimoine bâti de Chamrousse et d’observer en parallèle les grandes tendances de l’immobilier de loisir dans les stations de sports d’hiver françaises63.
Un diagnostic rapide de Chamrousse permet de comprendre les décalages entre les logiques de développement de l’immobilier en montagne utilisées depuis les années 1960, et les besoins actuels liés à la fréquentation et au dynamisme des stations. La réalisation des opérations d’aménagement sur la station a impliqué une multitude d’opérateurs dans des interventions disparates et très peu coordonnées. Chamrousse s’est développée au gré des opportunités et des investisseurs, sans tenir compte des pics de fréquentation hivernale et des flux automobiles qui en découlent. Le Recoin, en entrée de station, n’a pas de véritable front de neige et ne s’est pas du tout organisé autour d’un cœur de station lisible. Ce manque d’harmonisation dans l’aménagement du site peut s’expliquer en remettant le développement de Chamrousse dans son contexte historique : les stations de seconde génération, et celles impulsées par le Plan Neige, se situent dans une période où l’on expérimentait un modèle d’aménagement particulier. Si une réflexion d’ensemble était menée, comme celle de Laurent Chappis
62 Le Ministère du Tourisme a par ailleurs défini des coefficients de base correspondants à différents types
d’hébergement pour simplifier les calculs. Par exemple, il est possible de multiplier par deux le nombre de chambres d’un hôtel pour définir son quota de lits touristiques.
63 Nous n’irons pas jusqu’à étudier la structure des logements (taille, capacité, etc.) par souci de clarté. Pour information,
on peut garder à l’esprit que les logements à Chamrousse sont en majorité des T1, T2 et T3. Même si ces données sont très pertinentes, le choix est fait de garder une vision globale des dynamiques de l’immobilier.
sur Roche-Bérenger et Bachat Bouloud, la rationalité économique fordiste (Fablet, 2016) de l’époque favorisait tout de même l’intervention de différents promoteurs à qui étaient revendu du foncier avec des droits à construire. Ceci peut expliquer l’absence de cohérence dans la mise en œuvre des aménagements de Chamrousse. Cette manière de gérer l’aménagement des stations s’est traduite par un manque flagrant d’unité architecturale et urbanistique.
Partant d’une implantation minime sur le secteur de Recoin à la fin des années 1950, le parc immobilier de la station s’est en fait développé en trois phases principales (AURG, 2015). Une première phase entre les années 1960 et 1970, motivée par l’accueil des Jeux Olympiques de 1968, a vu le développement de nombreuses copropriétés pour la plupart encore présentes aujourd’hui. En comparaison, les grands domaines savoyards comme les 3 Vallées ou la vallée de la Tarentaise et les grandes stations iséroises comme les 2 Alpes se sont équipés plus tard que Chamrousse, ce qui en fait une station pionnière (Fablet, 2015). Dans les années 1980, une seconde phase s’est amorcée avec la réalisation de nouvelles copropriétés de tailles plus conséquentes à travers des immeubles emblématiques dans la station comme le Vernon ou l’Éterlou. Enfin, une troisième phase récente de rénovation et de construction massive, impulsée par une volonté politique de redynamisation de la fréquentation du parc immobilier, a introduit l’installation de nombreuses résidences de tourisme et des premiers hôtels.
Si les années 1990 ont marqué une large pause dans le développement de l’immobilier de Chamrousse, la dernière décennie fut l’une des périodes les plus productives en surfaces bâties. Rappelons, bien évidemment, que la majorité des surfaces bâties nouvelles en station sont apparentées à une production de logements touristiques. Les principales réalisations ont été faites sur le secteur de Bachat Bouloud, et quelques opérations disparates ont été lancées en entrée de station. Cette période récente de construction massive, et qui a produit le quart des hébergements de la station, peut s’expliquer par une politique de redynamisation lancée par l’ancien corps exécutif de la commune64. Les logiques de diversifications de l’activité économique n’étant pas encore à l’ordre du jour, la réalisation d’opérations programmées avec de grands groupes privés comme TransMontagne65 promettait une hausse de la fréquentation avec la création de nombreuses résidences de tourisme gérée par des exploitants comme MVacances, ARTES, etc. Cette relance du tourisme fut effective, avec une progression de 20% de la fréquentation moyenne depuis 2006 (Ibid.). Il est intéressant de voir que la forte production de logements des années 2000, qui a fait croître le parc immobilier de presque 5% par an entre 1999 et 2006, s’accompagne d’une chute constante de la population (la population a été divisée par deux depuis 1968, et chute en moyenne de -0,3% par an depuis 200766) depuis le début des années 1980. Même si la fréquentation a été relancée ces dernières années, cela ne signifie pas que la station fonctionne sur des dynamiques saines et durables. Le modèle d’aménagement mis en place avec les résidences de tourisme est remis en cause dans de nombreuses stations aujourd’hui, les médias parlant même de « crise des résidences de tourisme » depuis plusieurs années. En effet, le dynamisme des résidences de tourisme est souvent limité par une offre marchande à court terme, la reconduction des baux de gestion après les 9 premières années obligatoires étant souvent source de conflits entre propriétaires et gestionnaires. On entre aujourd’hui dans une période où de nombreux baux arrivent à échéance67, et où des choix stratégiques doivent être pris pour redynamiser le parc immobilier de la station. Aujourd’hui, le parc d’hébergement de Chamrousse représente un peu plus de 2800 logements (AKTIS, 2015 - AURG d’après DGI-Magic III, 2013) pour une population d’environ 450 habitants (INSEE, 2013). Seul 5% du parc est dédié à de la résidence principale et plus de 91% à de l’immobilier de loisir (résidences secondaires, locatif
64 Entre 1989 et 2014, c’est Jacques Guillot (actuel président de France Montagnes) qui fut le premier maire de
Chamrousse. La fin de son mandat fut marquée par d’importants investissements pour le développement de l’hébergement.
65 Le groupe TransMontagne était en délégation de services publics avec la commune de Chamrousse, pour le domaine
skiable. Quand une entreprise au chiffre d’affaires aussi important (42 millions d’euros en 2004) signait une convention de DSP, c’était sous réserve qu’elle puisse construire, gérer et exploiter des lits touristiques pour accroître ses bénéfices. C’est ce qui fut réalisé à Bachat Bouloud, même si le groupe fit faillite après l’hiver « sans neige » 2006-2007.
66 INSEE RP1968-RP2012 – exploitation principale, dénombrement.
67 Le « Domaine de l’Arselle » en 2016, l’ « Écrin des Neiges » en 2016 aussi, les « Balcons de Recoin » en 2018, la
« Bérangère » en 2019, la « Grive » en 2019, etc. Pour avoir un ordre d’idée, sur les 5 exemples cités précédemment (856 appartements), plus de 17% des logements sont déjà hors gestion avant la fin du bail (AURG, 2015).
privé, résidences de tourisme, locatif saisonnier…). Si l’on considère la stricte vacance des logements, hors des questions de lits froids et lits chauds, cette dernière ne dépasse pas les 4% du parc immobilier de la station. On a donc un parc immobilier conséquent, qui propose plus de 2500 logements, soit l’équivalent d’environ 14 000 lits touristiques (AURG, 2015). Au regard du domaine skiable et de l’équipement de la station dans la situation actuelle, cette offre d’hébergement semble amplement suffisante. En effet, les 540 000 journées skieurs en moyenne par an sont représentées majoritairement par une clientèle excursionniste, et aucun constat de saturation n’a été observé dans le stock d’hébergements.
Pourtant, nous allons voir que la complexité du dynamisme d’un parc immobilier en station ne se situe pas dans le simple ajustement de la quantité d’hébergements, mais aussi dans la garantie d’une occupation effective de ces logements. La couleur touristique de ces logements en fait des objets particuliers qu’il n’est pas possible d’observer comme des résidences principales. Les questions concernant le type de produits proposés, leur qualité et leur financement, la clientèle visée ou encore la gestion des hébergements sont autant d’éléments à considérer pour assurer à la fois un calibrage pertinent et un remplissage suffisant d’un parc immobilier en station.
b. Les multiples maux du parc existant : entre inadéquation du parc et des équipements,
vieillissement critique du bâti et phénomène complexe des lits froids
Quand on parle d’immobilier de loisir en station il existe une notion récurrente : les lits froids. Véritable bête noire des collectivités locales et des gestionnaires de station, ce phénomène d’inoccupation partielle ou totale des logements est principalement causé par la transformation de lits marchands en lits diffus. En effet, un meublé touristique, un appartement en résidence de tourisme, ou même un hôtel, sont quasiment impossible à
dynamiser pour les collectivités locales s’ils deviennent des résidences secondaires. La garantie d’une occupation régulière et suffisante des logements secondaires n’est pas assurée, et très peu d’indicateurs permettent d’évaluer ce taux de remplissage à la différence du secteur marchand. Ce stock de lits froids représenterait jusqu’à 52% de l’offre des stations alpines françaises (COMETE- ATOUT France, 2015). Quand on connaît la logique des Domaines Skiables de France et de l’Association Nationale des
Maires de Stations de Montagne qui tend à considérer qu’un lit touristique équivaut à la vente d’un forfait de remontées mécaniques, on comprend la nécessité d’enrayer le phénomène des lits froids. De multiples raisons sont invoquées pour expliquer cette érosion du parc marchand vers le parc non marchand : vieillissement du parc, mauvaise gestion du parc par rapport aux pics de fréquentation, inadéquation des produits marchands proposés avec la demande de la clientèle, instabilité financière de certains biens immobiliers (CF résidences de tourisme), manque de financements et d’investisseurs, etc. Aujourd’hui, Chamrousse est en prise directe avec ces problématiques liées aux lits froids. On manque d’indicateurs précis pour mesurer ce phénomène, mais le nombre de lits froids représenterait un tiers du stock de lits touristiques selon la commune (AKTIS, 2016). Pour la station, la discordance entre la capacité de son parc immobilier et l’équipement de son domaine est un des premiers facteurs qui influe sur le taux de remplissage des logements. Même si le stock d’hébergements est marqué par l’importance du secteur marchand, il souffre aussi d’un vieillissement critique favorisant le déclassement du secteur marchand vers le secteur diffus. Prendre en compte tous ces effets annexes peut permettre de saisir les réels enjeux qui régulent l’évolution des lits froids en station.
Figure 24 : Répartition de l’offre française d’immobilier de loisir en station Réseaux COMETE Alpes et données UNPLV – ATOUT France, 2015
La première faiblesse dont souffre la station de Chamrousse, c’est d’un déséquilibre conséquent entre la capacité d’accueil du domaine skiable et la taille de son parc d’hébergement. Il semble important de considérer dans un premier temps la capacité du parc avant de tenir compte des effets pernicieux liés au phénomène de lits froids. Au regard de l’équipement de son domaine skiable, la station dispose d’une offre d’hébergements supérieure aux besoins actuels. Chamrousse est la 4ème station iséroise en termes de capacités d’hébergement (AURG, 2015). En comparaison de sa position sur le marché des stations de sports d’hiver en Isère, le déséquilibre est très important. Par exemple, l’analyse du parc de remontées mécaniques de la station68 montre que Chamrousse fait partie des stations ayant une offre d’hébergement parmi les plus conséquentes par rapport à l’équipement de son domaine skiable. Cela ne signifie pas pour autant que le domaine manque de remontées mécaniques suffisantes : pour un hectare de domaine skiable, les remontées mécaniques de Chamrousse permettent en moyenne d’acheminer 2 fois plus de skieurs que dans les stations de même catégorie (Ibid.). En effet, chaque année une unité de moment de puissance accueille en moyenne 87 journées skieurs contre 41 aux 2 Alpes et 48 aux 7 Laux. Il est clair que les orientations économiques de la commune, fondée sur un développement massif de la pratique du ski, n’ont pas été réfléchies dans une vision globale des capacités du site. De manière synthétique, la station de Chamrousse s’inscrit dans le contexte fragile d’un domaine skiable de petite taille (608 hectares de domaine skiable gravitaire69) mais très densément équipé, et qui coexiste difficilement avec une offre d’hébergement excessive si l’on met de côté les problématiques actuelles liées aux lits froids. Les seules stations de l’agglomération grenobloise qui peuvent être mise en comparaison de Chamrousse sur ces chiffres sont Villard- Corrençon et le Collet d’Alvard. Cependant, il faut avoir à l’esprit que Villard-Corrençon s’inscrit dans une logique économique beaucoup plus territorialisée sur le Vercors, et le Collet d’Alvard propose une activité thermale complémentaire à son domaine skiable qui nécessite une quantité importante d’hébergements. Le parc immobilier de Chamrousse, qui s’est développé selon une logique d’opportunités, n’est semble-t-il pas calibré selon les dynamiques touristiques actuelles de la station.
La seconde faiblesse du parc d’hébergement de la station c’est son ancienneté. Même si le quart du stock actuel a été produit récemment (25% depuis 2000), une très grande partie des logements loués à Chamrousse n’ont pas été rénovés depuis leur construction. Pour certains immeubles, le vieillissement du bâti devient problématique, comme pour « La Résidence » construite à Recoin en 1955. Si l’on exclut les quelques bâtiments rénovés, on a une trentaine d’immeubles qui ont entre 25 et 60 ans (AKTIS, 2016). Avec une telle obsolescence du bâti, il est tout à fait permis de parler d’un parc immobilier vieillissant : 72% du parc immobilier a été réalisé il y a plus de 25 ans (AURG, 2015).
En revanche, Chamrousse dispose d’un atout non négligeable, c’est l’importance de son secteur marchand. La station compte aujourd’hui une plus grande partie de lits marchands que de lits diffus70. Dans un contexte national où le secteur diffus représente plus de 76% des lits touristiques en montagne (ATOUT France, 2015), cette prédominance de lits marchands est une richesse fragile qu’il incombe à la station de valoriser au mieux. En effet, cette structuration du parc immobilier laisse présager un rendement conséquent en termes de séjours. En outre,