L’application du modèle de régression de prix hédoniques et ses résultats

Les facteurs de pression urbaine dans le prix de vente des parcelles sont mesurés par le modèle de régression de prix hédoniques suivant :

ε α α α α α α α α α + + + + + + + + + = POP venu VRAuto DAuto DCentre Bâti Surf Annee ix Log 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Re log Pr (26) avec ε ≈ N(0,σ²)

Le modèle est estimé en introduisant d’une part les deux premières variables relatives aux attributs de la parcelle vendue. La surface est introduite sous la forme du logarithme de la surface de la parcelle vendue car sa prise en compte sous forme linéaire conduit à une autocorrélation spatiale compte tenu des relations non linéaires entre la distance au centre et la surface moyenne des parcelles [Colwell et Munneke, 1997]. La transformation logarithmique de cette variable est donc préférée à une construction linéaire dans les modèles de régression de prix hédoniques.

Le deuxième bloc de variables est constitué essentiellement de variables relatives à l’accessibilité aux infrastructures de transport et à la localisation au centre. Conformément aux hypothèses explicatives présentées dans ce premier chapitre, l’introduction de ce premier bloc de variables a pour but de tester la capacité des mécanismes explicatifs fondés sur la localisation des ménages et des entreprises en milieu périurbain. Ainsi, les données utilisées autorisent une prise en compte relativement élaborée du rôle structurant et de l’impact de la distance au centre de l’agglomération et les facteurs de dispersions liés à la répartition exogène de la population. L’accessibilité aux entrées d’autoroutes est introduite sous la forme de la distance minimale à l’une des trois autoroutes localisées dans l’aire urbaine. L’introduction de cette variable permet la prise en compte d’une différenciation de la demande d’accessibilité car cet accès au réseau autoroutier sera plutôt privilégié par les industries.

Les résultats, présentés dans le tableau 9, confirment que les caractéristiques intrinsèques de la parcelle ont une influence significative sur le prix de vente. En effet, la surface et le bâti sont fortement significatifs avec le signe attendu. Le revenu médian

des ménages de la commune est également pertinent et indique la force des externalités de voisinage.

Tableau 9: Résultat de la régression des prix hédoniques

Coefficient Erreur Standard t-Student P-value ONE 2,626 0,121 21,641 0,000 _2001 0,217 0,028 7,707 0,000 _2002 0,247 0,027 9,070 0,000 _2003 0,308 0,027 11,314 0,000 _2004 0,415 0,027 15,134 0,000 _2005 0,493 0,026 19,026 0,000 P_REVMED 1,087 0,159 6,825 0,000 P_POP 1,349 1,159 1,164 0,244

DKMCAR -7,300E-05 2,002E-05 -3,646 0,000

VRAUTO 0,043 0,025 1,733 0,083 DKMAUTO 0,003 0,001 2,442 0,015 BAT_NBAT 0,483 0,017 28,775 0,000 LOGSURF 0,313 0,016 19,260 0,000 R² 0,482 R² Ajusté 0,479 Nombre d'observations 2424

• L’importance des caractéristiques intrinsèques des parcelles vendues

Le fait qu’il existe une part de bâti sur la parcelle, sous quelque forme que ce soit (cela pouvant ainsi aller de petits bâtiments agricoles à des ensembles comprenant exploitation et habitations), entraîne une augmentation du prix de vente de celle-ci lors de sa transaction, par rapport à l’absence de bâti.

De plus, sur le marché des ventes de parcelles viticoles à usage urbain, on constate que, comme attendu, la surface est fortement capitalisée avec le signe convenu.

• Une validation empirique des apports du modèle canonique

Si la pression urbaine a pu être mise en évidence au travers de la prise en compte dans le modèle hédonique des variables relative à la distance, au revenu et la population, la modification des paramètres techniques et économiques entraîne une amélioration significative de la valorisation des parcelles justifiant leur rôle en tant que facteur de pression.

Ainsi, le revenu médian des ménages joue de manière significative sur la valorisation de la parcelle vendue puisque une augmentation de la part du revenu

médian détenue par la commune induit une hausse du prix de vente de la parcelle. Les zones ayant une proportion de revenu élevée par rapport au centre urbain perçoivent un impact positif sur les prix de leur vente de parcelle. Autrement dit, plus la parcelle vendue se trouve localisée dans une commune où le revenu médian de la population augmente par rapport à celui du centre urbain, plus la parcelle va s’échanger à un prix élevé, lors de sa transaction. Ce résultat met en évidence la recherche par les ménages riches d’une localisation proche des aménités agricoles [Black et al., 1998 ; Brueckner et al., 1999].

Toutefois, si l’évolution du revenu des ménages constitue une implication significative sur une modification du prix de la parcelle, l’effet d’une augmentation de la population, au travers de la variable relative à la part de population située sur la commune (POP), est non significatif sur sa valorisation. Ce résultat rejoint donc les conclusions de nombreux auteurs [Anas et al., 1998] sur les mécanismes explicatifs de la suburbanisation par une modification des paramètres techniques et économiques. Si l’évolution du revenu des ménages et des coûts de transport constitue le socle de la théorie standard de la suburbanisation, il reste à définir le poids de ces derniers en tant que facteur de pression.

Hormis la population, l’importance des coûts de transport semble également être mise en évidence dans le processus de capitalisation. En effet, les variables d’accessibilité introduites dans le modèle hédonique ont une intensité d’influence importante dans la mesure où deux des indicateurs d’accessibilité sur les trois estimés dans le modèle sont significatifs à moins de 5%.

Lorsque la distance-temps au centre urbain augmente, le prix de la parcelle vendue diminue fortement. Par contre, le coût d’accessibilité aux emplois générés par la distance à l’entrée d’autoroute est significativement capitalisé dans les prix des parcelles, celui-ci s’accroissant fortement. La proximité directe à l’autoroute aurait pu être une source d’externalités négatives (bruit, pollution). Toutefois, les unités spatiales utilisées ici (la commune) semblent trop grandes pour permettre l’étude de tels effets. Enfin, il faut noter la non significativité de la variable relative à l’existence d’un tronçon de nationale.

L’objectif premier de cette étude était de mettre en évidence les facteurs de pression supportés par l’agriculture, facteurs mis en évidence dans le prix de vente des parcelles à destination finale urbaine. Les résultats ont montré que deux des principaux facteurs de pression urbaine attendus sont présents grâce à la prise en compte d’indicateurs

robustes : la distance au centre urbain et la distance minimale à la bretelle d’autoroute la plus proche sont apparues fortement significatives dans le modèle de régression et captent donc de façon correcte les effets d’accessibilité. Toutefois, l’effet aménité, au travers d’une variable de voisinage de la parcelle vendue à d’autres sources d’aménités, n’a pu être pris en considération dans le modèle du fait de la nature communale et non cadastrale des données disponibles.

Cependant, l’utilisation de données localisées telles que les transactions de parcelles sur lesquelles nous travaillons souffre d’effet spatial. En effet, l’indépendance de ces données spatiales observées en coupe transversale doit être testée afin de capter l’existence, l’ampleur et l’influence des effets de débordement géographique. Dans la suite de ce travail, nous allons donc expliquer en quoi la prise en compte de l’espace est nécessaire à notre étude des facteurs de pression. Puis, nous reconduirons l’analyse des facteurs de pression urbaine en prenant en compte l’autocorrélation spatiale.

3.3.3. La prise en compte de l’autocorrélation spatiale dans les