Partie IV. ACTIVITE, MARCHE ET CONCURRENCE
III. Activité d’Alliances Darna
III.1. Historique d’Alliances Darna
La Société a été créée en novembre 2006 par Alliances Développement Immobilier, initialement sous le nom « Alliances Habitat économique », en vue de créer une entité spécialisée sur le secteur de l’habitat intermédiaire avec une vocation à avoir une gestion autonome.
En 2007, Alliances Darna a signé sa première convention avec l’Etat lui conférant des avantages fiscaux pour la construction de logements sociaux. Le groupe a par la suite signé d’autres conventions avec l’Etat concernant plusieurs projets de développement de logements sociaux.
En 2008, Alliances Habitat économique change de dénomination sociale et devient Alliances Darna et démarre son premier projet d’envergure, «Chwiter», porté par la société Maremco avec pour ambition de créer un nouveau pôle urbain dans la région de Marrakech. Ce projet s’étend sur une surface de 215 ha et prévoit la production de 15 143 unités de logements et lots.
En 2009, Alliances Darna acquiert du foncier et démarre le projet de Mehdia situé dans la région de Kénitra et qui s’étend sur une surface de 108 ha et prévoit la livraison de 10 306 unités de logements et de lots. La société a procédé, en 2009, aux premières livraisons de lots sur les projets Mehdia et Chwiter.
En 2010, Alliances Darna démarre plusieurs projets dans la région de Casablanca et consolide son périmètre en regroupant l’ensemble des sociétés de développement de projets d’habitat intermédiaire du groupe Alliances Développement Immobilier au sein d’une unique entité : le Groupe Alliances Darna.
Au courant de l’exercice 2010, la société a procédé à la livraison de logements sociaux, de commerces et lots dans le cadre du projet Mehdia ainsi qu’à la livraison de lots et de commerces dans le cadre du projet Chwiter.
En 2011, la société à procéder à l’acquisition de nouveaux terrains, renforçant ainsi son assiette foncière, et lancé les travaux de constructions de projets situés dans la région de Casablanca, Fès et Mdeq.
Le programme immobilier du groupe prévoit désormais la livraison de plus de 128 000 unités de logements et de lots sur une surface de 1 507 hectares.
2006 Création de la société sous la dénomination « Alliances Habitat Economique» ; Création de la société Maremco.
2007 Signature de la première convention avec l’Etat pour la construction de logements sociaux dans le cadre de la Loi de Finances 1999.
2008
Changement de dénomination sociale : Alliances Darna ;
Acquisition de foncier et démarrage du premier projet d’envergure :
« Chwiter » sur une surface de 214 ha et prévoyant la livraison de 15 143 unités de logements et de lots.
Création de la société Mdeq Développement dans le but de développer le projet Riad Mdeq.
2009
Acquisition de foncier et démarrage de plusieurs projets dont Mehdia qui s’étend sur une surface de 108 ha et prévoyant la livraison de 10 306 unités de logements et de lots ; Premières livraisons de lots d’habitat pour le projet Chwiter et poursuite des livraisons dans le cadre du projet Mehdia.
93 Lancement des projets M’deq, Bab Sebta, Mehdia, Khmis Sahel dans l’habitat intermédiaire.
2010
Acquisition de 50% de la société Najila portant deux terrains situés dans la région de Casablanca.
Regroupement de l’ensemble des sociétés de projets d’habitat social du Groupe Alliances Développement Immobilier au sein du Groupe Alliances Darna.
Démarrage de projets dans la région de Casablanca :
▪ Riad Hay Hassani ;
▪ Riad Errahma.
Et poursuite des travaux et livraisons sur les projets Chwiter et Mehdia.
2011
Alliances Darna a renforcé son assiette foncière dans l’habitat social avec l’acquisition de foncier dans la région de Casablanca et Fès, notamment les terrains de Louizia et Chellalat à Mohammedia et d’un terrain de 200 ha à Marrakech ;
Inauguration par Sa Majesté le Roi Mohammed VI des projets Errahma et Riad El Bernoussi dans la région de Casablanca ;
Démarrage des travaux dans le cadre des projets suivants :
▪ Riad El Bernoussi ;
▪ Riad El Bernoussi II (Riad Ain Sebaa) ;
▪ Riad El Menzeh (Riad Sidi Moumen) ;
▪ Riad Errahma ;
▪ Riad Tanger.
Le lancement de l’acquisition du terrain Mehdia Extension d’une superficie de 128 Ha en extension du projet Mehdia ;
L’ouverture d’un showroom à Paris ;
Le lancement sur le projet Chwitter des nouvelles unités dans le cadre des logements sociaux à 200 000 Dhs ;
Augmentation de capital de 563 Mdh réservée à Alliances Développement Immobilier ;
Renforcement de la participation dans le capital de Najila en passant d'un pourcentage de contrôle de 50% à 65% ;
Prise de participation de la CIMR à hauteur de 30% dans le capital des sociétés Mdeq développement, Oued Negrico Immobilier et Tanger Resort ; Acquisition des sociétés Rent Négoce et Rmila Resort.
Source : Alliances Darna
94 Tableau 17 Les conventions conclues entre Alliances Darna et ses filiales avec l’Etat au 30/06/2012
Société Ville Intitulé du projet Surface
terrain (ha)
Maremco Marrakech Chwiter 215 15 143 28-avr-10 Réalisation/commerciali
sation
Al Aouayel Immobilier Casablanca Riad El Bernoussi I 18 4 021 29-juin-10 Réalisation/commerciali sation
Al Experiencia Casablanca Riad Bernoussi II (Ain
Sebaa) 11 2 614 29-juin-10 En cours de réalisation Errahma Park Casablanca Parc Errahma 36 4 400 06-sept-10 Commercialisation Najila Casablanca Riad Sidi Moumen (El
Menzeh) 14 3 394 06-mai-10 Réalisation/commerciali
sation
Najila Casablanca Riad Hay Hassani 28 5 865 06-mai-10 Réalisation/commerciali
sation
Rent Negoce Casablanca Riad Errahma II 17 1 150 17-août-11 En cours d'étude
Tanger Resort Casablanca Chellalate 17 2 449 28-avr-10 En cours d'étude
Tanger Resort Tanger Riad Tanger 25 3 763 28-avr-10 Réalisation/commerciali
sation
M'deq Développement M'deq Riad M'deq 61 3 674 28-avr-10 Réalisation/commerciali sation
Oued Negrigo Immobilier Fnideq Bab Sebta 17 2 764 17-janv-11 Réalisation/commerciali sation
Nejmat Sais Fès Nejmat Sais 10 982 21-févr-11 Réalisation/commerciali
sation
Alliances Darna Larache Khmiss Sahel 143 9 806 28-avr-10 En cours d'étude
Alliances Darna Mohammedia Louizia 18 2 173 28-avr-10 En cours d'étude
Alliances Darna Kenitra Riad Bouknadel 186 5 071 28-avr-10 En cours d'étude Alliances Darna Rabat Ain Aouda II 120 14 455 28-avr-10 En cours d'étude
Alliances Darna Kenitra Mehdia 108 10 306 28-avr-10 Réalisation/commerciali
sation
Alliances Darna Kenitra Mehdia Extension 129 12 491 28-avr-10 En cours d'étude Alliances Darna Casablanca Had Soualem 15 3 663 28-avr-10 En arrêt temporaire
Alliances Darna Marrakech El Biaz 36 1 621 28-avr-10 En stand-by
Riad Soltan Marrakech SAG 2 36 1 637 28-avr-10 En stand-by
Source : Alliances Darna
Alliances Darna, ses filiales et sous-filiales sont tenues au vue desdites conventions de réaliser un programme de construction d’au moins 500 logements sociaux dans un délai de 5 ans à partir de la date d’obtention de la première autorisation de construction.
Les sociétés s’engagent à déposer une demande d’autorisation de construire auprès des autorités compétentes dans un délai ne dépassant pas 6 mois de la date de signature de ladite convention.
Il est à noter que les logements sociaux construits au-delà des 500 logements, ainsi que les projets lancés par les sociétés après la signature de la convention, rentrent dans le cadre de ladite convention.
Par ailleurs et à défaut de réalisation des programmes immobiliers dans les conditions définies dans les conventions conclues avec l’état, les mesures suivantes sont prévues :
▪ Une sanction égale à 15% du montant de la taxe sur la valeur ajoutée exigible sur le chiffre d’affaires réalisé au titre de la cession desdits logements sociaux ;
▪ Les impôts, droits et taxes exigibles sont émis, sans avoir recours à la procédure de rectification des bases d’imposition et sans préjudice des amendes, pénalités et majorations y afférentes.
95 III.2. Organigramme juridique d’Alliances Darna
Afin de consolider sa position sur le secteur de l’habitat social et intermédiaire, le groupe Alliances Développement Immobilier a procédé en 2010 à un regroupement de l’ensemble des sociétés de projets opérant dans le secteur de l’habitat intermédiaire au sein d’Alliances Darna.
96 Figure 18. Organigramme d’Alliances Darna au 30/06/2012 (après regroupement des filiales)
Source : Alliances Darna
L’organigramme d’Alliances Darna est construit sur le modèle d’Alliances Développement Immobilier avec le regroupement des ressources humaines au sein de la société mère et la création de filiales portant les projets développés par Alliances Darna.
Suite aux opérations de restructuration, le Groupe Alliances Darna regroupe aujourd’hui 12 filiales et 2 sous filiales.
L’année 2011 se caractérise essentiellement par les événements suivants :
▪ La prise de participation de la CIMR de 30% du capital de trois filiales d’Alliances Darna, à savoir M’deq Développement, Tanger Resort et Oued Negrico Immobilier ;
▪ La prise de participation dans la société Négoce Rent (100% des participations) et la société Rmila Resort (96,7% des participations) ; stratégique entre les filiales du Groupe Alliances Darna.
Alliances Darna loge également plusieurs projets.
La majorité des ressources humaines sont logées au sein d’Alliances Darna. Les filiales projet rémunèrent Alliances Darna pour les prestations de services en MOD incluant la mise à disposition
Alliances Darna SA
97 des ressources humaines et techniques nécessaires au développement ainsi qu’à la commercialisation des projets.
Alliances Darna est rémunérée en pourcentage des coûts engagés pour le développement des projets.
Bien que détenue à 100% par Alliances Développement Immobilier, Alliances Darna dispose des équipes et d’une structure organisationnelle lui permettant de fonctionner en autonomie du Groupe ADI.
ADI supporte Alliances Darna dans les activités suivantes :
▪ Le sourcing des projets : identification de foncier adapté aux besoins du segment de l’habitat social et intermédiaire ;
▪ Le financement par le biais d’avances de trésorerie ou de comptes courants d’actionnaires ;
▪ Le contrôle des activités.
98 III.3. Présentation des filiales d’Alliances Darna
III.3.1. Maremco
Renseignements à caractère général
Dénomination sociale Maremco
Date de Création 2006
Siège social 16, rue Ali Abderrazak - Casablanca
Forme juridique Société anonyme
Domaine d’activité Société de développement de projet immobilier Capital social au 31.12.2011 50 000 000 Dhs
Valeur nominale des actions 100 Dhs
Exercice social Du 1er janvier au 31 décembre
Actionnariat au 31.12.2011 100% Alliances Darna Pourcentage des droits de vote 100% Alliances Darna
Source : Alliances Darna Activité
Maremco est la société de promotion du projet Chwiter dans la région de Marrakech.
Le projet Chwiter est un projet de création d’un nouveau pôle urbain et s’étend sur une surface de 215 hectares et prévoit la livraison de 10 934 logements (logements sociaux, logements intermédiaires et autres) et 3 628 lots de terrains, soit 15 143 unités globales.
Les principaux agrégats financiers de la société sont présentés dans le tableau ci-après : Tableau 18 Evolution des principaux agrégats financiers entre 2009 et 2011
Chiffres Clés (Kdh) 2009 2010 2011
Le chiffre d’affaires 2009 correspond à la vente de 515 unités de lots suite au démarrage des travaux de viabilisation en 2008.
En 2011, le chiffre d’affaires de la société Maremco s’explique par la livraison de 817 unités, dont 330 unités de logements, 44 commerces et 331 lots de terrains dans le cadre du projet Chwiter.
La dette financière de la société s’établit à 195 Mdh, en augmentation par rapport aux années précédentes et correspondant à une dette financière contractée pour le lancement de nouvelles unités de logements sociaux à 200 000 Dhs dans le cadre du projet Chwitter. Le remboursement de la dette n’a pas démarré.
99 III.3.2. Mdeq Développement
Renseignements à caractère général
Dénomination sociale M’diq Développement Immobilier
Date de création 2008
Siège social 16, rue Ali Abderrazak – Casablanca
Forme juridique SA
Domaine d’activité Société de développement de projet immobilier
Capital social 100 000 Dhs
Valeur nominale des actions 100 Dhs
Exercice social Du 1er janvier au 31 décembre
Actionnariat au 31.12.2011 70% Alliances Darna 30% CIMR
Pourcentage des droits de vote 70% Alliances Darna 30% CIMR
Source : Alliances Darna Actionnaires
En 2011, le Groupe a cédé 30% de sa participation dans la Société à la CIMR dans le cadre d’une convention d’investissement conclue entre les deux parties. Le produit de la cession s’est élevé à 37 550 Kdh et la cession de comptes courants associés s’est élevée à 22 870 Kdh.
Activité
Mdeq Développement est la société de développement d’un projet immobilier situé dans la région de Mdeq qui s’étend sur une surface de 61 hectares et prévoit la livraison de 3 674 unités de logements et lots.
Les principaux agrégats financiers de la société Mdeq Développement sont présentés dans le tableau ci-après :
Tableau 19 Evolution des principaux agrégats financiers entre 2009 et 2011
Chiffres Clés (Kdh) 2009 2010 2011
Le projet étant en phase de démarrage, la société n’a pas encore réalisé de chiffre d’affaires.
Le résultat négatif en 2011 est dû essentiellement à un résultat financier négatif, causé par des charges financières liées au découvert de 250 MDh relatif à l’acquisition du foncier.
En 2008, la société a procédé à l’acquisition du terrain destiné à développer le projet Riad Mdeq. Les travaux de viabilisation du terrain ont démarré en 2010.
100 Le démarrage des livraisons est prévu en 2012.
Suite à la clôture de l’exercice 2011, la société a effectué une augmentation de capital d’un montant de 76 233 KDh suivie d’une réduction du capital motivée par les pertes d’un montant de 2 833 KDh ramenant le capital à 73 450 KDh détenu à 70% par Alliances Darna et 30% par la CIMR.
III.3.3. Najila
Renseignements à caractère général
Dénomination sociale Najila
Date de création 2002
Date d’acquisition 2010
Siège social Avenue Ambassadeur Ben Aicha Roches Noires n° 465 C/0 chez la société Najila- Casablanca
Forme juridique Société anonyme
Domaine d’activité Société de développement de projet immobilier
Capital social 110 000 000 Dhs
Valeur nominale des actions 100 Dhs
Exercice social Du 1er janvier au 31 décembre Actionnariat au 31.12.2011 65% Alliances Darna
35% famille Najieddine Pourcentage des droits de vote 65% Alliances Darna
35% famille Najieddine
Source : Alliances Darna Activité
Najila est la société de développement de deux projets immobiliers à Casablanca :
▪ Le projet Hay Hassani s’étend sur une surface de 28,0 hectares et prévoit la réalisation de 5 865 unités de logements et lots. La commercialisation du projet ayant démarré en 2010, le projet est totalement commercialisé et les premières livraisons ont démarré en 2011 ;
▪ Le projet Sidi Moumen (Riad El Menzeh) s’étend sur une surface de 14,0 hectares et prévoit la réalisation de 3 394 unités de logements et lots. Le démarrage des livraisons à débuté en 2011.
Tableau 20 Evolution des principaux agrégats financiers entre 2009 et 2011
Chiffres Clés (Kdh) 2009 2010 2011
101 Le chiffre d’affaires 2010 correspond essentiellement à des indemnités liées à l’expropriation d’une parcelle de terrain par l’Etat Marocain ainsi qu’à la vente des derniers appartements sur d’anciens projets.
Le résultat net de Najila s’inscrit en baisse sur la période 2009-2010 et s’établit à -12 Mdh en 2010 du fait que la société est en phase d’investissement sur les deux projets en cours de développement et n’a pas démarré les livraisons.
En 2011, la croissance du chiffre d’affaire s’explique par (i) la livraison de 4 357 unités dans le cadre du projet Hay Hassani, comprenant notamment 4 199 unités de logements sociaux et 67 lots de commerces, et (ii) la livraison de 1 560 unités relatives au projet Sidi Moumen dont 1 531 logements sociaux et 29 commerces.
La dette financière contractée de la société s’établit à 210 Mdh en 2011 et correspond à une dette contractée pour financer les travaux de construction sur les projets Hay Hassani et Sidi Moumen (Riad El Menzeh).
Le capital social de la société a atteint 110 Mdh suite à l’acquisition supplémentaire de 15% des parts de la Société par le Groupe Alliances Darna.
III.3.4. Al Experencia
Renseignements à caractère général
Dénomination sociale Al Experencia
Date de création 2010
Siège social 16 rue Ali Abderrazak-Casablanca
Forme juridique SARL
Domaine d’activité Société de promotion de projets immobiliers
Valeur nominale des actions 100 Dhs
Capital social 1 000 000 Dhs
Exercice social Du 1er janvier au 31 décembre
Actionnariat au 31.12.2011 100% Alliances Darna Pourcentage des droits de vote 100% Alliances Darna
Source : Alliances Darna Activité
Al Experencia est une société de projet créée en 2010 par Alliances Darna pour porter un projet s’étendant sur une surface de 11,0 ha et situé à Ain Sebaa à Casablanca prévoyant la réalisation de 2 614 unités de logements et de lots. Le projet Riad Bernoussi II (Ain Sebaa) est en phase de réalisation et les livraisons devraient démarrer en 2013.
102 Tableau 21 Principaux agrégats financiers en 2010-2011
Chiffres Clés (Kdh) 2010 2011
Les livraisons dans le cadre du projet Riad El Bernoussi II (Ain Sebaa) n’ayant pas débuté, la société n’a pas réalisé de chiffre d’affaires en 2011 et son résultat net s’établit à 719 Kdh.
La dette financière de la société en 2011 s’établit à 85 Mdh et correspond essentiellement à une dette financière contractée par la société pour financer l’acquisition du foncier et le démarrage des études et des travaux de construction dans le cadre du projet Ain Sebaa.
III.3.5. Oued Negrico Immobilier Renseignements à caractère général
Dénomination sociale Oued Negrico Immobilier
Date de création 2000
Date d’acquisition 2008
Siège social 16, rue Ali Abderrazak – Casablanca
Forme juridique Société anonyme
Domaine d’activité Société de promotion de projets immobiliers Capital social au 31/12/2011 2 019 000 Dhs
Valeur nominale des actions 100 Dhs
Exercice social Du 1erjanvier au 31 décembre
Actionnariat au 31.12.2011 70% Alliances Darna 30% CIMR
Pourcentage des droits de vote 70% Alliances Darna 30% CIMR
Source : Alliances Darna Actionnaires
En 2011, le Groupe a cédé 30% de sa participation dans la Société à la CIMR dans le cadre d’une convention d’investissement conclue entre les deux parties. Le produit de la cession s’est élevé à 77 960 Kdh et la cession de comptes courants associés s’est élevée à 7 870 Kdh.
Activité
Oued Negrico Immobilier est une société de promotion immobilière dédiée au projet « Bab Sebta » d’habitat social dans la ville de Fnideq.
La société a été crée en 2000 par le Groupe Alliances Développement Immobilier.
103
Le projet « Bab Sebta » s’étend sur une surface de 17 hectares et prévoit la réalisation de 2 764 unités de logements et lots.
Le projet est en cours de réalisation et de commercialisation.
Les travaux de construction ont démarré en 2009.
Les premières livraisons sont prévues pour l’année 2012.
Les principaux agrégats financiers de la société Oued Negrico Immobilier sont présentés dans le tableau ci-après :
Tableau 22 Evolution des principaux agrégats financiers entre 2009 et 2011
Chiffres Clés (Kdh) 2009 2010 2011
Chiffres d’affaires 30 000 21 389 -
Capital social 2 019 2 019 2 019
Fonds propres 47 403 20 745 21 471
Total Bilan 102 479 97 996 164 417
Endettement net -6 828 3 206 -4 146
Dette financière - - -
Résultat net 14 673 -411 726
Dividendes versés - 26 242 -
Source : Alliances Darna
Le chiffre d’affaires réalisé en 2009 en concerne la cession de lots de terrains ainsi que des dédommagements liés à l’expropriation d’une partie de terrain par l’Etat dont le chiffre d’affaires a été constaté en 2009.
En 2010, le chiffre d’affaires correspond à la cession d’un terrain non bâti. La société n’a pas réalisé de chiffre d’affaires en 2011 car les livraisons n’ont pas démarré.
Les fonds propres 2009 s’établissent à 47 Mdh contre 32 Mdh suite à l’incorporation du résultat net 2009 qui ressort à 15 Mdh.
Les fonds propres à fin 2010 s’établissent à 21 Mdh suite à une distribution de dividendes de 26 Mdh.
La croissance du résultat net de ONI s’explique notamment par une reprise d’exploitation de 2 698 Kdh en 2011.
Suite à la clôture de l’exercice 2011, Oued Negrico Immobilier a procédé à une augmentation de capital d’un montant de 26 233 KDh avec souscription à hauteur de 70% par Alliances Darna et à hauteur de 30% par la CIMR.
104 III.3.6. Zone Franche Fnideq
Renseignements à caractère général
Dénomination sociale Zone Franche Fnideq
Date de création 2000
Siège social 16, rue Ali Abderrazak – Casablanca
Date d’acquisition 2008
Forme juridique Société anonyme
Domaine d’activité Société de promotion de projets immobiliers
Capital social 1 000 000 Dhs
Valeur nominale des actions 100 Dhs
Exercice social Du 1erjanvier au 31 décembre
Actionnariat au 31.12.2011 100% Oued Negrico Immobilier Pourcentage des droits de vote 100% Oued Negrico Immobilier
Source : Alliances Darna Activité
La société Zone Franche Fnideq a été créée en 2000 dans le but de réaliser un projet dans la zone franche de Tanger.
La société est une filiale de Oued Negrico Immobilier. C’est une société sans activité qui pourra être liquidée ou réutilisée dans le cadre d’un prochain projet.
Les principaux agrégats financiers de la société Zone Franche Fnideq sont présentés dans le tableau ci-après :
Tableau 23 Evolution des principaux agrégats financiers entre 2008 et 2010
Chiffres Clés (Kdh) 2009 2010 2011
Chiffres d’affaires - - -
Capital social 1 000 1 000 1 000
Fonds propres 139 128 97
Endettement net - -125 -124
Total bilan 157 019 157 016 155 217
Dette financière - - -
Résultat net -19 -11 -28
Dividendes versés - - -
Source : Alliances Darna
Les fonds propres de la société s’établissent à 97 Kdh en 2011 contre 139 Kdh en 2009 suite à l’incorporation des résultats déficitaires 2009 et 2010 de la société.
105 III.3.7. Riad Soltan
Renseignements à caractère général
Dénomination sociale Riad Soltan
Date de création 2006
Siège social 16, rue Ali Abderrazak – Casablanca
Forme juridique Société anonyme
Domaine d’activité Société de promotion de projets immobiliers
Capital social 5 000 000 Dhs
Valeur nominale des actions 100 Dhs
Exercice social Du 1er janvier au 31 décembre
PACI Holding : Il s’agit d’une société de participation appartenant à M.Mustapha Nafakh Lazraq, qui n’exerce aucune fonction opérationnelle au sein de la société.
Jardins des Climatites : il s’agit d’une société personnelle d’un homme d’affaires et partenaire
Jardins des Climatites : il s’agit d’une société personnelle d’un homme d’affaires et partenaire