Evolution du cadre juridique et réglementaire des lotissements

Le cadre juridique régissant la réglementation des lotissements en Algérie est marqué par plusieurs étapes. Ces dernières se manifestent essentiellement à travers deux périodes : la première pendant la période coloniale et la seconde après l’indépendance.

4.2.1 Cadre juridique régissant la réglementation des lotissements pendant la période coloniale :

En France où l’urbanisation de la banlieue a pu prendre des formes désordonnées, le législateur et le pouvoir réglementaire ont été conduits à plusieurs reprises, à définir et préciser leur régime juridique.

L’évolution à cet égard se situe dans le cadre même de celle qui a marqué le rôle de la puissance publique en matière d’urbanisme.

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Zerdouni Y l’appropriation des espaces publics de proximités dans les grands ensembles à constantine thése de magister 1996

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Les principales étapes qui ont marqué cet évolution au plan juridique et réglementaire sont les suivantes :

4.2.1.1 La loi CORNUDET du 14 Mars 1919 :

A travers cette loi la législateur a pour la première fois conçu le développement des agglomérations dans une perspective générale, organisée et cohérente.

A cette fin, il a imposé aux communes de plus de 10.000 habitants l’obligation d’élaborer un « Plan d’aménagement, d’extension et d’embellissement ».

Par ailleurs, le législateur a manifesté le souci de protéger les intérêts des lotis. Il a ainsi posé le principe suivant lequel la vente ou la location des lots ne pouvait intervenir avant l’exécution des travaux d’équipements indiqués dans le projet.

4.2.1.2 La loi d’urbanisme du 19 Juillet 1924 :

Cette loi est venue combler les lacunes des textes de la loi de 1919 en imposant respectivement à l’administration et au lotisseur des mesures de publicité : le régime ainsi mis en place devait rapidement révéler de nombreuses insuffisances. C’est ainsi que la non définition du lotissement donnait l’occasion aux lotisseurs de créer librement des lotissements jardins et sur lesquels étaient édifiés librement par la suite des constructions.

4.2.1.3 Le décret du 18 Août 1935 :

Ce décret est venu par la suite réglementer les lotissements jardins pour la construction de maisons d’habitation.

4.2.1.4 La loi du 15 Juin 1943 relative à la dimension urbanistique des lotissements :

Cette loi a été créée dans le souci de prendre en compte la dimension urbanistique des lotissements. Elle abroge par ailleurs les lois de 1919 et 1924.

Avec cette loi, les lotissements seront désormais intégrés dans les plans d’aménagement de l’agglomération.

Les dispositions de cette loi seront reprises dans le cadre de l’urbanisme et de l’habitat publié dans le décret du 20 Juillet 1954. Cette situation des lotissements va encore s’améliorer grâce aux textes de 1958-1959 qui ont constitué le droit positif du lotissement. En vue de former un cadre législatif et réglementaire plus cohérent avec l’envergure des projets du plan de Constantine. Le pouvoir colonial avait introduit en Algérie à partir de 1960, les principaux articles du code de l’urbanisme et de l’habitation notamment ceux de 1958 et 1959 concernant les lotissements et le permis de construire.

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4.2.2 Evolution du cadre juridique et réglementaire des lotissements après l’indépendance : 4.2.2.1 La loi du 31 décembre 1962 portant reconduction de la législation française :

Après l’indépendance, notre pays a opté pour la reconduction de législation française et ce par la loi du 31/12/1962.

Cette situation en matière d’application de la législation française qui se poursuivra jusqu’en 1973 sera caractérisée par le gel des transactions foncière, entraînant ainsi une urbanisation modérée et une stagnation de la construction privée.

4.2.2.2 L’ordonnance du 26 Février 1974, relative à la constitution des réserves foncières au profit des communes :

Cette ordonnance porte sur la constitution des réserves foncières au profit des communes .L’article 2 de cette ordonnance stipule que les réserves foncières communales sont constituées par : « des terrains de toute nature, propriété de l’état, des collectivités locales, ou de particuliers, ces terrains doivent être inclus dans le périmètre d’urbanisations »

La création de lotissement par les particuliers est proscrite, ainsi que toutes les transactions foncières entre particuliers.

4.2.2.3 Loi du 6 Février 1982 relative au permis de construire et de lotir :

Cette loi est relative au PERMIS de CONSTRUIRE et au PERMIS de LOTIR . La loi du 6 Février a élargi le champ d’application du permis de construire.

Celui-ci est exigé pour toutes les constructions ou travaux d’aménagement localisés dans le périmètre d’urbanisation et les zones d’extensions, c’est à dire chef lieu de commune, les centres urbains, les agglomérations de plus de 2500 habitants ainsi que celles de moins 2500 habitants mais susceptibles d’extension.

Ce n’est qu’en 1985, que le permis de construire sera exigé pour toutes les constructions quel qu’en soit le lieu, la nature et l’usage à l’exception des constructions relevant du ministère de la défense nationale.

Ces mesures visent particulièrement à protéger les terres agricoles. Autre mesure importante prise en 1982, celle qui consiste à élargir la compétence en matière de viabilisation des lotissements à tous les opérateurs économiques du secteur de l’état et non plus à la seule municipalité.

Le désengagement de l’état survenu en 1989, a conduit à la promulgation de nouvelles lois sur le foncier, l’urbanisme et la réglementation de la construction.

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4.2.2.4 La loi du 18 Novembre 1990 relative à l’orientation foncière :

Loi du 18 Novembre 1990 qui porte sur l’orientation foncière revêt une importance capitale en matière de législation foncière et des formes de gestion et de production de l’espace. En effet, le monopole sur les transactions foncières en milieu urbain institué au profit des communes par l’ordonnance du 26 Septembre 1974 est supprimé.

Cette loi d’orientation foncière instaure un marché foncier libre que les collectivités locales doivent encadrer grâce aux instruments de régulation suivants :

v Le droit de préemption.

v L’expropriation pour cause d’utilité publique.

v L’achat anticipé de terrains sur le marché foncier par l’organisme de gestion et de régulation foncière.

v L’acquisition à l’amiable de terrains publics auprès des services des domaines. v La fiscalité.

Ainsi donc, la commune n’assure plus directement des missions de gestion de ses réserves fonciers et sont tenues de créer des agences locales de gestion et de régulation foncière urbaine.

Les agences locales de gestion et de régulation foncière urbaine ont pour rôle de :

v Acquérir pour le compte de la collectivité locale tout immeuble ou droit immobilier destiné à l’urbanisation.

v Mettre en œuvre les opérations de régulation foncières et de promotion des lotissements.

v Assister les organismes de la collectivité locale dans la préparation, l’élaboration et la mise en œuvre des instruments d’urbanisme.

4.2.2.5 La loi 90-29 de 1990 relative à l’aménagement et l’urbanisme :

Cette loi a introduit une distinction entre deux catégories de plan d’urbanisme : le Plan Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme (PDAU) et le Plan d’Occupation des Sols (P.O.S). Le premier a pour objectif de préciser et de développer les orientations arrêtées pour la commune concernée et les aires de planification, et d’en déduire pour le territoire communal les actions et les règles qui concernent l’utilisation du sol.

Le deuxième, fixe de façon détaillée les droits d’usage des sols et de construction. De ce fait, toute implantation de lotissement doit être obligatoirement conforme aux dispositions du P.O.S et aux descriptions du P.D.A.U.

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