Chapitre 8 : Etude analytique des cas représentatifs, cas du lotissement Bab-
8.3 Analyse urbaine et structure physique du lotissement
Le lotissement Bab-Ejdid se situe dans la partie sud de la ville de Constantine, précisément dans la ZHUN de Ain El Bey. (voir photo n°01)
Il est limité :
• Dans sa partie Nord et Nord Ouest par la cité Zouaghi.
• Dans sa partie Est par des terres agricoles appartenant a la famille Benchicou,
• Dans sa partie Sud par la cité 564 logements, dite cité SONATIBA.
Le lotissement Bab-Ejdid est difficilement accessible, étant donné le manque de viabilisation des voies, voir leurs absence dans certains cas.
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8.3.2 Taille des lots et viabilisation du lotissement :
Le lotissement Bab-Ejdid a une configuration géométrique triangulaire. Ce dernier est desservi par des voies de dessertes permettant la circulation à l’intérieur.
Cet ensemble est composé de 116 lots des surfaces variant entre 200 et 900m². Il faut préciser cependant que dans ce lotissement plus de 78% des lots ont une surface égale ou inférieur à 400 m² . (voir tableau n°14)
Comparativement au lotissement EL-RIADH, la taille des lots au niveau de bab ejdid est relativement plus réduite.
Tableau n°14 : Répartition des lots en fonction de la surface dans le lotissement Bab-Ejdid.
Surface des lots Nombres % du total
200à 400m² 91 78,45
400à 600m² 21 18,10
600à 900m² 4 3,45
total 116 100%
Source : Auteur; juin 2005. Photo n°01 : Accessibilité au lotissement bab -ejedid
Source : Auteur, juin 2005
Accès au lotissement à
partir de la cité 564 logs
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La réduction de la surface des lots a permis d’augmenter le nombre de bénéficiaires. La particularité de ce lotissement qui mérite d’être souligné réside donc, dans le faite que :
§ 51,7% de la surface de ce lotissement a servi d’assiette foncière à la construction de 116 logements individuels.
§ 6,68% de la surface de ce lotissement a pu contenir la construction de 220 logements collectifs.
§ 25,16 % de la surface de ce lotissement est réservée pour la voirie. § 14,89% de la surface de ce lotissement est réservée pour les aires de jeux.
§ 1,9 % de la surface de ce lotissement est réservée pour les aires de stationnement
Une simple lecture statistique des données ci-dessus permet de constater que l’assiette foncière occupée par un logement d’une construction individuelle, peut contenir 10 logements en construction collectifs.
Dans un pays comme l’Algérie ou le foncier constructible constitue un facteur limitant, l’efficience dans l’utilisation de cet espace doit être chaque fois recherchée sinon priorisée.
Tableau n° :15 :répartition des fonction en pourcentage Part de la surface du
lotissement
Nombre des lots individuels
Nombre de
logements, collectifs
Voirie, aire de jeux et stationnement
51,7% 116 - -
6,68% - 220 -
41,95 - - Voirie
Stationnement- jeux Source : Auteur, mars 2005.
8.3.3 Equipements :
A l’exception d’une clinique privée réalisée (voir photo n°02) et d’un équipement administratif projeté (APC), le lotissement Bab-Jedid est dépourvu de tout service. Les habitants
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du lotissement sont obligés de se déplacé vers la ZHUN avoisinante pour bénéficier des services de ses équipements (école primaire, CEM, mosquée,…)
Photo n° 02: Implantation d’une clinique privée dans le lotissement Bab-Ejdid
Source : Auteur, juin 2005 La clinique privée occupe une surface
équivalente à trois lots jumelés, et elle se situe entre deux habitations.
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8.3.4 Implantation du bâti et respect des exigences du cahier des charges
Sur le plan architectural et urbanistique, le cadre bâti présente des formes hétérogènes, sans une identité architecturale particulière.
Le style urbain qui en découle de cette démarche soucieuse d’une utilisation intensive du lot à aboutit à la constitution des constructions qui se font par fragments successifs, de manière spontanée sans planification préalable.
Ceci abouti à un niveau de qualité architecturale et urbanistique très banal et à la constitution d’un lotissement avec un tissu urbain discontinu, désarticulé, sans équipement ou seules des rues ou ruelles séparent des unités d’habitat
Photo n°03 : Juxtaposition de plusieurs styles architecturaux
Source : Auteur, juin 2005
R+1
R+3 R+4
Dans un même environnement, des constructions de hauteurs différentes et des degrés d’avancement des travaux se côtoient, donnant une image hétéroclite du lotissement.
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Cependant, la majorité des lots sont construits en respectant les exigences du cahier de charge. (Voir tableau n°16).
Tableau n° 16 : Respect des exigences du cahier des charges Respect des exigences du cahier des
charges
Nombres de lots pourcentage
Conforme au cahier des charges 91 78,45%
Non conforme au cahier des charges 25 21,55%
Total 116 100%
Source : Auteur, mars 2005.
L’absence d’une autorité urbanistique de contrôle, (malgré l’existence des instruments de planification urbaine) a abouti à des dépassements, constatés au niveau du lotissement (surélévation, rajout, densification, micro rénovation…).
8.3.4.1 Hauteur des constructions :
La délimitation d’une hauteur moyenne à respecter, permet la préservation de l’homogénéité du cadre bâtit et de l’image générale du lotissement. Elle permet également la pénétration de l’air et l’ensoleillement. Cette hauteur est généralement calculée en fonction de la largeur des voies.
La hauteur des constructions est exprimée en nombres de niveaux. Ce nombre ne doit pas dépasser les 11.50m. Dans le lotissement Bab-Ejdid la majorité des constructions sont en respect de cette norme. (Voir photo n°04)
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Photo n°04 : Une cohérence relative au respect des exigences du cahier du charge
Source : Auteur, juin 2005
R+3
R+3
R+1
La vue générale donne une certaine cohérence au niveau des hauteurs des constructions, respectant les prescriptions du cahier des charges, où la hauteur réglementaire est de 11.50m
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8.3.4.2 Implantation du bâtit et le cœfficient d’emprise au sol (CES) :
La surface totale occupée par la construction ne doit pas dépasser les 60% de la surface totale du lot1. Dans le lotissement Bab-Ejdid ce pourcentage a été respecté majoritairement.
Le retrait devant par rapport à la voie est de 2m, cet espace est réservé à la zone Non-Aedificandie (ZNA). Cependant la distance par rapport aux limites séparatives arrière est de 4m.
2.3.5 Taux d’avancement des travaux au niveau du lotissement bab-ejdid
Comme dans la majorité des lotissements en Algérie, le taux d’avancement et d’achèvement des travaux dans le lotissement Bab-Jedid est très variable entre les différentes parcelles.
L’analyse sur terrain a confirmé cette inégalité. En effet et dans un même environnement se côtoient des constructions ayant un taux d’avancement de 90%, et des terrains nus. Cette diversité caractérise l’image urbaine globale du lotissement. (voir graphe n°01)
D’après le cahier des charges (article 23), (voir annexe n°), l’acquéreur est obligé d’entamé la construction de son lot : au plus tard deux ans après la signature de l’acte, et de terminer les travaux dans un délais de quatre années maximales, sous peines, sauf justifications sérieuses.
Graphe n°01 : Taux de finition extérieur dans le lotissement bab ejdid
taux de finition éxtérieur dans lo
lotissement bab ejdid
2% 20%
78%
1 Chier des charges lotissement bab ejdid, BET BENSTANDJI Abdelkader, article n° 24 Source : Auteur, mars 2005
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D’après l’enquête sur terrain :
• (78%) des lots ont un taux d’avancement des travaux variant entre 60 à 90%,
• 20% des lots ont un taux d’avancement de moins de 60%,
• 2% des lots ont un taux d’avancement de moins de 30%.
Cette diversité des taux d’avancement est le résultat de plusieurs facteurs :
• Le manque des moyens financiers nécessaires pour la construction, si on considère que les propriétaires ont dépensé toutes leurs économies dans l’achat du terrain.
• La non disponibilité des matériaux de constructions quelque fois et la main d’œuvre qualifiée très souvent.
Le manque de contrôle des autorités (services d’urbanisme APC, où DUCH), ainsi que la non application des mesures réglementaires prévues a cet effet, sont également des facteurs qui expliquent cette situation.
Graphe n°02 : les causes du retard dans le lotissement baba ejdid
le s cause s du re tard dans le
lotisse me nt bab e jdid
38%
47%
15%
probléme
financier
probléme de
matériaux
probléme de
main d'œuvre
qualifiée
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Photon°05 : Comparaison de l’état d’avancement de deux constructions. L’impact de l’état d’avancement des constructions sur l’image urbaine du lotissement.
Impact
négatif
Impact
positif
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