développement durable
Les réponses apportées dans le cadre de cette recher-che avaient pour objectif de servir, à court terme, de base de travail à l’action du Gouvernement face à la pé-nurie en terrains mise en avant par les intercommunales de développement économique. En complément, la re-cherche a débouché sur la mise en avant de différents enjeux permanents concernant la façon de concilier la gestion foncière des parcs d’activités et le développe-ment durable.
Le premier de ces enjeux concerne la mobilité durable et la localisation des activités adaptées à un voisinage résidentiel. De précédentes recherches, dont l’étude stratégique du Plan prioritaire (DeLoitte & touche et al., 2001), avaient mis en évidence la présence massive d’entreprises compatibles avec un voisinage résiden-tiel au sein des parcs d’activités économiques. Selon cette étude stratégique, 15 à 20 % des activités que l’on retrouve en leur sein pourraient parfaitement convenir aux noyaux d’habitat (commerces de détail, bureaux, services de recherche, PME ou TPE générant peu de nuisances…). Les besoins en ZAE pourraient donc être significativement réduits si l’on ne permet plus aux en-treprises compatibles avec un voisinage résidentiel de s’installer dans un parc d’activité périphérique.
Orienter les entreprises compatibles avec la résidence vers les noyaux d’habitat est toutefois une tâche diffi-cile. Cette mixité raisonnée des fonctions nécessitera le développement de solutions alternatives acceptables pour ce type d’entreprises. A moyen-long terme, le défi consiste dans la multiplication des projets fonciers et immobiliers conformes tant aux attentes des entrepri-ses qu’aux objectifs collectifs du développement terri-torial durable. Cela ne pourra se réaliser sans l’adoption de mesures susceptibles de résoudre les difficultés que rencontrent les opérateurs lorsqu’ils s’intéressent à la réutilisation des friches ou à la densification des ZAE déjà occupées de façon extensive. Ramener ces ac-tivités au sein ou au voisinage des principaux noyaux d’habitat nécessite aussi de limiter l’effet Nimby, effet qui tend à renforcer la séparation des fonctions.
Développer la réflexion sur le thème des activités adap-tées aux localisations centrales peut s’appuyer sur la grille de lecture consistant à la mise en adéquation du profil d’accessibilité des lieux et du profil de mobilité des entreprises. En vue de s’inscrire dans cette philo-sophie, un travail de modélisation des comportements de mobilité relatifs aux déplacements domicile – travail a été mené dans le cadre de la CPDT. Le résultat de ce travail, accessible en ligne sur le portail cartographi-que de la Région wallonne10, constitue un outil d’aide à la décision pour localiser au mieux les activités éco-nomiques en vue de limiter la dépendance à l’automo-bile (DaxheLet D. et Lambotte J.-M., 2005). Ces cartes fournissent, en tout point du territoire wallon, une es-timation de la proportion de travailleurs susceptibles de se rendre à leur lieu de travail par un des modes al-ternatifs à la voiture (marche à pied, vélo, bus et train).
Le second enjeu concerne l’arbitrage à trouver entre l’attractivité des parcs d’activités wallons pour les in-vestisseurs notamment étrangers induite par un foncier abondant et l’objectif d’une gestion parcimonieuse du sol. Les intercommunales sont réticentes à ce que l’on renforce davantage les mesures visant à économiser le sol au-delà d’un certain seuil. En leur imposant trop de contraintes, elles craignent que cette restriction rédui-se l’attractivité de leurs parcs, retarde, voire empêche divers investissements et, au final, freine le dévelop-pement économique. En effet, ces dernières années, plusieurs de ces opérateurs n’ont pu répondre à certai-nes demandes d’entreprises étrangères par manque de grandes parcelles (de plus de cinq hectares d’un seul tenant). Ce constat amène à poser une série de ques-tions. Dans la compétition pour l’accueil d’activités et le développement économique entre les régions d’Europe du Nord-Ouest, la possibilité de proposer aux entrepri-ses de vastes terrains bon marché est-il un avantage important à entretenir de façon volontaire ? Au contrai-re, via la dépendance à l’automobile que cette politique renforce, cela ne conduit-il pas à fragiliser l’économie wallonne, suite notamment aux évolutions attendues relatives au coût de l’énergie ? Par ailleurs, est-il néces-saire que chaque sous-région se dote de grands parcs d’intérêt régional susceptibles d’accueillir les investis-seurs étrangers ? Il s’agit là de questions qui mérite-raient des investigations complémentaires.
10 Voir les sites : http://cpdt.wallonie.be/?id_page=73 et http://cartocit1.wallonie.be/cpdt
De l’analyse des documents stratégiques de dévelop-pement spatial pour les régions limitrophes de Flandre, des Pays-Bas, d’Allemagne et du Grand-Duché (Lam
-botte J.-M., à paraître), il apparaît que la volonté de densifier l’urbanisation – en ce compris les parcs d’ac-tivités – est beaucoup plus présente chez nos voisins. Il est donc clair que de nombreuses entreprises trouvent à s’installer en Wallonie plutôt qu’au sein des régions voisines aux parcs souvent plus saturés et plus chers.
Néanmoins, il semble que cet avantage comparatif ne s’exerce pas de la même façon sur tous les secteurs d’activités. Les activités les plus sensibles à ce facteur sont faiblement intensives en matière d’emploi et de va-leur ajoutée. Par contre, pour les secteurs à haute vava-leur ajoutée et à forte densité d’emploi, ce facteur de locali-sation a moins d’importance car les régions concurren-tes à la Wallonie demeurent capables de répondre à la demande malgré leurs maigres disponibilités.
Le troisième enjeu concerne le renforcement des outils utilisés par les intercommunales et participant à une gestion parcimonieuse du sol. Ces opérateurs recon-naissent avoir vendu de grandes réserves d’espaces à des entreprises qui n’ont construit que sur une maigre partie du site acquis. Selon eux, ces pratiques ont es-sentiellement eu cours durant les décennies 60 et 70, époque pendant laquelle on se souciait peu d’environ-nement. Avec la raréfaction des terrains constituant leur stock, les intercommunales ont ensuite adopté différen-tes mesures pour limiter la consommation d’espace. De ce point de vue, il faut sans doute éviter d’octroyer trop de nouvelles disponibilités pouvant ainsi conduire à un
« relâchement » des efforts. En plus d’être variable dans le temps, le degré de parcimonie des intercommunales est également variable dans l’espace. Les opérateurs ayant dû faire face depuis de nombreuses années à de régulières et intenses pénuries de terrain dans plusieurs de leurs sous-régions sont à cet égard en avance sur leurs homologues.
Dans ce cadre, il s’avérerait utile de renforcer différentes mesures adoptées par les intercommunales afin de limi-ter la consommation en limi-terres vierges périphériques :
l’adoption de normes indicatives de densité
d’em-•
plois par hectare (différenciées en fonction du type d’entreprise) ;
l’empêchement de toute tentative de spéculation ou
•
de tout gel prolongé de la construction des terrains
vendus via le rachat des parcelles non bâties au-delà d’un certain délai ;
la limitation de la quantité de terrains vendus en vue
•
d’extensions ;
le refus de certains types d’entreprises auparavant
•
accueillies dans les parcs ;
le rôle d’intermédiaire entre l’offre et la demande sur
•
le marché immobilier de seconde main ;
la récupération à l’amiable des vastes réserves
fon-•
cières des entreprises ayant acquis leur terrain il y a de nombreuses années et n’ayant pas de projet de mise en œuvre.
En outre, il semble utile d’approfondir la problématique du ratio entre les surfaces commercialisables et les sur-faces brutes (superficies perdues liées aux équipements et aux aménagements paysagers). Les enjeux des em-placements de parking, des règles de recul et des rap-ports plancher/surface valent aussi la peine d’être mieux connus. Une analyse des bonnes pratiques étrangères semble ici être d’un intérêt potentiel élevé. L’enjeu d’une production d’immeubles (semi-)mitoyens répondant aux besoins des TPE et PME semble aussi mériter une attention spécifique.
Conclusion
L’analyse des besoins en parcs d’activités économiques confiée à la CPDT par le Gouvernement wallon confirme que les intercommunales de développement économi-que font face dans certaines sous-régions de Wallonie à une pénurie en terrains à vendre. Répondre aux besoins manifestés par ces opérateurs s’avère une nécessité urgente sur le court terme afin de garantir la possibilité d’accueillir à l’avenir les investissements nécessaires au redéploiement économique régional.
A côté de cette action à mener sur le court terme, il apparaît également nécessaire de faire évoluer sur le long terme certaines pratiques relatives à la gestion des parcs d’activité afin de rencontrer plusieurs enjeux du développement durable. Rappelons à ce sujet que la plupart des entreprises qui s’implantent dans un parc d’activité effectuent un transfert. Favoriser la réutilisa-tion du stock de bâtiments voués à l’activité économi-que rendus inoccupés à l’occasion de ces transferts devient un défi que doivent désormais rencontrer les opérateurs en charge du développement économique.
Pour une large partie de la demande issue des PME,
cette offre trop souvent ignorée peut répondre aux be-soins pour autant qu’un intermédiaire s’occupe de fa-ciliter cette rencontre entre offre et demande. Pour les intercommunales de développement économique, un tel service rendu gracieusement aux entreprises ne peut être rempli avec efficacité sans y affecter des moyens humains suffisants. Ceci nécessite de leur part un sacri-fice financier important. En effet, leur financement dé-pend pour l’essentiel de la plus-value effectuée lors le la vente aux entreprises des terrains au sein des parcs d’activités. Trouver une solution au financement de cet-te mission spécifique des incet-tercommunales est un enjeu important si l’on veut éviter de reporter aux générations futures une charge financière croissante en matière de réaménagement de sites d’activité désaffectés.
De plus, une partie importante des sociétés effectuant un transfert vers les parcs d’activités sont des entre-prises qui sont compatibles avec un voisinage résiden-tiel. Afin de lutter contre la dépendance à l’automobile que génère la pratique de la séparation des fonctions, il convient de mettre en œuvre le défi de la mixité
rai-sonnée des fonctions prônée par le SDER. En vue de permettre aux opérateurs de mettre en place des pro-jets fonciers et immobiliers s’inscrivant dans cette logi-que d’intégration (ou de juxtaposition) des activités au sein même des noyaux d’habitat, il apparaît utile de bien identifier les freins auxquels ils ont affaire lors de telles opérations et de prendre de nouvelles mesures pour les combattre. Une partie de ces difficultés tient à nouveau au mode de financement des intercommunales et à leur dépendance à la plus value effectuée au détriment de la zone agricole. Sans une modification des pratiques en la matière, il n’est en effet guère possible d’envisa-ger sur le long terme une réduction des émissions de CO2 dues au transport et la mise en place d’alternatives crédibles à la voiture pour une large part des travailleurs même lorsque sera définitivement révolu le temps du pétrole bon marché. Une sélectivité accrue dans le choix des entreprises à autoriser dans les parcs d’acti-vités périphériques doit enfin être adoptée en parallèle à la mise en place de solutions alternatives plus intégrées aux noyaux d’habitat urbains et ruraux.
Bibliographie :
DeLoitte & touche, creat, institut WaLLon (2001). Etude stratégique sur l’affectation d’espace à l’activité économique à travers la révision des plans de secteur.
DaxheLet D., Lambotte J.-m. (2005). Chapitre 8 : Mesurer l’accessibilité des lieux, in : Protocole de Kyoto : aménagement du territoire, mobilité et urbanisme – Mesures pour faciliter l’adhésion de la Région wallonne au Protocole de Kyoto et pour limiter les émissions de gaz à effet de serre, Etudes et documents CPDT n°6, MRW-DGATLP, pp. 81-90
Lambotte J.-m., bastin a., GuiLLaume n., hiLiGsmann s., Lepers e., neri p. (sous la direction scientifique de haLLeux J.-m.
et hanin Y.) (2007-1). Evaluation des besoins en matière de zone d’activité économique, Notes de recherche CPDT, Mission Expertise, Rapport + Résumé + Annexe (téléchargeable à l’adresse : http://cpdt.wallonie.be/?id_page=6#6).
Lambotte J.-m., bastin a., Lepers e., neri p. (sous la direction scientifique de haLLeux J.-m. et hanin Y.) (2007-2). Exper-tise ZAE II - Identification des localisations optimales des zones d’activité économique, Mission ExperExper-tise, Notification du Gouvernement wallon du 10.05.07, Rapport + Résumé.
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Lepers e., neri p., brevers F., bastin a., Lambotte J.-m. (2009). Vers un développement territorial durable : Critères pour la localisation optimale des nouvelles activités, Note de recherche, CPDT, n°8.
UWE (2008) Entreprises et développement territorial, in : Etude sur la situation de l’entreprise – Thème 2008 : Entrepri-ses et développement territorial – Monographies sectorielles, pp. 6-70.
Mots-clés : Parcs industriels, marché néeralndais, municipalités, modèle de développement Key words: Industrial estates, Dutch market, municipalities, development model