La conception architecturale et fonctionnelle du bâtiment A permet également de réaliser une division spéciale des logements de l’organisme HLM en un macro-lot. Celui-ci se retrouve pleinement propriétaire des parties incluses dans le macro-lot conçu autour de la cage d’escalier qui dessert les logements locatifs sociaux.
Par ailleurs, le syndicat secondaire « Bâtiment A » se verra compétent pour la gestion, l’entretien et l’amélioration des parties communes de ce bâtiment. Il conviendra donc de bien préciser si la toiture et le gros œuvre constituent des parties communes ou si ces éléments sont des parties privatives (macro-lot « organisme HLM »)120.
Néanmoins, notons que le macro-lot aura une quote-part de charges générales du syndicat secondaire supérieure aux 20 lots en accession libre. De ce fait, il participera plus au frais relatifs aux syndicats secondaires et aux autres charges générales par rapport aux copropriétaires des autres lots.
Remarquons que ce type de montage, en termes de division, se rapproche de la division en volumes. En effet, la partie privative du macro-lot est définie dans l’Etat Descriptif de Division avec précision de même que les parties communes dans le règlement de copropriété. En englobant le gros-œuvre et la toiture à partir d’un certain niveau (vertical ou horizontal), on tend vers un découpage en volumes. Or, la division en volumes n’est pas ou peu justifiée pour un immeuble de ce type (structure homogène non complexe). La constitution d’un macro-lot au sein d’un syndicat secondaire, solution légale, peut permettre de tendre vers les avantages d’une division en volumes.
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Après avoir analysé la gestion d’une copropriété établie pour une opération mixte, nous allons désormais étudier les caractéristiques d’une division en volumes en terme de gestion.
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Annexe n°3 : la copropriété avec syndicat secondaire. 120
II.2. La gestion dans le cas d’une division en volumes
a division en volumes est un mode de division retenu par les organismes HLM dans les opérations mixtes. Comme nous l’avons vu au cours de notre étude, l’imbrication du locatif social avec de l’accession à la propriété privée implique forcément une pluralité de propriétaires dans un même programme immobilier. Cela peut être dans un même immeuble et alors la mixité sociale n’en est que plus renforcée, ou séparé par plusieurs bâtiments et alors la mixité sociale de l’opération se retrouve légèrement atténuée. Ce n’est en réalité qu’une question d’échelle.
D’office, nous excluons un mode de gestion issu d’une division en volumes formée par un propriétaire bailleur social et un propriétaire promoteur-bailleur. Ce montage d’opération est très rare et n’apporte pas d’éléments particuliers à notre problématique malgré le fait qu’une mixité sociale est ainsi instaurée.
La gestion d’une division en volumes dans le cadre d’une opération mixte doit être mise en parallèle avec la gestion de la copropriété des accédants dans l’assiette d’un de ces volumes.
II.2.1. La création d’un organe de gestion
La division en volumes est une technique juridique qui peut être mise en place pour diviser un ensemble immobilier. C’est de cette manière que l’on se situe dans l’alinéa 2 de l’article 1er
de la loi du 10 juillet 1965. Mais une fois la division en volumes instaurer, il faut créer un organe de gestion pour gérer les « terrains, aménagements et services communs ». Cette organisation différente est nécessaire pour faire respecter le cahier des charges et servitudes établi (II.2.1.1.) mais aussi pour éviter une requalification de l’ensemble immobilier sous le statut de la copropriété (II.2.1.2).
II.2.1.1. Pour respecter le cahier des charges et servitudes
La division en volumes est mise en place afin de diviser un ensemble immobilier en divers volumes propriétés de plusieurs personnes physiques ou morales. Dans le cadre d’une opération mixte, il y a, dans le cas classique, deux propriétaires de volumes, à savoir l’organisme HLM d’une part, et la collectivités des copropriétaires d’autre part.Si chaque volume constitue une propriété distincte, les particularités d’un ensemble immobilier en mixité sociale font que des servitudes générales (d’appuis et d’accrochages, de passages et d’accès, des canalisations et de réseaux divers, etc..), des dispositions contractuelles (créées entre les volumes dans le cahier des charges et servitudes) et des servitudes particulières (du fait de la coexistence logement locatif social / accession libre) sont instaurées.
Si ces dispositions ne sont pas contrôlées et mises en œuvre par une organisation collective qui regroupera les propriétaires de volumes, alors la gestion de l’ensemble immobilier sera assurée aléatoirement.
C’est pour respecter le cahier des charges et servitudes qu’une organisation doit être créée121 : il s’agit principalement de réunir les propriétaires de volumes dans un cadre collectif.
Maître Daniel SIZAIRE, définit le rôle de l’organisation collective : « L'organisation collective, sous
forme d'une association syndicale ou foncière libre de propriétaires, aura pour objet d'assurer le respect et la mise en œuvre des servitudes régissant les rapports entre les différents volumes, de
gérer les équipements et s'il y a lieu les services d'intérêt collectif, de contracter une assurance
globale, de procéder à la réalisation des grosses réparations concernant les ouvrages d'intérêt collectif et, éventuellement, à la reconstruction de ceux-ci »122
121
Cour de Cassation, 3e civ., 5 oct. 1994, Bull III., n°166. 122
SIZAIRE Daniel, « Division en volumes : Application et mise en œuvre », JurisClasseur Géomètre Expert Foncier, Fascicule 20, Cote 05.1998, 26 pages.
Le texte législatif fondateur des associations syndicales de propriétaires dont les associations syndicales libres (ASL) et associations foncières urbaines libres (AFUL) font parties date de 1865. Mais c’est l’ordonnance n° 2004-632 du 1er
juillet 2004 complétée par le décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 qui a réformé et modernisé le statut des associations syndicales de propriétaires.