La compétence du syndicat secondaire est déterminée en fonction de son objet. Or l’objet du syndicat secondaire est « d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne »99 du ou des bâtiments
concernés. C’est le terme « interne » qui laisse l’interprétation libre en ce qui concerne les parties externes, ou disons plutôt « extérieures » de l’immeuble.
La doctrine100 est assez claire sur ce point en rappelant que les pouvoirs du syndicat secondaire sont les mêmes qu’un syndicat classique à la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires tels qu’ils résultent de leurs titres et du règlement de copropriété. Les juristes et experts en copropriété ne font que rappeler l’objet du syndicat secondaire qui est définit « sous
95 Cour d’Appel de Paris, 24 mai 2007. Arrêt cité par VIGNERON Guy, 20 septembre 2011 – Syndicats secondaires, Union de syndicats, Union coopérative - 27 pages, Fascicule 82, JurisClasseur Copropriété, page 7, Cote 01,2012.
96
Article 20 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967. 97
Cour de Cassation, 3e civ., 22 sept. 2004, n°03-10.069, Bull III., n°156. 98
VIGNERON Guy, « Syndicats secondaires, Union de syndicats, Union coopérative », JurisClasseur Copropriété, Fascicule 82, 20 septembre 2011, Cote 01.2012, 27 pages (voir page 7).
99
Article 27 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. 100
VIGNERON Guy, « Syndicats secondaires, Union de syndicats, Union coopérative », JurisClasseur Copropriété, Fascicule 82, 20 septembre 2011, Cote 01.2012, 27 pages (voir page 7).
réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété »101.
C'est pourquoi, « la notion de gestion, d'entretien ou d'amélioration interne ne doit pas s'entendre
seulement de l'intérieur du bâtiment mais de tout ce qui concerne le bâtiment considéré »102.
Le syndicat peut assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne et externe des parties communes et des éléments d’équipement commun du ou des bâtiments concernés si le règlement
de copropriété ne restreint aucunement les compétences du syndicat secondaire. Ceci permet
une autonomie de gestion très importante pour les copropriétaires de ce syndicat secondaire. Ces copropriétaires vont pouvoir effectuer des ravalements de façade, réfection de toiture, passer des contrats d’entretien des couloirs, installer un ascenseur, etc… sans avoir à faire valider la décision
en assemblée du syndicat principal.
En effet, les copropriétaires formant le syndicat secondaire décident entre eux des améliorations qu’ils veulent effectuer sur leur bâtiment. Le Tribunal de Grande Instance de Paris a d’ailleurs précisé que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, c’est à dire les travaux visés à l’article 25-b de la loi du 10 juillet 1965, sont autorisés en assemblée générale du syndicat
secondaire103.
Ceci est possible si les parties communes affectées par les travaux au sens de l’article 25-b sont des
parties communes spéciales relevant du syndicat secondaire. Dans le cas contraire, c’est
évidemment l’assemblée générale du syndicat principal qui tranchera sur l’autorisation de ces travaux. Cependant il est courant, pour un souci d’harmonisation et d’esthétique visuelle de la copropriété, qu’il soit rajouté au règlement de copropriété des clauses qui, pour un bailleur social, ne sont pas en adéquation avec leurs propres exigences en termes de programmation de ravalement de façade:
« Le ravalement de tous les bâtiments devra être réalisé simultanément, conformément à une
décision prise en assemblée générale de tous les propriétaires. »
&
« La conception et l'harmonie générale de l'immeuble devront être respectées sous le contrôle
du syndic du syndicat principal. »
La limite de compétence du syndicat secondaire est donc marquée par les dispositions de portée générale du règlement de copropriété et les mesures relevant du syndicat principal. Dans ce cas, le
syndicat secondaire ne peut pas modifier l’aspect extérieur du bâtiment (les façades
principalement ou la nature des matériaux des toitures). C’est pourquoi, une décision prise en assemblée du syndicat secondaire concernant l’harmonie, l’architecture extérieure, l’esthétique et l’aspect extérieur du bâtiment concerné devra nécessairement, pour être exécutée, être soumise à un
vote positif de l’assemblée du syndicat principal.
L’importance d’une bonne connaissance des souhaits des futurs copropriétaires (et notamment d’un bailleur social) est primordiale afin de conférer au syndicat secondaire la compétence sur la gestion, l’entretien et l’amélioration des parties extérieures du ou des bâtiments. Le rôle du Géomètre-Expert dans sa mission de conseil et d’expertise prend alors tout son sens pour le montage d’opération de ce type.
Remarquons enfin, qu’il existe alors deux alternatives pour contourner ces clauses (dans le cas où elles figurent dans le règlement de copropriété) :
A la majorité de l’article 26, concernant la décision de modification du règlement de copropriété (alinéa b°), il est possible de faire supprimer les clauses restreignant la
compétence du syndicat secondaire en matière d’aspect extérieur (ravalement, toiture,
etc…).
101
Article 27 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. 102
BOUYEURE Jean-Robert et BAUDOUIN Patrick, « Les syndicats secondaires de copropriétaires » , revue Administrer, février 1999, n°308, 9 pages.
103
TGI de Paris, 2 juin 1973. Jugement cité par GIVORD François, GIVERDON Claude, CAPOULADE Pierre – La Copropriété 2012/2013 – 8ème édition, Dalloz éditions, avril 2012 (951 pages), page 357.
L’objet du syndicat secondaire « peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale
de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24 »104. Notons que la loi a fixé la majorité la plus faible ce qui peut permettre assez facilement d’étendre l’objet du syndicat secondaire. Le souhait d’un bailleur social concernant l’amélioration extérieure du bâtiment pourra ainsi être respecté (aménagement des espaces verts alentours, création de places de parkings attenantes, etc…).
De plus, ce nouvel organe, du fait de sa personnalité civile, peut agir en justice contre le syndicat principal pour réviser la répartition des charges de l’ensemble.
Enfin, le syndicat secondaire « est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en
existe un.105 »
***
Les compétences attribuées au syndicat secondaire sont importantes puisqu’il va pouvoir
réaliser des travaux sur ses parties communes, faire des demandes de devis propres, décider de la façon dont l’entretien devra être réalisé et suivant quel prévisionnel les réparations, contrôles et la maintenance devront être effectués. En résumé, le syndicat principal, en terme de compétence, se retrouve amputé des attributions qu’il possédait auparavant relatives à la gestion, l’entretien et l’amélioration interne du ou des bâtiments visés.
Mais nous allons voir qu’il existe malheureusement un inconvénient majeur qui ne permet pas à un organisme HLM de bénéficier de tous les avantages énoncées précédemment.