Cas d’une opération immobilière

Dans le cas d’une opération immobilière relative à un bâtiment que l’Etat possède ou dont il a le contrôle³⁶, la fonctionnalité de l’opération d’investissement correspond à toutes les dépenses nécessaires et rattachables à cette opération dont la finalité est la mise en service d’un bâtiment de l’État. Peuvent ainsi figurer, parmi ces dépenses, les travaux de désamiantage d’un bâtiment.

Si la construction d’un bâtiment ou la réalisation d’une infrastructure ne suit pas immédiatement l’acquisition du terrain ou d’un ensemble de terrains, une fonctionnalité spécifique peut être identifiée pour ce terrain ou ensemble de terrains.

4.1.1 Acquisition de terrains

Quelle est la fonctionnalité ?

L’affectation est réalisée de manière isolée pour un ensemble de parcelles de terrain (zone) lorsqu’elle ne peut pas se rattacher à une opération d’investissement de construction immobilière ou de réalisation d’une infrastructure.

Exemples :

- L’État fait l’acquisition de terrains en vue de la réalisation ultérieure d’un bien immobilier sans que ce dernier ne soit encore défini.

- L’Etat fait l’acquisition d’une zone de terrains devenus inconstructibles après une catastrophe naturelle.

Comment est déterminé le montant à affecter ?

Le montant à affecter est principalement déterminé par l’évaluation domaniale des parcelles de la zone concernée. Les AE doivent être affectées pour l’ensemble de la zone à acquérir. Les AE nécessaires aux dépenses accessoires à l’acquisition de terrains peuvent également faire l’objet d’une affectation.

Quelles sont les natures de dépense ?

Les AE affectées porteront sur des dépenses qui seront réalisées en titre 5 pour l’acquisition des terrains. Elles peuvent également prévoir des dépenses accessoires d’un autre titre qui seront directement rattachables à l’opération d’acquisition de terrains : frais de publicité pour appel d’offre, frais de justice et condamnations, frais financiers.

36Le contrôle, qui est généralement organisé sous une forme juridique déterminée (droit de propriété ou droit d’usage), se caractérise par la maîtrise des conditions d’utilisation du bien et par la maîtrise du potentiel de services et/ou des avantages économiques futurs dérivés de cette utilisation. Cf. disposition normative 1.2.1 de la norme n°6 – « Les immobilisations corporelles » du recueil des normes comptables de l’Etat, publié par l’arrêté du

Les AE relatives à l’étude d’impact, et plus généralement aux études préparatoires avant décision de lancement de l’opération (exemple d’une étude d’opportunité ou de faisabilité établissant plusieurs scénarios) ne sont pas affectées au titre de l’opération d’investissement, ni même les dépenses accessoires qui peuvent être rattachées à cette étude d’impact.

A quel moment est réalisée l’affectation ?

L’affectation devra être réalisée à l’issue de l’éventuelle étude d’impact préalable lorsque la personne publique prend la décision d’acquérir le terrain. En cas d’acquisition de terrains avec expropriation, l’affectation ne pourra être réalisée avant la déclaration d’utilité publique.

Dans quel cas une affectation complémentaire est-elle possible ?

Une affectation complémentaire à l’opération d’investissement initiale peut être envisagée en cas d’ajout de parcelles ou d’extension de la zone qui s’inscrivent dans la même opération.

Les dépenses ultérieures à l’acquisition constituent une nouvelle opération d’investissement et devront faire l’objet d’une nouvelle affectation.

4.1.2 Acquisition ou construction d’un bâtiment et dépenses ultérieures à la mise en service

Quelle est la fonctionnalité ?

Pour les acquisitions et les constructions nouvelles.

Pour la réalisation d’une construction publique ou l’acquisition d’un immeuble à usage administratif, d’habitation, technique ou commercial, la fonctionnalité correspond à un immeuble qui peut être mis en service.

Ainsi dans le cadre de l’acquisition d’un immeuble, elle ne correspond pas à un étage de l’immeuble ni à un corps de métier mobilisé pour sa réalisation. Cette dernière segmentation sera plutôt utilisée pour l’allotissement du marché de construction.

Par exemple, dans le cadre de la réhabilitation d’un ensemble immobilier qui nécessite des travaux de toiture, des travaux de rénovation de l’installation électrique, la fonctionnalité correspond au projet de réhabilitation. La tranche fonctionnelle devra donc porter les AE affectées pour les travaux de toiture et les travaux d’électricité.

Lorsque l’opération de construction publique comporte l’acquisition d’un terrain ou d’un ensemble de terrains en vue de la construction d’un bien immobilier, l’affectation doit correspondre à cette fonctionnalité globale : la réalisation puis la mise en service du bien ne sont pas possibles sans l’acquisition préalable du terrain prévu à cet effet.

Pour les dépenses ultérieures à la mise en service de l’immeuble.

Les dépenses ultérieures à la mise en service d’un immeuble doivent être affectées en cas de travaux dont les dépenses seront comptabilisées en titre 5 – dépense d’investissement et feront l’objet d’une immobilisation (exemples : opération de restructuration immobilière, entretien lourd). Il s’agit d’une nouvelle affectation, distincte de l’opération d’investissement initiale. L’entretien locatif n’est pas immobilisé et ne fait pas l’objet d’affectation.

Comment est déterminé le montant à affecter ? (acquisition, construction nouvelle et dépenses ultérieures)

L’affectation doit correspondre au coût d’investissement déterminé dans le programme de l’investissement. Il s’agit des coûts d’acquisition et de construction arrêtés par le maître d’ouvrage avant le lancement de la construction : coût d’études, coûts d’accompagnement (assistance à maîtrise d’ouvrage, organismes de contrôle), coûts du foncier, coûts de travaux. L’affectation porte sur le montant des dépenses estimées pour couvrir ces coûts. Elle peut également prendre en compte un montant de dépenses complémentaires, rattachables à l’opération d’investissement, pour tenir compte

des hausses économiques, des aléas ou des frais annexes prévisibles dans la réalisation de l’opération. Ces montants figurent généralement dans le programme qu’arrête le maître d’ouvrage. Ils doivent être justifiés dans la décision d’affectation.

En cas de surestimation de l’opération d’investissement ou de révision à la baisse de son coût, les AE affectées en excédent seront annulées en fin d’opération lors de la clôture de la tranche fonctionnelle.

Seules les AE affectées au titre de l’année en cours peuvent être réutilisées. Elles peuvent faire l’objet d’un retrait d’affectation. Les AE d’années antérieures ne pourront pas être réutilisées et feront l’objet d’une annulation.

Quelles sont les natures de dépense ? (acquisition, construction nouvelle et dépenses ultérieures)

Pour les acquisitions et les constructions nouvelles :

Les AE affectées porteront sur des dépenses d’investissement (titre 5) qui seront effectuées pour réaliser les travaux de construction, financer la maîtrise d’œuvre et, le cas échéant, l’assistance à maîtrise d’ouvrage. Pourront également être affectées les AE portant sur les études postérieures à la décision de réalisation du programme par le maître d’ouvrage, diverses dépenses de fonctionnement rattachables directement à l’opération (redevance pour fouilles archéologiques, étude de réparation ou de prévention écologique, dépenses de communication comme la rédaction et l’impression de plaquettes informatives).

Ces dépenses comprennent notamment le coût de préparation du site, les frais initiaux de livraison et de manutention, les frais d’installation, les honoraires de professionnels tels qu’architectes et ingénieurs.

Les AE affectées pourront également porter sur des dépenses d’autres natures dès lors qu’elles trouvent leur cause et leur finalité dans l’opération d’investissement.

Il peut s'agir notamment de dépenses de fonctionnement (frais d’assurance, de gardiennage des travaux…).

Dans le cadre d’une location-financement immobilière³⁸, l’affectation d’AE est autorisée sur des dépenses de fonctionnement (titre 3).

Pour les dépenses ultérieures à la mise en service de l’immeuble :

Les dépenses ultérieures immobilisables doivent faire l'objet d'une nouvelle affectation.

Les dépenses de fonctionnement postérieures à la mise en service du bien, relatives notamment à l’entretien, à la maintenance ou à l’exploitation, ne font pas partie de l’opération d’investissement et ne doivent donc pas être affectées.

A contrario, le cas échéant, un plan de gros travaux d’adaptation ou de mise aux normes pourra faire l’objet d’une affectation (exemple : remise à niveau d’installations électriques).

A quel moment est réalisée l’affectation ? (acquisition, construction nouvelle et dépenses ultérieures)

L’affectation doit être réalisée lorsque le maître d’ouvrage arrête le programme de l’opération d’investissement qui détermine notamment le montant de l’opération d’investissement (enveloppe financière prévisionnelle des travaux). Il prend alors la décision de sa réalisation. Pour les programmes de construction publique, cette décision intervient généralement à l’issue des études d’avant-projet, les dépenses pour ces études et toutes les études préalables à la décision de faire ne font généralement pas l’objet d’une affectation préalable.

38 Un contrat de location est classé en contrat de location-financement lorsqu’il a pour effet de transférer au preneur, dès son entrée dans les lieux, la quasi-totalité des risques et des avantages inhérents à la propriété d’un actif : c’est le cas, par exemple, lorsque le contrat prévoit le transfert de propriété du bien au terme du bail ou donne à l’Etat l’option d’acheter le bien en cours ou en fin de contrat. Les règles de consommation des AE et des CP sont identiques à celles applicables au crédit-bail (cf.

partie 4 – Illustrations – point 1.5. les partenariats publics privés)

Dans quel cas une affectation complémentaire est-elle possible ? (acquisition, construction nouvelle et dépenses ultérieures)

Une affectation complémentaire peut être réalisée dans des cas exceptionnels liés à une évolution non prévisible des coûts de construction (exemple : travaux de désamiantage non prévus), à une hausse économique, un changement de fiscalité ou à des cas de force majeure.

La décision d’extension d’une opération immobilière peut constituer une fonctionnalité indépendante lorsqu’elle n’est pas nécessaire à la mise en service du bâtiment ; cette nouvelle opération d’investissement doit faire l’objet d’une tranche fonctionnelle distincte.

Cas particuliers de constructions immobilières spécifiques.

Les modalités d’affectation pour les opérations d’investissement qui concernent les monuments historiques, les œuvres d’art et assimilés sont décrites dans un référentiel spécifique réalisé sous la coordination du ministère chargé de la Culture.

Les modalités d’affectation pour les opérations d’investissement qui concernent les infrastructures routières et ouvrages d’art du domaine routier sont décrites dans un référentiel spécifique du ministère chargé des transports.

Les modalités d’affectation pour les opérations d’investissement qui concernent les équipements immobiliers nécessaires au maintien en condition opérationnelle d’un système d’arme, ou relatif à un programme d’armement, sont décrites dans un référentiel spécifique du ministère chargé de la défense.

4.2 Développement d’un système d’information