Caractéristiques du parc locatif social existant

2.1. Un parc locatif social concentré dans 3 communes

Le parc est par ailleurs fortement concentré sur 3 communes :

- Cavalaire-sur-Mer (337 logements sociaux), Cogolin (485 logements sociaux) et Sainte-Maxime (533 logements sociaux), qui comptent 68 % du parc social communautaire.

- 2 communes possèdent entre 100 et 200 logements sociaux (14 % du parc social) : Saint-Tropez (128 logements), la Croix-Valmer (150 logements).

10 bailleurs sociaux se répartissent l’ensemble du parc social. Acteur historique du territoire, Var Habitat détient 49,5 % du parc.

Les autres logements sont partagés entre plusieurs acteurs, notamment : le Logis Familial Varois, la SAEIM de Construction de Draguignan, SNI, etc.

A noter, Grimaud est la seule commune du territoire à posséder une SAIEM chargée de la gestion locative des logements sociaux de la commune (5 logements).

Le parc a été très majoritairement construit par les bailleurs en propre (88 %) ; les autres logements correspondant à des acquisitions en collaboration avec des promoteurs privés (VEFA) ou rachat et conventionnement de logements sans travaux.

Ceci est observé dans la quasi-totalité des communes hormis St Tropez, où 57 % du parc social a été acquis sans travaux (il s’agit probablement de rachat de patrimoine entre bailleurs sociaux), et à Grimaud, où 25 % du parc a été acquis en VEFA.

Sur la période récente, la part des logements construits en VEFA est en hausse (40 % de la production pour Var Habitat par exemple) et correspond à la volonté de disposer de programmes mixtes.

Les proportions sont très proches de la situation observée dans le Var, à l’exception près qu’aucune opération d’acquisition-amélioration n’a été réalisée dans la CC GST, contrairement au Var, où environ 4 % du parc a été créé par ce mode de production.

2.3. Un parc collectif, de grande taille et relativement récent

A l’instar de la situation départementale, le parc social est largement orienté vers le collectif, qui représente 87 % des logements (contre 93 % dans le Var). Des disparités demeurent au sein du territoire car :

- 3 communes possèdent 100 % de logements sociaux collectifs (Grimaud, La Croix-Valmer, Cavalaire-sur-Mer).

- Et 3 communes possèdent 100 % de logements sociaux individuels (Le Plan-de-la-Tour, Ramatuelle, Rayol) ; il s’agit également des communes qui accueillent les volumes de logements sociaux les plus faibles (moins de 50 logements).

Le parc social est par ailleurs fortement orienté vers les grandes typologies puisque 46 % des logements sont des T4 et + (contre 43 % dans le Var). A l’inverse, l’offre de petits logements est très réduite, avec une part de T1-T2 équivalente à 16 % des logements (20 % dans le Var).

Types et typologies sont relativement liés puisque les communes qui n’accueillent que des logements individuels ne proposent pas d’offre de type 1 et 2, mais disposent d’une part élevée de grands logements (entre 55 % et 68 % de T4 et+).

L’offre de T5 reste relativement concentrée dans certaines communes – en dehors de celles proposant une offre intégralement en individuel : il s’agit de Cogolin et St Tropez.

88,4%

0,0% 5,2% 6,4%

87,8%

3,8% 2,7% 5,7%

Construction Acquisition avec travaux

Acquisition sans travaux

Acquisition en VEFA Mode de production des logements sociaux.

Source : RPLS 2014

CC Golfe de Saint-Tropez Var

Logements

collectifs 1-2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus

Var 93% 20% 37% 34% 9%

CC Golfe de Saint-Tropez 87% 16% 39% 37% 9%

Cavalaire-sur-Mer 100% 17% 49% 32% 3%

24% Types de financements des logements sociaux.

Source : RPLS 2014 progressivement depuis les années 1980.

Le parc social ancien (années 60 et début des années 70) a été majoritairement construit dans les communes de St Tropez, Gassin et La Croix Valmer. La dynamique de construction a ensuite été forte dans les communes les plus urbaines : Cogolin, St Tropez, mais également Ste Maxime, entre les années 1975 et 1990.

Le parc récent et semi-récent (depuis les années 1990) est davantage présent dans les communes de taille plus réduite : Gassin, Grimaud, La Môle, le Plan-de-la-Tour et Rayol-Canadel-sur-Mer.

2.4. Une majorité de logements PLUS, une surreprésentation des logements PLS et une financement classique du logement social avant 1977.

Ce financement représente seulement 24 % du parc social, contre 41 % dans le Var, en raison d’une part faible de logements construits avant 1975 sur le territoire.

Avant 1974 1975-1989 1990-1998 Depuis 1999

Var 37% 30% 13% 20%

CC Golfe de Saint-Tropez 19% 45% 16% 20%

Cavalaire-sur-Mer 18% 39% 14% 29%

Cogolin 19% 60% 16% 5%

La Croix-Valmer 26% 52% 22% 0%

La Garde-Freinet 3% 29% 38% 29%

Gassin 29% 22% 49% 0%

plus importante que dans le département (61 % contre 41 % dans le Var). Ce financement permet de répondre aux besoins de ménages dont l’amplitude de revenus est large.

Le Prêt Locatif Social (PLS) s’adresse aux ménages aux revenus intermédiaires, cherchant à se loger dans les territoires connaissant un marché de l’immobilier tendu, là où les loyers privés sont particulièrement élevés. Il représente 13 % du financement des logements, soit une part nettement plus élevée qu’en moyenne dans le Var (5%).

Le Prêt Locatif Aidé d’Intégration (PLA-I) destiné à financer le logement des ménages aux ressources les plus faibles ; seule une très faible part sert à loger des personnes en difficulté d'insertion. Il ne représente que 1 % des logements sociaux (contre 3 % dans le Var).

La surreprésentation des logements PLS, la sous-représentation des PLAI, ainsi que la période de construction plus récente dans le Golfe de St Tropez est à l’origine de loyers dans le parc social plus élevés que ceux observés dans le Var.

En effet, au sein de la CC GST, le loyer hors charge d’un logement social est de 6,1 €/m², contre 5,5 €/m² dans le département.

5 communes ont des loyers inférieurs à ceux du département. Il s’agit soit de communes n’ayant pas construit de logement depuis 1999 (Le Plan-de-la-Tour, Rayol-Canadel-sur-Mer, Gassin, La Croix-Valmer) : en effet, les loyers des logements très récents sont plus élevés (7,4 €/m²). Soit de communes ayant connu un développement assez fort au cours des années 70 et 80, où les loyers sont plus faibles (Cavalaire-sur-Mer).

Bien qu’elle dispose des logements sociaux les plus anciens, la commune de St Tropez observe les loyers les plus élevés (8,1 € /m² en moyenne). Cela est lié au fait que plus de 40 % de l’offre

15%

3.1. 100 logements locatifs sociaux financés par an depuis 2000

Entre 2004 et 2015, 875 logements sociaux ont été financés dans la Communauté de communes, dont plus de 71% depuis 2010. Sur l’ensemble de la période 2004-2013, le nombre de logements sociaux financés correspond à 15% de la production neuve. On constate une accélération de la construction sociale au cours de la période récente : environ 100 logements sociaux sont financés par an depuis 2010 (soit environ ¼ de la production de logements).Sainte-Maxime est la commune ayant le plus accueilli de logements sociaux (20%), vient ensuite Saint-Tropez (15%), Cavalaire (14%) et aidé classique de référence, c’est le dispositif le plus fréquemment mobilisé pour le financement du logement social.

Le Prêt locatif social (PLS), ou logement dit « intermédiaire » pour les ménages disposant de revenus plus élevés (100 à 130 % du plafond PLUS) représente 28 % des financements de logements sociaux financés entre 2004 et 2015. Ce prêt permet de financer des logements locatifs situés en priorité dans les zones dont le marché immobilier est tendu, ce qui explique son utilisation relativement importante dans le territoire.

Le Prêt locatif aidé d’intégration (PLA-I), ou logement dit « très social », destiné aux ménages les plus modestes (revenus inférieurs à 60 % du plafond PLUS) ne représente que 15 % des logements sociaux financés entre 2004 et 2015.

Enfin, le Prêt Social Location Accession (PSLA) qui permet à des ménages aux revenus modestes d’acquérir le logement qu’ils occupent avec un statut préalable de locataire ne représente que 4%

des logements sociaux financés entre 2004 et 2015. Ce financement correspond à une opération de 106 logements dont 33 en accession sociale à la propriété dans la commune de Ramatuelle.

14% 13%

Répartition par commune des logements sociaux financés sur la période 2004-2015

Source : DDTM83