BONNES PRATIQUES EN MATIÈRE DE RELOGEMENT

4.1.1.

La

Les bailleurs sociaux sont confrontés depuis une dizaine d’années à la nécessité de reloger de nombreux ménages dans le cadre des opérations de renouvellement urbain. Ils ont fait un double constat : une offre adaptée suppose

• une bonne connaissance du ménage et donc un diagnostic approfondi de sa situation et de ses aspirations

• un vivier de logements suffisant et correspondant aux attentes.

Quatre bailleurs ont donc décidé de mutualiser l’offre (en organisant la transparence sur leur parc de logements) et la demande afin de faciliter les parcours résidentiels de leurs locataires ; ils ont identifié cinq motifs, dont la demande de mutation pour raisons économiques (loyer initial trop cher).

Le diagnostic est réalisé par l’ADIL de Loire-Atlantique par entretien au domicile des locataires qui ont demandé une mutation et lui sont signalés par les bailleurs, lesquels fournissent à l’ADIL un pré-diagnostic. L’ADIL assure le relais auprès des travailleurs sociaux compétents si l’entretien met en évidence des besoins non couverts (ouverture de droits par exemple).

Après trois refus, l’ADIL peut retourner rencontrer le ménage. Des aides peuvent accompagner la demande de mutation. En cas de dette, le FSL peut être sollicité pour apurer la dette avant la mutation.

Après la mutation, les locataires sont invités à répondre à une enquête de satisfaction.

Le travail de l’ADIL est financé par les organismes d’HLM (fonds d’innovation sociale) et le Conseil général de Loire-Atlantique.

4.1.2. L’AIVS de Rennes

Outre son rôle de gestionnaire de logements locatifs privés, l’agence immobilière à vocation sociale de Rennes est un relais de la politique de l’habitat de l’agglomération.

Elle intervient notamment dans le cadre du « relogement social prioritaire ».

Ce dispositif concerne tous les publics de l’hébergement d’urgence, dont les ménages menacés d’expulsion.

Elle accueille environ 250 ménages par an, dont les 3/4 rentrent ensuite dans le parc social, dans un délai moyen de 20 mois, sauf quand il s’agit de petits ménages (car il y a une insuffisance d’offre en T1 et T2).

Les situations des personnes bénéficiant de ce dispositif sont signalées par les travailleurs sociaux aux commissions locales de l’habitat, lesquelles orientent selon les cas vers le contingent intercommunal, le contingent préfectoral, les résidences sociales ou l’AIVS.

Cette souplesse permet d’éviter de recourir au DALO.

Les personnes accueillies doivent payer un loyer résiduel de 10 à 15 € et démontrer leur capacité à tenir leur engagement dans le temps. Les loyers sont fixés au niveau de l’allocation logement. Pendant leur séjour, les ménages peuvent disposer d’un accompagnement social financé dans le cadre du FSL (gestion locative adaptée).

Les logements proviennent de plusieurs viviers :

• logements captés dans le cadre de l’intermédiation locative (sous-location),

• biens immobiliers préemptés ou destinés à être démolis ou réhabilités dans une future opération d’aménagement, et mis à disposition par la ville de Rennes ou la communauté d’agglomération, afin d’alimenter un potentiel de logements d’urgence,

• anciens logements du domaine privé de la ville de Rennes, vendus à des bailleurs sociaux et mis à disposition de l’AIVS.

4.2. « LES AIDES À LA QUITTANCE »

4.2.1. L’aide au loyer résiduel du FSL de Loire-Atlantique

Le FSL dans le cadre des aides au maintien a prévu la possibilité de prendre en charge le loyer résiduel après allocation logement pour les ménages du parc privé ou social dont le loyer est « inadapté à leurs ressources ».

Cette aide peut intervenir en prévention de l’impayé ou quand la dette est déjà constituée.

Les revenus des ménages éligibles sont ceux énoncés par le règlement du FSL ; le tiers payant est obligatoire pour que cette aide soit mise en place.

L’aide peut être refusée lorsque le résiduel est inférieur à 35 % des ressources du ménage.

L’aide est apportée sur une durée de six mois maximum et se calcule par différence entre le résiduel à acquitter par le ménage et le résiduel qu’il aurait à charge si le logement était adapté à ses ressources.

Dans le cas où la situation financière du locataire ne serait pas susceptible de s’améliorer dans le délai de perception de l’aide, le locataire est fortement incité à changer de logement qu’il soit déjà logé dans le parc social ou non. Le FSL considère qu’il s’agit d’une mutation « économique ».

Les ménages sont reconnus comme prioritaires au titre du contingent préfectoral du fait même de bénéficier de cette aide, ce qui accroît leurs chances de se voir attribuer un logement.

Le dispositif s’accompagne d’une expérimentation en cours avec quatre bailleurs sociaux, visant à mutualiser l’offre pour répondre au besoin de logements adaptés et accompagner les ménages dans cette mutation, avec le concours de l’ADIL 44.

Le dispositif a bénéficié à 258 ménages en 2012 et 215 ménages en 2013 (119 locataires du parc social et 96 du parc privé). Le coût a été en 2012 de 186 000 €.

Evaluation de la politique de prévention des expulsions locatives Page 115/209

4.2.2. Les aides à la quittance proposées par les collecteurs d’Action Logement

Il existe deux types d’aides à la quittance : l’aide sur quittance diffuse (ASQD), dont le principe est précisé par les textes et des aides propres à chaque collecteur.

L’aide à la quittance diffuse est financée par les collecteurs conformément à la loi du 25 mars 2009 dite loi MOLLE, en son article 8 qui définit l’emploi des fonds d’Action Logement. Le code de la construction et de l’habitat (article L.313-3) prévoit que les CIL peuvent financer : « des aides à des personnes physiques pour leurs projets d’accession à la propriété, de réhabilitation de leur logement, d’accès au logement locatif, de changement de logement ou de maintien dans celui-ci » ainsi que « des interventions à caractère très social dans le domaine du logement, notamment sous la forme d’opérations relatives au logement ou à l’hébergement des personnes défavorisées et de dépenses d’accompagnement social ».

Les CIL prêtent de l’argent aux bailleurs sociaux en contrepartie de réservations. Dans les années 90, le contexte économique permettait aux CIL de proposer des prêts à des taux inférieurs à ceux du marché. Les bailleurs sociaux, en lien avec certains collecteurs, ont alors constitué des fonds à partir des intérêts économisés par rapport aux taux du marché, que leur permettait l’emprunt à bas taux offert par les collecteurs. Ceci a permis de constituer une enveloppe d’aide sur quittance au profit des locataires (salariés ou pas) en difficulté.

Ces aides s’articulent avec le CIL-PASS assistance dont la vocation est de soutenir les salariés ou retraité ou chômeur ayant eu un lien avec le salariat, lorsque ces ménages ne sont pas éligibles aux prêts de type Locapass, car dans une situation financière trop fragile pour assumer un remboursement de prêt.

Plusieurs collecteurs tels qu’Astria, Procilia et GIC Habitat ont mis en place des dispositifs intéressants.

• Entreprise Habitation Solidarité

Liée au groupe Procilia, cette structure propose outre une aide à la quittance et aux impayés de facture d’eau ou d’énergie, une aide de 500 € maximum par ménage en cas de retenu d’indus CAF sur les aides au logement qui viendraient à déstabiliser les finances d’un ménage. Les bénéficiaires peuvent être les salariés des entreprises cotisant à un CIL adhérent, que le logement soit situé dans le parc social ou privé, et les locataires des bailleurs sociaux qui ont signé une convention avec EHS.

• L’action de Droit de cité habitat

Outre l’aide à la quittance diffuse, cette association liée au collecteur GIC et regroupant 22 bailleurs sociaux et 49 associations d’insertion, a mis en place l’aide à la quittance conventionnée (ASQC). Celle-ci est financée par les bailleurs membres de l’association dans le cadre d’un partenariat tripartite : le bailleur, le GIC et Droit de cité Habitat.

L’Aide sur Quittance Conventionnée (ASQC) permet notamment la reprise du loyer courant, en attendant la mobilisation de dispositifs tels que le Fonds de Solidarité Logement, la Banque de France, ou la signature de protocoles Borloo.

En 2013, 970 ménages ont bénéficié de cette aide financière, versée sous forme de subvention, majoritairement dans le cadre d’une dette locative. L’aide moyenne accordée a été d’un montant de 259 € et le budget dédié à cette action en 2013 a été de 638 000 €.

Les décisions sont prises, deux fois par mois, par une commission réunissant des membres des trois collèges de Droit de Cité Habitat : financeurs (GIC), bailleurs et associations.

• Le montant de l’ASQ est déterminé de façon à permettre au candidat locataire de ne pas se trouver en situation d’impayé de loyer ou de ne pas aggraver son endettement, malgré un déséquilibre financier momentané ; sauf cas exceptionnel, le locataire doit continuer à s’acquitter d’une quote-part de son loyer au moins égale à 10 % de ses ressources.

• La durée varie entre trois et six mois ; un renouvellement peut être sollicité.

• Les aides sont portées mensuellement par le bailleur au crédit du compte des locataires concernés. Droit de Cité Habitat verse l’aide en tiers payant au bailleur mensuellement, sauf demande expresse du bailleur pour un seul versement. Chaque décision fait l’objet d’un engagement du locataire, en amont de l’instruction d’un dossier d’aide sur quittance.

4.2.3. L’aide à la quittance pour les retraités : l’initiative de Pas-de-Calais Habitat

Le conseil d’administration de l’OPAC a décidé d’alléger la quittance de personnes retraitées, occupant des logements de petite taille (T1 et T2) et dont le loyer représente un taux d’effort net supérieur à 25 %. Cet allègement sera pris sur les fonds propres de l’organisme et la mesure entrera en vigueur à l’automne 2014.

4.3.

BONNES PRATIQUES RELEVÉES EN MATIÈRE DE JUSTICE ET D’ACCÈS