L’analyse des cessions passées montre que le dispositif de décote ne pourrait s’appliquer qu’à une part marginale d’entre elles

La mission a procédé, faute de données exhaustives sur le patrimoine hospitalier et les cessions réalisées, à l’identification d’un échantillon d’opérations de cessions réalisées par des établissements de santé (cf. encadré ci-dessous).

Encadré 3 : Échantillon des EPS identifiés par la mission

La mission a concentré ses investigations sur un échantillon d’EPS ayant déjà réalisé des opérations de cession ou projetant d’en réaliser dans leur PGFP 2012-2016, en croisant trois variables :

 l’importance du patrimoine foncier ;

 les zones de tension en logement ;

 la taille et la nature de l’établissement.

Il en résulte un échantillon de 10 établissements, présentant les caractéristiques suivantes : Tableau 1 : Présentation de l’échantillon

Nom de l’établissement Catégorie

d’établissement Zone de tension Nombre de cessions analysées par la mission

AP-HP AP A 6

AP-HM AP B1 6

HCL AP B1 4

CHR d’Annecy CH B1 1

CHU de Nice CHU A 2

CHU de Nantes CHU B1 2

CH de Maubreuil CH B1 1

CH de Saintonge CH C 1

CH de Nogent-le-Rotrou CH C 1*

EPS de Maison Blanche Ex-CHS A 1*

Source : Mission.

* Ces cessions n’ont pas encore été réalisées, mais sont en cours.

La mission a effectué des déplacements auprès de chacun de ces établissements, en s’efforçant de rencontrer pour chacun d’entre eux des représentants de :

 l’établissement de santé ;

 la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) concerné ;

 l’ARS ;

 la préfecture ou la direction départementale des territoires et de la mer.

Par ailleurs, chaque établissement a été sollicité afin de recueillir des données sur les cessions réalisées, notamment les caractéristiques du bien cédé, les contraintes inhérentes au plan local d’urbanisme (PLU), les caractéristiques de l’opération d’aménagement ou de construction réalisée et le montant du prix de cession.

Tableau 2 : Descriptif des opérations de cession de l’échantillon Établissement

propriétaire Acquéreur Type de bien Date de

cession Emprise

AP-HP Ville de Paris Parcelles de l’hôpital

Établissement

propriétaire Acquéreur Type de bien Date de

cession Emprise HCL Habitat foncier Château du

grand Perron

CH d’Annecy Tresum accueil Ancien hôpital

(DP) 2012 60 846 Opération mixte Oui Non B1 - 35 000 000

Établissement

propriétaire Acquéreur Type de bien Date de

cession Emprise

(en m²) Destination de l’acquisition

75 % de logement

ou plus

Logement social

Zone de tension en

logement

Respect du délai de 5 ans

Prix de cession (en €) sociaux

CHU de Nantes Association cultuelle Saint Pie X

Château de la

Placelière (DNA) 2012 11 000 Ecole privée Non Non C - 1 400 000

CH de

Maubreuil Crédit mutuel Sanatorium (DP) 2014 13 450 Centre de formation Non Non B1 - 2 000 000

CH de

Maubreuil Société

Astrolabe Château et

dépendances 2012 Logement Oui Non B1 - 1 360 000

CH de

Maubreuil Ville de

Carquefou Terres agricoles

et bois 2012 59 630 Terres agricoles et

parc public Non Non B1 - 240 000

CH de Saintonge Ville de Saintes Ancien hôpital

de Saintes (DP) 2008 30 000 NC NC NC C Non 4 100 000

Source : Mission.

* L’opération a donné lieu à 75 % de logement au moins, mais le bien était déjà affecté à un usage d’habitation, et n’a donc sans doute pas permis de créer un nombre net significatif de logements.

La décote prévue par la loi du 18 janvier 2013 ne peut être appliquée que sous certaines conditions, notamment :

 l’acquisition est réalisée au profit d’une collectivité territoriale, d'un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre (EPCI), d’un établissement public foncier (EPF), d’un établissement public aménageur (EPA), d’un organisme bailleur social ou encore les promoteurs et aménageurs privés dont le programme comporte des logements sociaux ;

 le bien est vendu en vue de recevoir au moins 75 % de surface de plancher affectée au logement ; dans le cas d’une restructuration de bâtiments, l’opération doit être créatrice nette de logements² ;

 l’opération comporte des logements locatifs sociaux ou assimilés (structures d’hébergement temporaire ou d’urgence, résidences sociales, aires d’accueil des gens du voyage, logements pour étudiants, locations-accessions) ou encore des logements en accession sociale à la propriété.

Ces trois conditions cumulatives ne sont réunies, pour l’échantillon de 25 cessions réalisées, que pour 5 opérations, soit 20 % seulement. Il convient de relever que le critère le plus discriminant est celui du logement social, puisque seules six opérations de l’échantillon avaient vocation à permettre la construction de logements sociaux (cf. tableau ci-dessous).

Tableau 3 : Nombre d’opérations de cession de l’échantillon remplissant les trois conditions d’application de la décote

Bénéficiaire 75 % de logement Logement social Cumul des trois conditions Nombre de

cessions 14 12* 6 5

Source : Mission.

* Seules sont prises en compte les opérations « créatrices nettes » de logement, les opérations de réhabilitation de logement ne rentrant pas dans le dispositif.

Par ailleurs, il est important de souligner que l’échantillon de cessions examiné par la mission témoigne d’une connaissance inégale par les établissements hospitaliers de la destination de l’acquisition, c’est-à-dire de la nature de l’opération d’aménagement ou de construction qui sera réalisée sur le bien cédé. Ceci explique que les rubriques « 75 % de logement » ou

« Logement social » ne soient pas renseignées pour certaines opérations.

Ainsi, l’exemple de l’AP-HM montre que la plupart des opérations de cession n’ont pas donné lieu au calcul d’un compte à rebours aménageur ou constructeur, mais se sont réalisées en fonction des évaluations par comparaison de France domaine ou d’autres évaluateurs externes. La direction de l’AP-HM a, en outre, expliqué à la mission que la municipalité – consciente des besoins de financement de l’hôpital – s’efforçait de ne pas imposer de contraintes de construction de logement social sur les sites du patrimoine de l’AP-HM, afin de ne pas réduire ses recettes de cession potentielles. Ce constat a été confirmé par les représentants de la municipalité, également rencontrés par la mission.

2 Sont exclues du champ de la décote les opérations de simple rénovation ou réhabilitation de logements, dès lors qu’elles ne sont pas créatrices de nouveaux logements. Les opérations de démolition/reconstruction de logements libres ou sociaux de type « un pour un » n’ouvrent pas droit à la décote logement social.

Enfin, pour les rares opérations pour lesquelles la date de cession permet d’avoir un recul suffisant, il apparaît que le délai de cinq ans de réalisation, prévu par la loi du 18 janvier 2013³, n’est jamais respecté. La difficulté à tenir ce délai de cinq ans a été soulignée à plusieurs reprises au cours des entretiens réalisés par la mission, tout particulièrement pour des opérations de reconversion de sites hospitaliers, qui nécessitent une réflexion d’envergure sur l’aménagement du site et des délais de procédure particulièrement longs dans le cadre de zones d’aménagement concertées (ZAC) notamment.

Ce délai impératif fait plus largement obstacle à la constitution de réserves foncières que souhaitent mettre en œuvre les collectivités locales ou les EPF lorsqu’ils procèdent à l’acquisition de biens de cette nature.

1.3. Selon les simulations réalisées par la mission, l’application du nouveau