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Como dissemos no início deste capítulo, consideramos que as referências heterodoxas apontadas nas subseções anteriores nos permitem entender, de maneira crítica, a determinação dos preços dos imóveis no mundo e no Brasil, no que tange, especialmente, ao período recente. Estas abordagens teóricas são fundamentais para uma observação lúcida da dinâmica imobiliária geral e específica ao país que é analisado.

A observação de Keynes (1937a) a respeito das tomadas de decisões dos agentes em condições de incertezas abriu um leque para a percepção da formação dos preços dos ativos, inclusive, dos imobiliários. Como apontamos, o detentor de riqueza, no caso imobiliário, avalia a remuneração que o imóvel pode fornecer, em termos de aluguel ou da expectativa de valorização, considerando o investimento em outros tipos de ativos, como títulos públicos e privados.

Sayad (1977), assim como a maioria dos pós-keynesianos, considerou que os preços dos imóveis são determinados pelas expectativas de sua valorização futura e de que o Estado possui uma função essencial nesse sentido. Como apontamos, a fim de reduzir a incerteza quanto ao futuro, o Estado atua como agente estratégico capaz de reduzir a instabilidade nos mercados e aumentar a confiança dos demais indivíduos.

Outros autores, como Massey (2000)49, Haila (1990; 2016), Ball (1983), Abramo (1988), entre outros, apesar de não se centrarem em uma análise intrinsecamente voltada aos determinantes dos preços dos imóveis, levantam questões e nuances extremamente importantes para nossa análise e para nosso entendimento, especialmente, pós década de 197050. Isso, porque extrapolam suas abordagens para além do papel do Estado. Autores mais contemporâneos, como Nitzan e Bichler (2009), apesar de tratarem do movimento geral do capital, partem de uma análise interessante sobre a dinâmica dos preços dos ativos na economia, também, para além da figura estatal. Os autores observam o capital de maneira inovadora e trazem elementos que se aproximam, consideravelmente, de uma análise institucionalista, ao

49 _{A autora parte da análise de que o espaço construído é resultado de uma série de inter-relações entre indivíduos.} 50 _{WARD e AALBERS (2016).}

apontarem que o movimento geral do capitalismo representa a organização de poder de grupos dominantes na sociedade.

Nitzan e Bichler (2009), partindo de uma análise de um coeficiente denominado hype51, desdobram o funcionamento da tomada de decisão dos agentes, em cenários mais ou menos arriscados, ao olharem para suas perspectivas de ganhos futuros. Para os autores, os movimentos deste coeficiente hype são bastante padronizados, o que permite com que alguns “insiders” consigam manipular o próprio movimento do hype. Ou seja, dentro de uma lógica mais ou menos conhecida, alguns agentes são capazes de alterar, endogenamente, o movimento geral dos demais agentes.

O que queremos dizer com "insiders"? A definição convencional refere-se a um capitalista que sabe algo sobre lucros futuros que outros capitalistas não sabem. Exemplos típicos seriam um sócio da KKR que está secretamente orquestrando uma grande aquisição alavancada, um executivo da Halliburton que está prestes a assinar um novo contrato com o Departamento de Defesa, ou um financista do JPMorgan- Chase que foi discretamente informado de um resgate iminente financiado pelo FED

ao Bear Stearns (NITZAN e BICHLER; 2009; p. 191 – tradução nossa52_).

Nesta perspectiva, um conhecimento exclusivo faz com que os insiders tenham uma noção mais adequada se um ativo em questão está under- or over-hyped, ou seja, se está superestimado ou não. Ao avaliarem esse cenário, e com uma confiança maior do que deve ser feito para terem lucros maiores, estes agentes compram os ativos que até então não estavam valorizados e esperam até que eles se valorizem. “Uma vez que seu insight privado se torna conhecimento público, a ascensão iminente do hype eleva o preço e torna o insider rico”53.

Este agente pode ainda, além de identificar o hype, alterar sua trajetória, como dissemos. Isso porque, para Nitzan e Bichler (2009), este indivíduo não atua sozinho, mas a partir de uma coalizão com outros capitalistas, com agentes públicos, especialistas e bancos. Logo, nesta lógica de análise, o que se torna relevante na tomada de decisão de investimentos e na determinação de ganhos futuros é o poder envolvido de alguns agentes nas várias esferas da sociedade.

51 _{Quando agentes são excessivamente otimistas, o fator hype é maior que 1. O fator é menor que 1 quando estes}

agentes são extremamente pessimistas. Quando há uma projeção coletiva correta (que os autores consideram como improvável), o hype é igual a 1.

52 _{What do we mean by ‘insiders’? The conventional definition refers to a capitalist who knows something about}

future earnings that other capitalists do not. Typical examples would be a KKR partner who is secretly orchestrating a big leveraged buyout, a Halliburton executive who is about to sign a new contract with the Department of Defense, or a JPMorgan-Chase financier who has been discretely informed of an imminent Fed- financed bailout of Bear Stearns (NITZAN e BICHLER; 2009; p. 191).

53_{Once their private insight becomes public know ledge, the imminent rise of hype pushes up the price and makes}

Portanto, é entendida nesta análise que há uma interação entre Estado e demais agentes. Esta interação, no entanto, culmina, muitas vezes, em crises sistêmicas, já que outros agentes acompanharão o movimento inicial dos insiders, de tal modo que os preços dos ativos negociados serão empurrados para cima. Estes insiders, por saberem que pode haver uma reversão do ciclo, venderão estes ativos a quem não detém a informação e terão ganhos de valorização altíssimos. No entanto, como pontuamos na análise de Minsky, o sistema capitalista é inerentemente instável e suscetível a crises, de tal modo que este movimento de alta terá um fim. Logo, para Nitzan e Bichler (2009), a questão chave para uma análise dos preços de ativos é o poder que determinados indivíduos possuem nos mercados e como conseguirão tirar proveito disso. Conforme pontuou Klink (2018), a relevância da análise de Nitzan e Bichler se dá no sentido em que se aproximam de uma abordagem a partir da economia política.

Mais particularmente, lançam mão do conceito de capitalização diferencial como poder, isto é, um processo marcado pelas relações sociais desiguais entre agentes sociais, que se reflete na capacidade diferenciada para influenciar a circulação de informações e formação de expectativas (às vezes exageradas, que eles chamam de hipe) acerca de preços de ativos e empresas (KLINK, 2018; p. 724)

Quando observamos os agentes que interagem no mercado imobiliário, percebemos que há uma gama ampla de interação, mas que determinadas figuras possuem um papel mais importante que outras, de tal modo a conseguirem afetar a dinâmica do setor. Por exemplo, se uma incorporadora ou investidor possui a informação de um agente público de que em determinada área haverá alguma obra estatal ou privada que valorizará a área, esta incorporadora/investidor, de antemão, pode comprar terrenos próximos. Como a obra ainda não foi iniciada, muito provavelmente, os preços estarão mais baixos. Conforme a informação for se espalhando e a obra se iniciar, a área se tornará mais valorizada e o terreno mais caro, de tal modo que, esta incorporadora/investidor poderá vender a um preço bem mais elevado do que comprou, jogando, assim, os preços das áreas próximas para cima.

Seguindo esta lógica, em que determinados agentes possuem uma importância maior, Ward e Aalbers (2016), por exemplo, tratam de uma análise sobre as visões críticas da teoria do aluguel dos imóveis e seus principais expoentes. Os autores apontam que Haila (1990) e Harvey (1980)54 são muito importantes para um entendimento da dinâmica dos preços ao olharem para os proprietários.

54 _{Consideramos que Harvey é um dos grandes autores contemporâneos que tratam da dinâmica das cidades e do}

Haila (1990), segundo Ward e Aalbers (2016), entendia que o imóvel passava cada vez mais a ser enxergado como um ativo financeiro por seus proprietários – em nosso entendimento, uma visão muito próxima a de Keynes – de tal modo a estarem sujeitos às leis gerais de acumulação que o ativo pode proporcionar. A autora entendia que a atuação destes agentes se explicava pelos seus comportamentos gerais – que poderíamos conciliar à ideia de convenções sociais, a fim de obterem mais lucros no aluguel dos imóveis. Para Haila (1990), o entendimento dos preços passava pela forma pela qual (i) os proprietários enxergam a propriedade – como um ativo financeiro puro e (ii) que a renda atribuída deste imóvel tinha uma função organizadora do mercado e não de acumulação, como proposto por autores como Harvey (1982).

Ou seja, de acordo com Keer (1996), Haila propunha que para uma análise de preços, a dinâmica imobiliária teria de ser entendida pelas atividades e comportamentos dos proprietários dos imóveis e não no sentido de acumulação de capital. Podemos fazer um paralelo com a visão keynesiana apontada acima de uma certa classe de agentes econômicos que detém certas informações e riqueza que os possibilita acumularem lucros e mais renda no mercado imobiliário, depois de analisarem sua carteira de ativos. O comportamento destes agentes, segundo Haila (1990) seria capaz, portanto, de determinar os preços das propriedades. Apesar de considerarmos a questão abordada pela autora, sua teoria não é suficiente, por exemplo, para explicar os momentos de picos de baixa e de alta dos preços. No entanto, na visão de outros autores como Massey (2000) e Ball (1998), o Estado e outras instituições têm papel fundamental nesta questão e na legitimação do título de propriedade privada.

Ball (1998) aponta que existem amplas definições para as instituições e seus papeis, de tal modo que uma abordagem institucional é importante para explicar processos complexos de desenvolvimento do mercado imobiliário. O autor utiliza como referencial a ideia de estruturas de provisão de construção (structures of building provision – SoP), que se refere a uma rede de relações de tipos diversos de agentes e ações para provisão habitacional. O autor aponta que ‘provisão’ abrange “toda gama de desenvolvimento, construção, propriedade e uso” 55 _do

imóvel, no caso entendido aqui. Ball (1998) considera uma série de fatores para explicar as relações no mercado imobiliário. Consideramos, no entanto, as questões mais relevantes para um entendimento da dinâmica de preços do mercado imobiliário.

A primeira característica fundamental que consideramos é a existência de agentes, sob a forma de empresas específicas (que no caso, abstraímos para incorporadoras), que aliados aos

mercados envolvidos na provisão habitacional (crédito, por exemplo) são capazes de influir regras e restrições sob a operação do fornecimento de moradias, que permite, assim “determinar a natureza do mercado [imobiliário] e a natureza das organizações, afetando a concorrência” (BALL, 1998; p. 6) e, consequentemente, os preços. Deste modo, percebemos que a análise keynesiana sobre a existência de agentes que seguem convenções sociais nas tomadas de decisões se mostra correta.

Outra questão importante que Ball aponta é o fato de que não podemos desconsiderar fatores sociais específicos para cada um dos SoP’s, pois cada um deles terá relações sociais institucionais diferentes, inclusive, entre países. Como observaremos nos próximos capítulos, a Inglaterra e o Brasil apresentam relações institucionais muito diferentes e, de acordo com o período, são alterados, inclusive, internamente – em caso de um governo mais progressista ou mais conservador as instituições são alteradas.

Ademais, mudanças tecnológicas, pressões de mercado, preferências individuais, políticas públicas específicas etc. alteram não só as instituições, mas a própria SoP, o que nos mostra, mais uma vez, que a análise estática da visão neoclássica é insuficiente para entendermos o processo dinâmico de formação de preços no mercado imobiliário.

SoPs estão sujeitas às mudanças contínuas, decorrentes de fatores como pressões de mercado, mudanças tecnológicas, gostos e políticas, e por causa das estratégias das organizações envolvidas. Não há a priori ponderação da importância dessas influências potenciais; as respostas só podem vir de investigação específica. Isso contrasta com a posição evolucionista fortemente determinista da economia dos custos de transação, que argumenta que as instituições são forçadas ao longo de caminhos específicos como resultado da minimização dos custos de transação. Os SoPs são fracamente evolucionários, na medida em que as ações alteram o caminho do desenvolvimento de um SoP de maneiras que podem não levar a melhorias de eficiência, sem necessariamente levar à sua morte (BALL, 1998; p. 6 – tradução

nossa56_).

Abramo (1988) foi outro autor que observou o movimento do mercado imobiliário. Como dissemos acima, sabemos que como os agentes baseiam suas expectativas quanto ao futuro com base em convenções sociais, fatores como instituições, conjuntura econômica e políticas governamentais podem interferir na demanda por um ativo. Como o mercado

56 _{SoPs are subject to continual change, arising from factors like market pressures, changes in technologies, tastes}

and policies, and because of the strategies of the organizations involved. There is no a priori weighting of the importance of these potential influences - the answers can only come from specific investigation (if at all). This contrasts with the strongly determinist evolutionary position of transaction-cost economics, which argues that institutions are forced along particular paths as a result of transaction cost minimization. SoPs are weakly evolutionary, in that the actions alter the path of development of a SoP in ways that may not lead to efficiency improvements, without necessarily leading to their demise (for example, the building societies' case cited earlier). At any point in time, however, there may be no contemporary rationale for the existence of a particular structure of organisations, institutions and markets - it just happens to be there (BALL, 1998; p. 6).

imobiliário urbano depende das expectativas dos agentes, ele se torna bastante especulativo, uma vez que há uma certa imprevisibilidade em relação à estrutura urbana construída, ou seja, a incerteza aumenta a especulação. Os grandes incorporadores, neste cenário, são um dos agentes centrais para o entendimento da construção do espaço urbano (assim como para Ball, 1998) e, consequentemente, do preço dos imóveis. Abramo (1988) afirmou que:

O sucesso de um empreendimento imobiliário depende da capacidade dos capitais definirem um uso futuro do solo que consiga deslocar a demanda para a região onde estão investindo. Porém, a decisão das famílias em adquirir um imóvel nessa região dependerá dos atrativos deste imóvel-localização em relação as outras áreas da estrutura urbana. Portanto, as decisões de investir dos incorporadores dependem da estrutura urbana futura” (ABRAMO, 1988, p. 149).

No entanto, os incorporadores não sabem como essa estrutura urbana será dada, gerando uma incerteza econômica e urbana. Além disso, a incerteza quanto à distribuição espacial dos imóveis em uma cidade fará com que os capitalistas imobiliários decidam produzir onde alguns capitais já estejam atuando, revelando uma convenção que não é tão explícita (Abramo, 1988; p. 151). Como já definimos que a terra urbana é escassa, isto valorizará estas áreas, que serão mais concentradas e, consequentemente, perceberemos alterações nos padrões de ocupação do solo nas cidades e nos preços dos imóveis construídos ali.

Sob esse ponto de vista, Keynes pode nos auxiliar na percepção de que o sistema capitalista funciona sob uma lógica em que os agentes têm a preferência por liquidez, mas buscam outros ativos para investirem, como os imóveis, a fim de obterem ganhos futuros com essa aquisição, ou seja, a fuga da liquidez deve vir acompanhada de quase-rendas superiores, para compensar a perda do prêmio de liquidez. No caso das famílias, podemos supor que terão como critério de aquisição de um imóvel o preço do aluguel vis a vis o valor da prestação do financiamento – caso a família consiga crédito –, mas, poderão considerar também a sinalização de aumento dos preços imobiliários.

De todo modo, como afirma Abramo (1988), serão os capitais imobiliários que sinalizarão as áreas que terão os imóveis mais valorizados de uma cidade, uma vez que, segundo o autor, a valorização imobiliária será mais latente nos locais em que padrões urbanos são alterados, pois sua estrutura se modifica e os agentes antecipam a renda que conseguirão obter quando houver uma consolidação da estrutura. Desse modo, as famílias com renda mais elevada se deslocarão para essa nova área devido à valorização, esperando que ela continue aumentando seu preço, ou seja, o efeito riqueza tem um papel fundamental na decisão da compra de residência das famílias, mas principalmente na decisão das incorporadoras.

Essas decisões de escolha são tomadas em um cenário de incerteza, daí a necessidade de convenções. Convenções estas que levam em consideração a conjuntura econômica e o posicionamento dos demais indivíduos, o que nos permite enfatizar que o comportamento homogêneo e estático dos neoclássicos é uma falácia.

O resultado no comportamento do mercado imobiliário se afasta consideravelmente das conclusões neoclássicas: é uma estrutura em constante movimento, com os acordos feitos e desfeitos em um ambiente de incerteza radical, e onde nas mudanças há perdedores e os vencedores, este último, geralmente, é o mais forte (JARAMILLO,

2013; p. 19 – tradução nossa57_).

Uma das formas de diminuir imprevisibilidade quanto ao futuro, se dá pela associação entre o Estado e grandes agentes privados do mercado imobiliário; de tal modo a oferecer uma série de “serviços públicos” para determinada região, que possibilita um rápido processo de valorização dos imóveis ali existentes, com ganhos inclusive, para esses agentes econômicos. Esta associação pode se dar também, como dito acima, via a implementação de políticas públicas de interesse habitacional – no caso brasileiro, podemos citar, por exemplo, o Minha Casa Minha Vida.

A partir da observação de todas estas análises, podemos, portanto, fazer uma síntese dos principais pontos que destacamos ao longo deste capítulo e que são elementos importantes na observação do mercado imobiliário.

No que diz respeito à análise neoclássica, o preço da propriedade se baseia, fundamentalmente, em uma estrutura estática de equilíbrio, de tal modo que a renda advinda da terra é meramente “um artifício racional, com a capacidade de selecionar os usos do solo em localizações em lances competitivos” (HARVEY 1985; p. 176). Logo, o preço é dado pelo mercado, dada a sua produtividade marginal, que é medida pelo próprio solo e pelos custos de transporte advindos da localização – como proposto por Alonso e seus seguidores.

Outro aspecto observado nas teorias neoclássicas que tratam do preço imobiliário e sua precificação é o fato de desconsiderarem questões importantes, como a participação de instituições na dinâmica imobiliária e a assimetria de poderes entre os indivíduos. No entanto, ainda com uma série de inconsistências e pressupostos falaciosos, a análise predominante no arcabouço teórico de precificação da terra é justamente a da teoria neoclássica.

57 _{El resultado en cuanto al comportamiento del mercado inmobiliario se aleja diametralmente de las conclusiones}

neoclásicas: se trata de una estructura en constante movimiento, con acuerdos que se hacen y se deshacen en un ambiente de incertidumbre radical, y en el que en los cambios hay perdedores y ganadores, estos últimos usualmente los más fuertes de partida (JARAMILLO, 2013; p. 19)

Tentamos, a partir da segunda parte deste capítulo, observar a contribuição da teoria keynesiana e pós-keynesiana (especialmente em Minsky), que se encontra na observação da economia como inerentemente instável, cuja dinâmica monetária exerce papel central, de tal modo que se reconhece a existência de assimetrias nas relações econômicas.

A partir da observação dos autores keynesianos e pós-keynesianos, apresentamos o campo de análise dos autores que consideramos institucionalistas que sugerem que, para uma visão mais abrangente da dinâmica imobiliária, se faz necessária uma abordagem que perpasse sob o papel das instituições e dos agentes do mercado imobiliário, tal qual, o próprio Estado, os proprietários e os bancos, a partir de análises socioculturais, políticas e conjunturais específicas. Acrescentaríamos, ainda, neste leque, as mudanças nas estruturas de mercado, como ocorrido, por exemplo, no mercado hipotecário da Inglaterra, a partir da década de 1970 – período marcado pela forte desregulamentação financeira.

É muito importante que frisemos que a depender das condições econômicas e estruturais