U NIVERSITE L IBRE DE B RUXELLES
F ACULTE DES S CIENCES
D EPARTEMENT DE G EOGRAPHIE H UMAINE
Grande propriété foncière et développement urbain Le cas bruxellois ( XIX e – XX e siècle)
Dissertation originale présentée par
Louise Babar
En vue de l’obtention du grade de Docteur en Sciences
Directeurs : Christian Vandermotten et Jean-‐Michel Decroly
Jury : Anne Clerval, Chloé Deligne, Mathieu Van Criekingen, Benedikte Zitouni
2013–2014
Je tiens à remercier mes directeurs de thèse, Christian Vandermotten et Jean-‐Michel Decroly, qui m’ont accompagnée durant ce long périple de la thèse. Qu’ils reçoivent ici toute ma gratitude pour leur patience, leurs encouragements, leurs conseils, leur guidance et leur intelligence.
Je souhaite remercier les membres de l’ARC – Claire Billen, Françoise Noël, Chloé Deligne, Mathieu Van Criekingen, Christophe Loir, Julie Caillez, Tatiana Debroux, Céline Tellier, Bénédikte Zitouni, Anne Bauwelinckx et Virginie Jourdain – qui m’ont tous à différents niveaux et à certains moments (parfois cruciaux), permis de (re)trouver le chemin dans cette recherche, me prodiguant écoute, conseils et, surtout, l’appui solide de leur précieux savoirs et expertise. Je tiens également à remercier les membres du Laboratoire de Géographie humaine ; leur présence chaleureuse et bienveillante, discrète et néanmoins solidaire, est un soutien aussi précieux qu’agréable. Je remercie encore les archivistes de l’administration du Cadastre : Messieurs Villers, Feron et Froidbise.
Ma gratitude se dirige enfin vers tous ceux qui m’ont soutenue et accompagnée ces dernières années, mes amis, ma famille et tous mes proches qui n’ont eu de cesse de me prodiguer écoute et encouragements, de me manifester leur confiance afin que je poursuive, et termine ce travail. Merci spécialement à Frédéric, Gaspard, Jeanne, Maman, Nadia, Antoine, le chat Putchuk, Jean-‐Michel, Christian et tout le sangha de Rigpa, les Audrey, Sarah, David et tous
« les géographes », Christophe, Sarah&Charles, Céline, Anne-‐Marie… et tous ceux qui se reconnaîtront ici. Je ne saurais pas dire assez combien votre aide et votre confiance ont été appréciées, pour ne pas dire déterminantes. Merci.
INTRODUCTION
A. Pourquoi une étude de la propriété foncière ?
Partant de l’observation des négociations et des débats suscités par l’utilisation de l’espace dans la ville contemporaine – que ce soit dans le cadre de projets immobiliers pour la construction de bâtiments neufs ou dans le contexte d’opérations de rénovation urbaine, j’ai été interpellée par la place occupée par le terme de « foncier ». Discuté à différents degrés et niveaux, l’enjeu du foncier transparaît dans les questions (et dans tout le processus) de l’aménagement urbain, que ce soit à travers les constats objectifs de chercheurs scientifiques ou dans les discours véhiculés par les medias. Les discours sur la ville se surimposent les uns aux autres, et les opinions et positions disputées par les différents acteurs locaux traduisent la complexité de gérer un milieu urbain en constante évolution.
En effet, aussi complexe à envisager qu’un écosystème formé durant des temps longs, la ville, en tant que construit humain, représente un système relativement compliqué dont l’étude admet de multiples entrées. Produit d’une négociation permanente entre les usagers qui s’en servent, la ville reflète cette nécessité humaine qui consiste à fabriquer, par l’élaboration de formes matérielles issues de la culture de pratiques répétées, des constructions toujours plus complexes, supports des échanges inhérents à la vie en société. Au mieux, reflet du fonctionnement démocratique, la faculté des individus d’interroger les décisions et mesures prises par les organes de pouvoir se trouve soumise à une circulation incessante d’avis, de discours et d’opinions (laissons de côté les croyances) aussi excitants que peu élucidés et superficiellement compris. C’est ainsi que j’ai voulu interroger la ville à mon tour, avec l’idée d’explorer le rôle du foncier dans la construction de la ville.
Le thème de la recherche a été défini comme l’influence de la grande propriété foncière sur la formation de l’espace urbain au moment de l’urbanisation. Si ce thème s’insère dans le champ des études urbaines, il s’est nourri de l’influence de disciplines diverses. En effet, cette thèse, entreprise au sein de la recherche pluridisciplinaire de l’Action de Recherche Concertée (ARC) réunissant historiens, géographes et sociologues, s’insère dans un questionnement plus large. Cet ARC avait pour objet d’étude le rôle et l’action des groupes élitaires sur la fabrique de
la ville ; c’est-‐à-‐dire tant la construction que la transformation des espaces urbains. Notre thème de recherche – l’influence de la grande propriété foncière dans le développement urbain – nous a donc entraîné dans une analyse géographique historique du développement spatial bruxellois.
L’objet d’étude, la propriété foncière, touche la question plus large des facteurs responsables de la formation des villes et de la mise en place de leur organisation socio-‐spatiale. Comment expliquer les traits caractéristiques du paysage urbain, les spécificités de la structure socio-‐
spatiale d’une ville ? Comment interpréter les formes visibles qui s’offrent à l’observateur et en quoi témoignent-‐elles des étapes de sa structuration ?
Par exemple, dans la commune d’Uccle, située au sud-‐est de l’agglomération bruxelloise, demeurent encore à l’heure actuelle une série de zones vierges d’urbanisation. L’observation du plan et des données cadastrales de 1860 montre que les noyaux villageois et les hameaux (comme Saint-‐Job, le Vivier d’Oie ou Stalle) sont entourés d’une première couronne de petites parcelles, rectangulaires, allongées les unes à côté des autres et consacrées à l’économie agricole. Entre ces zones villageoises et dédiées à l’agriculture où la propriété relève essentiellement de la classe bourgeoise ou travailleuse, s’étendent de grands domaines hérités de l’Ancien Régime. La grande propriété de l’époque correspond-‐elle ou non aux zones non urbanisées de la commune (comme le Kauwberg, le plateau Avijl, autour de Calvoet, Moensberg ou encore le parc du Wolvendael) ? Présentent-‐elles une tendance à donner un tissu bâti typique, caractérisé par des formes ou occupé par des groupes sociaux particuliers ?. S’il existe un lien apparent entre les grandes propriétés et des formes typiques de tissu urbain, quelles en sont les raisons et les mécanismes ?
D’après Bastié (1964), la nature de l’espace tel qu’il se présente à l’observateur résulte de la superposition d’éléments perdurant du passé, inscrits dans le territoire, et remaniés à la faveur d’événements transformateurs extérieurs. Dans cette étude, l’époque couvre la période de 1860 à 1950. Cette fenêtre temporelle renvoie à une situation révolue qui, si elle n’existe plus en tant que telle, n’a pas été totalement effacée puisqu’elle perdurerait à travers des traces observables dans l’espace urbain postérieur à cette période. Par conséquent, nous rattachons cette recherche à la vision qu’expose Bastié, historien de la ville, lorsqu’il constate que « le paysage urbain a succédé il y a plus ou moins longtemps à un paysage rural dont souvent bien des traits, surtout en banlieue, manifestent encore leur influence, (…) le sol étant presque toujours marqué d’une manière indélébile par les étapes de son occupation. » (Bastié, 1964, p.
16) Observant le développement de l’espace parisien, l’auteur note que « [le paysage urbain actuel], développé sur la trame rurale, (..) résulte d’apports successifs juxtaposés, imbriqués,
réagissant les uns sur les autres.» (Bastié, 1964, p. 16) De même, dans son étude du cas bruxellois Vandermotten note que «les évolutions géographiques actuelles sont souvent des prolongements par inertie de faits anciens » (1971, p. 179). Ainsi, la formation de la ville résulterait d’une part de l’influence d’éléments locaux, spécifiques, issus de situations antérieures, et qui forment et relèvent de la structure existante du territoire, et d’autre part d’éléments qui, traduisant un ensemble de contingences extérieures, dépendantes du contexte et de la période, entraînent de nouvelles transformations des formes et des structures du territoire. Que peut signifier, dans cette perspective, l’étude de la grande propriété foncière ?
B. Questions et objectifs de la recherche
B.1 La propriété foncière comme objet
La propriété foncière n’est pas un objet d’étude immédiatement saisissable, tant elle renvoie à des aspects variés de l’organisation socio-‐spatiale. Reflétant le régime juridique, les conditions de la production économique et les modalités de l’organisation sociale, la propriété foncière se conçoit comme l’appropriation du sol par les individus, les institutions et les sociétés qui les représentent. Elle se répartit dans l’espace selon une structure donnée à l’intérieur de laquelle les phénomènes de divisions et de concentration expriment l’influence potentielle que le rapport d’appropriation au sol offre sur la transformation du territoire. Paradoxalement, si les dynamiques foncières sont des révélateurs des évolutions des territoires (Buhot, 2012, p. 76), comme le relève Bastié, les mécanismes qui s’expriment à travers la propriété du sol s’apparentent à « des forces invisibles [qui] se perpétuent à travers les âges : recherche de profits individuels, habitudes et droits acquis qui ont su prendre les formes juridiques protectrices et freiner le plus longtemps possible l’application de mesures restrictives. Ces forces s’exercent en particulier chaque fois qu’a lieu une poussée de croissance ou que sont entamés de grands travaux. » (Bastié, 1964, p. 16)
Ces « forces invisibles » ont fait l’objet de tentatives de recherches plus ou moins approfondies, que l’on retrouve dans certaines études d’histoire économique du XIXe siècle (de Lavergne, 1853; Faucher, 1836; Seebohm Rowntree, 1910; Vandervelde, 1899) jusqu’aux études urbaines plus récentes portant sur la production des espaces urbains (Guyetant-‐Fauvel &
Duvillard, 2011; Harvey, 1974; Noël & Vandermotten, 2004; Riou, 1973; Romainville, 2010), il demeure pertinent de les interroger aujourd’hui dans le cadre d’un questionnement
géographique, alliant les apports de la sociologie et de l’histoire. Les études plus récentes, à partir des années 1960, qui interrogent à la fois les impacts d’un modèle économique libéral sur la ville et les mécanismes à l’œuvre au cœur de l’industrialisation de la production du bâti, en particulier du logement, proposent des modèles distinguant les acteurs du processus, leurs motifs, les conditions du développement immobilier jusqu’à élaborer sur les rapports politiques et sociaux que ces interactions traduisent (Ambrose, 1994; Harvey, 1974)
La démarche adoptée dans ce travail, si elle rejoint par certains aspects les questionnements et paradigmes qui parcourent les recherches actuelles en études urbaines, en diffère aussi fatalement. Les études récentes examinant le rôle du foncier dans les processus de transformation des espaces urbains visent surtout à comprendre les tendances d’évolution de la ville actuelle. Cependant, le rôle du foncier et de sa propriété réapparait régulièrement dans les recherches abordant les moyens de contrôle de ces transformations urbaines. Et si la compréhension de la naissance des formes urbaines est aussi présente dans ces études, la volonté de cerner les enjeux et les motivations sous-‐jacentes de leur transformation les entraînent vers la formulation de questions, de concepts et de conclusions essentiellement sociales et politiques sur la ville. Tandis que l’étude des modalités du gouvernement et de l’administration des services urbains – notamment à travers les problèmes posés par le transport ou le logement – ainsi que l’étude de l’évolution des prix du sol y apparaissent centrales, les recherches sur la ville contemporaine ont fait émerger les concepts « d’accès à la ville », de
« systèmes d’acteurs », de « gouvernance » pas forcément transposables à l’étude de la ville du XIXe siècle. La problématique de l’urbanisation initiale se distingue aussi de celle de l’étalement urbain actuel – qu’il soit identifié comme de la périurbanisation, rurbanisation, urbanisation diffuse, ou autre. Actuellement, les rôles du foncier et des acteurs – que sont les individus (propriétaires et usagers) et les collectivités (institutions, sociétés) – peuvent être comparés, évalués et analysés en fonction de normes et de législations qui n’existaient pas aux premiers moments de l’expansion de la ville dans ses faubourgs. Si elles n’étaient pas encore très déterminantes au XIXe siècle, un ensemble de conditions et d’obligations surdéterminent aujourd’hui le rôle des individus, des sociétés et même des administrations dans l’utilisation des ressources foncières. Cadres juridiques (législations, plans d’aménagement), règles et pratiques se sont en effet multipliés depuis la seconde moitié du XIXe et tout au long du XXe siècles, afin d’encadrer l’action sur la ville, conditionnant par là fortement la production des espaces bâtis.
En tant qu’objet d’analyse, la propriété foncière pose donc des questions orientées dans des directions différentes, qui peuvent se rapporter à des approches disciplinaires distinctes.
Pour nous, ces questionnements s’enchâssent plutôt les uns dans les autres et nous suggérons que revient à l’analyse de la propriété foncière et de l’évolution de son utilisation un sens plus large que la description des aspects morphologiques du milieu urbain. Les conditions de l’appropriation foncière étant enracinées dans les rapports de l’organisation sociale, les traces de la propriété foncière dans l’espace peuvent révéler la portée et la signification du lien qui attache les modalités sociales de l’occupation de l’espace aux formes visibles de son aménagement. Etudier l’évolution de la propriété foncière permet donc d’approcher le système dans lequel les individus et les groupes sociaux interagissent avec l’espace et marquent le devenir du territoire. A son tour, la compréhension des mécanismes à l’origine de la transformation du territoire conduit à définir les rapports agissant dans l’espace social, soit à approfondir la compréhension du rôle spatial des rapports sociaux (Pfertzel, 1981, p. 69). Au XIXe siècle (et encore aujourd’hui dans une large mesure), l’emprise sur le sol par l’appropriation foncière reflète le positionnement social et contribue à définir un statut élitaire (Proudhon, 1862, p. 81). A travers ses différentes fonctions, la propriété foncière participe donc à la production d’un espace qui doit nécessairement servir cette identité sociale. L’espace devient ainsi potentiellement un construit négocié et revendiqué par les groupes sociaux qui détiennent les ressources de sa production.
Dans sa dimension sociale, à travers le processus d’appropriation, en devenant une ressource, le foncier acquiert une fonction. « L’enjeu central est l’appropriation (momentanée ou durable) d’une partie de l’espace, portion unique, non reproductible, non extensible et de l’usage qui en sera fait dépend le devenir territorial pour un temps relativement long et souvent sans réversibilité dans ses effets. » (Guyetant-‐Fauvel & Duvillard, 2011, p. 1) Dans le contexte urbain, le foncier constitue la ressource de base de l’opération immobilière. Cette fonction lui adjoint un rôle de verrou de la construction qui apparaît dès la conception d’opérations immobilières, que ce soit dans le cadre de la rénovation urbaine ou de constructions neuves. Si le foncier représente une ressource essentielle du développement urbain, qu’en est-‐il de son rôle au moment de l’urbanisation ? Le foncier a-‐t-‐il, comme dans le cas de la ville contemporaine, représenté un facteur contrôlant les modalités du développement urbain, un élément autour duquel la construction des zones urbaines a du être négociée ?
Le foncier représentant une ressource essentielle dans la perspective de l’occupation et de l’utilisation de l’espace, l’investissement dans cette ressource – soit la répartition de la propriété foncière, et les situations de concentration de celle-‐ci – apparaît être un facteur déterminant pour évaluer son influence sur l’organisation de la ville. D’un point de vue
géographique, on cherchera à comprendre le lien entre la structure (la répartition et le statut) et l’évolution de la grande propriété au cours du processus d’urbanisation des faubourgs, et leur influence sur la structuration de la ville (par exemple la dichotomie historique enregistrée à Bruxelles de part et d’autre du pentagone).
Comme mentionné précédemment, ce travail étudie, dans sa partie empirique, l’époque de l’urbanisation des faubourgs et des zones périphériques de la ville de Bruxelles. Cette période correspond à une phase d’évolution des fonctions et de l’économie de la société rurale. Cette évolution amène son lot de transformations dans ce territoire qui, progressivement intégré à la zone urbaine, entraîne donc l’expansion de celle-‐ci. Pour en résumer succinctement l’enchainement des causes et des effets, l’urbanisation en Europe du Nord-‐Ouest résulte d’une forte augmentation de la population urbaine entre le début du XIXe siècle et la seconde moitié du XXe siècle. L’afflux de population vers les villes (ou exode urbain) qui accompagne le développement industriel (et confirme dans le cas de villes comme Paris ou Bruxelles, la centralisation politique et administrative sur la capitale) signe également un croissance de l’activité de construction. Dans l’espace, on voit le développement d’un réseau d’axes de communications radiales – composé de routes et de voies ferrées – destiné tant au transport des hommes que des marchandises, et qui relie l’espace péri-‐urbain des faubourgs et banlieues au centre-‐ville. Concrètement, la croissance de la population urbaine se traduit surtout par un besoin accru de logements. L’augmentation de la construction résidentielle crée une demande croissante de terrains à bâtir. Il s’ensuit une transformation des espaces liés jusque là à l’économie rurale ou péri-‐urbaine (notamment la production agricole), et une conversion de l’utilisation de sol qui vient s’insérer dans les foncions urbaines. C’est à ce niveau, lors de la transformation de l’utilisation du sol affecté aux fonctions rurales – ou en tous cas non urbaines – vers une utilisation liée aux fonctions urbaines, que se pose la question du rôle de la ressource foncière dans l’expansion urbaine.
B.2 Question centrale et interrogations sous-‐jacentes
L’objectif du travail est donc de comprendre le rôle et l’influence de la grande propriété foncière dans la formation des grandes structures spatiales d’une ville, d’après l’étude de la littérature et des concepts mis en évidence par les recherches antérieures, et à travers l’analyse du cas particulier de l’expansion urbaine bruxelloise. L’influence de la propriété foncière peut
s’entendre à deux niveaux – l’un spatial, à travers sa structure (sa distribution, sa concentration et son degré de division) et l’autre social, à travers l’action des propriétaires dans le processus d’urbanisation des faubourgs de Bruxelles. Nous soumettrons donc à l’analyse non seulement le lien entre le processus d’urbanisation et les changements de morphologie de la grande propriété (la structure spatiale), et d’autre part le lien entre ce processus et le statut (la structure sociale) de ces propriétés, représenté par la fonction et l’appartenance sociale de leur propriétaire. Au niveau spatial, la question est de savoir dans quelle mesure les directions privilégiées de l'expansion urbaine et les formes urbaines qu’elle engendre, notamment les caractéristiques du tissu bâti aux différentes époques de la formation des faubourgs, dépendent de la structure de la propriété foncière et de la division parcellaire.
Par ailleurs, si la structure de la propriété foncière influence la formation du tissu urbain, la question se pose des mécanismes à l’œuvre derrière cette influence. Se pose notamment la question du rôle des propriétaires en tant qu’acteurs éventuels de la transformation en terrains à bâtir de leurs terres susceptibles d’être intégrées à la zone urbaine. Le potentiel que représentent ces réserves foncières pour l’aménagement urbain – que ce soit ou non à travers leur construction – suscite-‐t-‐il des attitudes actives de la part des propriétaires pour alimenter le marché des terrains ou pour engager des opérations de développement immobilier, ou au contraire adoptent-‐ils une attitude passive, menant à une rétention foncière ? Par ailleurs, on peut se demander quels types de contacts et de liens les propriétaires entretiennent avec les autorités locales ; observe-‐t-‐on une collusion des intérêts privés avec les visées des pouvoirs publics?
La compréhension du rôle du foncier dans les processus de transformation du territoire à l’occasion de l’expansion de la zone urbaine englobe donc tant l’observation des grandes propriétés foncières et de leur évolution que l'examen du rôle des propriétaires. L’étude des concepts et des résultats précédemment mis à jour dans la littérature permet de situer ce travail par rapport aux recherches antérieures. La revue de la littérature permet aussi l’exploration des relations par lesquelles la grande propriété est attachée et issue de l’organisation sociale. Cette étape constitue donc un préalable nécessaire à l’identification des facteurs d’explication et à la formulation des résultats de l’analyse, permettant éventuellement de dépasser l’analyse descriptive des formes spatiales pour en dégager des significations plus larges.
Dans un premier chapitre nous examinerons la question des liens entre propriété foncière et expansion urbaine au regard des concepts dégagés dans la littérature, en utilisant en
particulier la comparaison entre les études de trois villes : Paris, Madrid et Londres. En effet, l’ambition de ce travail est d’appréhender ce qui se passe à l’échelle locale, y compris les interactions au niveau individuel, mais sans le limiter à la monographie. Si l’analyse empirique s’applique à l’agglomération bruxelloise puisque nous interrogeons le rôle de la grande propriété foncière en tant que forme d’appropriation de l’espace dans la formation de l’espace urbain, le but de l’analyse est d’identifier des mécanismes généraux et comparables à d’autres villes et dans d’autres contextes culturels. A l’issue de cette revue de la littérature, se dégagent un ensemble de concepts utiles à l’analyse empirique et sur base desquels sont établies les hypothèses de recherche.
Dans un deuxième chapitre, nous explorerons l’expérience bruxelloise à travers une série de développements empiriques permettant successivement de dresser l’inventaire et la répartition de la grande propriété à la fin du XIXe siècle, d’étudier les liens entre la structure de la propriété foncière, les étapes du développement urbain, et les caractéristiques morphologiques du tissu urbain. Comme mentionné précédemment, seront soumis à l’analyse d’une part le lien entre le processus d’urbanisation et les changements de morphologie de la grande propriété (la structure spatiale), et d’autre part le lien entre ce processus et le statut de celle-‐ci (la structure sociale).
Cette analyse empirique du rôle de la grande propriété durant la période de 1860 à 1950, s’appuie principalement sur deux types de sources historiques: des cartes anciennes et des documents d’archives, notamment des plans et matrices cadastraux du XIXe siècle. L’aspect principal, qui concerne l’influence de la structure spatiale (en particulier la concentration spatiale des ressources foncières et la division du parcellaire) sur la formation des différentiations socio-‐spatiales dans la ville, sera analysé à partir de l’Atlas cadastral parcellaire de P.-‐C. Popp. Ce document, qui reflète la situation de la propriété autour de 1860, a servi de source de base, tant pour identifier les grands propriétaires à cette époque que pour repérer les espaces qu’ils possèdent. Le fait de travailler sur l’ensemble des communes de l’actuelle agglomération bruxelloise (c’est-‐à-‐dire l’étendue actuelle correspondant au 19 communes de la Région de Bruxelles-‐Capitale hors le périmètre central défini par les boulevards de ceinture) a nécessité un important travail d’encodage des informations contenues dans les matrices cadastrales. L’analyse a ensuite pour point de départ la reconstitution et la cartographie complète de la situation de la grande propriété foncière en 1860. L’évolution de la grande propriété est ensuite recherchée sur une période de près d’un siècle à partir des informations consignées dans les registres cadastraux anciens. Son influence sur les modifications du territoire
en cours d’urbanisation est ensuite retracée au moyen d’une comparaison systématique avec les données connues sur l’extension du tissu bâti bruxellois à quatre dates entre 1860 et 1955. Son influence est aussi recherchée à travers une confrontation de la situation de la grande propriété foncière en début de période avec les caractéristiques de l’espace et du paysage urbains à des époques successives. Ceci est réalisé à travers une lecture comparée de la cartographie des grandes propriétés de 1860 et de cartes topographiques publiées entre 1860 et 1970.
Enfin, les différents points mis en évidence au cours de l’analyse sont illustrés et complétés de cas particuliers permettant de se rendre compte du processus de transformation du territoire à l’intérieur des grandes propriétés, en en observant les mutations à l’échelle des parcelles et en exposant, là où il a été possible de l’identifier, le rôle joué par les propriétaires. Ici, l’analyse s’appuie sur différentes sources d’archives ; matrices et documents d’enregistrement de l’administration du Cadastre pour la période de 1860 à 1950, documents issus des fonds d’archives communales de la voirie et de fonds d’archives familiales.
PREMIERE PARTIE LA PROPRIETE FONCIERE DANS L’EXPANSION URBAINE : ETAT DES CONNAISSANCES
Chapitre 1 -‐ Définition du concept de la propriété foncière : composantes et aspects structurants
Définition du concept de la propriété foncière par le droit 1.1
La propriété est tout d’abord l’expression d’un rapport des hommes aux choses qui sont leurs biens. Elle se définit comme le lien de droit par lequel une chose appartient à une personne, lui est réservée (Fabre-‐Magnan, 2012). Même si elle en émane, la propriété n’est pas exactement l’appropriation, qui est l’action de se donner la propriété, de s’attribuer quelque chose, de le faire sien (Rouhette, 2008). Le terme de « propriété » est issu du latin juridique proprietas. La propriété se distingue effectivement comme une situation fondée en droit et intègre une notion de pouvoir sur la chose, ce que signale expressément sa formulation juridique.
Posé comme un pouvoir de droit, « le droit de propriété » est le mode d’accès aux utilités procurées par un objet (Rouhette, 2008).
Selon la thèse classique, explicitée par E. Laveleye (1891, cité par Kouassigan, 1985), le droit de propriété aurait évolué selon un schéma linéaire évoquant de près les théories évolutionnistes. Chez tous les peuples, la propriété foncière aurait été au début collective et serait devenue individuelle à mesure que la production agricole s’intensifiait. « La communauté agraire, au départ communiste, aurait tendu vers l’individualisme à mesure qu’elle se rétrécissait.
La première communauté aurait été celle du clan telle que la marke germanique. » (Laveleye, 1891, cité par Kouassigan, 1985, p.83). Donc, si la propriété se rencontre partout sur la terre et n’est étrangère à aucune civilisation, du point de vue idéologique, la question de sa légitimité a fait l’objet de nombreux débats. Sa réglementation est l’objet de doctrines diverses, dont l’énoncé est le fait des religions1 autant que de l’économie. L’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 élève la propriété au rang des droits naturels et imprescriptibles de tout être humain et lui assure son caractère « inviolable et sacré ».
La structure du droit de propriété se compose essentiellement de trois prérogatives : l’usus, qui est le droit d’user de la chose, le fructus, c’est-‐à-‐dire droit d’en recueillir les fruits et
1 Si le Coran établit l’origine divine de la propriété, l’église catholique se prononce quant au caractère libérateur ou aliénant de la propriété. Cependant, la diffusion du christianisme parallèlement à l’émergence de la propriété privée est à rechercher dans l’héritage grec puis romain de l’un et de l’autre. (Kouassigan, 1985).
plus généralement les revenus, et enfin l’abusus, qui consiste dans le droit de disposer de la chose, c’est-‐à-‐dire de la vendre, de la donner ou de la transmettre en héritage (Testart, 2003, p.3; Rouhette, 2008, p. 13). Ce pouvoir de disposer, qui permet au propriétaire de transférer son droit, n’est cependant pas vraiment essentiel à la propriété puisqu’il peut être limité voire supprimé dans le cas d’une propriété inaliénable. Par ailleurs, le cas de la propriété des sociétés implique une séparation entre l’usus, le fructus, et l’abusus : si les actionnaires perçoivent bien les bénéfices de la propriété en en récoltant le revenu financier, la gestion du bien et de sa valeur est confiée aux administrateurs, qui sont ceux détenant le véritable contrôle du bien. Ce qui fait dire à certains auteurs que le contrôle du bien, de sa valeur, et le pouvoir qui en découle importent davantage que la propriété elle-‐même (Rouhette, 2008; Galbraith, 1967, cité par Kouassigan, 1985, p.93). « En ce qui concerne les entreprises, la propriété est une notion seconde : ce qui compte c'est le pouvoir, c'est-‐à-‐dire le contrôle, la gestion (et en définitive l'essentiel du profit). On opposerait ainsi le pouvoir à la propriété, laquelle se résoudrait dans le droit de percevoir le revenu du capital que constitue le bien (ou d'aliéner ce dernier). » (Rouhette 2008, p.15) Pourtant, toujours selon cet auteur, il n’y a pas d’opposition, et encore moins de contradiction, entre pouvoir et propriété. Il s’agirait de distinguer dans l’analyse deux éléments composant la propriété, une faculté de jouissance et une faculté de contrôle et de gestion.
En définissant les modalités de la possession, de l’usage, du profit et de la transmission du bien immobilier, le droit définit les règles à l’intérieur desquelles s’organise la répartition de la propriété foncière et détermine donc le régime foncier. Ces précisions sur les significations du droit de propriété permettent de distinguer les régimes fonciers entre eux et, en particulier, de comprendre les profondes différences qui séparent les régimes français et anglo-‐saxon. En effet, dans les régimes fonciers héritiers du droit romain (et singulièrement en droit français), on considère que ces 3 prérogatives se fondent en un faisceau de droits indissociables et concentrés dans les mains d’un sujet unique. En revanche, dans le droit anglais, la différence entre ces droits reste effective puisque tous ceux qui ont une jouissance sur une terre ont un droit différent. Il y a donc une coexistence possible de droits multiples, qui s’entrecroisent dans le temps et dans l’espace. En Angleterre, on n’a donc pas une propriété exclusive sur une terre, mais un intérêt sur celle-‐ci, un estate (Rouhette, 2008, pp. 13-‐14; Olsen, 1964). Pour la propriété immobilière, qui se trouve ainsi fragmentée, on parle donc plutôt d’estate que d’ownership (propriété). Si les particuliers détiennent des terres à titre de « tenure » et ont sur elles des intérêts, la propriété véritable de l’ensemble des terres revient à la Couronne. Dans la conception anglo-‐saxonne, plus que la propriété, c’est la maîtrise sur la terre qui compte. Tandis que dans le système français, on a une terre en propriété, le système anglais exprime qu’on a sur
une terre un droit de propriété partiel, limité dans le temps autant que circonscrit dans l’espace (Rouhette, 2008, pp.13-‐14).
Cette particularité du droit anglo-‐saxon traduit l’héritage du système féodal, caractérisé par une division des droits sur la même terre (Rouhette, 2008, p.14). En France, l’abolition de la féodalité conduit à établir le caractère exclusif de la propriété. La Révolution française, qui entérine l’abolition des privilèges de l’Ancien Régime et affirme la légitimité du rapport d’exploitation directe de la terre, conduit à remplacer les principes du régime féodal par une conception absolue de la propriété individuelle, élevant la propriété au rang des droits naturels et imprescriptibles de tout être humain et lui conférant du même coups son caractère
« inviolable et sacré ». Si l’on trouve dans la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 l’influence prédominante de la conception de la propriété en vigueur en Belgique, c’est que le Code civil français ou « Code Napoléon » promulgué en 1804 constitue le texte fondateur à partir duquel a évolué le droit civil belge (bien que la jurisprudence actuelle, en particulier néerlandophone, connaisse des influences du droit néerlandais).
Après ces considérations juridiques sur le concept de la propriété, notre étude portant sur la propriété foncière, il importe d’évoquer les particularités attenantes à cet objet. Non seulement, la terre n’est pas un bien comme un autre, mais sa propriété apparaît caractérisée par un certain nombre d’aspects, morphologiques et fonctionnels, qui peuvent se répercuter dans la structuration de l’espace.
La propriété foncière dans ses aspects fonctionnels et morphologiques 1.2
De ce point de vue, la ‘propriété foncière’ est le bien-‐fonds. Ressource du sol approprié, la propriété représente, d’autre part, ce dont on est en droit de disposer. Buhot rappelle le caractère « non naturel » du foncier. Le terme « foncier » signale en effet une transformation de la terre en terrain et en sol, à la faveur de processus de marchandisation au travers desquels une étendue acquiert une valeur marchande. Le foncier désigne tout particulièrement le sol-‐
ressource supportant les activités humaines qui le mettent en valeur. « Bien certes immeuble mais reproductible, amendable, extensible et interchangeable » (Lévy et Lussaut, 2003, cité par Buhot, 2012, p.8), le sol est un espace que l’on ne peut normalement ni détruire ni déplacer, et qui contient des ressources dont une partie au moins n’est pas le fruit du travail. Selon l’article 517 du code civil, « est bien immeuble par nature le sol et toutes les constructions attachées au sol ».
1.2.1 La fonction sociale et politique
La terre est donc le bien immeuble par excellence, par opposition au bien meuble, considéré comme une extension de la personne et qui constitue le support de la propriété personnelle. Affranchi d’autres liens, le propriétaire peut en disposer librement et il est susceptible d’être l’objet de circulation, de négoce et de transactions faciles et rapides (Rouhette, 2008, p. 4). En revanche, la nature non périssable, non déplaçable et non reproductible de la terre expliquent l’inertie de la propriété foncière dans le temps, tant dans sa forme matérielle que dans son contenu social : « objet d’imprégnation ancestrale (…) et naturellement sujette à une appropriation familiale, le statut de [la propriété de la terre]
traduit l’emprise du groupe sur la personne » (Rouhette, 2008, p. 5). Pour des raisons naturelles, économiques, identitaires ou sentimentales, la propriété foncière a donc en partie la vocation d’être retenue dans les familles. Si ceci tend à diminuer quelque peu à mesure que se renforce le rôle de l’Etat et que s’élargit l’accès à la propriété, le droit moderne atteste encore du caractère familial de la propriété immobilière (Rouhette, 2008, p. 5). Se prolongeant de génération en génération, la propriété foncière et les caractéristiques de sa répartition représentent un des aspects fondateurs de l’organisation socio-‐spatiale, reproduisant au passage les rapports de force au cœur du système social.
Le régime de propriété définit les règles, le cadre juridique dans lequel la propriété du sol s’inscrit, participant ainsi à expliquer la répartition du sol entre les différents groupes sociaux et son degré de concentration. Les caractéristiques de la répartition de la propriété foncière renvoient donc au régime de propriété, c’est-‐à-‐dire « qui possède quoi et selon quelles modalités ? ».
Or, le caractère individuel, absolu et exclusif de la propriété foncière, tel qu’il prévaut dans la définition qu’en donne notre code juridique, pose la question de l’usage qui est fait par le propriétaire de ce droit d’user, de disposer et de tirer profit de son bien dans le processus d’urbanisation. Selon Testart, le qualificatif d’absolu qui caractérise la définition de la propriété est mal choisi dans la mesure où le propriétaire d'un bien, comme n'importe quel citoyen, reste soumis à la loi « (…) et ne peut jouir de son bien que dans la mesure où cet usage ne nuit pas à autrui ; il peut au surplus être exproprié pour des raisons publiques » (Testart, 2003, p. 3). Duguit soutient en outre que la propriété n’est pas un droit mais une fonction sociale. « Le propriétaire, c’est-‐à-‐dire le détenteur d’une richesse a, du fait qu’il détient cette richesse, une fonction sociale à remplir ; tant qu’il remplit cette mission, ses actes de propriétaire sont protégés. » (Duguit 1905,
cité par : Kouassigan, 1985, p. 92) Ainsi, bien que la souveraineté de la propriété demeure supérieure à celle de la puissance publique, « si [le propriétaire] ne remplit pas [cette mission] ou la remplit mal, (…) l’intervention des gouvernants est légitime pour le contraindre à remplir ses fonctions sociales de propriétaire, qui consistent à assurer l’emploi des richesses qu’il détient conformément à leur destination. » (Duguit 1905, cité par : Kouassigan, 1985, p. 92) Pour Rouast aussi, la propriété aurait une double mission : « elle serait à la fois une prérogative individuelle permettant l’épanouissement de la personne humaine et dans le même temps une fonction sociale au service de l’ensemble des hommes pour la satisfaction de leurs besoins » (cité par : Kouassigan, 1985, p.93). La question « à qui appartient le sol.. ? » fait donc autant référence à une fonction sociale autant que politique de la propriété foncière, ce qui est encore apparent dans les travaux de Delfosse (1994), et déjà aussi dans ceux de Proudhon (1862).
Tout ceci indique qu’il est pertinent d’examiner, outre la capacité éventuelle de la grande propriété à influencer les formes et la transformation du territoire urbain, la manière dont cette capacité est maniée par les grands propriétaires – c’est-‐à-‐dire évaluer le pouvoir, direct ou indirect, qu’elle leur confère sur le devenir de la ville.
1.2.2 La fonction économique
Paradoxalement, face à l’inertie de la fonction sociale de la propriété foncière, celle-‐ci n’a eu de cesse d’évoluer dans ses rôles mais aussi politiques économiques, suivant le contexte historique. Il est fondamental de considérer le rôle économique de la propriété foncière, sans lequel on ne peut comprendre ni les mécanismes qui font du foncier une ressource, un objet d’échange et le support d’une activité immobilière dont le poids économique croit avec le développement urbain, ni les enjeux que cela charrie (Lipietz, 1974). En effet, parallèlement à l’émergence de nouvelles fonctions affectées à l’espace, l’évolution du territoire repose en partie sur la loi du marché, et dépend des rythmes de l’augmentation et des variations de la valeur du sol.
1.2.3 L’organisation spatiale
Enfin, la structure spatiale de la propriété renvoie à sa configuration dans l’espace. A l’échelle la plus basse, il s’agit de la localisation des propriétés dans l’espace. Elle se caractérise ensuite par des aspects morphologiques de taille, de concentration et de dispersion qui se
marquent à l’échelle des propriétés, et enfin par le degré de division du parcellaire. Cette division du sol en parcelles forme la trame, sorte de canevas, délimitant la répartition de la propriété. Le parcellaire matérialise dans l’espace les limites au sein desquelles a lieu la répartition de la propriété foncière.
Les fonctions de la propriété foncière recouvrent donc deux aspects : un aspect directement matériel en ce que le foncier se réfère au sol – support de l’activité humaine – et un aspect plus immatériel – aux implications sociales, politiques et économiques – du fait que la propriété résulte d’un processus d’appropriation dont les modalités sont définies au sein du groupe. Fondée dans le droit et dépendante du régime d’appropriation, la structure foncière participe donc au cadre socio-‐spatial dans lequel s’articulent les processus à l’origine de la transformation du territoire. Ainsi, moyennant une certaine connaissance du contexte socio-‐
historique dans lequel elles se développent, l’analyse des caractéristiques de la propriété foncière et de leur évolution permettrait d’éclairer les mécanismes à l’œuvre lors de l’expansion urbaine.
Avant de nous engager plus avant dans cette analyse, voyons d’abord dans quels sens la recherche s’est intéressée au foncier et plus particulièrement ce que la littérature géographique permet de comprendre des liens entre la grande propriété foncière et l’expansion urbaine.
Approches, méthodes et orientations disciplinaires dans les recherches 2.1
2.1.1 Manque de connaissances ou éclatement disciplinaire ?
Les études urbaines, tout en mettant en évidence différents aspects de la transformation de l’espace lors de l’expansion urbaine, se sont peu penchées de manière approfondie sur le rôle du foncier comme facteur structurant l’évolution du territoire. A celle-‐ci s’ajoute un éclatement de la recherche sur le foncier, ce qui contribue à le rendre peu saisissable. Joseph Comby constatait, il y a près de 25 ans, que « les travaux qui portent – ou plutôt qui rencontrent – le foncier sont réalisés dans le cadre de disciplines diverses qui ont chacune leurs langages, leurs réseaux, leurs problématiques, et qui ne sont guère habituées à communiquer entre elles » (J.
Comby & Renard, 1988). Buhot, qui constate que la propriété foncière est un thème devenu obsolète, abandonné par la géographie et par l’histoire, note une marginalisation des questions foncières au sein des disciplines (Buhot 2012, p. 14)..
L’état des recherches tel que relevé dans la littérature révèle effectivement un certain éclatement disciplinaire dans la recherche sur le foncier, voire une marginalisation des questions foncières au sein des disciplines. Les connaissances concernant la propriété foncière demeurent en effet lacunaires, en particulier dans son rôle structurant de l’espace urbain. Constatant une espèce de difficulté de l’appréhender comme objet d’analyse à l’origine de la structuration du territoire, l’apparent désintérêt pour la propriété foncière parmi les disciplines s’intéressant à la formation et la structuration des territoires – notamment urbains – nous le rend d’autant plus difficilement saisissable que pertinent à investiguer. Les études urbaines, tout en mettant en évidence différents aspects de la transformation du territoire lors de l’expansion urbaine, n’abordent que ponctuellement le rôle spécifique du foncier, et encore plus rarement par l’analyse empirique, de manière approfondie ou systématique (Buhot, 2012, p.30).
