DUMBÉA SUR MER
COMPTE RENDU ANNUEL A LA COLLECTIVITÉ
Exercice 2018 et perspectives 2019 - 2030
Mise à Jour Novembre 2019
Mai 2019 Novembre 2019
TABLE DES MATIERES
1 - Avancement opérationnel des quartiers, équipements et actions transversales .. 4
A - Pic aux Chèvres, Koucokweta, Anse Apogoti, Hauts d’Apogoti et Baie d’Apogoti ... 4
B - Front de Mer ... 5
C - La centralité Apogoti ... 9
E - Le secteur 5 – Cap Apogoti – Pic aux Morts ... 9
F - Equipements publics ... 11
H - Un système d’information géographique évolutif ... 11
2 - Tendance des dépenses annuelles ... 12
3 – Commercialisation, prix de vente et habitat ... 13
A - Résultats 2018 ... 13
B – Habitat – répartition aidé / non aidé ... 15
C - Communication 2018 ... 17
4 - Moyens de financement – trésorerie constatée ... 18
5 - Perspectives à long terme ... 19
SYNTHESE ... 20
L’opération d’aménagement de Dumbéa sur mer, initiée par la province Sud en 2007, a pour principal objectif de contribuer à améliorer l’offre de logements dans l’agglomération. Outre son envergure exceptionnelle, elle possède la particularité de prévoir, à la charge de l’aménageur, la réalisation de l’ensemble des équipements publics nécessaires aux habitants, y compris les infrastructures primaires, afin de contribuer à créer des quartiers où il fait bon vivre. La province Sud en a confié la réalisation à la Secal, par convention n°C307-07 en date du 7 décembre 2007, en choisissant une procédure de zone d’aménagement concerté afin de maîtriser l’urbanisation de ces nouveaux quartiers.
Commencés dès le début de l’année 2008, après la signature du traité de concession fin 2007, les travaux d’aménagement de Dumbéa sur mer sont réalisés à 74 % à la fin de l’année 2018 : 31 milliards de francs ont été investis sur un budget total de 42 milliards de francs.
L’effort réalisé en matière d’équipements publics a valu sa notoriété à l’opération : les calédoniens savent qu’ils trouveront à Dumbéa sur mer l’ensemble des services publics et privés nécessaires à leur vie quotidienne. En outre, la demande en terrains aménagés destinés à la construction de résidences principales continue d’être soutenue, ce qui alimente la dynamique de l’opération.
En 2018, malgré un accord signé en début d’année avec les organisations coutumières, un important chantier d’aménagement a été bloqué par une entité dissidente de celles-ci. La province Sud et la Secal se sont mobilisées pour faire cesser ce blocage, qui perturbe fortement l’avancement l’opération et constitue donc un risque significatif.
Il faut souhaiter que cette situation trouve une issue favorable le plus tôt possible, dans l’intérêt des familles qui recherchent un logement et pour ne pas remettre en cause les équilibres que l’opération d’aménagement est parvenue à instaurer.
1 - Avancement opérationnel des quartiers, équipements et actions transversales Le plan ci-dessous montre la délimitation des quartiers achevés ou dont l’aménagement est prévu.
A - Pic aux Chèvres, Koucokweta, Anse Apogoti, Hauts d’Apogoti et Baie d’Apogoti
Ces différents quartiers sont pratiquement achevés, à l’exception du revêtement de certains trottoirs et de plantations sur les espaces publics. Une étude a été réalisée en 2018 pour déterminer ces travaux de finition à réaliser. Elle a permis de passer un marché de travaux, décomposés en plusieurs lots, qui correspondent aux différents quartiers.
En début d’année 2019, la notification de ce marché reste suspendue au règlement de la situation de blocage de Cap Apogoti, ce qui pénalise la qualité de vie des habitants, qui ne peuvent pas bénéficier dans l’immédiat d’un cadre de vie achevé et arboré.
La majorité des lots (621 lots sur un total de 786 à fin 2018, en tenant compte des huit lots du secteur Front de Mer situés face au Médipôle) sont vendus ; la plupart d’entre eux est construite.
Il reste deux zones du quartier Anse Apogoti à aménager, dont les travaux sont soit en cours, soit vont démarrer en 2019 :
- La centralité Apogoti, qui est abordée plus en détail ci-après,
- La rue du Nouvelliste, qui dessert des programmes de logements aidés individuels. Initialement prévus en 2018, les travaux de viabilité de cette rue ont été différés en 2019, car la vente des terrains qu’elle dessert ne s’est pas concrétisée pour l’instant.
Une étape significative a été franchie en vue de la remise des voiries à la Ville de Dumbéa : une convention a été signée en fin d’année 2018 entre cette collectivité et la province Sud, qui prévoit la remise échelonnée de toutes les voiries déjà réalisées entre 2018 et la fin de l’opération, à raison d’environ 2 kilomètres chaque année.
Une première tranche de voiries à remettre a été identifiée : elle comprend la majorité des rues du quartier Koucokweta.
Cependant, compte tenu de la durée qui sépare la livraison des voiries aménagées de leur remise à la Ville, celles-ci subissent des dégradations, qui sont accentuées par le fait qu’elles desservent des zones en chantier. La Ville de Dumbéa exigeant la remise en état des voies en vue de leur intégration dans le patrimoine communal, des travaux s’avèrent nécessaires, mais leur coût n’est pas prévu dans le budget de l’opération.
Il faudra donc rapidement définir les modalités de financement de ces travaux de remise en état pour que l’accord qui a été trouvé entre la Ville et la province Sud puisse se concrétiser.
B - Front de Mer
Ce quartier se subdivise en deux zones distinctes : - Le quartier du Médipôle, qui a été livré en 2016,
- La péninsule et la voie de liaison situées entre l’échangeur de Koutio et le Médipôle.
B.1 – Le quartier du Médipôle
Le quartier du Médipôle est maintenant achevé avec l’ouverture du centre commercial « Dumbéa Mall » en avril 2018.
Place des Erudits – juin 2018 En prévision de l’ouverture de ce complexe commercial, la Secal a finalisé l’aménagement de la place des Erudits, espace public central de ce quartier, dont le coût de réalisation s’élève à 74 millions de francs.
Cet espace public est significatif, dans la mesure où c’est le premier lieu urbain ouvert au public à Dumbéa sur mer. Il se justifie par la forte fréquentation du quartier du Médipôle et sa vocation de lieu d’échange, puisqu’il est desservi par un arrêt du Néobus et les lignes du réseau Tanéo qui le relient aux autres quartiers de Dumbéa sur mer.
Enfin, les bretelles d’accès à la voie express situées au Nord de l’échangeur des Erudits ont été ouvertes à la circulation fin janvier 2018. Cet équipement a été financé par le promoteur commercial (SCI NEBELO), pour un montant de 56 millions de francs.
B.2 – Le secteur 4 de Dumbéa sur mer
L’aménagement de la péninsule située entre l’échangeur de Koutio et le Médipôle n’a pas commencé.
Ce secteur est fortement squatté et nécessite une importante opération préalable de libération des sols, dont les modalités doivent être définies en lien avec la province Sud.
Il y aurait probablement entre 100 et 150 familles installées sur le site, qui pourraient prétendre à un relogement.
Secteur 4 – juin 2018
La province Sud et la Secal ont préparé en 2018 les conditions d’une intervention de l’aménageur pour mener cette mission de libération des sols, en coordination avec la Direction du Logement de la province Sud. Cette action de libération des sols pourrait donc démarrer en 2019, avec la réalisation d’une enquête sur le terrain, pour préciser notamment la composition des familles à reloger et identifier le fonctionnement actuel du squat.
B.3 – Le secteur station d’épuration – refuge SPANC
Dans le secteur situé au sud de l’échangeur de Koutio, il a été d’abord nécessaire de déplacer le refuge de la SPANC, pour que le terrain qu’il occupe actuellement puisse ensuite accueillir la deuxième tranche de la station d’épuration, après démolition du refuge actuel.
La Ville de Dumbéa ayant donné son accord pour que le nouveau refuge de la SPANC s’installe sur la parcelle située à l’ouest de la station d’épuration, les études ont été finalisées à cet effet en 2018 et la plupart des marchés de travaux attribués.
Le nouveau refuge de la SPANC (au premier plan) en mars 2019
Le coût de construction du nouveau refuge s’élève à 187 millions de francs. L’association SPANC a obtenu plusieurs financements afin de contribuer à cet investissement, pour un montant total d’environ 106 millions de francs réparti comme suit, le solde étant financé par l’opération d’aménagement :
A l’exception d’un reliquat de 3 M.F., sollicité de la Ville de Dumbéa au titre de son budget supplémentaire 2019, l’ensemble de ces subventions est acquis à la SPANC, qui les reverse à la Secal, maître d’ouvrage du nouveau refuge au fur et à mesure de leur perception.
La livraison du nouveau refuge est prévue mi-2019. Sur le site de l’ancien refuge, libéré par l’association, les bâtiments existants seront ensuite démolis, pour permettre la construction de la 2ème tranche de la station d’épuration.
Enfin, la province Sud et la Ville de Dumbéa ont souhaité que la transformation de ce secteur de Dumbéa sur mer, s’accompagne d’une action d’aménagement des voies de dessertes, pour que celles-ci soient fonctionnelles et praticables. Dans le détail, on distingue trois zones à aménager, pour lesquelles les modalités de financement diffèrent :
- La voie de desserte de la SPANC, financée en totalité au titre de l’aménagement de Dumbéa sur mer,
36,50
36,50
81,00 21,75
5,40 5,69
Nouvelle-Calédonie Province Sud SECAL
Ville de Nouméa Ville de Dumbéa Ville du Mont-Dore
- La route de l’embouchure de la Tonghoué, qui relie l’échangeur de Koutio à la station d’épuration : l’investissement pour revêtir cette voie sera partagé en trois parts égales entre la province Sud, la Ville de Dumbéa et l’opération d’aménagement,
- La Ville a décidé de réaliser un parking public attenant au parc des sports, dont elle assurera l’intégralité du financement.
L’image ci-dessous permet de localiser ces trois entités. Un même marché de travaux sera passé en 2019 pour l’aménagement de ces différentes zones, afin de bénéficier d’une économie d’échelle sur la masse des travaux.
A la suite de l’ouverture complète à la circulation de l’échangeur des Erudits, la Secal prévoit d’achever l’aménagement de la partie Sud du bd. Wamytan (revêtement définitif, plantations, trottoirs…) jusqu’à son raccordement avec l’échangeur de Koutio. Cette voie desservira un ensemble de terrains, situés en zone d’activités commerciales, dont la commercialisation est en cours d’étude.
Périmètre de la zone commerciale aménageable
Financement SECAL
C - La centralité Apogoti
Depuis l’adoption d’une modification de plan d’aménagement de zone en 2015, le site de la centralité Apogoti, à la sortie de l’échangeur du même nom, est identifié comme la seconde polarité urbaine de Dumbéa sur mer après le quartier du Médipôle.
Les travaux d’aménagement de ce quartier sont décomposés en deux marchés :
- Une phase de viabilité primaire, qui a fait l’objet d’un marché attribué en avril 2018 à l’entreprise Jean Lefebvre Pacifique, pour un montant de 347 M.F.
- Des travaux d’aménagement des trottoirs, d’espaces verts et de mobilier urbain, qui seront réalisés ultérieurement, une fois les principales constructions suffisamment avancées.
La centralité Apogoti en travaux – mars 2019
Les travaux de construction du lieu de culte situé dans ce quartier sont largement avancés : ce bâtiment sera mis en service en avril 2019. La livraison de ce quartier va donc se diviser en deux phases :
- La partie ouest, où se situe l’église, sera ouverte à la circulation publique dès avril 2019,
- La partie est, qui accueille deux projets commerciaux, pour lesquels les terrains ont été commercialisés en 2017-2018, sera livrée environ un an plus tard, avec l’ouverture des magasins qui y sont prévus.
La dynamique de ce quartier sera renforcée par l’installation de la gendarmerie, avenue des Télégraphes, prévue en 2021 et par l’ouverture d’une station-service à la sortie de l’échangeur Apogoti.
E - Le secteur 5 – Cap Apogoti – Pic aux Morts
L’ensemble de la zone non urbanisée située à l’ouest des quartiers Apogoti et Koucokweta représente l’avenir de Dumbéa sur mer : ces prochaines tranches doivent permettre la création d’environ 450 lots, sur une superficie cessible de 45,5 hectares, pour une recette prévue de 12,6 MdF. Cela représente plus de 40 % de l’ensemble des recettes commerciales de l’opération.
C’est sur ce même secteur que les organisations coutumières font valoir, depuis le début de l’opération d’aménagement, une revendication foncière portant sur le « Pic aux Morts ».
Gendarmerie Eglise
L’existence de cette revendication a été pleinement prise en compte par la province Sud, qui a accompagné la Secal dans les négociations avec les responsables coutumiers. Un compromis a été recherché entre la réponse à donner à cette revendication et la nécessité de poursuivre l’urbanisation de Dumbéa sur mer, nécessaire pour les calédoniens en attente de logement et d’équipements. Ces négociations ont trouvé une issue avec la signature d’un protocole en janvier 2018 dont les principales dispositions sont :
- L’attribution d’une parcelle située sur le flanc Sud du Pic aux Morts, à une entité coutumière, éventuellement par l’intermédiaire de l’ADRAF,
- L’attribution de deux parcelles complémentaires, l’une au G.D.P.L. Waka et l’autre au G.D.P.L.
Koe bord de Rive, cette seconde parcelle étant notamment destinée à recevoir des lots viabilisés,
Ces attributions satisfaisant la revendication foncière, l’opération publique d’aménagement a pu se poursuivre à l’extérieur des parcelles attribuées, avec le soutien des organisations coutumières.
A la suite de la signature de ce protocole, la Secal a régulièrement réuni le comité de pilotage chargé de suivre la mise en œuvre des dispositions qu’il prévoit et engagé les études nécessaires.
C’est dans ces conditions qu’un appel d’offres a été lancé début 2018 pour les travaux de viabilité d’un nouveau quartier, dénommé Cap Apogoti. Une première phase de travaux consiste en effet à aménager environ 135 lots, en continuité du quartier Baie d’Apogoti et inclut aussi la desserte du 5ème groupe scolaire de Dumbéa sur mer. Ce marché a été attribué au groupement Dumez / Keteveta, pour un montant de 530 M.F. et notifié en juillet 2018.
Malgré tout le travail partenarial réalisé avec les responsables coutumiers et la signature du protocole mettant fin à la revendication foncière, les travaux du quartier Cap Apogoti ont été bloqués dès leur démarrage par un groupe de personnes, issues du même clan que les signataires du protocole, mais que ne s’estiment pas satisfaites par l’accord qui a été trouvé et réclament que la province Sud renonce à toute l’urbanisation de la partie ouest de Dumbéa sur mer.
Après des tentatives de conciliation par l’intermédiaire des responsables coutumiers, la Secal n’a pas eu d’autre choix que d’engager une procédure judiciaire pour obtenir l’expulsion des personnes qui bloquaient l’accès du chantier Cap Apogoti. Cette procédure a conduit à un jugement d’expulsion, qui a été exécuté le 13 décembre 2018, avec le concours de la force publique.
Cette intervention n’a toutefois pas réglé la difficulté rencontrée, puisque le même blocage s’est déplacé sur un second site, à l’intérieur du périmètre du quartier Cap Apogoti, empêchant encore la réalisation des travaux. Une nouvelle procédure a été engagée fin 2018, afin d’obtenir un second jugement d’expulsion.
Le blocage du chantier Cap Apogoti est une menace sérieuse pour l’avenir de Dumbéa sur mer : si la situation devait durer, cela remettrait en cause les équilibres urbains et financiers et exposerait la province Sud, qui assume les risques de l’opération d’aménagement.
Au-delà de l’impact pour la Collectivité, c’est l’intérêt général des populations qui recherchent un logement et qui bénéficient des équipements publics réalisés par l’aménageur qui est en jeu. Ce blocage marque aussi une rupture dans le processus d’aménagement de Dumbéa sur mer, qui se caractérisait jusqu’alors par la prévalence de la concertation et la recherche du consensus avec l’ensemble des partenaires du projet.
F - Equipements publics
Excepté la livraison des bretelles nord de l’échangeur des Erudits fin janvier 2018, il n’y a pas eu de nouveaux équipements publics livrés en 2018.
Ce constat démontre que le niveau d’équipements de Dumbéa sur mer a atteint une phase de maturité : l’ensemble des équipements les plus nécessaires aux habitants (échangeurs, locaux scolaires, maison de quartier, station d’épuration, parc de jeux…) sont à présent réalisés et exploités par les collectivités.
Les équipements qui restent à réaliser sont en majorité liés à l’accroissement de la population prévue à terme.
Le 26 décembre 2018, la Secal a cédé à la Ville de Dumbéa, à titre gratuit, les groupes scolaires Fong et Delacharlerie-Rolly ainsi que la maison de quartier de Dumbéa sur mer. Ces cessions sont la concrétisation du programme des équipements publics et portent sur des biens qui étaient déjà mis à disposition et exploités par la Ville.
En novembre 2018, un marché a été passé pour la maîtrise d’œuvre de la salle omnisports de Dumbéa sur mer, avec le groupement Agence Néo / Agence K / Soproner / ITS / EDE / CAPSE.
A la demande de la Ville de Dumbéa, cet équipement pourra également accueillir des manifestations culturelles, en disposant de tribunes escamotables, qui permettront d’augmenter sa capacité d’accueil.
Le surcoût lié à l’accueil de ce type de manifestations bénéficiera d’un financement direct de la Ville.
La singularité de cet équipement est la prise en compte, dès le stade de la conception, de la méthode
« B.I.M. (building information modeling) », c’est-à-dire la représentation dans un fichier numérique de l’ensemble des informations relatives à la conception et à la construction de l’équipement.
Cette initiative innovante est une première en Nouvelle-Calédonie : la salle omnisports de Dumbéa sur mer est, au stade de sa conception, le premier édifice bénéficiant de cet ensemble de processus, qui doit permettre de dégager des économies dans la réalisation comme dans l’exploitation.
H - Un système d’information géographique évolutif
Depuis quelques années, un système d’information géographique a été mis en œuvre pour les opérations de Dumbéa sur mer et Panda. Il regroupe sur un même support dématérialisé l’ensemble des informations telles que les divisions parcellaires, les plans topographiques et d’aménagement, les données urbanistiques, etc.
En 2018, cette application accessible en ligne par la province Sud, s’est enrichie d’une nouvelle fonctionnalité permettant le traitement des demandes d’agrément pour vente. La carte des parcelles est liée à une base de données comportant les caractéristiques de chaque lot et les prix de vente.
En pratique, cette nouvelle fonctionnalité permet de dématérialiser les échanges entre la province Sud et son concessionnaire en ce qui concerne les demandes d’agrément pour vente, de bénéficier d’informations tenues à jour en permanence, d’accélérer cette procédure et d’éviter ainsi toute erreur de retranscription sur ces documents,.
Ce système d’information géographique est aussi accessible par une application mobile, ce qui permet aux opérationnels de disposer de l’ensemble des données sur le terrain.
2 - Tendance des dépenses annuelles
Les dépenses d’aménagement ont continué à décroître en 2018, pour la quatrième année consécutive.
En effet, il n’y a pas eu de dépenses liées à la réalisation d’équipements importants. En outre, le blocage du chantier Cap Apogoti dès son démarrage a obligé à différer cet investissement.
Les principaux marchés de travaux qui constituent les investissements de 2018 ont pour objet les opérations ci-dessous pour les montants facturés en 2018 suivants :
- Les travaux de viabilité de la centralité Apogoti : 164,8 M.F ; - La construction du nouveau refuge de la SPANC : 112,4 M.F.
- L’achèvement de l’échangeur des Erudits (y.c. réalisation des bretelles nord) : 102,7 M.F.
- L’aménagement de la place des Erudits : 52 M.F.
Le graphique ci-dessous montre la répartition des dépenses par famille. Compte tenu des investissements assez limités dans les travaux d’aménagement et d’équipement, la part des frais financiers et généraux est importante en 2018 et correspond à 39 % des dépenses de l’année.
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Evolution des dépenses annuelles (MF)
Etudes 6%
Travaux viabilité 42%
Equipements publics 13%
Frais généraux 12%
Frais financiers 27%
Répartition des dépenses par nature
3 – Commercialisation, prix de vente et habitat A - Résultats 2018
Pour l’année 2018, les ventes de terrains ont généré un chiffre d’affaires de 815,7 M.F., pour 57 ventes.
Après deux années favorables, avec la commercialisation du quartier Baie d’Apogoti, l’activité commerciale a été fortement impactée par la réduction du stock de terrains disponibles à la vente.
En outre, deux ventes importantes prévues en 2018 ont été reportées en 2019 :
- Une vente à la SEM AGGLO d’un montant de 192 M.F., portant sur un ensemble de parcelles destinées à un programme de logements individuels aidés,
- La cession du second terrain commercial de la centralité Apogoti, d’une valeur de 135 M.F., a été décalée à début 2019, le promoteur n'ayant pas finalisé son financement en 2018.
Pour la troisième année consécutive, il n’y a aucune cession à un opérateur de logement social en vue de la réalisation de logements aidés. A cet égard, un accord a été trouvé entre la Ville de Dumbéa et la province Sud, pour piloter la production de logements aidés, en essayant de respecter une répartition équilibrée entre ces derniers et les logements non aidés.
Cet accord devrait permettre un redémarrage des ventes de terrains destinés au secteur aidé dès 2019.
A fin 2018, la Secal a viabilisé 786 lots (hors ceux destinés au secteur du logement aidé et Cap Apogoti) et commercialisé 701 parcelles. Ces 786 lots représentent une valorisation de 12,8 MdF, sur lesquels les lots commercialisés représentent une recette 11,1 MdF : l’avancement de la commercialisation est donc de 87 %.
Pour le quartier Cap Apogoti, alors que les travaux n’ont pas encore démarré, 50 lots font l’objet d’option sur les 134 lots qu’il est prévu d’aménager.
- 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Millions
Evolution des recettes annuelles de commercialisation
Aidé Non aidé
Avancement de la commercialisation à fin 2018, en nombre de lots et en valeur (le secteur Cap Apogoti est considéré comme non livré ou avec option selon les lots).
Par rapport à la situation à fin 2017, l’avancement de la commercialisation a peu évolué : des lots sous compromis fin 2017 sont à présent vendus, mais la valeur des lots sous compromis a diminué en passant de 1497 M.F. fin 2017 à 980 M.F. fin 2018.
Faute de renouvellement du stock, compte tenu du blocage du chantier Cap Apogoti, le volume de terrains disponibles à la vente ou en cours de commercialisation va se tarir.
A ces recettes de commercialisation s’ajoutent :
- Les ventes déjà réalisées aux opérateurs institutionnels du logement aidé, soit 2,815 MdF,
- Les participations perçues des constructeurs qui n’ont pas acquis leur terrain de l’aménageur, mais bénéficient du programme de travaux de Dumbéa sur mer (par exemple le Médipôle). Ces participations représentent 2,8 MdF encaissés en totalité.
Dans l’ensemble des quartiers aménagés, il restait 85 lots disponibles à la vente à fin 2018.
La Secal a proposé à la province Sud, pour faciliter leur commercialisation, de mettre à profit les économies déjà réalisées sur certaines dépenses (c’est-à-dire les marchés de travaux passés à un montant inférieur au budget) pour réduire le prix de certains lots.
Tout en facilitant la commercialisation des terrains qui bénéficieront de cette mesure, cela permettra aussi d’offrir des lots à des prix plus accessibles, qui peuvent intéresser des ménages primo-accédants.
Ce dispositif s’ajoute aux ajustements qui ont été réalisés sur le prix de certains terrains, en exploitant les plus-values réalisés sur d’autres lots vendus à un prix supérieur à celui figurant sur la grille tarifaire validée.
Enfin, le succès commercial du quartier Baie d’Apogoti est confirmé : trois ans après la livraison des premiers lots (fin 2015), 86 % d’entre eux sont commercialisés. En règle générale, les terrains qui restent disponibles sont soit :
- Situés en bordure de zone maritime, avec une constructibilité obérée par une bande en zone naturelle : ces lots bénéficieront de remises sur leur prix selon le mécanisme exposé ci-dessus, - De superficie importante (plus de 8 ares). Dans ce cas, un redécoupage des parcelles va permettre
de proposer des surfaces mieux adaptées au marché.
Les modalités de fixation des prix de vente n’ont pas changé en 2018. Le principe fixé lors de la restructuration des financements, qui doit permettre d’assurer l’équilibre budgétaire à terme est maintenu. Ce principe, validé par le concédant, consiste à actualiser les prix à l’are chaque année, cette actualisation étant mise en œuvre au démarrage de la commercialisation d’une nouvelle tranche. Les prix de vente de ladite tranche sont ensuite stabilisés jusqu’à l’achèvement de sa commercialisation. Le taux d’actualisation appliqué est de 1,4 % par an pour assurer l’équilibre budgétaire à terme.
Ce dispositif permet donc de revaloriser les prix, tout en évitant de modifier les grilles de prix des terrains déjà proposés à la vente, ce qui peut faciliter l’écoulement du stock. Naturellement, le prix à l’are ainsi actualisé pour les nouvelles tranches est ensuite pondéré terrain par terrain afin d’adapter les prix aux caractéristiques intrinsèques de chacun.
La carte ci-dessous permet de visualiser les prix de vente moyens par îlots (en ne considérant que les lots déjà vendus).
Il apparaît clairement que l’impact de l’actualisation des prix de vente, qui a été mise en œuvre à partir de 2015 lors de la commercialisation de Baie d’Apogoti, a conduit à des prix moyens plus élevés dans ce quartier que dans les autres, dont les grilles de prix avaient été fixées quelques années plus tôt.
Les autres zones avec des prix de vente élevés sont celles de plus forte densité, dans lesquelles la notion de prix à l’are doit être relativisée par la constructibilité plus importante des parcelles concernées.
B – Habitat – répartition aidé / non aidé
A fin 2018, on dénombre 3303 logements construits à Dumbéa sur mer, qui se répartissent comme suit :
• 1906 logements aidés,
• 1397 logements non aidés.
En proportion, la répartition est donc de 58 % de logements aidés pour 42 % de logements non aidés.
Par rapport aux années précédentes, la part de logements aidés continue à diminuer légèrement. Le dispositif de suivi de cette répartition, demandé par la Ville de Dumbéa, est tenu à jour régulièrement et relié au système d’information géographique.
La carte ci-dessous permet de visualiser la répartition entre logements aidés et non aidés à fin 2018.
Différentes simulations de répartition des logements restant à construire ont été proposées à la province Sud en 2018, tout en préservant l’objectif d’obtenir 50 % de logements aidés en fin d’opération. La province Sud n’a pas souhaité pour l’instant retenir un de ces scénarios, car l’expérience montre que l’implantation de logements aidés sur une parcelle nécessite une connaissance très précise des caractéristiques de celle-ci pour vérifier la faisabilité d’un programme de logements aidés. Il est donc difficile à ce stade, pour des quartiers qui ne sont pas encore urbanisés, de figer dès à présent la destination des constructions qui seront réalisées.
C - Communication 2018
Les actions de communication 2018 ont été largement impactées par les difficultés rencontrées au démarrage des travaux d’aménagement du quartier de Cap Apogoti.
1- Communication à caractère commercial
L’objectif principal de la communication 2018 était la promotion du quartier Cap Apogoti, dans la perspective d’une livraison en 2019, afin d’attirer de nouveaux acquéreurs. Une campagne de communication sur plusieurs médias a ainsi été programmée au premier semestre 2018. Toutefois, il a ensuite été nécessaire de stopper cette campagne, compte tenu du blocage du chantier.
Les supports utilisés :
• Presse tous publics,
• Radios,
• Internet (bandeaux et campagnes Google Ad).
En juillet 2018, l’équipe commerciale était présente au Forum de de l’immobilier, ce qui a déclenché plusieurs réservations a posteriori.
2- Communication d’image
En matière de communication institutionnelle, l’effort a surtout porté sur la visibilité de l’opération sur internet avec l’animation de la page Facebook Dumbéa sur mer, dont l’objectif est d’informer les résidents et publics extérieurs des activités et événements en cours.
Cette page est suivie par près de 3500 personnes, ce qui est important pour un support exclusivement local.
4 - Moyens de financement – trésorerie constatée
Après la restructuration de l’ensemble des financements opérée courant 2016, les moyens de financement à long terme n’ont pas été modifiés en 2017 et 2018.
En 2018, la Secal a remboursé 742 997 000 F. de capital, au titre des prêts A.F.D. (502 M.F.) et des financements des groupes scolaires (241 M.F.).
Le tableau ci-dessous détaille la composition de l’endettement et les mouvements de capitaux intervenus en 2018.
A partir de 2019, le prêt consenti en 2016 par la Caisse des Dépôts, d’un montant de 2,5 milliards de francs, sera en phase consolidation. Cela affectera le montant total des échéances en capital, qui sont en moyenne de 940 M.F. par an à partir de 2019 et jusqu’au terme de l’opération. Elles représentent environ 60 % des recettes de commercialisation attendues d’ici 2030, qui doivent impérativement couvrir les échéances. Ce montant d’échéances inclut le remboursement de l’emprunt prévu pour financer le 4ème groupe scolaire, dont la construction est envisagée après 2020.
La trésorerie est restée positive la majeure partie de l’année, à l’exception du 4ème trimestre, où la dégradation constatée est liée au report des ventes attendues en fin d’année 2018, qui ne se réaliseront qu’en 2019. Cette trésorerie négative est toutefois à mettre en rapport avec le découvert autorisé en 2018, qui s’élève à 1,4 milliard de francs, ce qui est bien supérieure au besoin réel.
Etablissement n° prêt CRD à fin 2017 CRD à fin 2018 Capital remboursé
en 2018 Quotité garantie
AFD 170201 J 1 394 062 815 1 306 104 031 87 958 784 80%
AFD 180901 J 1 202 254 643 1 130 875 726 71 378 917 80%
Caisse des Dépôts 1177859 3 114 558 473 3 114 558 473 0 100% (dont 80 % province Sud)
AFD 198401 X 2 336 593 649 1 993 542 075 343 051 574 80%
Prêt 2016 Caisse des Dépôts 5141766 2 500 000 000 2 500 000 000 0 100% (dont 80 % province Sud)
BNPP GS 1 380 051 970 332 569 245 47 482 725 80%
SGCB GS 2 522 500 000 412 500 000 110 000 000 80%
SGCB GS 3 581 875 000 498 750 000 83 125 000 80%
Prêts réaménagés
-500 -400 -300 -200 -100 0 100 200 300 400 500 600
Trésorerie fin de mois (M.F.)
5 - Perspectives à long terme
Le principal secteur qu’il reste à aménager est constitué par la partie ouest de Dumbéa sur mer, qui est limitée à l’est par le quartier Baie d’Apogoti et le collège Apogoti.
Ce secteur s’étend sur 150 hectares, dont 61 sont destinés à être urbanisés, le reste étant constitué d’espaces naturels. Cinq phases successives de réalisation sont prévues.
La réalisation de ces travaux ne présente pas de difficulté technique particulière. La commercialisation de ces quartiers devrait être facilitée par la maturité de l’opération, la plupart des équipements étant réalisés, ainsi que par la proximité du littoral qui constitue un facteur d’attractivité.
Cependant, à l’heure actuelle, tout l’aménagement de cette partie ouest de Dumbéa sur mer est conditionné par le déblocage du chantier Cap Apogoti, qui en constitue la première étape.
Après concertation entre la province Sud et la Ville de Dumbéa, il a donc été décidé :
- De remettre en service le groupe scolaire provisoire de la Dorade dès la rentrée 2020, ce qui impose des travaux d’agrandissement, de sécurisation et de mise aux normes,
- D’accélérer la conception du 4ème groupe scolaire public de Dumbéa sur mer : un concours de maîtrise d’œuvre sera lancé au premier semestre 2020, avec un objectif de livraison à la rentrée 2022.
Les modalités de financement des travaux de remise en service du groupe scolaire provisoire devront être précisées en 2019, dans la mesure où l’augmentation de la population scolarisée ne résulte pas uniquement de l’urbanisation de Dumbéa sur mer.
Plusieurs hypothèses sont envisagées pour la suite de l’opération :
- Si la situation de blocage se résout d’ici le milieu de l’année 2019, l’impact portera principalement sur la trésorerie de l’opération : c’est l’hypothèse envisagée dans l’échéancier proposé en annexe, - Si le blocage dure davantage, il faudra probablement revoir la durée de l’opération, ce qui implique
aussi de renégocier les financements.
SYNTHESE
Les quartiers de Dumbéa sur mer accueillent une population de l’ordre de 14 000 habitants dans les 3300 logements qui ont été construits en seulement huit ans. Avec un maillage d’équipements publics ou privés, une accessibilité aisée par la voie express, ainsi que la proximité des lieux de travail, ces habitants trouvent une réelle qualité de vie au sein des quartiers aménagés.
En 2018, malgré un accord signé en début d’année avec les autorités coutumières, la dynamique lancée par la province Sud a été contrariée par le blocage du chantier du quartier Cap Apogoti par un petit nombre de personnes qui ne se reconnaissent pas dans le protocole signé. Tous les moyens sont depuis lors mis en œuvre pour mettre un terme à ce blocage, qui a déstabilisé la stratégie d’avancement définie en concertation entre les collectivités, la Secal et ses partenaires financiers.
Au-delà des solutions techniques qui devront être déployées pour surmonter cet aléa, l’intérêt général doit prévaloir : la poursuite de l’aménagement de Dumbéa sur mer est un enjeu majeur de politique publique.
En perturbant le déroulement de l’opération d’aménagement, ce blocage affecte aussi la situation de trésorerie. Des mesures devront être prises en 2019 pour anticiper les difficultés qui pourraient apparaître dans les prochaines années, afin de compenser le décalage des recettes.
Annexes :
Arrêté des comptes à fin 2018
