Parcours 6 : LA VISITE DU LOCAL
Vous avez obtenu l’essentiel des informations en amont, l’environnement vous semble adapté. Il est temps d’organiser un RDV et de se rendre sur place afin de confirmer la potentielle adaptabilité du local en micro crèche.
Module 1 : La préparation de la visite Section 1 : La fiche de local idéal
En prévision de votre visite reprenez l’ensemble des informations en votre possession et reportez les sur
LA FICHE DU LOCAL IDEAL
Module 2 : Les Informations à confirmer le jour de la visite :
Section 1 : Les nuisances réelles visibles ou ressenties
Cette première approche est avant tout visuelle et sensorielle, elle relève du bon sens. Ce que l’on ressent lorsque l’on se trouve sur place ou sur le parvis du local.
Est-ce que je vois à proximité immédiate ? Une station service
Une déchèterie Une antenne relais Une imprimerie lourde
Un quai de chargement logistique mitoyen
…….
Est-ce que je ressens une nuisance sonore ? Flux de circulation automobile Exploitation industrielles bruyantes
Est-ce que les activités voisines sont compatibles avec notre activité ?
Est-ce que je ressens une nuisance olfactive quelconque ?
Section 2 : L’adaptabilité technique du local et la qualité du bâtiment.
Il ne s’agit pas de s’inventer « Papa Bricole » mais principalement de repérer et référencer les caractéristiques techniques générales essentielle du local et de transmettre ces informations au PIC pour approfondir l’analyse.
Aspect Technique La luminosité
De combien de façades avec fenêtre dispose le local ?
Est-elle suffisante ou doit-on créer des menuiseries supplémentaires ? Les menuiseries actuelles sont-elles fixes ou oscillo-battantes ? Les menuiseries actuelles sont-elles en simple ou double vitrage ?
L’accessibilité du local
Est-elle déjà aux normes PMR ?
Est-elle à réaliser (prendre photo de la façade projeté de l’entrée) ?
L’isolation périphérique du local
Le local est-il mis à disposition brute ou isolé
Le sol
Est-il à niveau ou doit-ont prévoir une mise à niveau ?
Précisez la nature du revêtement de sol existant (brute, carrelage, lino,…)
Le système de chauffage actuel
Précisez le système de chauffage actuel
Point complémentaire
Est-ce que le local dispose d’un vide sanitaire ? Schématisez la disposition des murs porteurs sur plan
Qualité du bâtiment
Au delà de l’adaptabilité technique de notre local, il convient de porter une attention toute particulière à la qualité même de la structure du bâtiment notamment dans le cadre d’une acquisition.
La toiture
Souvent oubliée car difficilement accessible.
Dégât des eaux et infiltrations
La pire hantise dans l’élaboration d’un projet immobilier.
Si vous repérez des traces visibles d’infiltration ou de dégât des eaux, il est capital de s’informer sur l’origine du sinistre et les dispositions mises en place.
Gardez à l’esprit que peu de biens immobiliers apparaitront dans un état parfait. Une grange à rénover peut être une belle opportunité.
Le plus important est d’être conscient des travaux à réaliser, d’en mesurer l’impact et ainsi adapter sa stratégie.
Section 3 : Les points de vigilances
Coûts relatifs à la mise aux normes de l’accessibilité PMR et ERP de catégorie 5*
Coûts relatifs à la création de menuiseries supplémentaires * si nécessaire
Coûts relatifs à la réfection de la toiture ou divers travaux d’étanchéité
Coûts relatifs à la mise à niveau, à l’isolation ou l’étanchéité des sols
Selon la nature des ces travaux, il convient également de prévoir, en sus de l’aspect financier de leur réalisation, l’impact financier du délai d’instruction de dossier auprès des services d’urbanisme.
(5 mois en cas de dépôt de Permis de Construire*)
Section 4 : L’adaptabilité financière
Difficile de juger précisément de l’adaptabilité financière du projet à ce stade.
Cependant vous pouvez toujours estimer la limite maximale de travaux envisageable selon les conditions locatives du local en vous référant au modèle économique préconisé par le réseau.
Rappel
Coût de l’emplacement + travaux d’aménagement
= 3500€ mensuel d’effort maximum Exemple :
Loyer mensuel = 1800 € TTC/mois Limite du Modèle = 3500 TTC/mois
3500-1800 = 1700€ d’échéance mensuel supportable
Soit environ 138 000€ TTC d’enveloppe travaux potentielle
Pour estimer son enveloppe de travaux potentielle, il est donc essentiel de connaitre le montant exact des conditions locatives et définir exactement l’effort financier mensuel TTC lié à
l’emplacement.
Loyer + Charges + Taxe Foncière
Ne pas compter les frais ponctuels liés à l’acte d’engagement Dépôt de garantie
Honoraires d’agence Frais de rédaction d’acte
Frais de notaires Honoraire d’architecte
Vous l’aurez compris. Dans un premier temps, l’enjeu est de définir à la louche si le montant restant de mon enveloppe permet d’envisager la réalisation des travaux projetés.
Section 5 : Transmission des éléments au PIC
A l’issue de votre RDV de visite, vous avez recueilli un certain nombre d’informations
complémentaires sur le local. Transmettez ces informations à votre développeur du PIC afin que celui-ci puisse compléter l’analyse de façon pertinente.
Rappel
1 LOCAL = 1 MAIL
(Ne mélangez pas les informations de deux locaux différents dans un même mail)
1) Les informations capitales à transmettre au développeur du PIC
Objet : Retour de visite_12 rue de la Loutre Velue 13011 Marseille mail 1/3 (PJ : Fiche du local idéal* ; Plan du local*; Visuel façade*)
*La Fiche du local idéal complétée
Ou fiche de présentation détaillant précisément les conditions financières ou locatives du bien.
*Le plan du local
Elément fondamental à l’étude préliminaire d’implantation
*Une photo de la façade où se trouve l’entrée ou l’entrée projetée.
Inutile de prendre l’intégralité des pièces ou éléments du local. Limitez votre prise de photos à - La façade et la périphérie extérieure du bâtiment.
- D’éventuels trace de sinistre (exemple, dégâts des eaux, infiltration - D’éventuels défauts structurels
2) Les informations complémentaires (facultatif)
- Plan Cadastral - Plan de masse
- Dossier de diagnostics techniques DDT - Plan de zonage et réglementation PLU
- Règlement de lotissement ou ZAC si nécessaire - Règlement de copropriété si nécessaire
Module 3 : Amorcer la négociation (facultatif)
L’essentiel de la négociation sera assurée par le PIC.
Toutefois si lors de votre visite ou de vos échanges avec le bailleur, celui-ci vous semble favorable à l’idée d’implanter une micro crèche dans ses locaux et que vous-même vous vous sentez capable d’amorcer la négociation, ne perdez pas davantage de temps et saisissez votre chance.
Gardez à l’esprit que votre interlocuteur sera davantage sensible à ses intérêts financiers qu’à votre épanouissement professionnel.
C’est à vous de le séduire et le rendre sensible à la pertinence de votre projet et votre personne afin d’obtenir une période de franchise de loyer suffisante à l’élaboration du projet en contrepartie d’une collaboration de très longue durée.
2 types de propriétaire & 2 approches totalement différentes
LE SPECULATEUR LE BON PÈRE DE FAMILLE
Insensible aux arguments liés à votre personne ou votre projet
Davantage soucieux de ses intérêts à court terme
Réalise peu de concessions dans la négociation
Sensible à la dimension humaine et à la nature de votre projet
Davantage soucieux de ses intérêts à long terme
Agit dans une dynamique patrimoniale
N’oubliez pas : la négociation est un jeu d’interêts. Si le bailleur reste refractaire à toutes formes de considérations financières ou négociations de délais, restez calme et détendu mais ne perdez pas
davantage de temps.
Module 4 : Intervention du PIC
Section 1 : L’analyse de la faisabilité du projet
Une fois les éléments de prospection recueillis et transmis au PIC, celui-ci procèdera à l’ensemble des vérifications techniques et règlementaires préliminaires. L’objectif étant de confirmer la faisabilité d’implantation avant de commencer à débourser des frais dans l’élaboration du projet.
Section 2 : La visite de confirmation par le réseau
Nous avons assidument procédé au maximum de vérifications à distance.
Rien ne remplace une visite physique afin de confirmer la potentielle adaptabilité du local en micro- crèche et amorcer une négociation concrète.
Soyez très gentil avec le représentant du PIC lors de sa visite. La clé de la réussite d’un projet réside aussi dans la qualité du plat régional auquel vous le convierez.
Section 3 : La négociation
Reportez vous à la section précédente et commencez à rechercher un repas traditionnel savoureux.
