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L’ADIL 13 est présidée par le Conseil Général des Bouches- du-Rhône et vice-présidée par la Préfecture des Bouches-du- Rhône.
Elle est conventionnée par le Ministère chargé du logement.
Ses missions et son fonctionnement sont prévus à l’article L 366-1 du Code de la construction
L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme un immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots, comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
Il faut donc distinguer les parties communes et privatives de l’immeuble, sachant que, les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire alors que les parties communes sont la propriété indivise de tous (articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965).
Ainsi, tous les copropriétaires, qui composent le syndicat de copropriété, ont tout intérêt, à œuvrer à la conservation et à l’entretien des parties communes. A défaut, la responsabilité du syndicat pourrait être engagée. Au-delà du rôle du syndicat dans ce domaine, le conseil syndical et le syndic ont un rôle fondamental pour partie défini par la loi.
Les parties communes d’un immeuble en copropriété
Définies comme « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux », les parties communes sont, dans le silence ou la contradiction des titres, fixées à minima par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.
L’article 8 de la même loi précise que la destination, les conditions de jouissance et les règles d’administration des parties communes sont déterminée par le règlement de copropriété.
L’article 9 de cette loi ajoute que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »
Par principe tous les copropriétaires disposent des mêmes droits sur les parties communes. L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 apporte une exception à ce principe en précisant que les parties communes peuvent être affectées à l’usage ou à l’utilité de
P A R T I E S C O M M U N E S
R Ô L E D U S Y N D I C A T , D U C O N S E I L S Y N D I C A L E T D U S Y N D I C
n° 2012 – 11
seulement quelques copropriétaires. C’est alors le règlement de copropriété qui est chargé de déterminer les modalités de jouissance des parties communes.
Ainsi, il convient de distinguer les parties communes à tous les copropriétaires de celles réservées à l’usage de plusieurs d’entre eux voir même à l’usage exclusive d’un seul copropriétaire.
Les parties communes à tous les copropriétaires
Le caractère commun du droit d’usage et de jouissance des parties communes interdit aux copropriétaires de se les approprier sans avoir eu au préalable l’autorisation de l’assemblée générale.
Les parties communes à certains copropriétaires
Aussi appelée parties communes spéciales, ces parties se rencontrent souvent lorsqu’une copropriété est composée de plusieurs bâtiments.
Dans ce cas, le sol de la copropriété est une partie commune générale et les éléments concernant chaque bâtiment sont des parties communes spéciales.
Chaque copropriétaire aura donc une quote-part de partie commune générale et une quote-part de partie commune spéciale.
Dans les copropriétés composées d’un seul bâtiment, il est possible d’y trouver des parties communes spéciales.
Celles-ci concerneront le plus souvent l’ascenseur ou l’escalier et permettent de moduler les charges de copropriété pour alléger les quotes-parts des lots qui n’en n’ont pas l’utilité.
Les parties communes à l’usage d’un copropriétaire
L’usage exclusif par un copropriétaire d’une partie commune lui est conféré par le règlement de copropriété ou par une décision de l’assemblée générale à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Tel est souvent le cas pour une terrasse ou une cour.
Il faut cependant distinguer cette notion de celle d’une partie privative.
En effet, même s’il en a l’usage exclusif, cette partie de l’immeuble ne deviendra pas une partie privative lui conférant un droit exclusif de propriété (Cour de cassation 3ème civ., 16 janvier 2008).
Le syndicat de copropriété
Le syndicat de copropriété est constitué de l’ensemble des copropriétaires sans exception. Il administre les parties communes, assure la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. Doté de la personnalité juridique, le syndicat a des droits et obligations : il peut voir sa responsabilité engagée.
Le syndicat se réunit en assemblée générale, au moins une fois par an. Tous les copropriétaires y sont convoqués.
Au cours de celle-ci, les copropriétaires s’expriment et prennent toutes décisions utiles en votant.
Nature juridique et capacité du syndicat
Le syndicat de copropriété est constitué de l’ensemble des copropriétaires. Il naît de plein droit dès que la propriété des lots de l’immeuble est au moins répartie entre deux personnes. Il possède la personnalité morale et à ce titre dispose d’un patrimoine distinct de celui de ses membres et du droit d’ester en justice.
Toutefois, le syndicat n’est ni propriétaire de l’immeuble ni même des parties communes. En effet, s’’il administre les parties communes de l’immeuble, il n’en est pas pour autant propriétaire. Les parties communes font l’objet d’une propriété indivise répartie entre l’ensemble des copropriétaires.
Ses décisions sont prises dans le cadre des assemblées générales des copropriétaires et son action s’exerce par l’intermédiaire du syndic de copropriété.
Responsabilités du syndicat
Le syndicat est responsable, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des dommages causés tant à l’égard des copropriétaires, qu’à l’égard des tiers (locataires notamment) en raison d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes.
Outre la possibilité d’engager la responsabilité du syndicat sur la base de cet article 14, sa responsabilité peut être recherchée sur la base de l’article 1384 du Code civil, (responsabilité du fait des préposés et responsabilité du fait des choses), de l’article 1386 (responsabilité du fait de la ruine du bâtiment) mais également sur le fondement de l’article 1382 Code civil.
Défaut d’entretien des parties communes
La responsabilité du syndicat peut être recherchée en cas de vol rendu possible par la porte automatique du garage laissée ouverte depuis un an, suite à un incendie (Cass. Civ. III : 21.1.04) ; il est responsable du fait de ses préposés : par exemple, du fait d’un gardien qui n’a pas retiré la neige couvrant le trottoir de l’immeuble (Cass. Civ. II : 17.5.83) ou qui a laissé dans le hall de l’immeuble un produit d’entretien glissant (Cass. Civ. II : 9.5.85).
Le syndicat est par ailleurs responsable vis-à-vis des copropriétaires ou des tiers pour les fautes susceptibles de lui être imputées. Ainsi, dans un immeuble doté d’une chaudière ancienne, mais parfaitement utilisable, le syndicat des copropriétaires qui n’a pas pris en temps utile, les mesures nécessaires pour assurer le fonctionnement du chauffage, a commis une faute en relation de cause à effet avec le dommage subi par un copropriétaire, auquel il doit indemnisation (Cass. Civ. III : 26.11.85).
Vices de construction
Sa responsabilité est retenue en cas de vices de construction de l’immeuble, par exemple, en cas de défaut d’étanchéité des murs ou en cas de défaut d’isolation phonique du gros œuvre (Cass. Civ. III : 10.7.84). Il est libre de se retourner ensuite contre l’entrepreneur qui a mal exécuté les travaux.
Surveillance ou administration de l’immeuble
Il est responsable pour toute faute commise dans la surveillance ou l’administration de l’immeuble, tout particulièrement s’il ne fait pas respecter le règlement de copropriété, dès lors qu’il en résulte un préjudice pour un ou plusieurs copropriétaires.
Ainsi, lorsqu’il a été expressément prévu que « le concierge veillera à ne pas laisser pénétrer dans la propriété des personnes suspectes », la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être mise en cause, si un copropriétaire subit un préjudice dû à la négligence de ce préposé dans sa tâche de surveillance.
Il en a été jugé ainsi au bénéfice d’un copropriétaire qui vivait en province et dont l’appartement avait été squatté sans que le concierge ne s’en aperçoive (Cass. Civ. III : 27.4.94).
Le conseil syndical
Sa mission consiste à assurer un dialogue et une information entre l’ensemble des copropriétaires et le syndic en assistant le syndic et en contrôlant les informations relatives à la gestion de la copropriété (article 21 de la loi de 65).
Mode d’adoption des règles d’organisation et de fonctionnement (décret du 17.3.67 : art. 22)
Les règles relatives à l’organisation et le fonctionnement du conseil syndical, lorsqu'elles ne sont pas définies par le règlement de copropriété, sont désormais fixées (voire modifiées) par décision de l'assemblée générale.
Il peut s’agir d’une assemblée générale autre que celle qui désigne les membres du conseil syndical.
La décision est prise à la majorité de l'article 24.
Composition et désignation des membres du conseil syndical (loi du 10.7.65 : art. 21)
Les membres du conseil syndical sont choisis parmi les copropriétaires, les associés lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots (loi du 10.7.65 : art. 23), leurs conjoints ou leurs partenaires liés par un pacs, leurs représentants légaux ou leurs usufruitiers.
Sont exclus et non éligibles : le syndic, son conjoint ou son partenaire lié par un pacs, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme.
Ils sont désignés par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires) ou à défaut de décision prise dans ces règles, à la majorité de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés).
Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.
Rôle du conseil syndical (loi du 10.7.67 : art. 21)
Le conseil syndical a pour mission d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. Pour l’accomplissement de sa mission, le syndic devra prévoir dans le budget une ligne « dépenses du conseil syndical » qui sera soumise au vote de l’assemblée en même temps que le budget. En parallèle, le conseil syndical devra chiffrer et justifier les dépenses annuelles nécessaires à son fonctionnement et à l’accomplissement de sa mission dans la limite de la ligne budgétaire.
Contrôle de la gestion du syndic (décret du 17.3.67 : art. 26)
Le conseil syndical contrôle notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution.
Le conseil syndical dispose de moyens de vérification étendus. Il peut prendre connaissance et copie, après avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic et, de façon plus générale, à l’administration de la copropriété : il peut notamment examiner chez le syndic, préalablement à la réunion de l’assemblée générale, les pièces justificatives des charges de l’immeuble.
Rôle consultatif (loi du 10.7.65 : art. 21 / décret du 17.3.67 : art. 26)
Il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes les questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même : choix du personnel, de l’entreprise chargée de réaliser les travaux décidés par l’assemblée générale, examen des devis, composition du budget prévisionnel ou de l’ordre du jour de l’assemblée…
Sa consultation est désormais obligatoire pour les contrats et marchés dont le montant unitaire dépasse un certain seuil fixé par l’assemblée générale (loi du 10.7.65 : art. 21).
Cet “avis” n’a juridiquement aucune force contraignante, ni à l’égard de l’assemblée générale, ni à l’égard du syndic. Il n’est que consultatif. Néanmoins, si le syndic entend passer un contrat ou marché ayant donné lieu à une consultation défavorable, il sera préférable de solliciter l’accord de l’assemblée générale, pour lui éviter d’être déjugé ultérieurement.
Délégations de pouvoir accordées au conseil syndical (loi du 10.7.65 : art. 25 a / décret du 17.3.67 : art.
26)
Le conseil syndical peut recevoir de l’assemblée générale une délégation de pouvoirs sur un acte ou une disposition expressément déterminé et relevant de la majorité simple de l’article 24.
La délégation doit fixer l’objet et, le cas échéant, le montant maximum des dépenses autorisées.
Assistance par un tiers du conseil syndical dans l'exécution de sa mission (décret du 17.3.67 : art. 27) Le conseil syndical peut se faire assister pour l'exécution de sa mission de toute personne de son choix.
Une grande liberté est donc laissée au conseil et la notion de " technicien " précédemment utilisée est abandonnée. Pour une question technique particulière, le conseil syndical est autorisé à demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité concernée.
Obligation de rendre compte de sa gestion (décret du 17.3.67 : art. 22)
Le conseil syndical doit rendre compte chaque année de sa mission devant l'assemblée générale des copropriétaires.
Pour l’information des copropriétaires, le compte-rendu de mission doit faire l’objet d’un écrit qui doit être joint à la convocation de l’assemblée générale (décret du 17.3.67 : art. 11 II).
Le syndic de copropriété
Le syndic agit en tant que mandataire du syndicat des copropriétaires.
Les principales missions qui lui sont dévolues font l’objet d’une liste non exhaustive (loi du 10.7.65 : art. 18).
Respect du règlement de copropriété
A ce titre, le syndic doit mettre en demeure les copropriétaires de se soumettre au règlement et d’exécuter ses dispositions, sous peine de faire appliquer les sanctions prévues par ce règlement.
Par exemple, il peut poursuivre de sa propre initiative un copropriétaire pour le paiement des charges de copropriété.
Il veille à l’utilisation normale des parties communes, constatant leur encombrement ou leur empiètement (pour la suppression des ouvrages apposés sur la façade : Cass. Civ III : 19.7.65).
Pour faire cesser et sanctionner le non-respect du règlement de copropriété, le syndic doit, préalablement à toute action en justice, obtenir l’autorisation de l’assemblée générale (Cass. Civ III : 26.2.75, n° 73-14222). Il ne peut de son propre chef ni installer des bornes dans la cour commune de l’immeuble pour empêcher le stationnement abusif ni fermer le portail à clé ou poser des chaînes pour en interdire l’accès. Le syndic commettrait un abus de pouvoir (CA Paris : 27.2.85) et causerait un trouble manifestement illicite (Cass. Civ III : 6.11.91, n° 89-19079).
Exécution des décisions de l’assemblée
Le syndic assure l’exécution des décisions de l’assemblée générale.
• Il fait notamment exécuter les travaux concernant les parties communes de l’immeuble.
• Il ne peut se faire juge de la régularité des décisions de l’assemblée, sous prétexte qu’elles seraient inopportunes.
Cependant, au titre de son devoir de conseil, le syndic est tenu de mettre en garde sur l’illégalité d’une décision que l’assemblée envisage de prendre (Cass. Civ III : 17.1.06, n° 04-20414).
Administration, conservation et entretien de l’immeuble
• Il est chargé de pourvoir à la conservation, à la garde, à l’entretien de l’immeuble mais ses pouvoirs sont limités à l’exécution des décisions prises en assemblée générale. Il assure cependant seul, les actes de gestion courante : menues réparations, paiement des prestataires, souscription des polices d’assurances, recouvrement des charges.
• Il passe les contrats de fournitures.
• Il engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de travail. Cependant, seule l’assemblée générale a le pouvoir de fixer le nombre et la catégorie des emplois (décret du 17.3.67 : art. 31). Il peut procéder au licenciement alors même que l’assemblée générale n’est pas d’accord (Cass. Civ III : 9.10.69).
• Il a la garde juridique et matérielle de l’immeuble : il est chargé notamment de veiller à son bon entretien général.
Il doit rendre compte de l’accomplissement de ses fonctions devant l’assemblée générale des copropriétaires, au moins une fois par an.
Ce n’est qu’en cas d’urgence qu’il peut faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (décret du 17.3.67 : art. 37). Ces deux conditions (urgence et nécessité de sauvegarde de l’immeuble) doivent être strictement respectées. L’urgence est une question de fait souverainement appréciée par les juges du fond (Cass. Civ III : 1.4.92, n° 90-14291).
Il doit en informer les copropriétaires. Après consultation du conseil syndical, et sans décision préalable de l’assemblée générale, il demande le versement d’une provision sur travaux qui ne peut excéder le tiers du devis.
Il convoque immédiatement l’assemblée générale en respectant la procédure de l’article 9 al. 2 du décret de 1967.
L’absence de convocation de l’assemblée engagerait la responsabilité du syndic. Il ne pourrait par ailleurs réclamer aux copropriétaires le paiement de leur participation (Cass. Civ III : 20.1.99, n° 97-16735).
Tenue d’un carnet d’entretien (loi du 10.7.65 : art. 18 et 45-1)
Afin d’assurer un meilleur suivi et une plus grande transparence dans la gestion, toutes les copropriétés doivent disposer d’un carnet d’entretien de l’immeuble, établi conformément à un contenu défini par décret. Ce document est tenu et mis à jour par le syndic (décret du 30.5.01).
Il est consultable depuis le 1er juin 2001 sur demande, par tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété, par tout bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat ou par tout titulaire d’un contrat relatif à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot.
L’archivage des documents (loi du 10.7.65 : art. 18-2 / décret du 17.3.67 : art. 33)
Le syndic détient les archives du syndicat ; leur conservation et leur gestion sont comprises dans sa mission ordinaire.
Il est tenu d’archiver entre autres, les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien, le diagnostic technique de l’immeuble le cas échéant...
Etablissement du budget prévisionnel
Il tient la comptabilité et prépare également le budget de la copropriété : une comptabilité séparée doit faire apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat, ainsi que la situation de trésorerie du syndicat.
Constitution de provisions pour travaux
Pour favoriser l’entretien des immeubles, lors de sa première désignation, et au moins tous les 3 ans, le syndic est tenu de soumettre au vote de l’assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipements communs, susceptibles d’être nécessaires dans les 3 années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l’article 25.
Autres missions Secrétariat du syndicat
A ce titre, il convoque les assemblées, établit le procès-verbal des délibérations et en assure la notification.
Mandataire des copropriétaires en cas de subventions publiques (décret du 17.3.67 : art. 39-1)
Le syndic peut être le mandataire des copropriétaires bénéficiant de subventions publiques pour la réalisation de travaux sur les parties communes. Seuls les syndics professionnels peuvent conclure de tels mandats. Ces conventions sont soumises aux dispositions du Code civil. En conséquence, les contrats doivent définir de manière précise l’étendue de la mission confiée au syndic et la rémunération correspondante.
Responsabilités du syndic
La responsabilité du syndic est contractuelle à l’égard du syndicat (Cass. Civ III : 10.10.90, n° 88-19885) mais délictuelle à l’égard de chaque copropriétaire (Cass. Civ III : 6.3.91, n° 89-18758).
Responsabilité civile
Le syndic, en qualité de mandataire du syndicat, répond du dol et des fautes qu’il commet dans sa gestion : erreurs, négligences, imprudences et omissions.
Par exemple :
- s’il exécute seul un acte qui exige une délibération préalable de l’assemblée ou s’il fait exécuter des travaux non urgents sans y être autorisé par l’assemblée ; en revanche, il n’est pas responsable des défectuosités présentées par une installation, s’il a correctement exécuté les décisions de l’assemblée ;
- s’il s’abstient d’exécuter les décisions de l’assemblée ;
- s’il ne prend aucune mesure pour recouvrer les charges arriérées ou pour faire respecter le règlement de copropriété ;
- s’il néglige de convoquer l’assemblée ou s’il refuse de se conformer aux prescriptions légales et réglementaires pour que l’assemblée puisse valablement délibérer ;
- s’il ne prend aucune mesure pour mettre un terme aux agressions subies par le personnel du syndicat (Cass. Civ III : 26.4.06, n° 05-10837).
Le délai de prescription de l’action en responsabilité civile du syndic court à compter de la date de réalisation du dommage.
Le dommage causé à un copropriétaire par la condamnation à démolir une véranda autorisée par le syndic se manifeste au jour de cette condamnation et non au jour de la construction de la véranda (Cass. Civ II : 10.2.11, n°
10-11775).
Responsabilité pénale
Une distinction doit être faite selon que le syndic dispose ou non de pouvoirs propres. Lorsqu’il exerce ses pouvoirs à son initiative sa responsabilité pénale peut être engagée en raison de sa négligence ou de l’inobservation des règlements. La preuve de sa faute doit être rapportée (CA Paris : 25.6.86).
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