JOURNÉES DE LA COHÉSION DES
TERRITOIRES
Atelier friches urbaines, commerciales et industrielles
Quels dispositifs d’accompagnement pour les collectivités?
Jeudi 3 juin 2021 15h-16h30
JOURNÉES DE LA COHÉSION DES
TERRITOIRES
Accueil et présentation des enjeux des journées régionales de la cohésion territoriales par M. Pierre-
Antoine MOLINA, préfet, secrétaire général aux
politiques publiques
Déroulé de l’atelier
● Le contexte francilien et l’enjeu du traitement des friches
● 3 projets illustrant ce que l’État et ses opérateurs peuvent apporter pour aider aux projets du territoire :
- 78 : Aubergenville
- 91 : Saint-Michel-sur-Orge - 95 : Gonesse
● La mobilisation des outils à disposition
Atelier n° 4
Friches urbaines, commerciales et industrielles
Introduction :
Hervé SCHMITT, directeur régional-adjoint de la Direction régionale et
interdépartementale de l’environnement, de l’aménagement et des transports
(DRIEAT)
Atelier n° 4
Friches urbaines, commerciales et industrielles
Un sujet d’actualités à l’échelle nationale :
- La loi Climat qui prévoit une "définition" de la notion de « friche » : Importance de mobiliser les friches pour atteindre l’objectif zéro artificialisation (ZAN) d’ici 2050
- Le « fonds friches » du Plan de relance réparti entre 3 types de dispositifs :
AAP régional pour le recyclage foncier pour des projets d’aménagement urbain AAP national ADEME pour la reconversion des friches polluées
une aide au CEREMA pour le développement d’outils de connaissance du foncier
- Le volet « friches » a rencontré un fort succès (1 100 projets déposés au niveau national pour une demande totale de subvention de plus 1,5 milliards d’euros).
Atelier n° 4
Friches urbaines, commerciales et industrielles
●
Contexte francilien : Contexte francilien :
Un besoin de construction de logements dans un espace fortement contraint et un marché foncier tendu
Des objectifs de sobriété foncière et de limitation de l’artificialisation des sols
Un important gisement de friches de différentes natures : commerciales, industrielles, en renouvellement urbain, délaissés d’infrastructures, routières ou ferroviaires, hospitalières,…
Des opérations de recyclage complexes et coûteuses
●
Objectifs de l’atelier : Objectifs de l’atelier :
Élargir le spectre des outils au-delà du fonds friches
Identifier les leviers et financements à disposition des territoires Les articuler de manière adaptée à chaque projet.
● 116 dossiers déposés
● Demande de financement de 355 M €
● Diversité des projets
AAP recyclage des friches en Île-de- France
35 lauréats Enveloppe de
subvention de 47,5 M€
3 sites témoins en Île-de-France
● Introduction par Guillaume TERRAILLOT, directeur-adjoint de l’EPF Île-de-France
Témoignage friches industrielle et commerciale
Projet d'Aubergenville porté par l'EPFIF concernant les friches de la Cimenterie et Tomécanic Friche de l’ancien hôpital de Gonesse
Intervenants :
● Mme Sophie PRIMAS, sénatrice des Yvelines
● M. Gilles LÉCOLE, maire d’Aubergenville
● Mme Sandra IRCHA, chef de projet, EPF Île-de-France
● M. Bruno GOUPIL, DDT 78, chargé de mission territorial Seine-aval
Témoignage friche industrielle
Projet d'Aubergenville porté par l'EPFIF concernant les friches de la Cimenterie et Tomécanic
Témoignage friche industrielle
Le périmètre du projet comprend 3 emprises foncières :
1- La friche de l’ex-cimenterie 2- 2 pavillons d’habitation vacants et inhabitables 3- La friche ex-Tomécanic
Projet d'Aubergenville porté par l'EPFIF concernant les friches de la Cimenterie et Tomécanic (1)
Témoignage friche industrielle
● Descriptif du projet :
– commune d’Aubergenville, en vallée de Seine, quartier de gare EOLE ;
– Friches industrielles (cimenterie et équipements industriels) ;
– Création d’un ensemble immobilier mixte (logements, résidence seniors, commerces, artisanat) ;
– Surface 1,6 ha, 13600 m² SdP, 210 logements ;
● Dispositifs dans lesquels il s’inscrit et leur apport :
– Territoire d’industrie : accompagnement de la CU GPS&O par le Conseil régional pour innover, attirer des projets industriels sur le territoire et aider au recrutement par les entreprises ;
– Intervention d’un EPF : acquisition et préparation du foncier, avant cession à un opérateur désigné par la commune ;
Projet d'Aubergenville porté par l'EPFIF concernant les friches de la Cimenterie et Tomécanic (2)
Déficit de l’opération 830 000 € -lié à la démolition et au
désamiantage des bâtiments en friches.
-Les prix de sortie des logements ne dépassent pas le prix de
3500€/m², ce qui ne permet pas de dégager une charge suffisante permettant de combler le déficit d’opération.
Attentes et perspectives : -Lauréat Fonds friches 500 000 €
-Dépôt du PC janvier 2021.
Témoignage friche industrielle
Projet d'Aubergenville porté par l'EPFIF concernant les friches de la Cimenterie et Tomécanic (3)
Témoignage friche industrielle
● Acteurs mobilisés et rôle de chacun : commune d’Aubergenville (programmation de l’opération et désignation de l’opérateur), EPFIF (acquisition du foncier, démolition et désamiantage de bâtis, opérateur (dépollution des sols, travaux de construction) ;
● Difficultés rencontrées / moyens mis en œuvre pour les lever / leviers d'action : surcoûts de désamiantage et de dépollution, dont l’ampleur était sous-estimée initialement ; révision de l’équilibre économique de l’opération (abandon d’un projet d’équipement public et augmentation du nombre de logements) ;
● Perspectives : potentiel lauréat Fonds Friches qui contribue au projet de renouvellement urbain à proximité du secteur de la gare Éole
Projet d'Aubergenville porté par l'EPFIF concernant les friches de la Cimenterie et Tomécanic (4)
Témoignage friche de l'ancien Hôpital de Gonesse (95)
Intervenants :
● M. Nelson de PESSEMIER, directeur de cabinet du maire de Gonesse
● Mme Laurence PEROCHE-GAUGET, responsable de projets à l’EPF Île-de-France
Témoignage friche de l'ancien Hôpital de Gonesse (95)
Descriptif du projet :
• Emprises foncière 4,2 ha pour un programme de 18 700 m² de surface de plancher avec 250 logements dont 150 logements en accession et 100 lits en résidence séniors, résidence hôtelière de 100 chambres, ainsi qu’un grand parc d’environ 2,5 ha.
• Les espaces libres non bâtis et végétalisés (dont le parc) représenteront 84% du périmètre de projet.
• Désartificialisation du site à hauteur de 60% par rapport à son état actuel.
Ce projet est porté par la Commune de Gonesse qui a désigné un opérateur suite à une consultation.
L’EPFIF intervient
L’EPFIF intervient sur la commune de Gonesse dans le cadre d’une convention d’intervention foncière comprenant le site de l’Ancien Hôpital.
L’EPFIF apporte son expertise technique (pollution – déconstruction- désamiantage).
L’EPFIF appui la commune dans le montage opérationnel, négociation foncière, la formalisation du projet et son montage financier.
Témoignage friche de l'ancien Hôpital de Gonesse (95)
Témoignage friche de l'ancien Hôpital de Gonesse (95)
Difficultés rencontrées :
Plusieurs bâtiments fortement amiantés et qui ne peuvent pas être réhabilités. Une surface à déconstruire importante (56 000 m²). Îlot identifié au titre du CDT pour développer de l’habitat en zone C du PEB.
Conséquences :
• impossibilité d’augmenter le nombre de logements au-delà de 250, pour atteindre un seuil d’équilibre (en raison du PEB)
• surcoûts de construction liés à la qualité de la construction (+10% en raison de l’isolation phonique renforcée et des prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France)
• plafonnement du prix de vente des charges foncière à un niveau relativement bas (lié aux nuisances sonores, aux coûts de construction plus importants car le secteur se situe au sein du périmètre du site patrimonial)
•SuSuperpos
“Carré historique”
Emprise du parc (2.5 ha)
Insertion dans l’environnement existant réintégration de la nature en ville
Superposition état
existant /état projeté
Équilibre économique
fortement altéré : Coût important déconstruction / désamiantage supérieur aux recettes (vente de charges foncières).
Malgré une
acquisition à 1€, le déficit opérationnel s’établit à 1 M€.
Témoignage friche de l'ancien Hôpital de Gonesse (95)
Perspectives :
Potentiel lauréat Fonds Friches qui contribue à la revitalisation à la mixité sociale d’un centre-ville et en apportant une aide au financement du désamiantage du bâti.
Lauréat Fond friches 700 000 €
Calendrier :
v Acquisition amiable : T2 2021 v Démolition : mi-2021 à mi-2022 v Cession à l'opérateur : mi-2023
Témoignage friche de l'ancien Hôpital de Gonesse (95)
Friche de l'ancien Hôpital de Gonesse (95)
Contexte :
Le projet contribue pleinement à répondre aux besoins et enjeux du territoire élargi de la CARPF.
• Enjeux Habitat (PLHi) avec une programmation de logements visant à diversifier l’offre résidentielle avec des prix de sortie cohérents avec la capacité budgétaire des ménages de la CARPF.
• Répondre au sous-équipement intercommunal en matière de structures
d’hébergement pour les personnes âgées.
Friche de l'ancien Hôpital de Gonesse (95)
Ancien Hôpital
Centre ville
Nouvel Hôpital
Intervenants :
● M. Tristan DELOULME : DDT 91, Service territoires et prospective
● Mme Amal DAOUDI, Ville de Saint-Michel sur Orge, directrice de l’habitat et du développement territorial
● M. Fabien DUCASSE, directeur territorial Direction régionale Île-de-France
Témoignage friche commerciale
Projet de Redynamisation et restructuration du Centre commercial Grand Bois à Saint- Michel-sur-Orge (91) porté par la Ville
Témoignage friche commerciale
● Descriptif du projet : près de 20 000 hbts, membre de Cœur Essonne Agglomération, centre commercial de centre-ville dans un tissu urbain de collectifs
● Dispositifs dans lesquels il s’inscrit et leur apport : dispositif « Action Cœur de Ville » (ACV) intégré au sein d’une Opération de redynamisation territoriale (ORT)
● Acteurs mobilisés et rôle de chacun : Ville, EPCI, ANCT, Banque des Territoires ...
● Perspectives : Lauréat au « Fonds Friches » qui intervient sur la thématique à enjeux des zones commerciales obsolescentes avec une forte vacance / articulation éventuelle avec l’ AMI Friches de la Région Île-de-France.
Projet de Redynamisation et restructuration du Centre commercial Grand Bois à Saint- Michel-sur-Orge (91) porté par la Ville
Témoignage friche commerciale
Projet de Redynamisation et restructuration du Centre commercial Grand Bois à Saint-Michel sur Orge (91) porté par la Ville
Témoignage friche commerciale
● Au cœur de la ville
● Imbrication des fonctions
● Structure complexe
Projet de Redynamisation et restructuration du Centre commercial Grand Bois à St Michel sur Orge (91) porté par la Ville
● Forme architecturale atypique :
surdimensionnement, problème de lisibilité
● Forte vacance
● Vieillissement du bâti
Une friche
commerciale qui se dégrade
Témoignage friche commerciale
Projet de Redynamisation et restructuration du Centre commercial Grand Bois à St Michel sur Orge (91) porté par la Ville
Projet de Redynamisation et restructuration du Centre commercial Grand Bois à St Michel- sur-Orge (91) porté par la Ville
Témoignage friche commerciale
Des atouts à revaloriser
● De nombreux atouts
● Pôle de
proximité et pôle de relais
Témoignage friche commerciale
● Lier activité commerces et logements
● Réaménager la galerie pour la rendre plus
lisible
● Restructurer les espaces publics pour mieux les intégrer
Un projet de redynamisation
Témoignage friche commerciale
Une
gouvernance complexe
● Une gouvernance difficile
● Un projet qui a mis du temps à se
concrétiser
Témoignage friche commerciale
Les leviers de l’action
Fonds Friches : un effet levier fort et un
accompagnement de la commune par les
services de l’État qui renforce les autres leviers en cours : ORT , ACV
Témoignage friche commerciale
Une dynamique à poursuivre et à encourager
● Poursuivre l’approfondissement du montage juridique et technique et préciser l’organisation des maîtrises d’ouvrage (publiques et privées)
● Valoriser ce projet aussi bien au niveau communal qu’intercommunal
Témoignage friche commerciale
● Banque des Territoires, Fabien DUCASSE, directeur territorial région IDF
● CEREMA, Rafaëlla FOURNIER, responsable de programme "Stratégie de densification urbaine"
● UrbanVitaliz, Salomé DESCHENES, chargée de déploiement.
● ADEME, Valérie JOUVIN, responsable du pôle villes et territoires durables
Tour de table des leviers mobilisables
La Banque des Territoires acteur majeur de
l’accompagnement des projets territoriaux
Journées de la Cohésion des Territoires
Atelier Friches 3 juin 2021
3 juin 2021 – Fabien DUCASSE
Journées Cohésion des Territoires 3 juin 2021 - Atelier Friches
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Faire émerger et sécuriser les projets des collectivités Accompagner leur transformation opérationnelle et leur réalisation
Selon trois modalités d’intervention
Conseiller Opérer Financer
Un positionnement amont ayant pour objectif de
déclencher un « passage à l’acte » opérationnel
- Cofinancement de missions d’ingénierie dans le cadre de partenariats nationaux - Crédits d’études
spécifiques et
mobilisation d’experts
Un soutien et une
implication pour assurer un effet levier et mettre les outils en capacité
d’intervenir
- Prise de participation au capital d’outils
d’économie mixte SEM - Mobilisation des filiales
de la CDC
Le cofinancement de missions d’ingénierie en appui de la définition des projets
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Conseiller
Des cofinancements d’études pré opérationnelles afin de déterminer les conditions de montage et de réalisation d’un programme d’aménagement sur le site de la friche à traiter
Des études de marchés en vue de disposer des éléments d’aide à la décision permettant de valider les équilibres programmatiques et les conditions économiques de réalisation d’un programme d’aménagement.
Analyse juridique et économique des montages intégrant les enjeux de maîtrise et de remembrement foncier permettant de mesurer les conditions préalables et les contraintes de maitrise foncière (indivis, copropriété, etc.)
Ces cofinancements peuvent être pris en charge sur base de taux compris entre 10 et 50 % du coût HT des missions. La modulation du cofinancement intervient notamment suivant des critères d’analyse territoriale (QPV, ACV, PVD, etc.) et de la mobilisation des financement des autres partenaires.
Journées Cohésion des Territoires 3 juin 2021 - Atelier Friches
Dans le cadre des :
• Programmes nationaux : ACV / PVD / NPNRU / Relance Industrie / AAP Friches
• Dispositifs et / ou périmètres :
ORT / CRTE / QPV / Territoire d’Industrie
Une mobilisation multiforme en appui auprès des partenaires, au-delà des soutiens financiers en ingénierie :
Une participation à l’analyse des dossiers dans le cadre des comités techniques pour l’analyse des dossiers de l’AMI Friches de la Région IDF
Les différentes entités du Groupe CDC peuvent également être mobilisé dans le cadre de prestations de services dédiées aux problématiques de traitement des friches : SCET / EGIS / CDC-Biodiversité
Le soutien à la mise en œuvre opérationnelle : apports en capital dans les outils de traitement des friches
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Opérer (1)
Doter les outils locaux de capacités techniques et financières pour élargir et conforter leurs interventions
Investissement en fonds propres et quasi fonds propres dans les sociétés de projet aux côtés du propriétaire, de co-investisseurs publics ou privés ou d’opérateurs aménageurs
ou développeurs.
- Objectifs : accompagner la mise en œuvre de montages juridiques et financiers complexes associant les parties prenantes sur un site (dont le propriétaire) afin de mettre en œuvre
l’ensemble des actions de traitement de la friche en assurant une ingénierie financière optimisée.
Investissement en fonds propres et quasi fonds propres dans les SEM
aménageurs ou opératrices de traitement de friches
- Objectifs : Augmentation du capital et/ou prise de participation dans des SEM à créer ou existante afin de les doter de moyens supplémentaires pour la mise en œuvre des projets de requalification des friches
Journées Cohésion des Territoires 3 juin 2021 - Atelier Friches
Exemples :
Friches PSA (Aulnay- sous-Bois
Aménagement des anciens moulins Soufflet (Corbeil- Essonnes – ACV),
Reconversion des entrepôts Mac Donald (Paris – 19ème ),
Biocitech (Romainville)
Le soutien à la mise en œuvre opérationnelle :
apports en capital dans les outils de traitement des friches
Opérer (2)
Être partie prenante d’outils spécifiques :
Fonds GINGKO / BROWNFIELDS / PHENIX : Fonds/société dont la BDT est actionnaire aux côtés de partenaires privés (dont la BEI) ou de filiales du Groupe CDC (Egis) et dédiés au traitement et à la valorisation de friches portant notamment des enjeux de dépollution importants
Objectifs : proposer une solution clé en main intégrant un continuum d’interventions de l’acquisition des
fonciers, leurs éventuelles dépollutions, ainsi que la valorisation immobilière de l’ensemble des parcelles du site.
Exemples :
Friches Alstom (Belfort),
Reconversion des usines Kodak à Châlons-sur Saône,
Reconversion de la BA 217 (Cœur d’Essonne – TIGA)
Une offre de prêts adaptée aux contextes et maturités de projets
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Financer
Le prêt Gaïa : outil de financement multiforme pour l’acquisition, le portage foncier et les travaux de dépollution par les collectivités locales :
Gaïa Court-terme (dédié à des opérations de production de logement)
Gaïa Long-terme (dédié au portage et à la réserve foncière de longue durée)
Gaïa Territorial (dédié à la transformation et à la relocalisation d’activités productives)
Des durées de prêt comprise entre 15 et 60 ans
Des différés d’amortissement compris entre 5 et 14 ans
Un taux fondé sur la ressource Livret A et des marges comprises entre + 0,60% et + 0,80%
une quotité de financement pouvant atteindre 100% de votre besoin d’emprunt
Le prêt Relance Verte : une offre de financement dédié à la biodiversité et à la renaturation des friches
Une offre de financement permettant de développer la mise en valeur des friches autour d’objectifs liés à la biodiversité (projets visant à préserver toutes les espèces vivantes, animales ou végétales ainsi que leur écosystème et à favoriser les solutions fondées sur la nature)
• Une durée pouvant aller de 25 à 50 ans
• Une phase de mobilisation (ou un différé d’amortissement) pouvant aller jusqu’à 5 ans
• Un taux fondé sur la ressource Livret A et une marge de + 0,60% (possibilité de bascule en taux fixe sur des maturités plus courtes)
Journées Cohésion des Territoires 3 juin 2021 - Atelier Friches
Un exemple de mobilisation de financements Gaïa :
l’acquisition et le portage de fonciers et de bâtiments en vue de leur future mutation par la
Foncière Publique IDF (Filiale commune EPFIF-BDT)
1ère opération : Aulnay-sous-Bois (proximité future gare GPE)
@BanqueDesTerr
Présentation par Rafaëlla FOURNIER
Cerema IDF/Département Ville Durable
Responsable de programme "Stratégie de densification urbaine"
LE FONDS DE RECYCLAGE DES FRICHES
Accompagner les stratégies foncières
Enclencher les démarches de revitalisation
Aider au recensement des friches
OUTILS NUMÉRIQUES
AAP FRICHES POLLUÉES
AAP Régionaux RECYCLAGE
FONCIER
Permettre la réalisation effective
des projets
• Objectifs
• Permettre le repérage de sites potentiellement en friches
• Et les contextualiser
CARTOFRICHES : LE PRINCIPE
• Déploiement
• Une version test déployée en 2020
• Prochaine étape : une base
de données nationale consolidée en
septembre 2021
CARTOFRICHES : L’INTERFACE
Filtrer les sites
Explorer les données,
nationales et locales Accéder au
contexte d’un site
En savoir plus Cartofriches
https://cartofriches.cerema.fr/
UrbanVitaliz
https://beta.gouv.fr/startups/friches.html
Nous contacter
https://www.cerema.fr/fr/contact
https://artificialisation.biodiversitetousvivants.fr/contact
Présentation de l’offre de services - ADEME
Par Valérie JOUVIN
Responsable du Pôle villes et territoires durables
ADEME Île-de-France
Présentation de l’offre de services - ADEME
L’ADEME est engagée sur 4 missions interdépendantes
au service de la gestion des sites pollués et la reconversion des friches polluées
Recherche et développement
Maîtrise d’ouvrage pour la mise en sécurité des sites orphelins
(responsables défaillants)
Reconversion des friches polluées Conseil et expertise auprès
du Ministère en charge de l’Environnement
Présentation de l’offre de services - ADEME
Ressources méthodologiques et techniques
https://librairie.ademe.fr/
Thèses, Cahiers des charges types, études, guides techniques, outils, infographie, magazines ADEME…
Recherche par thématiques, publics, zones géographiques…
Présentation de l’offre de services - ADEME
Travaux de thèse, recueils d’événements, infographies
Présentation de l’offre de services - ADEME
Actualités nationales et franciliennes
- ADEME Infos, ensemble de publications gratuites afin de vous informer des actualités de l’Agence https://agirpourlatransition.ademe.fr/collectivites/
- Fil d’actu (inscription gratuite) :
https://ile-de-france.ademe.fr/actualites/lettre-dinformation - Synthèse d’activité
https://www.ademe.fr/actualites/manifestations/adm-territoires-transition
Présentation de l’offre de services - ADEME
L’outil BENEFRICHES
- Outil d’aide à la décision
- Permet de quantifier les bénéfices nets socio-économiques et environnementaux d’un projet d’aménagement
- Aide les collectivités et acteurs de l’aménagement à orienter leurs choix d’implantation
entre le renouvellement urbain et l’extension urbaine (friche vs. terres agricoles),
entre différents scénarios d’usage sur une même friche (ex : logements vs. parc paysager).
- Fiches de cas, tableur
https://librairie.ademe.fr/urbanisme-et-batiment/3772-evaluer-les-benefices-socio-economiques -de-la-reconversion-de-friches-pour-lutter-contre-l-artificialisation-outil-benefriches.html?search _query=friches+&results=36
Présentation de l’offre de services - ADEME
- Guide « Aujourd'hui mon territoire - Idées et solutions » partage des clés et propose des actions concrètes pour les élus désireux de s’engager dans la Transition écologique.
- Idées & solutions : 40 fiches qui valorisent les solutions mises en place dans des communes et intercommunalités
Téléchargement d’une fiche récapitulative du sujet avec des indicateurs, contacts…
https://
agirpourlatransition.ademe.fr/collectivites/aujour dhui-mon-territoire
Présentation de l’offre de services - ADEME
Journées techniques / Formations
-Journées techniques organisées par l’ADEME https://www.reconversion-friches.ademe.fr/
-Formations gratuites à destination des élus et des équipes techniques https://formations.ademe.fr/accueil.html
Présentation de l’offre de services - ADEME
Soutiens financiers pour faire émerger les projets
- Pas de moyens humains ADEME dédiés à l’ingénierie, mais…
- Soutien aux études (AMO) en amont des travaux
- Soutien aux cartographies des valeurs de fond de la qualité des sols….
- Soutien aux investissements sur les fonds France Relance
Plateforme dédiée
https://agirpourlatransition.ademe.fr/
Présentation de l’offre de services - ADEME
Modalités
Fonctionnement en appels à projets et au fil de l’eau : https://agirpourlatransition.ademe.fr/
Une offre par Cibles : particuliers, entreprises, collectivités
Présentation de l’offre de services - ADEME
Aide aux études préalables à la reconversion des friches à risque de pollution ou polluées
https://agirpourlatransition.ademe.fr/entreprises/dispositif-aide/aide-etu des-prealables-reconversion-friches-urbaines
Présentation de l’offre de services - ADEME
AAP reconversion des friches polluées (oct. 2021)
- Financement travaux de dépollution (sols, eaux
souterraines), complétés le cas échéant
- Tous les travaux de dépollution en place, sur site ou hors site sont éligibles
https://agirpourlatransition.ademe.fr/
Présentation de l’offre de services - ADEME
Présentation des appels à projets Plan de relance par les référents thématiques.
Revoir les webinaires Le plan de relance en vidéo – on vous dit tout !
Présentation de l’AAP ADEME
« reconversion des friches polluées »
Présentation de l’offre de services - ADEME
Vos contacts ADEME en Ile-de-France
Christophe.louaze@ademe.fr Plan de relance
Severine.cohuet@ademe.fr AMI Région Idf AMI inventaire des friches
Nouveaux partenariats Etudes hors Plan de Relance
