FORMATION INTEGRATION
Le prêt immobilier et son
environnement.
Un projet immobilier
Projet Défini Projet Non Défini
Besoin en financement
Projet 1 Besoin
Valeur du bien
1
Prix de venteAgence, PAP, Bulle de vente, Adjudication, Soulte
Frais
2
2
Frais de Notaire
Les frais de notaires comprennent les droits payés au Trésor Public, les débours (enregistrement cadastral), les émoluments et les honoraires
Frais d’agence
Entre 4 et 10%
Frais de garantie
Le choix de la garantie dépend du nouvel organisme prêteur (caution ou hypothèque)
Apport personnel
3
Somme dont dispose un emprunteur pour effectuer une opération et qui ne sera pas empruntée.
3
Type de bien : bien achevé depuis plus de cinq ans Département : 75
Montant du bien : 100 000 € Debours : 400 €
Etat : 5 090 € Notaire : 2 279 €
Montant des Frais : 7 769 €
Type de bien : bien achevé
depuis moins de cinq ans acquis en l'état futur d'achèvement
(VEFA)
Département : 75
Montant du bien : 100 000 € Debours : 400 €
Etat : 715 €
Notaire : 2 279 €
Montant des Frais : 3 394 €
Type de bien : bien achevé depuis moins de cinq ans et déjà vendu au moins une fois depuis l'achèvement de l'immeuble
Département : 75
Montant du bien : 100 000 € Debours : 400 €
Etat : 998€
Notaire : 1779€
Montant des Frais : 3177€
Caution Garantie réelle
Autres
La caution bancaire (ou cautionnement bancaire) est assuré par les établissements financiers ou d ’ assurance ou encore les mutuelles
professionnelles.
L ’ hypothèque (HC) ou privilège de prêteur de deniers (IPPD) est une garantie traditionnelle consentie par l ’ emprunteur sur son bien immobilier.
Elle doit être établie par le notaire et publiée à la Conservation des
hypothèques.
L ’ inscription hypothécaire est valable, pour toute la durée du prêt, plus 1 an, mais elle ne peut excéder 35 ans
Le nantissement est défini dans le code civil (article 2071) comme un contrat par lequel un débiteur remet une chose à son créancier pour sûreté de la
dette.
Bien ancien : 200 000 € Frais de Notaire : 15 000 €
Frais de garantie (caution) : 1 500 € Apport : 50 000 €
Besoin en financement : 166 500 €
Bien neuf : 200 000 € Frais de Notaire : 7 000 € Frais de garantie (réelle) : 3 000€
Apport : €
Besoin en financement : 210 000 €
Exemples
Un prêt immobilier
Présentation
Le crédit immobilier est un financement par emprunt destiné à couvrir tout ou partie d'un achat immobilier, d'une opération de construction, ou des travaux surun bien immobilier existant.
Ce qui le compose
Un crédit immobilier est composé de plusieurs éléments : montant, durée, taux hors assurance (fixe ou révisable), taux effectif global (TEG), échéance (mensuelle, trimestrielle, semestrielle, annuelle), garantie, assurance, frais de
dossier.
Le prêt à Taux 0%
Le prêt à Taux 0%
Présentation
Le prêt à taux zéro renforcé (PTZ+) s'adresse aux personnes souhaitant acquérir leur première résidence principale
Le PTZ+ peut ne financer qu'une partie de l'achat du logement et être complété par d'autres prêts immobiliers ou des apports personnels
Quel logement ?
La construction ou l'achat d'un logement
neuf
Normes BBC et RT 2012
L'achat d'un logement ancien quand les travaux à réaliser sont d'une importance telle qu'il sera assimilé à un
local neuf
La transformation (ou l'achat pour transformation) d'un local, neuf ou ancien,
en logement
L'achat d'un logement social ancien vendu par un bailleur social à ses occupants ou aux
gardiens d'immeuble qu'il emploie
Bénéficiaires
Ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années
précédant la demande de prêt
Titulaire d'une carte d'invalidité et dans l'incapacité d'exercer
une activité professionnelle
Bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé (AAH) ou allocation d’éducation
enfant handicapé (AEEH)
Victime d'une catastrophe ayant rendu sa résidence définitivement inhabitable
Le Prêt Accession
Sociale
Présentation
Est un prêt conventionné accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l'État.
Il est remboursable avec intérêts et peut donner droit à l'aide personnalisée au logement (APL).
En 2012 60 % des emprunteurs ont droit à ce montage Les avantages du PAS ?
Bénéficier des APL.
Frais de garanties réduits.
Frais de dossier plafonnés à 500€.
Prêts de 5 à 30 ans.
Les bénéficiaires du PAS :
Ressources inférieures à un plafond.
Pour une résidence principale.
Nombre de
personnes Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C DOM
1 25 500 € 21 500 € 20 000 € 18 500 € 23 286 €
2 35 700 € 30 100 € 28 000 € 25 900 € 31 131 €
3 43 350 € 36 550 € 34 000 € 31 450 € 37 438 €
4 51 000 € 43 000 € 40 000 € 37 000 € 43 741 €
5 58 650 € 49 450 € 46 000 € 42 550 € 51 070 €
Par personne
supplémentaire 7 650 € 6 450€ 6 000 € 5 550 € 6 420 €
PEL
CEL
Le plan épargne logement (PEL), ouvert à partir du 1er mars 2011, est une épargne bloquée qui, quand son terme est atteint, soit 4 ans, peut être utilisée de plusieurs façons. Il peut ainsi soit être clôturé, soit être poursuivi, soit permettre d'obtenir un prêt immobilier à un taux privilégié.
L'obtention du prêt permet également au souscripteur de bénéficier d'une prime versée par l'État.
Présentation
Conditions d'utilisation du prêt
Le prêt peut permettre notamment :
- l'achat et la construction d'un logement neuf ou ancien destiné à l'habitation principale,
- le financement de travaux ou l'amélioration du logement destiné à l'habitation principale.
Montant et durée du prêt
Montant maximum du prêt : 92.000 € . Durée du prêt : 2 à 15 ans.
Le taux d'intérêt dépend de la période où a été souscrit le PEL.
Plans ouverts Taux d'intérêt du prêt
depuis le 1er août 2003 4,20 %
entre le 1er juillet 2000 et 31 juillet 2003 4,97%
entre le 26 juillet 1999 et le 30 juin 2000 4,31%
entre le 9 juin 1998 et le 25 juillet 1999 4,60%
entre le 23 janvier 1997 et le 9 juin 1998 4,80%
entre le 7 février 1994 et le 22 janvier 1997 5,54%
entre le 16 mai 1986 et le 7 février 1994 6,32%
Le compte épargne logement (CEL) permet à son titulaire, sous conditions, d'obtenir un prêt bancaire à un taux préférentiel, pour réaliser notamment un investissement immobilier ou des travaux dans son logement, ainsi qu'une prime d'épargne versée par l'État.
Présentation
Montant et durée du prêt
Le montant du prêt dépend de sa durée et des intérêts acquis pendant la phase d'épargne. Son montant maximum est de 23.000 € .
La durée du prêt est de 2 à 15 ans.
Conditions nécessaires pour obtenir un prêt Conditions d'affectation du prêt
Le prêt peut être obtenu pour :
construire ou acheter une résidence principale, neuve ou ancienne,
acquérir un terrain à construire si le prêt finance simultanément les dépenses de construction,
financer des travaux d'économie d’énergie ou d'amélioration.
Si le CEL a été ouvert avant le 1 mars 2011, il peut permettre d'obtenir un prêt pour acheter une résidence secondaire
Quels avantages ?
Taux fixe
Montant 150 000
Durée (en mois) 300 Taux hors assurance 4%
Assurances 0,432 %A
Garanties 2370
Échéance 845,76
Intérêts 87 527
PTZ + Taux fixe
Montant 24 000 126 000
Durée (en mois) 312 300
Taux hors assurance 0% 4
Assurances 0,432 %A 0,432 %A
Garanties 400 2074
Échéance 8,64 757,52
Intérêts 0 66 631
Solution classique
Solution avec prêt aidé
Plan de financement sans lissage
Contrainte : effort de remboursement supplémentaire les premières années
DPV – Prêts immobiliers-‐ usage interne exclusif
Plan de financement avec lissage
Fonc+onnement : les premières années l ’ adhérent rembourse plus au ?tre du PTZ et du PEL et moins au ?tre du prêt principal.
Bénéfice : l ’ effort de remboursement est régulier !
DPV – Prêts immobiliers-‐ usage interne exclusif
DPV – Prêts immobiliers-‐ usage interne exclusif
Renégociation d ’ un
prêt immobilier
Renégociation d’un prêt immobilier
Présentation
Renégocier son crédit (ou prêt) immobilier consiste à rembourser un crédit existant et à le remplacer par un nouveau à un taux moins élevéQuels frais liés au rachat?
Les IRA (Indemnités de remboursement par anticipation)
Ø L’adhérent doit s’acquitter de ces pénalités de remboursement anticipé, négociées à la souscription du prêt, car ces négociations excluent toujours le cas d'un rachat de prêt Ø Les pénalités de remboursement anticipé, qui correspondent à 6 mois d'intérêts avec un maximum de 3 % du capital restant dû
Frais de garantie
Le choix de la garantie dépend du nouvel organisme prêteur (caution ou hypothèque)
Frais de dossier
Voir conditions de l’organisme prêteur
v Pour que le rachat de prêt soit intéressant, il faut que le gain sur le coût total du crédit (coût du crédit actuel moins coût du nouveau crédit) soit suffisant pour couvrir l’ensemble de ces frais.
v Seules certaines banques partenaires peuvent intégrer dans le nouveau prêt les frais liés au rachat (IRA/garantie/frais de dossier). Les autres demanderont à votre adhérent d’apporter au moins les frais de garantie et les frais de dossier
Renégociation d’un prêt immobilier
Mr Paul est accédant à la propriété
Il rembourse un prêt de 616,46€ (avec assurance) au taux de 4,8%. La durée restante est de 240 mois. Il
souhaite profiter d’un taux plus bas
Je propose à mon adhérent de réduire son échéance en cours tout en conservant sa durée restante.
Cette solution permet à mon adhérent d’alléger son budget mensuel
Je propose à mon adhérent de réduire sa durée de prêt tout en conservant son échéance actuelle.
Cette solution permet à mon adhérent de rembourser plus rapidement son prêt
IRA : (90 000 x 4,8) /2= 2144€ (1 semestre d’intérêts) Caution crédit logement: 1327€
Frais de dossier: 500€
Total frais: 3971€
Nouveau prêt : 93 971€
Solution 1 Solution 2
Quelles solutions proposer à cet adhérent ?
Ø Allègement de 38€/mois
Ø Economie de 12 895€ sur le coût du crédit
Ø Durée réduite de 24 mois
Ø Economie de 17 822€€ sur le coût du crédit
Rachat de soulte
Le rachat de soulte
Présentation
Le rachat de soulte s'effectue dans le cadre de la dissolution de la
communauté, que ce soit par voie de succession suite au décès d'un conjoint ou par le divorce.
L'opération du rachat de soulte permet de devenir propriétaire de la part d'une autre personne (en général le conjoint)
Calcul du rachat de soulte
Le calcul est très simple. On commence par déterminer la valeur nette du logement. pour cela, il suffit de faire l'opération suivante:
VALEUR DU LOGEMENT - CAPITAL RESTANT DU SUR LE PRET = VALEUR NETTE DU LOGEMENT
Ensuite on détermine la valeur pour chaque membre de la communauté, ce qui est simple dans la mesure ou chacun est propriétaire de 50% du bien.
VALEUR NETTE DU LOGEMENT / 2
La difficulté réside évidemment dans la détermination de la valeur du bien immobilier. En cas de divorce, il n'est pas rare que les deux ex-conjoints ne s'entendent pas sur la valeur à prendre en compte.
La voie juridique et la nomination d'un expert seront alors les seules solutions.
Le rachat de soulte
Exemple de calcul d'une soulte
Imaginons qu'un bien immobilier ait une valeur de 180 000 € et que le capital restant dû au moment du rachat de soulte soit de : 40 000€. Nous allons commencer par déterminer la valeur nette du bien.
180 000€ - 40 000€ = 140 000€
Ensuite on détermine la part de chaque membre de la communauté : 140 000 € / 2 = 70 000 €
70 000€ est le montant que la personne qui souhaite garder le logement devra verser à l'autre
Pour que notre adhérent puisse rester propriétaire de son bien, il devra être solvable sur le plan de financement suivant:
Soulte (70 000€) + Frais de notaire+ CRD (40 000€)
Le prêt relais
Le prêt relais
Présentation
Pourquoi utiliser un prêt relais?
Vous avez trouvé un nouveau logement à acheter que vous pensez financer en revendant celui que vous occupez actuellement. Le problème, c’est qu’il n’est pas facile de faire coïncider les dates d’achat et de revente. Souvent, la décision d'achat est à prendre rapidement sous peine de voir le bien convoité, remporté par d’autres personnes. Il n’est pas question, non plus, de brader sa demeure
actuelle, uniquement pour bénéficier des fonds dans les temps. Pour résoudre ce problème de délai, les banques ont mis en place le prêt relais ou crédit relais (appelé aussi Crédit-revente). Il s’agit d'un crédit à court terme, destiné à permettre le financement d'un achat en attendant la réalisation d’une vente.
La durée de ce type de prêt varie de 1 à 2 ans.
En général, son montant représente entre 60 et 80% de la valeur du bien mis en vente. La banque demande une estimation par une agence ou un notaire pour évaluer le bien.
Le prêt relais
Les différents
types de crédit relais
Il existe deux types de crédit relais :
-Le prêt-relais « sec »
Il est st utilisé lors de l’achat d’un logement dont le prix est entièrement financé par la revente du logement actuel. Il s’agit d’une avance à court terme de 6 à 12 mois, de fait le taux est généralement plus élevé
-Le crédit relais associé à un prêt principal
Habituellement, le prix du nouveau logement à acquérir est supérieur à celui du logement actuel à revendre. Les banques proposent, dans ce cas, un plan de financement intégrant d’une part, un crédit-relais, et d’autre part, un crédit à long terme. On parlera alors de crédit-relais associé à un prêt long terme.
Lorsque vous vendez votre logement, vous remboursez alors une partie du prêt par anticipation (le contrat prévoit généralement une absence de pénalités de ce
remboursement anticipé partiel) La banque modifie alors le prêt pour diminuer le montant des mensualités ou la durée restante, suivant l’option qui a été prévue dans le plan de financement.
Le prêt relais
Traitement des principales objections sur le prêt relais
Le prêt relais est couteux
Contrairement à ce que l’on peut croire, le prêt relais permet de faire de réelles économies:
- Vendre son bien avant d’acheter peut vous obliger à louer un bien le temps d’acheter, ce qui entraine un double
déménagement
- Chercher à vendre son bien avant de réaliser un nouvel achat peut vous obliger à brader votre bien. Mettre en place
un prêt relais vous laisse plus de temps pour vendre votre bien au meilleur prix
Mon banquier m’a déconseillé de faire un prêt relais.
Ca me parait très compliqué
Les conseillers bancaires ne sont pas toujours des spécialistes en financement immobilier. De plus, certaines banques ne proposent pas toujours de solutions adaptées au
prêt relais. La force du CSF est de travailler avec de nombreux partenaires spécialisés dans ce type d’opération.
Je vais vous expliquer très simplement les avantages de cette formule
Le prêt relais
Démonstration
Mise en vente d’un bien 150 000 €
Apport personnel 25 000€ + Frais de garantie et frais de dossier Nouvel achat 250 000 €
Frais de notaire 17 500€
CRD en cours 50 000 € Revenus du foyer 3 000€
Solution 1 (CFF)
Ø Le CRD du prêt est en cours est englobé dans le coût de l’opération
Ø Jusqu’à la vente du bien, notre adhérent ne rembourse que l’échéance du long terme et uniquement les
assurances du relais.
Ø Les intérêts du prêt relais seront dus à la vente du bien Ø Le relais est calculé sur la base de 70% dans l’ancien et 60% dans le neuf de la valeur estimative du bien
Solution 2 (Autres banques)
Ø Jusqu’à la vente de son bien, notre adhérent continue à rembourser son prêt en cours + les assurances du LT et relais
Ø Calcul du relais: (60% ou 70%) de la vente - CRD
Ø Les intérêts du prêt relais seront dus à la vente du bien
Prêt Infine
Le prêt Infine
Présentation
Dans le cas d'un prêt amortissable classique, l'emprunteur rembourse en plus des intérêts une partie du capital à chaque mensualité. Ainsi,
échéance après échéance, le capital restant dû, et en conséquence les intérêts, diminuent.
Dans un prêt in fine l'emprunteur ne rembourse le capital qu'à la fin, en une seule fois et les mensualités ne comprennent que des intérêts,
calculés sur toute la durée sur la totalité du capital emprunté. En conséquence, le coût d'un prêt in fine est plus élevé qu'un prêt
classique. Néanmoins, associé à un investissement locatif, la balance est
renversée et le prêt in fine devient plus avantageux.
Cadre juridique
Loi Scrivener
La loi n°78-22 du 10 janvier 1978 dite loi Scrivener a pour objectif d'améliorer l’information préalable du consommateur et de le protéger concernant les crédits.
Elle a été promulguée sous l'impulsion de la Secrétaire d’État à la Consommation Christiane Scrivener du gouvernement Raymond Barre.
La loi impose aux établissements prêteurs un minimum d'information et de protection à l'égard de l'emprunteur : è Une offre préalable de crédit remise à l'emprunteur est obligatoire.
è Mentions obligatoires sur les offres : identité, condition du crédit (montant, TEG annualisé (TAEG), durée…) , montant à rembourser (avec et sans assurance), montant des frais.
Loi Scrivener 2
La loi Scrivener 2 est une loi instaurée le 13 juillet 1979, et impose aux établissements prêteurs ;
è Edition d'un tableau d'amortissement détaillé : Pour chaque échéance il doit indiquer le montant du capital et des intérêts remboursés,
è Le montant des frais de dossier, d'instruction ou de parts sociales,
è Délai de réflexion de 30 jours francs avec un délai minimum de 10 jours à compter de la réception de l’offre (le cachet de la poste fait foi). l'offre peut être acceptée à partir du 11éme jour.
