Arrêté des comptes 2014 Immobilier

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Immobilier

Arrêté des comptes 2014

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1 Evolution du marché Immobilier 1

2 Actualité et rappels comptables 15

3 Nouveautés fiscales 28

Page Section Description

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Laure Maffre Directeur

+33 1 56 57 5741

laure.maffre@fr.landwellglobal.com

Arnaud Burillon Directeur

+33 1 56 57 68 73

arnaud.burillon@fr.pwc.com

Thibault Lanselle Directeur

+33 1 56 57 12 79

thibault.lanselle@fr.pwc.com

Jean-Charles Marignan Senior Manager

+33 1 56 57 84 35

jean-charles.marignan@fr.pwc.com

(4)

Sandra Aron Directeur

+33 1 56 57 44 74

sandra.aron@fr.landwellglobal.com

Pascale Tomelka Associée

+33 1 56 57 54 98

pascale.tomelka@fr.pwc.com

Arrêté des comptes 2014 • Immobilier

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20 janvier 2015

Evénement Business Immo / ULI / PwC sur l’attractivité de la France, avec la présentation de la publication Emerging Trends Europe

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Evolution du marché Immobilier Section 1

Par Laure Maffre, Directeur Landwell Et Arnaud Burillon, Directeur PwC

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La loi ALUR : impacts potentiels sur les comptes (1/2)

1) Obligation de mettre à disposition des bornes de rechargement pour les voitures électriques/hybrides à l’occasion de travaux sur les parkings des ensembles commerciaux > 1.000 m²

Décret en attente pour fixer les modalités « en fonction de la nature, de la catégorie et de la taille des bâtiments et des parcs de stationnement concernés, du type de travaux entrepris ainsi que du rapport entre le coût de ces travaux et la valeur des bâtiments. Il fixe également le nombre minimal de places de stationnement qui font l'objet de l'équipement ».

Coût par poste : de 5 k€ (standard) à 12 k€ (rapide), plus potentiellement 15 k€ de coût de raccordement pour 2 bornes

Durée d’amortissement probable : 10 ans

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La loi ALUR : impacts potentiels sur les comptes (2/2)

2) Obligation de réhabiliter les friches commerciales

Art. 129 VI 1 b :

« Le propriétaire du site d'implantation bénéficiant de l'autorisation d'exploitation commerciale est responsable de l'organisation de son démantèlement et de la remise en état de ses terrains d'assiette s'il est mis fin à l'exploitation et qu'aucune réouverture au public n'intervient sur le même emplacement pendant un délai de trois ans, ce délai ne courant, en cas de procédure de redressement judiciaire de l'exploitant, que du jour où le propriétaire a recouvré la pleine et entière disposition des locaux ».

Décret en attente

Obligation de démolir tout local commercial soumis à CDAC dès lors qu’il aura été inoccupé pendant 3 ans ?

Si oui, provision à constituer à la clôture de l’exercice au cours duquel le délai de 3 ans sans exploitation aura expiré.

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Introduction

• Loi du 18 juin 2014

• Décret d’application du 3 novembre 2014

• Loi mise en place en vue de protéger les locataires de commerces de proximité.

Quelques retouches pour prendre en compte certains types de locaux.

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Durée - Suppression de manière limitée de la durée ferme

• Durée de 9 ans minimum et faculté de résiliation triennale perdurent.

• Mais plus de possibilité de déroger à cette faculté. Toutefois, champ d’application de cette disposition limité: ne sont pas concernés par cette interdiction et pourront toujours prévoir une durée ferme les baux suivants:

- avec une durée contractuelle supérieure à 9 ans,

- de locaux monovalents (locaux construits en vue d’une seule utilisation), - de bureaux,

- de locaux de stockage,

- de résidences de tourisme.

Cette disposition est applicable depuis le 19 juin 2014.

Conséquence comptable potentielle: raccourcissement du délai d’étalement des franchises accordées

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Loyer - Nouvelles règles sur l’évolution du loyer

Suppression de la référence à l’ICC

• Il n’est plus possible de se référer à l’ICC pour calculer le loyer plafonné (révision triennale ou renouvellement). Il est toujours possible de prévoir des clauses d’indexation avec référence à l’ICC.

• Indices applicables : ILC/ ILAT

Plafonnement du déplafonnement

• En cas de déplafonnement en cours de bail ou lors de son renouvellement, la hausse de loyer qui en découle sera limitée à 10% du montant du loyer de l’année précédente.

• Difficultés d’application de cette disposition.

• Cette disposition ne s’applique pas aux baux de bureaux, locaux monovalents, terrains nus, baux reconduits par tacite prolongation pour une durée supérieure à 12 ans, et avec loyer binaire (loyer déterminé en fonction d’un pourcentage du CA).

Ces deux dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014.

Il est possible de déroger par stipulation expresse dans le bail à ces dispositions lors du renouvellement (mais pas lors de la révision triennale).

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Charges, taxes et travaux - Encadrement des charges,

impôts et travaux - remise en cause des « baux triple net »

Certaines taxes, charges et certains travaux ne pourront plus être refacturés au locataire :

• Les dépenses relatives aux grosses réparations de l'article 606 du code civil ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.

• Les impôts, taxes et redevance dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local, notamment la CET.

• La taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie peuvent cependant toujours être imputés au locataire.

• Disposition sujette à discussion entre bailleur/locataire. Incertitude concernant la taxe bureaux.

• Disposition d’ordre public.

• Disposition applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

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Charges, taxes et travaux - Obligations d’information pour le bailleur

Information en matière de charges et impôts:

• Dans le bail, inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au bail avec indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire

• Récapitulatif annuel de cet inventaire adressé au locataire avant fin septembre ou pour les immeubles en copropriété, dans les 3 mois de la reddition des charges de copropriété

Information concernant les travaux:

Lors de la conclusion du bail puis tous les 3 ans, obligation pour le bailleur de communiquer :

• Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes + budget prévisionnel

• Un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes + coût effectif

Dispositions d’ordre public

Dispositions applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014 ou du 5 novembre 2014 selon les cas.

Nécessité d’adapter les systèmes de gestion pour fournir une information fiable et homogène aux locataires.

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Droit de préemption au profit du preneur en cas de vente du local par le bailleur

En cas de cession par le bailleur des locaux commerciaux ou artisanaux objet d’un bail commercial, le locataire bénéficie d’un droit de préemption.

Le bailleur a l'obligation de notifier au locataire les conditions de la vente. Le locataire dispose d’1 mois à compter de sa réception pour se prononcer. En cas de réponse positive, la vente interviendra dans les 2 mois de sa réponse, ou 4 mois si

l’acquisition est financé par un prêt.

Si le bailleur décide après avoir purger ce droit de préemption de céder l'immeuble à des conditions différentes, il devra procéder à une nouvelle notification au locataire dans les mêmes conditions.

Ce droit de préemption n’est pas applicable notamment aux cessions de plusieurs locaux et cessions d’un local à un copropriétaire.

Cette nouvelle règle est à concilier avec le DPU le cas échéant. Dans un souci de rapidité, il est recommandé de lancer les procédures de purge de manière concomitante, en tenant compte du fait que le DPU prime sur celui du locataire.

Cette disposition s’appliquera à toute cession intervenant à compter du 19 décembre 2014.

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Synthèse des principales modifications de la loi par nature de locaux

Durée Loyer Charges

Possibilité d’un bail ferme ?

Suppression ICC lors de la révision triennale et du renouvellement ?*

Plafonnement du déplafonnement

applicable ?

Possibilité d’un bail triple net ?

Obligation d’inventaire des charges et taxes et

de reporting sur les travaux ?

Boutique

Non sauf si bail de plus de

9 ans

Oui mais dérogation possible pour le renouvellement

Oui sauf si loyer

binaire Non Oui

Site

industriel

9 ans

Idem Oui Non Oui

Centre

commercial

9 ans

Idem Oui sauf si loyer

binaire Non Oui

Local

monovalent Oui Idem Non Non Oui

Bureau Oui Idem Non Non Oui

Stockage Oui Idem Oui Non Oui

* Question non applicable aux loyers binaires

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Autres nouveautés

• Allongement de la durée des baux dérogatoires à 3 ans

• Consécration de la jurisprudence en matière de convention d’occupation précaire

• Obligation d’établir un état des lieux

• Assouplissement de la forme du congé

• Transmission automatique du bail en cas de restructuration

• Modification en matière de droit de préemption urbain

• Limitation de la solidarité cédant/cessionnaire

• Elargissement du champ de compétence de la Commission de conciliation départementale

• Renforcement de la sanction de la violation des dispositions d’ordre public…

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Marché : près de 15 Mds d’€ investis sur 9 mois

Arrêté des comptes 2014 • Immobilier -

5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Investissement en immobilier commercial en France (€m)

T4 T3 T2 T1

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Marché : la compression des taux sur les meilleurs actifs continue

Paris QCA 3.90%

Commerce 3,50%

Bureaux régions 5,40%

Logistique 6,75%

0,00%

1,00%

2,00%

3,00%

4,00%

5,00%

6,00%

7,00%

8,00%

9,00%

12/06 12/07 12/08 12/09 12/10 12/11 12/12 12/13 09/14

Evolution des taux "prime"

CBD office Regions office Retail Logistics A class

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La prime de risque était à 2.65% fin septembre 2014, contre 2.50% fin 2008 malgré un contexte plus serein

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

12/03 12/04 12/05 12/06 12/07 12/08 12/09 12/10 12/11 12/12 12/13 09/14

Historique de la prime de risque

Bureau prime QCA Taux TEC10 Euribor 3 mois

Paris QCA 3.90%

TEC10 1.25%

Euribor3M 0.08%

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Marché : les loyers faciaux sous pression dans le QCA

700

750

716

664

727 748

771

680 666

460

486 478

401

541

494

441

478 471

425

456 445

431

468 462

429

440 459

300

330 315

303 305 298 295 293 296

- 100 200 300 400 500 600 700 800 900

12/06 12/07 12/08 12/09 12/10 12/11 12/12 12/13 09/14

Loyers faciaux

Paris centre ouest

Croissant Ouest La Défense

I d F

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18 décembre 2014

Actualité et rappels comptables Section 2

Par Thibault Lanselle, Directeur PwC Et Jean-Charles Marignan, Senior Manager PwC

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Restructuration d’immeuble

Un thème à la fois ancien et nouveau

Ancien car pas de véritable nouveauté comptable sur le sujet depuis les règles comptables appliquées depuis 2005

Nouveau au regard de l’état du patrimoine immobilier principalement francilien souvent vieillissant. Il existe des nouvelles exigences à l’égard de l’immobilier :

• obsolescence commerciale (plus que véritablement technique)

• existences de contraintes environnementales

Conduisent à devoir restructurer lourdement des ensembles immobiliers Nécessité de faire un rappel sur les traitements comptables associés à ces opérations

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Restructuration d’immeuble

Traitement de l’existant

C’est souvent la principale difficulté car :

• La décision de restructuration est un indice de perte de valeur pour les composants concernés ;

• Constatation d’une perte de valeur (sous forme d’amortissement exceptionnel) pour la totalité de la VNC des composants détruits ou remplacés si absence de loyers à percevoir avant la restructuration ;

• Si loyers à percevoir, maintien d’une VNC correspondant aux loyers attendus et amortissement sur la période prévue de perception des loyers jusqu’à la restructuration (correction de la valeur par comptabilisation d’une dépréciation et modification de la durée d’amortissement).

Attention : une restructuration pourra impacter le composant structure (80% de la valeur de la construction selon la FSIF) avec un impact potentiellement très élevé.

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Restructuration d’immeuble

Traitement des frais d’étude

Ils sont portés à l’actif en qualité de coût accessoire à la nouvelle construction si :

• Probabilité de procurer des avantages économiques futurs (le projet doit avoir des chances raisonnables d’aboutir) ;

• Ils sont nécessaires et directement attribuables à la nouvelle construction (ainsi les frais non directement engagés pour le projet in fine sélectionné doivent être passés en charges) ;

• Les frais engagés avant la décision de restructuration (tels ceux liés aux études de faisabilité) sont à comptabiliser en charges.

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Restructuration d’immeuble

Traitement des indemnités d’éviction et des coûts de démolition

• Les indemnités d’éviction sont à comptabiliser à l’actif en tant que coût accessoire à la nouvelle construction, étant entendu que la nécessité d’évincer le locataire pour les besoins de la restructuration doit être démontré.

• Les coûts de démolition sont aussi considérés comme des coûts accessoires car nécessaires et directement attribuables à cette nouvelle construction.

• Si la présence d’amiante engendre des surcoûts, ceux-ci peuvent être activés s’ils sont liés au remplacement du composant (attention à ce que ces surcoûts activés ne rendent pas l’immobilisation supérieure à sa valeur actuelle).

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Franchises et Paliers

En cas de cession

La créance client liée à l’étalement est reprise intégralement en résultat. Il n’existe pas d’obligation sur le traitement comptable à retenir tant en normes françaises qu’en normes IFRS :

• Réduction du loyer

• VNC de l’actif cédé

En cas de changement du bail

La créance client restant à étaler, doit être selon nous :

• passée en charge en cas de changement de locataire,

• étalée sur la durée après prorogation, en cas de renégociation anticipée.

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IFRS 10 & 11

Quelques messages clés :

La norme IFRS 10 redéfinit la notion de contrôle basée sur le pouvoir sur les activités significatives permettant d’affecter les rendements en étant soi-même exposé au risque sur ces rendements.

La norme IFRS 11 traite des opérations en partenariat et distingue les « joint ventures » comptabilisées par mise en équivalence des « joint operations » comptabilisées de manière quasi équivalente à l’intégration proportionnelle.

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Les critères permettant de reconnaître une « joint operation » sont difficiles à remplir pour les sociétés qui pratiquaient l’intégration proportionnelle dans le cadre leurs partenariats.

Attention : ces normes sont applicables depuis le 1^er janvier 2014 et nécessitent de revoir l’analyse comptable des accords conclus dans le cadre des opérations de coopération.

IFRS 10 & 11

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IFRIC 21 - Autres impôts et taxes

Application obligatoire au plus tard à la date d’ouverture du premier exercice commençant postérieurement au 17 juin 2014.

en pratique pour la plupart des sociétés pour les exercices clôturant au 31 décembre 2015

Sont concernées toutes les taxes dont une entreprise est redevable en vertu de la loi ou de la réglementation et qui représente une sortie nette de ressource et autres que des impôts sur les bénéfices (IAS 12).

Le principe est que :

« La reconnaissance de la dette doit se référer au fait générateur de l’obligation de payer selon les termes définis par la loi ».

Exception si la taxe est susceptible d’être activée, notamment en stocks (promotion). En revanche, des discussions sont toujours en cours pour tenir compte du caractère refacturable au locataire avec constatation d’une facture à établir.

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Nature Base

d'imposition Seuil Fait générateur de l'obligation légale

Traitement comptable avant

IFRIC 21

Reconnaissance de la dette selon

IFRIC 21

CFE Valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière en N-2.

Exercer une activité au 1^er janvier N.

Cependant, dégrèvement prorata temporis en cas de cessation d'activité en

cours d'année, mais pas en cas de cession / transfert d'activité

(CGI art 1478).

Etalement sur N

Etalement sur N (sauf cession intervenue ou

probable)

CVAE Valeur Ajoutée produite en N

CA ≥ 500 k€

Exercer une activité au 1^er janvier N ou bien reprendre une activité

courant N

Etalement sur N

Etalement sur N mais uniquement à partir du moment où

le seuil est atteint.

Taxe foncière Valeur locative

cadastrale Etre propriétaire au

1^er janvier N Etalement sur N En totalité 01/01/N

Taxe sur les bureaux

Surfaces au 1^er janvier N

Surfaces >

à certains seuils

Etre propriétaire au

1^er janvier N Etalement sur N En totalité 01/01/N

Taxe sur les salaires

Salaires versés en N

selon DADS Versement des salaires N Etalement sur N Etalement sur N

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Prochaines normes IFRS

IFRS 15

• Norme d’application obligatoire à compter du 1^er janvier 2017 (avec information comparative 2016).

• L’essentiel des problématiques immobilières ne seront pas touchées par l’application de cette norme, l’activité locative étant régie par la norme IAS 17.

• Pour le secteur immobilier cette norme sera susceptible de concerner les activités de promotion immobilière, certaines activités de service à l’immobilier et éventuellement certaines charges locatives (pour les contrats complexes englobant loyers et prestations liées).

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Prochaines normes IFRS

Projet Lease

Norme attendue courant 2015 pour une application au plus tôt 1^er janvier 2017.

Les contrats de location immobilière sont présumés relever des contrats de type B : contrats de location dont la durée est sensiblement inférieure à la durée d’utilisation du bien loué

En principe, pour les contrats de type B, les sociétés propriétaires seront exclues du champ d’application de cette norme.

Cependant, ces sociétés sont impactées indirectement par le traitement comptable des preneurs qui peut modifier le comportement de ces derniers.

(34)

Projet Lease (suite)

A l’égard des preneurs, pour les contrats de type B, il est prévu que le droit d’utilisation de l’actif (reconnu au bilan) soit amorti de manière linéaire dans les comptes, en contrepartie d’une dette reconnue au titre de l’obligation de payer les loyers.

L’impact sur le compte de résultat devrait donc être neutre, l’incidence au bilan pour les locataires pourrait être significative.

Prochaines normes IFRS

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Nouveautés fiscales Section 3

Par Sandra Aron, Directeur Landwell

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**Assiette des DE* en cas de cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière (SPI)**

Amendement au PLFR 2014

• Modification de l’assiette des DE et retour à l’assiette antérieure, ie. prix d’acquisition des titres.

• Fin des difficultés pratiques causées par la rédaction actuelle de l’article 726 II du CGI : prise en charge la dette afférente aux travaux ? Du refinancement de la dette initiale ? Quid d’un emprunt souscrit pour l’acquisition des titres de la société portant l’immeuble et non pour l’acquisition de l’immeuble lui- même ? Etc.

* DE : droits d’enregistrement

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Augmentation des DE en cas de cession d’immeuble

Situation actuelle

• Droit départemental dû pour les cessions d’immeubles : 3,80%.

• Cessions intervenues entre le 01/03/2014 et le 29/02/2016 : droit départemental est porté au taux de 4,50% si l’augmentation a été votée par le Conseil général concerné.

Porte les DE dus en cas de mutation à 5,80% (au lieu de 5,09%).

PLF 2015

• L’article 1594 D du CGI serait modifié et pour pérenniser cet accroissement de taux. Les DE seraient désormais de 5,80%, sans limitation de temps.

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Intégration fiscale horizontale

Intégration fiscale horizontale

Société A

Société B

Société E Société D

Société C

Société F 95%

≥ 95%

≤

≥ 95%

UE/EEE France

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Suppression du représentant fiscal

• Cession d’immeubles ou de titres de SPI par des personnes physiques et morales qui ne sont pas domiciliées fiscalement en France

Prélèvement de 19%/33 1/3%/34,43%/75% de la plus value réalisée acquitté sous la responsabilité d'un représentant fiscal.

PLFR 2014

• Obligation supprimée pour les cessions intervenues à compter du 1/1/2015 lorsque le cédant est domicilié, établi ou constitué dans :

• un Etat membre de l’UE ou

• un autre Etat partie à l’accord sur l’EEE ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale ainsi qu'une convention d'assistance mutuelle en matière de recouvrement de l'impôt.

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Non déductibilité de la taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France (TABIF)

La TABIF est fiscalement déductible de l’assiette de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés.

PLFR 2014

La TABIF ne serait plus déductible de l’assiette de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2015.

(41)

Nouvelles taxes en Ile-de-France

PLF 2015 : taxes sur les surfaces de stationnement

Champ

d’application

Surfaces de stationnement excédant 500m² et soumises à la TABIF

Base taxable Surface de stationnement

Taux 1,22€ à 4,22€ le m² en fonction des circonscriptions Redevables Personnes privées ou publiques propriétaires de

surfaces de stationnement Entrée en vigueur 01/01/2015

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Nouvelles taxes en Ile-de-France

PLF 2015 : taxes additionnelles spéciales à

(i) la taxe foncière sur les propriétés bâties (TPFB) (ii) la cotisation foncière des entreprises (CFE)

*3 valeurs : valeur locative cadastrale des locaux d’habitation ou à usage

professionnel / établissements industriels / locaux commerciaux et biens divers Base taxable Valeur locative cadastrale x 50% (abattement pour

frais) ^*

Taux A déterminer

Redevables Personnes assujetties à la TFPB et à la CFE dans les communes de la région Ile-de-France

Entrée en vigueur 01/01/2015

(43)

Taxe sur les surfaces commerciales

Majoration de la taxe (Amendement 494 au PLFR 2014) Champ

d’application

Etablissements déjà assujettis à la taxe et dont la surface de vente excède 2500m²

Base taxable

Espaces affectés à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, ceux affectés à l'exposition des marchandises proposées à la vente, à leur paiement, et ceux affectés à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente.

La surface de vente ne prend en compte que la partie close et couverte des magasins.

Taux Tarif au m² majoré de 50%

Entrée en vigueur Impositions dues au titre de l’année 2015

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Fin de l'exonération de la redevance pour création de bureau (RCB) pour la partie reconstruction

Situation lorsque le permis est délivré avant le 1^er janvier 2014

• Champ d’application de l’exonération : opérations de reconstruction d'un immeuble pour lesquelles le permis de construire est délivré avant le 1er janvier 2014.

• Application de la redevance à la seule partie excédant la surface de l’immeuble avant reconstruction (à concurrence de la surface utile de plancher créée).

(45)

Fin de l'exonération de la redevance pour création de bureau (RCB) pour la partie reconstruction

Situation lorsque le permis est délivré après le 1^er janvier 2014

• Champ d’application : l’ensemble des opérations d’aménagement, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement nécessitant une autorisation d’urbanisme.

• Base taxable :

• Totalité de la surface de construction déjà existante et créée x tarif au m², et

• La valeur des aménagements et installations déterminée forfaitairement.

(46)

SPPICAV SAS

SCI

LuxCo

SAS SCI

LuxCo

Convention actuelle A compter du 1^er janvier 2016

Pas d’imposition en France 33,33%

SPPICAV 33,33% si > 10%

Avenant à la convention fiscale franco-luxembourgeoise - Conséquences

Pas d’imposition en France sous

condition de distribution

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TVA - Livraisons à soi-même (LASM)

Projet législatif du Conseil d'Etat : suppression des LASM sur les immeubles neufs lorsque l'opérateur a un droit à récupération totale de la TVA.

Objectif :

Mise en conformité du droit français avec le texte de la directive

Effet :

Suppression de la pénalité de 5% en cas d'absence de LASM

Attention : en cas d'affectation de l'immeuble à une activité qui n'ouvre pas droit à déduction, la régularisation TVA devra avoir lieu alors qu'aucune LASM ne sera venue figer la valeur du bien livré...

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RAPPEL - Nouvelle documentation prix de transfert allégée

• L’imprimé n° 2257-SD a été introduit en matière de prix de transfert pour les entreprises déjà concernées par l’ancienne obligation documentaire.

• Il a été déposé pour la première fois le 20 novembre 2014 (date limite) au titre de l’exercice fiscal clos le 31 décembre 2013.

(49)

RAPPEL - Règle anti-hybride introduite par la LF 2014

Application pratique

• Attention aux intérêts payés par une SCI à sa société mère luxembourgeoise !

• Recommandation : allouer le prêt à la « grand-mère » luxembourgeoise.