Matin - 1 ère partie. - Pause - Matin 2 ème partie

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Matin - 1^ère partie

 Champ d’application du statut des baux commerciaux

 Aspects fiscaux des baux commerciaux

 Fin du bail : Que se passe-t-il ?

 Focus : Quels sont les points de renégociation en cours de bail ?

- Pause - Matin – 2^ème partie

 Loyer : Comment peut-il évoluer ? En cours de bail ? Au moment du renouvellement ?

 Qu’est ce que la valeur locative ? de marché ? judiciaire ? Comment calcule t’on l’indemnité d’éviction ?

Intervention de Hugues SAINSARD, Expert

 Garanties : Comment se prémunir en cas de défaillance du preneur ?

 Charges : Quelles sont les charges refacturables ?

- Pause déjeuner - ²

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Après-midi - 1^ère partie

 Travaux : Comment répartir les coûts ?

 Comment verdir le bail ?

 Surfaces et bail commercial : Comment s’y retrouver ? Intervention de Marie-Clémentine de Quénetain, Cabinet Géomètre-Expert Quénetain

 Focus : L’actualité des baux commerciaux dans les centres commerciaux

- Pause - Après-midi – 2^ème partie

 Table ronde utilisateurs/investisseurs : en présence de Jacques CRAVEIA, GECINA; Gilles BETTHAUSER, AOS STUDLEY et Philippe HACHIN, AREVA .

 Cocktail de clôture

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1. Conditions d’application du statut des baux commerciaux

 Il faut un local + permanence + stabilité.

 Un fonds de commerce doit être exploité dans les locaux (clientèle et 3 ans).

 Le preneur doit être immatriculé pour prétendre au renouvellement.

 Interdiction d’application du statut des baux commerciaux sur le domaine public (C. Cass., 17 mai 2011 et CE, 15 février 2012)

 Plus de condition de nationalité du preneur (C. Cass., 9 novembre 2011)

 Le renouvellement du bail n’est pas automatique !

 Vérification à effectuer sur l’immatriculation : date d’immatriculation, cas de colocation, cas de restructurations intra-groupe et établissements secondaires.

 Le TGI est seul compétent pour juger des litiges survenus en matière de baux commerciaux (CA Bordeaux, 31 mai 2012).

PRINCIPES

ACTUALITÉS

A RETENIR

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Bail

commercial

Bail

professionnel

Convention d’occupation

précaire Bail

dérogatoire

Code Civ. - Contrat louage Art. 57A + LME : L. 145-2 C. Com.

L.145-1 et s.

C. Com.

Convention sur le domaine public

2. Cadre légal des conventions de location 2.1. Typologie des baux

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2. Cadre légal des conventions de location 2.2. Textes applicables

Bail

commercial

Code de commerce

Te xte s non codifié s

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3. Bail professionnel, bail dérogatoire, convention d’occupation précaire : dans quels cas les utiliser ?

 Bail professionnel : rappel de l’article 57 A

 Bail dérogatoire : un bail non soumis au statut en raison de sa courte durée

 Convention d’occupation précaire : absence de permanence, de stabilité et cause extérieure de précarité (peu importe la durée)

 Renonciation possible au statut des baux professionnels dès la conclusion du bail et soumission au statut des baux commerciaux

 Succession/renouvellement de baux dérogatoires dans la limite de 24 mois : peu importe l’identité d’activité ou de preneur (C.Cass., 31 mai 2012)

 Attention à la prescription biennale pour revendiquer le bénéfice du statut (CA Versailles, 12 juillet 2011)

 Attention à la confusion bail dérogatoire/ « bail précaire » !

 Peu importe l’intitulé d’un contrat, pouvoir de requalification du juge (CA Paris, 19 janvier 2011)

PRINCIPES

ACTUALITÉS

A RETENIR

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 Décret n° 2010-1075 du 10 septembre 2010 et son instruction du 6 décembre 2010 fixant les nouvelles modalités du droit d’option

4. Impôts, charges et taxes

4.1. Assujettissement du loyer à la TVA

 Exonération des locations d’immeubles nus à usage professionnel (art. 261 D.2 CGI)

 L’assujettissement à TVA est un acte volontariste qui suppose :

• Une option fiscale par le bailleur (art. 260.2 CGI)

• Un bail prévoyant la soumission du loyer à TVA

 Prise d’effet au 1^er jour du mois suivant l’option (plus de rétroactivité)

 Reconduction automatique sauf dénonciation à compter du 1^er janvier de la 9^ème année suivant l’option

PRINCIPES

ACTUALITÉS

A RETENIR : CONDITIONS DE L’OPTION À LA TVA

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4. Impôts, charges et taxes

4.2. Taxe de publicité foncière « TPF »

 Applicable aux baux de plus de 12 ans

 Taux : 0,715%

 Assiette : loyers et charges dans la limite de 20 ans

 Le redevable légal est le preneur.

 Attention aux engagements réciproques de renouvellement consentis dès l’origine du bail

 Le bailleur peut être recherché sur le fondement de la solidarité PRINCIPES

A RETENIR

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4. Impôts, charges et taxes

4.3. Qui supporte la charge des impôts ?

 Les impôts liés à la propriété sont légalement supportés par le bailleur, sauf clause contraire les mettant à la charge du preneur

 Impôts liés à la propriété : taxe foncière, CRL, taxe sur les bureaux (50 m²), taxe sur les locaux commerciaux (2500 m²) et de stockage (5000 m²) en Ile-de-France

 Impôts liés à l’occupation : taxes communales (ordures ménagères)

 Taxe foncière. Appréciation souveraine des juges du fond pour déterminer si la hausse de la TF en cours de bail peut justifier un déplafonnement (C. Cass., 14 septembre 2011)

Attention à la réforme en cours – entrée en vigueur prévue en 2015

 Cotisation foncière des entreprises (CFE)

 Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

Ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle (C. Cass., 13 juin 2012)

PRINCIPES

ACTUALITÉS

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 Interprétation stricte par les juges : les clauses relatives aux charges s’interprètent en faveur du débiteur

 La refacturation de charges et de taxes exorbitantes du droit commun impactera la valeur locative et aura donc une incidence sur le prix du bail renouvelé (ou révisé)

PRINCIPES

A RETENIR

4. Impôts, charges et taxes 4.4. Les charges refacturables

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Liberté contractuelle totale :

 le loyer « net de charges » et ses limites

 le forfait de charges et ses conséquences

 les modalités de régularisation de charges

Charges particulières nécessitant une stipulation expresse : primes d’assurance bailleur, honoraires de gestion, etc…

PRINCIPES

 Le décret du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables ne s’applique pas aux baux commerciaux sauf stipulation expresse du bail (C. Cass., 3 octobre 2012)

ACTUALITÉS

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5. Sous-location et cession 5.1. Sous-location

 La sous-location est interdite sauf stipulation contraire du bail (L.145-31 C. Com.)

 Aménagements contractuels

• Sous-location totale ou partielle ?

• Liberté des sous-location intra-groupe : la définition de « groupe »

 Sous-location irrégulière - résiliation du bail principal avant la demande d’expulsion du sous-locataire (C. Cass., 1^er février 2012)

 Précautions à prendre par le bailleur pour éviter le droit direct du sous-locataire

 Limitations indirectes à la sous-location : la clause destination PRINCIPES

ACTUALITÉS

A RETENIR

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5. Sous-location et cession 5.2. Cession

 Liberté de cession du bail avec le fonds de commerce (L.145.16 du C. Com.)

 Cession du seul droit au bail légalement autorisée mais en pratique fréquemment interdite

 Solidarité entre cédant et cessionnaire : durée ?

 Information du bailleur : 1690 du C. Civ./ simple information ?

 Agrément préalable du bailleur sur la base de critères objectifs :

• solvabilité,

• notoriété,

• enseigne ?

PRINCIPES

A RETENIR

Disposition d’ordre

public

 Locaux à usage exclusif de bureaux – contradiction avec une clause de cession du droit au bail « dans une autre activité » (C.Cass., 14 février 2012)

ACTUALITÉS

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6. Fin du bail : que se passe-t-il ?

6.1. Résiliation triennale et congé en fin de bail

 Faculté de résiliation triennale sauf renonciation (L.145-4 C. Com.)

 Congé par acte extrajudiciaire (L.145-9 C. Com.)

 Au moins 6 mois à l’avance pour la date d’échéance contractuelle

ou pour le dernier jour du trimestre civil en cas de « tacite prolongation »

 Modification de l’article L.145-9 du C. Com. afin de préciser les délais applicables aux congés (Loi de simplification du droit du 22 mars 2012)

 Homogénéisation de la jurisprudence (C.Cass. 23 juin 2009 - TGI Paris, 28 janvier 2010 - CA Versailles 3 juillet 2012 contra CA Paris 6 avril 2012)

 Le régime des congés dans les baux commerciaux est dérogatoire au droit commun (articles 1736 et 1737 C. Civ.)

PRINCIPES

ACTUALITÉS

A RETENIR

Disposition d’ordre public

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6. Fin du bail : que se passe-t-il ? 6.2. Clause résolutoire

 Ne peut être mise en œuvre que lors d’un manquement aux stipulations du bail

 Infraction à une disposition légale est sanctionnée par la résiliation judiciaire

 Délai d’un mois incompressible (L. 145-41 C. Com.)

 Absence d’information du créancier inscrit : dommages et intérêts si son préjudice est né du manquement du bailleur et non de son inertie (C.Cass. 9 novembre 2011)

 La clause résolutoire insérée au bail ne peut mentionner un délai plus court : la clause est nulle, le commandement aussi même s’il mentionne un délai d’un mois.

 Le juge ne peut que constater l’acquisition de la clause résolutoire (C.Cass.

3 avril 2012)

 Attention particulière à porter à la rédaction : favoriser la rédaction extensive de manière générale et précise sur certains points (notamment le loyer) et conforme à l’article L145-41 C.Com.

PRINCIPES

ACTUALITÉS

A RETENIR

Disposition d’ordre public

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6. Fin du bail : que se passe-t-il ? 6.3. Renouvellement

 Le preneur bénéficie en principe d’un droit au renouvellement

 A défaut, le bailleur doit lui verser une indemnité d’éviction

 Termes et conditions identiques du bail renouvelé, sauf loyer

 Il est toujours possible d’interrompre le processus de renouvellement : droit d’option / droit de repentir

 Attention : le bail ne se termine que par l’effet d’un congé

 Avant d’accorder le renouvellement, il faut vérifier que le preneur y a

le droit…

 Les conditions du renouvellement peuvent être définies à l’avance : il est possible de prévoir un loyer plancher, il n’est pas possible de convenir d’un bail supérieur à 9 ans…

PRINCIPES

A RETENIR

Disposition d’ordre

public

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7. Garanties : comment se prémunir en cas de défaillance du preneur ?

 Gage du bailleur

 Deux termes de loyer (L. 145-40 C. Com.)

 Avec ou sans TVA ?

 Prévoir la variation et la reconstitution du dépôt de garantie en cours de bail

DÉPÔT DE GARANTIE

 Accessoire du bail ou caractère autonome

 Prévoir la variation de son montant en fonction de l’évolution du loyer

 Transférabilité ?

 Autorisation sociale des garants

 Coûts

 Date d’expiration / durée (renouvellement)

GARANTIES EXTERNES : CAUTIONNEMENT / GAPD

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8. Evolution générale des loyers

8.1. Mécanismes légaux relatifs au loyer

 Liberté dans la fixation du loyer initial

 Le choix de l’indice est réglementé (L.112-2 CMF) : ICC, ILC, ILAT, autre indice

 Evolution en cours de bail

• Clause d’échelle mobile : indexation (attention actualisation / baux à paliers)

• Révision légale :

 L. 145-38 C. Com.

 L. 145-39 C. Com.

• Cas particulier des clauses recettes

PRINCIPES

Dispositions d’ordre public

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 Possibilité pour le preneur ou le bailleur de demander, en cours de bail, la fixation du loyer à la valeur locative dès lors que par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer a varié de + 25% par rapport au dernier loyer fixé contractuellement ou judiciairement

 Pour les baux signés avant 2005 contenant une clause d’échelle mobile ICC Exemple : 1T2004 (1225) / 1T2012 (1617)  augmentation de plus de 25%

 Il n’est pas possible de déroger au mécanisme L. 145-39 C. Com.

 Régularisation d’un avenant fixant un nouveau loyer et donc un nouveau point de départ pour le calcul de la variation

PRINCIPES

ACTUALITÉS

A RETENIR

8. Evolution générale des loyers

8.2. L.145-39 C. Com. : « la (fameuse) révision des 25% »

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(23)

8. Evolution générale des loyers

8.3. Indexation – Périodicité de l’indice

 Périodicité de variation du loyer et périodicité de variation de l’indice (L. 112-2 CMF)

 Acte 1 – Interprétation stricte de la périodicité (TGI Paris, 5 janvier 2010 ; TGI Paris 27 mai 2010 ; TGI Paris, 6 mai 2010)

Nullité de la clause et restitution des trop-perçus de loyers?

 Acte 2 – Interprétation souple des indexations à base fixe, sous certaines conditions (CA Paris, 4 et 11 avril 2012)

 Vérification de la conformité de la clause d’indexation au regard du choix de l’indice et de sa périodicité

PRINCIPES

ACTUALITÉS

A RETENIR

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8. Evolution générale des loyers 8.4. Le prix du bail renouvelé

 Fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative

 En principe, l’augmentation du loyer est plafonnée

 Possibilité de définir contractuellement que le loyer du bail renouvelé sera fixé en fonction des seuls prix du marché (TGI Paris, 30 janvier 2012)

En attente d’une décision de la CA ou de la Cour de Cassation PRINCIPES

 De nombreux cas de déplafonnement permettent un retour à la valeur locative :

 Locaux à usage « exclusif » de bureaux et locaux monovalents

 Baux conclus pour une durée de plus de 9 ans

 Baux dont la durée s’est poursuivie au-delà de 12 ans

 Modification des facteurs locaux de commercialité : incidence favorable pour l’activité du preneur (C.Cass., 14 septembre 2011)

 Néanmoins, l’incidence favorable n’est pas nécessaire pour le changement de destination des lieux (C.Cass., 18 janvier 2012)

A ^RETENIR

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Le point de vue de l’expert : intervention d’Hugues Sainsard

Sainsard Expertises

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Après-midi - 1^ère partie

 Travaux : Comment répartir les coûts ?

 Comment verdir le bail ?

 Surfaces et bail commercial : Comment s’y retrouver ? Intervention de Marie-Clémentine de Quénetain, Cabinet Géomètre-Expert Quénetain

 Focus : L’actualité des baux commerciaux dans les centres commerciaux

- Pause - Après-midi – 2^ème partie

 Table ronde utilisateurs/investisseurs : en présence de Jacques CRAVEIA, GECINA ; Gilles BETTHAUSER, AOS STUDLEY et Philippe HACHIN, AREVA .

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9. Les clauses travaux

9.1. Rappel des obligations légales

 Obligation de délivrance (1719 C. Civ.) : obligation essentielle du bail

 Réparations locatives (1754 C. Civ.)

 Obligation de réparer ce qui a été dégradé (1732 C. Civ.)

 Entretien à l’usage pour lequel a été loué (1719-1° C. Civ.)

 Jouissance paisible (1719-3° C. Civ.)

 Réparations autres que locatives (1720 C. Civ.)

 Vétusté (1755 C. Civ.)

PRINCIPES

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9. Les clauses travaux

9.2. Gros travaux – Article 606 C. Civ.

 Le recours à la définition légale (usufruit) (606 C. Civ.) : attention, la liste est –en principe – exhaustive

 Une interprétation extensive par la jurisprudence : critère matériel et critère financier

PRINCIPES

 Interprétation restrictive des clauses de transfert sur le preneur (C.Cass., 13 juin 2012)

 Ne doit pas constituer une entrave à l’obligation de délivrance du bailleur (C.Cass., 16 septembre 2010, CA Paris 1^er juin 2011, CA Rennes 20 avril 2011)

 La référence à l’article 606 est obsolète

 Prévoir une extension conventionnelle pour certaines grosses réparations ou des remplacements d’éléments importants

ACTUALITÉS

A RETENIR

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9. Les clauses travaux

9.3. Vétusté – art. 1755 C. civ.

 L’article 606 mis à la charge du preneur n’emporte pas le transfert automatique des travaux résultant de la vétusté

 La vétusté doit être expressément à la charge du preneur

PRINCIPES

 C.Cass., 5 avril 2011 : réparation des ascenseurs

 C.Cass., 13 septembre 2011 : installations électriques, chauffage, plomberie, plancher…

 C.Cass., 8 novembre 2011 : chaudière à gaz et menuiseries extérieures

 CA Paris, 30 novembre 2011 : la réfection totale d’une toiture

ACTUALITÉS

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9. Les clauses travaux 9.4. Mise en conformité

 A la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire

 Quels travaux ? Ceux prescrits par l'administration ou la loi : sécurité, hygiène, ravalement, mise aux normes, performance énergétiques…

 Négociation classique entre bailleur et preneur : répartition des travaux en fonction des travaux résultant de l'activité spécifique du preneur dans les locaux ou relatifs à l'immeuble

 Distinction parties privatives / parties communes PRINCIPES

 C.Cass., 15 juin 2010 : la notion de clause expresse

 C.Cass., 18 mai 2011 : la mise en conformité électrique

 C. Cass., 21 mars 2012 : illustration de l’application d’une clause de transfert

 Loi dite « PMR » du 11 février 2005 : 1^er janvier 2015 ? ACTUALITÉS

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9. Les clauses travaux

9.5. Remise en état et accession

 De la restitution en parfait état à celle en état d’usage : en fonction de la négociation et de l’état des lieux à l’entrée du preneur

 Le sort des aménagements du preneur / accession :

• l’accession au bailleur sauf si ce dernier préfère une remise en état initial

• la dépose des installations du preneur : cloisonnement, baies informatiques, coffre-forts…

 L’indispensable référence à l’état des lieux d’entrée et sa comparaison avec l’état des lieux de sortie

 L’intérêt de l’accession pour le bailleur : à quel moment ?

 L’intérêt de préciser l’étendue de l’obligation de remise en état PRINCIPES

A RETENIR

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10. Clauses environnementales

10.1. Rappel sur les diagnostics (locaux tertiaires)

TABLEAU RECAPITULATIF DIAGNOSTICS TECHNIQUES Champ d’application /

Sanctions

TERTIAIRE

Nouveau bail Renouvellement

« Fiche récapitulative amiante » (DTA)

Immeubles dont PC antérieur au 1^er juillet 1997

Sanctions pénales

oui oui

Constat de risque

d’exposition au plomb (CREP)

Immeubles construits avant le 1^er janvier 1949

Sanctions pénales

non non

Etat des risques naturels et technologiques

(ERNT)

Préfectures dotées d’un PPR Sanction : résolution du bail/diminution de loyer

oui oui

ERNT valable 6 mois Diagnostic de

performance énergétique (DPE)

Tous les immeubles Valeur uniquement informative

oui ^oui

DPE valable 10 ans

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10. Clauses environnementales

10.2. Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

 Article L. 134-3-1 du CCH

 Annexe obligatoire à tous les baux, sauf bail rural ou location saisonnière

 Absence de sanction légale :

• Caractère purement informatif du DPE puisque le preneur ne peut pas se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations du DPE

• Sanction du droit commun : obligation d’information ? Garantie des vices cachés ?

PRINCIPES

 TGI Paris, 7 avril 2011 : dans le cadre d’une vente, responsabilité du diagnostiqueur technique

 Décret du 13 avril 2011 : 10 ans

 Arrêté du 18 avril 2012 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les centres commerciaux existants en France métropolitaine

ACTUALITÉS

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10. Clauses environnementales

10.3. Annexe environnementale – bail vert (1/2)

 Art. L. 125-9 C. Env. – Grenelle de l’environnement

 annexe environnementale obligatoire pour les baux à usage de bureaux ou de commerce portant sur des locaux ≥ 2000 m²

 applicable à compter du 1^er janvier 2012 pour les baux conclus ou renouvelés après cette date et au plus tard le 14 juillet 2013 pour les baux en cours

 Absence de sanction

 Définition du bail vert :

« c’est un bail commercial qui intègre des clauses visant à améliorer ou à maintenir les performances énergétiques et environnementales de l’immeuble »

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 Incidence du décret attendu sur la rénovation du parc tertiaire ?

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10. Clauses environnementales

10.3. Annexe environnementale – bail vert (2/2)

 Art. R.137-1 et R.137-2 du CCH

 Il peut imposer au preneur des obligations pour limiter ses consommations énergétiques

 Etat ou estimatif des consommations des locaux

 Descriptif des équipements : chauffage, ventilation, climatisation

 Objectifs d’amélioration en fonction des consommations et de l’activité de l’utilisateur

 Modalités de rencontres périodiques des parties en vue de décider des ajustements d’elles jugeront nécessaires

 Un contenu renforcé volontariste : il n’existe pas de réponse unique : selon l’utilisateur, selon le bailleur, selon les locaux

 Engagements RSE, l’exemple du Green rating, démarche HQE Exploitation : guide de comportement environnementales, etc.

CONTENU LÉGAL MINIMALISTE

CONTENU VOLONTARISTE RENFORCÉ

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10. Clauses environnementales

10.4. Information sur la pollution des sols

 Mise à disposition du public par l’Etat des informations sur les risques de pollution des sols (L. 125-6 & L. 125-7 C. Env.)

 Obligation pour le bailleur d’effectuer toute diligence pour obtenir ces informations auprès de l’Etat

 Sanction : si manquement à l’obligation d’information et terrain pollué:

résolution du bail ou diminution de loyer et remise en état du site

 Obligation qui s’inscrit dans le cadre de la tendance d’une obligation générale d’information environnementale imposée par la jurisprudence (vice caché, déchets, responsabilité délictuelle)

 Il faut se ménager la preuve

PRINCIPES

A RETENIR

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 Nullité de la clause d’association (C.Cass., 23 novembre 2011)

 Refus du remboursement des cotisations (C.Cass., 12 juillet 2012),

 Seul le droit d’entrée dans l’association payé par le preneur peut être remboursé par le bailleur (CA Paris, 26 juin 2012)

 Obligation du bailleur dans un centre commercial d’assurer une certaine commercialité dans le centre (C.Cass., 5 septembre 2012)

ACTUALITÉS

Focus : actualités dans les centres commerciaux

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Cabinet GVB Avocats

25, rue de Lübeck – 75116 Paris T : 01.53.70.10.32 / 06.23.90.20.27 Séverine Guilluy, Avocat associé Email : [email protected]

Jennifer Chiotti, Avocat

Email : [email protected]

Cabinet Codim

17, rue Etex – 75018 Paris T : 01.42.26.42.32 / 06.15.79.84.96

Laurence Korst, Avocat associé Email : [email protected]

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