Valestim Sàrl Sandra Crettenand Rue de la Dent-Blanche 18 1950 Sion
Experte en estimations immobilières brevetée
Membre de la Chambre suisse des Experts en estimations immobilières (CEI)
Rapport d’expertise immobilière
Mandat remis par l’Office des Poursuites et Faillites du district d’Hérens, par M. Florent Perrier, collaborateur économique, dans le cadre d’une vente forcée. Détermination de la valeur de liquidation.
Appartement 3.5 pièces au 2ème étage + galetas PPE n° 50050 sise sur parcelle de base n° 917
Route de Fond-Ville 2, 1961 Vernamiège
Valeur de liquidation : Fr. 90'000.-
(valeur vénale Fr. 100'000.- +/- 10%)
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Table des matières
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1. Description du mandat 3
2. Situation 5
2.1 Macro 5
2.2 Micro 6
3. Reportage photos et plan 7
4. Descriptif parcelle / éléments pouvant influencer la valeur 13
4.1 Plan cadastral et zone d’affectation 13
4.2 Possibilités de développement 13
4.3 Zone de danger 13
4.4 Site pollué, amiante et radon 14
4.5 Droits réels et risques juridiques 14
4.6 Risques économiques 14
4.7 Autres risques/problèmes/désavantages 15
4.8 Atouts 15
4.9 Comptes et procès-verbaux 15
5. Détermination de la valeur de l’objet 16
5.1 Méthodologie 16
5.2 Valeur intrinsèque PPE 16
6. Valeur vénale 18
7. Valeur de liquidation 18
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1. Description du mandat
Mandant Office des Poursuites et Faillites du district d’Hérens Propriétaires M. Jean-Marc Coppex ½
Mme Viviana Hüssy ½ Objet du mandat PPE n° 50050, 137/1000
Parcelle de base n° 917 de 400 m2, sise sur Commune de Mont-Noble, secteur Vernamiège.
Il s’agit d’un appartement 3.5 pièces dont la distribution est la suivante :
2ème étage : Séjour, 2 chambres, coin à manger et WC 3ème étage : Galetas n° 21
Surfaces Surface appartement : env. 56 m2 Surface balcons : env. 4 m2
Surface pondérée : env. 58 m2
Comme il est d’usage en Valais, il s’agit de surfaces brutes (y compris les murs). La surface pondérée correspond à la surface brute de l’appartement additionnée de la moitié de la surface des balcons. La surface a été calculée succinctement sur place à l’aide d’un laser-mètre ainsi que sur le cadastre en ligne à l’aide de l’outil adéquat. Aucun relevé précis n’a été effectuée sur place et une réserve d’usage est dès lors émise.
Date construction Inconnue
Date rénovation Rénovation non terminée
Valeur assurance Fr. 201'500.- pour la PPE 50050 (pas d’assurance collective) Fonds de rénovation -
But du mandat Détermination de la valeur de liquidation dans le cadre d’une vente forcée
La valeur de liquidation prend appui sur la valeur vénale (voir définition ci-après). Cependant un abattement est admis pour prendre en considération que la mise en vente a été requise par un créancier et qu’il ne s’agit dès lors pas d’une vente faite par un vendeur consentant sur le marché libre. De plus, l’objet sera finalement cédé au plus offrant.
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Définition de la valeur vénale selon la Chambre suisse d’Experts en estimations immobilières :
La valeur vénale est le prix auquel des terrains et des immeubles peuvent être vendus dans un acte privé par un vendeur consentant à un acquéreur non lié au vendeur à la date de l'expertise, étant donné que le bien est proposé sur le marché libre, que les conditions de celui-ci en permettent une cession normale, et qu'une période suffisante pour la négociation de la vente, compte tenu de la nature du bien, a été respectée.
Date de visite L’objet du mandat a été visité le 1er octobre 2021 en compagnie de M. Perrier
Documentation* Extrait du Registre Foncier Assurance habitation Plan cadastral
Cadastre des sites pollués et dangers naturels Photos
* Les éléments en gras sont reproduits dans les annexes.
La soussignée affirme réaliser son mandat en toute impartialité et indépendance.
Le présent document est basé sur les informations et la documentation remises par les parties liées au mandat ou par diverses instances privées ou publiques, en partant du principe que ces dernières sont correctes et complètes. Elles ne sont cependant nullement garanties par l’experte.
La validité de ce rapport est d’environ une année dès la date de l’expertise, sauf en cas de forte évolution économique ou légale. Toute modification doit faire l’objet d’une mise à jour de la valeur.
Le présent document est destiné à l’usage exclusif du mandant et ne peut servir à d’autres fins que celles pour lesquelles l’experte a été mandatée (cf. but du mandat).
La valeur établie ne comprend pas les droits de mutation.
Au vu de la situation exceptionnelle sans précédent liée à la pandémie de Covid-19, l’évolution à terme des valeurs n’est actuellement pas connue, même si la demande pour des résidences secondaires a augmenté depuis l’été passée. La présente valeur devrait être revue si la situation devait encore persister plusieurs mois.
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2. Situation 2.1 Macro
Source : Map Search
Vernamiège est une localité de la Commune de Mont-Noble.
La plaine et les accès autoroutiers sont joignables en environ 30 minutes. Définition des icônes :
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2.2 Micro
Source : Map Search
L’appartement se situe à la Route de Fond-Ville 2 à Vernamiège.
Il se trouve à proximité d’un magasin d’alimentation, à moins de 5 minutes à pied de deux arrêts de bus et à moins de 10 minutes à pied d’un parking couvert.
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3. Reportage photos et plan Structure immeuble
Angle Sud- Est Angle Nord-Est
Entrée immeuble couverte – Façade Est Fenêtre en bois/vitrage double non isolant
Volet en bois et façade madrier
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Etat
Structure Bois
Isolation Non inspectée (appartement non isolé)
Façades Madrier
Ferblanterie Acier galvanisé
Fenêtres Bois
Vitrage Double, non isolant Stores ou volets Bois
Toiture/charpente Bois
Couverture Ardoise type Eternit
L’état général de l’immeuble peut être qualifié de moyen.
Information concernant l’état :
Bon état, bien entretenu
Bon état, bien entretenu mais vétuste Etat moyen, à rénover à moyen terme Etat moyen, à rénover à court terme Mauvais état, à rénover/travaux urgents Non inspecté
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Extérieurs et environnement
Vue depuis balcon
Balcon Extérieurs
Etat
Vue Jolie vue
Accès A pied
Terrasse/jardin 2 petits balcons Aménagements ext. Sommaires
Nuisances Pas de nuisances détectées Places de parc Pas de place de parc
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Intérieur et technique Distribution
2ème étage Appartement 3.5 pièces avec WC/douche 3ème étage Galetas
Appartement 3.5 pièces
Séjour
Chambres
Page | 11 Coin à manger et WC/douche en arrière-plan à gauche
Tableau électrique Palier et accès appartement
Galetas et charpente
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Charpente Escalier menant au galetas
L’appartement n’a pas été totalement rénové et est dans un état sommaire (pas de cuisine, pas de chauffage, pas d’eau, etc.)
Etat
Revêtement sols Parquet et carrelage
Murs Boisés
Plafonds Boisés
Cuisine Pas de cuisine, uniquement un bloc évier Appareils sanitaires Après 2009, pas d’eau
Chauffage Pas de chauffage Electricité Standard
Evacuation eaux usées Egouts
En cas de vente, il est obligatoire d’effectuer un contrôle OIBT (Ordonnance sur les installations électriques à basse tension) si le dernier n’a pas été effectué dans les 5 dernières années. Aucune information à ce sujet.
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4. Descriptif parcelle / éléments pouvant influencer la valeur 4.1 Plan cadastral et zone d’affectation
La parcelle est colloquée en « Zone du vieux village (DS II) ».
4.2 Possibilités de développement
L’étude des possibilités de développement ne fait pas partie de ce mandat.
4.3 Zone de danger
La parcelle est inscrite en zone de danger de glissement de degré faible (source : Cadastre en ligne du Canton du Valais). Cela n’a pas d’impact sur la valeur du bien-fonds.
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4.4 Site pollué, amiante et radon
La parcelle n’est pas inscrite comme site pollué (source : Cadastre en ligne du Canton du Valais).
Au vu de la date de construction (inconnue), il n’est pas exclu que certains matériaux contiennent de l’amiante (utilisée jusqu’en 1991). Seule une expertise établie par un professionnel peut le déterminer. Faute d’information, aucune péjoration n’est prise en considération.
L’art. 30, lettre e) de l’Ordonnance sur les constructions (OC), précise que en cas de travaux soumis à autorisation, de démolition ou transformation et portant sur des immeubles construits avant 1991, un diagnostic de présence d’amiante pour la partie du bâtiment concernée par les travaux doit être joint à la demande.
Le radon est un gaz radioactif naturel, incolore et inodore. Il provient de la désintégration naturelle du radium que l'on trouve partout dans le sol. A l'extérieur, le radon est si dilué qu'il ne constitue pas un problème, mais à l’intérieur sa concentration peut atteindre des valeurs élevées. Il peut être dangereux pour la santé. Lorsque l'étanchéité entre le terrain et le bâtiment est bonne, les risques de concentration élevée de radon sont faibles. Dans le cas contraire, des mesures de protection efficaces et souvent simples existent : par exemple colmater les fissures, rendre les passages de conduites étanches, etc. (source : www.ne.ch).
Le site se trouve dans une zone à risque moyen (11%-20%) mais au vu de la situation du lot dans l’immeuble, tout risque paraît exclu.
4.5 Droits réels et risques juridiques
Les extraits remis ne laissent apparaître aucune inscription ayant un impact sur la valeur du bien, hormis celle en lien avec la poursuite.
Le marché de montagne avait connu un fort ralentissement dès 2007 (crise financière) qui s’était accru en 2012 suite aux votations concernant la Lex Weber (Loi sur les résidences secondaires) ainsi que la LAT (Loi sur l’aménagement du territoire). Cependant, suite à la pandémie de Covid-19, la demande a fortement augmenté en montagne depuis l’été passé et les prix dans les lieux touristiques ont augmenté.
4.6 Risques économiques
L’appartement nécessite d’importants travaux pour devenir fonctionnel.
Une installation d’arrivée d’eau propre par l’extérieur du bâtiment est à prévoir.
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4.7 Autres risques/problèmes/désavantages Accès à pied, pas d’ascenseur, pas de place de parc.
4.8 Atouts
Environnement calme et jolie vue.
4.9 Comptes et procès-verbaux
D’après les informations obtenues auprès de la propriétaire, il n’y a jamais eu de procès- verbaux ni de comptes. Chacun paie ses propres charges et dispose de sa propre assurance bâtiment et aucun fonds de rénovation n’a été alimenté.
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5. Détermination de la valeur de l’objet 5.1 Méthodologie
Dans le cadre du mandat confié, la valeur de liquidation doit être déterminée. Cette dernière prend appui sur la valeur vénale.
S’agissant d’une PPE, la valeur est calculée par le biais d’un prix en Fr./m2. Cette valeur est constituée des éléments décrits ci-après :
- Surface de plancher brute habitable
- Quote-part du terrain et des aménagements extérieurs - Quote-part de la construction et des frais secondaires
- Quote-part de la marge de profits et risques de l’entrepreneur
Il s’agit d’une valeur globale en Fr./m2 ; cette valeur n’est pas décomposée par élément, ni déterminée sur la base d’une quote-part de la valeur globale.
5.2 Valeur intrinsèque PPE
Suite à l’étude effectuée sur cet objet, la valeur intrinsèque est déterminée comme suit : Surface pondérée La surface prise en considération dans les calculs correspond à la
surface de l’appartement (56 m2) + 1/2 du balcon (4 m2), soit 58 m2 de surface pondérée.
Prix en Fr./m2 Pour une telle situation, il est admis un prix en Fr./m2 à neuf de Fr. 3’600.- . Ce montant tient compte des éléments suivants :
- Situation de l’appartement et orientation - Appartement pas équipé
- Surface et matériaux - Pas de place de parc
Vétusté du lot La vétusté du lot est admise à hauteur de Fr. 50'000.-
Travaux urgents Des travaux urgents à hauteur de Fr. 40'000.- sont admis pour l’installation d’une arrivée d’eau indépendante et isolée par l’extérieur du bâtiment.
Vétusté communs En se basant sur la visite effectuée, la vétusté des communs est admise à Fr. 150’000.- (façade, toiture, etc.). La vétusté est impactée au prorata des millièmes.
Le calcul de la valeur PPE est le suivant :
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Soit une valeur PPE arrondie de Fr. 100'000.-.
Quote-part 1000
137 Appartement n° 16 56.00 4.00 0.00 58.00
Valeur PPE
Prix en Fr./m2 3 600
Appartement n° 16
Valeur PPE neuf 208 800
Jardin forfaitaire 0
Place(s) de parc 0
Vétusté du lot -50 000
Travaux urgents -40 000
TOTAL HORS VETUSTE COMMUNE 118 800
Vétusté des parties communes Montant au fonds de rénovation 0
Vétusté des parties communes -150 000
Différentiel total -150 000
Quote-part vétusté commune -20 550
VALEUR PPE 98 250
Surface pondérée en m2
Lot PPE Surface brute en m2
Surface balcon(s) en m2
Surface terrasse(s) en m2
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6. Valeur vénale
La valeur vénale est le prix auquel des terrains et des immeubles peuvent être vendus (cf.
définition complète sous point 1). Au vu de l’affectation et des caractéristiques de l’objet, la valeur déterminante est la valeur intrinsèque PPE déterminée ci-dessus, soit :
Fr. 100'000.-
Une marge d’appréciation de +/- 10% peut être admise au vu du marché actuel de montagne.
7. Valeur de liquidation
Pour la détermination de la valeur dans le cadre d’une vente forcée, un abattement est généralement appliqué afin de considérer que l’immeuble sera vendu « à tout prix ». Dans le cas ici étudié, un abattement de 10% (au vu de l’affectation « habitation » du bien) est appliqué soit :
Fr. 90'000.-
NB. Les valeurs ci-dessus sont déterminées dans le cadre d’une procédure de vente forcée mais il ne s’agit en aucun cas de la mise de départ qui sera fixée par le créancier lors de la vente aux enchères. De plus, le prix final de vente peut différer sensiblement.
Sion, le 4 novembre 2021 Sandra Crettenand
Experte brevetée
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ANNEXES
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