quelles implantations pour les
constructions ?
du plu au quartier durable, du quartier durable au plu...
Cette fiche est adaptée aux quartiers neufs accueillant une dominante de maisons individuelles groupées et/ou en lot libre de constructeur.
le réglementaire
Le règlement du PLU exige souvent un recul minimum de 5 m par rapport à l’alignement et de 3 m par rapport aux limites séparatives. Alors que la taille moyenne des terrains
diminue, ces règles génèrent des espaces « résiduels » difficilement appropriables car souvent trop exposés aux vis- à-vis et « consommés » au détriment du jardin d’usage.
ce que l’on peut vouloir développer dans un quartier durable
> autoriser l’implantation à l’alignement strict et permettre de réduire le recul minimum obligatoire par rapport à l’alignement sur rue
La règle de recul des 5 m favorise l’aménagement de 2 places de stationnement aérien hors de l’espace public, sur la parcelle privative, en avant de la maison.
La gestion de la place de la voiture pouvant être traitée différemment, ce recul de 5 m ne se justifie plus systématiquement. (cf. brochure “Quelles places pour les voitures”)
Un alignement strict sur rue, ou une « plinthe végétale » de 75 cm de profondeur par exemple, peut parfois suffire (lorsque le stationnement est dissocié, lorsque le stationnement couvert, voire clos, s’implante à l’alignement ou en léger retrait…).
Néanmoins un recul plus important, par exemple à 1 ou 2 m, peut être envisagé si la façade sur rue est une façade Nord ou sans grande baie vitrée.
> autoriser l’implantation en limite séparative et permettre de réduire le recul minimum obligatoire par rapport à la limite séparative
Autoriser l’implantation en limite séparative et limiter le retrait minimum par rapport à la limite séparative au traditionnel « tour d’échelle » de 1,20 m ou aux 1,90 m du code civil permettant l’ouverture de « vues droites » ou « fenêtres d’aspect » (ouverture avec vue directe).
Le retrait de 1,20 m permet par exemple de conserver un accès au jardin sans avoir à traverser la maison et sans neutraliser trop de terrain sur le côté de la maison.
Ce dispositif privilégie la qualité d’usage à la compacité et aux économies d’énergie (le pignon n’est pas adossé contre la maison voisine).
Une autre solution consiste à exiger un retrait pour permettre la construction ultérieure d’une pièce habitable (la distance des 3 m est en ce sens plus juste).
Un projet peut aussi combiner ces 2 notions : une réserve latérale pour une future nouvelle pièce à vivre, tout en conservant un passage latéral vers le jardin.
> Permettre de réduire le recul minimum obligatoire par rapport à l’alignement sur rue
Pour offrir des espaces publics variés, avec par exemple des constructions à l’alignement strict au niveau d’une placette, comme dans le tissu ancien
Pour offrir un espace d’accueil paysagé (jardin avant) sans pour autant devoir neutraliser une bande de terrain de 5 m de profondeur.
1
Réduire moyenne des parcelles la taille en vue de limiter l’étalement urbain.2
Diversifier les ambiances urbaines en variant l’implantation du bâti par rapport aux espaces publics.ce qu’autorise ou interdit le plu
aGir sur
l’implantation diversiFiee des constructions
1- mieux utiliser le terrain dans le cadre d’une réduction de la taille moyenne des parcelles (limitation de l’étalement urbain) : qualité d’usage, maitrise des vis à vis.
2- Diversifier les ambiances urbaines.
3-maitriser la consommation en énergie en favorisant la compacité, l’orientation Sud et en maitrisant les effets de masque.
aFin de :
Privilégier un règlement le plus léger possible sur les secteurs où la collectivité est en capacité de maitriser le contenu du document graphique de référence de l’opération.
> autoriser l’implantation à l’alignement et réduire le recul minimum obligatoire par rapport à l’alignement sur rue.
Contraindre le moins possible dès lors que l’on peut renvoyer vers un document graphique avec un contenu minimum : zone constructible, ligne ou bande d’accroche...
> autoriser l’implantation en limite séparative et réduire le recul minimum obligatoire par rapport à la limite séparative.
Réduire le recul minimum au tour d’échelle de 1,20 m et renvoyer vers le document graphique.
Veiller toutefois à ce que cela soit compatible avec la gestion de la pente (cf. brochure sur les clôtures) et, selon l’organisation en plan, que cela ne génère pas d’effet de masque trop important sur les constructions voisines.
> Permettre de reculer la maison dans la parcelle.
Contraindre le moins possible dès lors que l’on peut renvoyer vers un document graphique avec un contenu minimum : zone constructible, ligne ou bande d’accroche...
Introduire la possibilité d’adaptations de la règle en lien avec la question de l’optimisation des apports solaires passifs dans les constructions et donc de l’organisation de la parcelle par rapport à l’ensoleillement et à l’environnement paysager et bâti.
> autoriser la construction à étage en mitoyenneté et/ou définir la hauteur maximale en fonction de l’espacement des constructions.
Eviter de conditionner précisément la hauteur des constructions à leur implantation dans le règlement écrit. Reporter cet aspect sur le document graphique.
> Favoriser l’ouverture des pièces de vie au Sud, en lien avec un espace de jardin, même quand l’accès au lot se fait par le Sud et permettre de reculer la maison dans la parcelle
Pour les lots desservis par le Sud, il peut être intéressant, sans systématiser le dispositif pour autant, de reculer la maison par rapport à la rue de manière à permettre que la façade Sud s’ouvre généreusement sur un jardin ou un espace tampon qui met la rue à distance et préserve ainsi l’intimité des pièces de vie.
La maison peut être en fond de parcelle, avec le jardin au Sud, ou positionnée de manière à dégager un jardin au Sud pour les intersaisons et un jardin ombragé au Nord pour l’été.
Ce dispositif nécessite de maitriser la qualité de la limite avec la rue (cf. brochure sur les clôtures).
> Favoriser les constructions compactes avec étage et autoriser la construction en étage en mitoyenneté.
> limiter les effets de masque des constructions d’une parcelle sur l’autre et définir les zones constructibles et les hauteurs maximales autorisées en fonction de l’espacement des constructions.
3
Maitriser la consommation en énergie.les pistes d’évolution de la rédaction du plu
1 e HYPO THèSE
Un zonage large englobant plusieurs secteurs de projetsPrivilégier une rédaction de la règle du PLU qui ouvre la possibilité de dispositifs autres dans le cadre d’une opération d’ensemble (Permis d’Aménager, ZAC, permis de construire groupé…).
« D’autres cas de figure seront possibles dans le cadre d’opération d’ensemble. »
Les documents propres à l’opération d’ensemble (ex : règlement de lotissement écrit ou un cahier des prescriptions de ZAC, un règlement ou document graphique….) viendront alors expliciter et qualifier le projet.
2 e HYPO THèSE
Un zonage spécifiquece que l’on peut vouloir développer dans un quartier durable
(suite)Les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) prennent particulièrement sens en amont d’ opérations d’aménagement d’initiative privée. Elles expriment, en amont de la règle, les attentes de la collectivité en termes de programme (ex : densité minimale) et de qualité urbaine, en laissant une certaine liberté de conception : c’est l’esprit des OAP qui doit être respecté (notion de compatibilité).
S’agissant d’opérations d’initiative publique, la maîtrise publique permet d’envisager encore d’autres options, détaillées ci-après. Très souples, elles visent à garantir la dimension durable des projets d’aménagement, grâce à la richesse des prescriptions et préconisations auxquelles elles aboutissent.
le Projet
ce que l’on peut vouloir développer dans un quartier durable
autoriser l’implantation à l’alignement strict et permettre de réduire le recul minimum obligatoire par rapport à l’alignement sur rue.
Longeville sur Mer (85) – L’écho du stade
des implantations diversiFiées, pour un cadre de vie de qualité
1
Pont-St-Martin (44) – Le Haugard 3 Bâti à l’alignement ou en retrait derrière
une plinthe végétale
Longeville sur Mer (85) – L’écho du stade
La Flotte (17) - Carré de Bel ébat Source : DREAL - Etudes de cas Bâti à l’alignement ou en retrait derrière une plinthe
végétale pour marquage de la placette Marigny-Brizay (86) – Les Fonds Gautiers
Sainte-Christine (49) – L’Ilereau Saint-Jean-de-Monts (85) – Les Presles
Treize-Septiers (85) - La Papinière
© AS&P © AS&P
© AS&P
© AS&P
© AS&P
autoriser l’implantation en limite séparative et permettre de réduire le recul minimum obligatoire par rapport à la limite séparative.
2
Favoriser les constructions compactes avec étage et autoriser la construction en étage en mitoyenneté.
3
Favoriser l’ouverture des pièces de vie au Sud, en lien avec un espace de jardin, même quand l’accès au lot se fait par le Sud et permettre de reculer la maison dans la parcelle.
Des maisons en double mitoyenneté sur une trame étroite Pont-St-Martin (44) – Le Haugard 3
Constructions en fond de parcelle pour une façade ouverte sur le jardin au Sud, et en léger retrait par rapport à un chemin piétonnier Pont-St-Martin (44) – Le Haugard 3
Maison implantée en fond de parcelle pour un jardin au sud (accès latéral à l’ouest)
Pont-St-Martin (44) – Le Haugard 3
Réduction du recul en limite séparative Pont-St-Martin (44) – Le Haugard 3 Implantation à l’alignement de
l’espace public
Pont-St-Martin (44) – Le Haugard 3
© AS&P © AS&P © AS&P© AS&P
n
le Projet
limiter les effets de masque des constructions d’une parcelle sur l’autre et définir les zones constructibles et les hauteurs maximales autorisées en fonction de l’espacement des constructions.
4
Marigny-Brizay (86) – Les Fonds Gautiers Hypothèse d’implantation des constructions
Maîtrise des effets de masque par un travail combiné sur les implantations et les hauteurs RdC uniquement
R+1 possible
Tendre vers un logement de type longère pour être en cohérence avec la forme de la parcelle et ainsi profiter au maximum de l’orientation plein Sud
n
Epaisseur constructible limitée pour dégager la façade Sud de la construction de l’ombre portée du lot 34
RdC obligatoire afin de limiter les ombres portées (effet de masque) sur les jardins avoisinants
Exemple de traduction des intentions dans le règlement graphique
Marigny-Brizay (86) – Les Fonds Gautiers Règlement graphique
retours d’expérience
des exemples d’ajustements de la rèGle du plu ayant posée problème
art. 3.2.3 - article aUa7- implantation des constructions par rapport aux limites séparatives (avant modification) : Le présent article ne s’applique pas aux ouvrages nécessaires au fonctionnement des réseaux de service public et téléphoniques.
La distance comptée horizontalement de tout point d’une construction au point le plus proche de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché, doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres (3,00 m).
Toutefois, les constructions de bâtiment joignant la limite séparative sont autorisées dans les cas suivants :
- pour les constructions dont la hauteur n’excède pas trois mètres vingt (3,20 m) à l’égout du toit ;
- lorsque la construction projetée s’adosse à des constructions de dimensions équivalentes et joignant déjà la limite séparative.
artiCle na 6 – implantations des constructions par rapport aux emprises publiques (avant modification) : a) En agglomération
Les constructions seront édifiées avec un recul minimal de 5 mètres par rapport aux voies publiques existantes, modifiées ou à créer et, par rapport aux voies privées existantes. Ce recul pourra être réduit par rapport à l’alignement des voies situées à l’intérieur d’une opération d’ensemble.
Marigny-Brizay (86) Longeville-sur-Mer (85)
art. 3.2.3 - article aUa7- implantation des constructions par rapport aux limites séparatives (après modification) : Dans le secteur AUae, quelle que soit leur hauteur, les constructions sont implantées :
- soit en limite séparative,
- soit en retrait 1,20 m minimum de la limite séparative.
artiCle na 6 – implantations des constructions par rapport aux emprises publiques (après modification) : a) En agglomération
Les constructions seront édifiées avec un recul minimal de 5 mètres par rapport aux voies publiques existantes, modifiées ou à créer et, par rapport aux voies privées existantes. Ce recul pourra être réduit par rapport à l’alignement des voies situées à l’intérieur d’une opération d’ensemble.
En zone NAh, des implantations différentes pourront être proposées :
- dans le cadre d’opérations d’ensemble ou de lotissements,
- et si nécessaire, pour une meilleure prise en compte de l’environnement (ensoleillement, préservation des haies....).
> A la fin des articles concernés, « D’autres cas de figure seront possibles dans le cadre d’opération d’ensemble. »
> Marigny-Brizay - Article AUa6- IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES PUBLIQUES (avant modification)
A – pour les constructions nouvelles :
1 - Le retrait minimal d’implantation des constructions sera de cinq mètres (5,00 m) par rapport à l’alignement sauf indication plus précise reportée sur le schéma d’aménagement de zone ou sur le plan de zonage.
> Dans l’article 10 relatif à la hauteur des constructions, indiquer que le document graphique peut restreindre la hauteur de certaines constructions de manière à limiter les effets de masque sur les constructions voisines.
exemples de rédaction de la rèGle qui ne nécessitent pas de modiFication le réglementaire
AVANT MODIFICATION APRèS MODIFICATION
AVANT MODIFICATION APRèS MODIFICATION
Ce document a été réalisé par : Juin 2015
Toutes les images, plans et photos de ce document sont soumis aux droits d’auteur Couverture : Plan de composition, Marigny-Brizay, © Atelier Sites & Projets
> Site du Ministère de l’Égalité des Territoires et du Logement : www.territoires.gouv.fr/
> Site du Ministère de l’Écologie, du Développement Durable et de l’Énergie : www.developpement-durable.gouv.fr/-ÉcoQuartier,3863-.html
> Site de la Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement Poitou-Charentes : www.poitou-charentes.developpement-durable.gouv.fr/
