P rogramme L ocal de l’ H abitat
2015-2021
Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement du 29 novembre 2016
Communauté de communes
La Domitienne
Béziers
Les différentes phases de validation
Les phases de validation
Le diagnostic Les orientations Les objectifs de productionLe programme d’actions
PLH arrêté le 26/05/16 par le Conseil Communautaire.
Avis favorable du SCOT du Biterrois en date du 25/10/2016
Approbation du PLH, après avis des communes, par délibération du Conseil communautaire en date du 26/10/16
Une démarche volontaire (PLH non obligatoire) bâti sur un travail partenarial avec les 8
communes de la Communauté.
Un territoire 26 981 habitants en 2013 situé au sud ouest du département de l’Hérault
Une Communauté composée de 8 communes de tailles relativement homogènes : de 1 991 habitants pour la plus petite (Maureilhan) à 4 758 pour la plus peuplée (Cazouls-les- Béziers).
Un territoire attractif, en première couronne de Béziers, bénéficiant d’une bonne desserte et d’un bon niveau d’équipements (notamment scolaires).
Les différentes phases de validation
Les phases de
validation
Le diagnostic
Les orientations Les objectifs deproduction Le programme d’actions
Une croissance démographique en hausse régulière depuis les années 1960
:Une population multipliée par 2 entre 1968 et 2011.
Une nette accélération du rythme de croissance au cours des dernières années
Près de 6 900 habitants supplémentaires entre 1999 et 2011, soit 573 habitants en moyenne par an.
Un constat à modérer au regard du ralentissement récent de la construction neuve
Un ralentissement de la construction neuve au cours des 3 dernières années, conséquence des délais de révision des documentsd’urbanisme et de mise en œuvredes ZAC.
Au cours des dernières années, une production inférieure aux objectifs du SCOT :
➥Rythme de construction neuve enregistré entre 2011 et 2013 : 200 logements commencés en moyenne par an.
➥Objectif fixé par le SCOT du Biterrois : 416 logements en moyenne par an
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Les phases de
validation
Le diagnostic
Les orientations Les objectifs deproduction Le programme d’actions
Le marché du logement
Une situation géographique privilégiée
➥Proximité del’agglomération biterroise.
➥Bonne desserte routière et autoroutière
En conséquence, l’afflux de clientèle extérieure reste le principal moteur du marché local, à travers :
➥l’arrivée croissante de jeunes actifs et de familles constituées qui souhaitent concrétiser leur projet résidentiel (habitat individuel principalement).
➥le maintien d’un flux important de ménages plus âgés, extérieurs à la région, voire d’origine étrangère, qui s’orientent sur des produits plus haut de gamme.
Une demande locale marquée également par des besoins non satisfaits en logements abordables, logements locatifs libres et sociaux(jeunes décohabitants, ménages isolés, familles monoparentales)
Une fragilisation récente des primo-accédants
En raison : des conditions d’accès au crédit bancaire plus restrictives, de possibilité d’auto-construction plus restreinte dans le neuf (RT 2012), des prix de revient des opérations à la hausse sur l’habitat individuel (coût construction, taxes locales), de budgets fragilisés par le coût croissant de l’énergie (frais chauffage, déplacements)…
De fait, les jeunes ménages actifs disposant d’un budget global entre 150 000 et 170 000€ trouvent de moins en moins satisfaction malgré une demande réelle et une offre foncière décrite comme abondante par les professionnels.
Les différentes phases de validation
Les phases de
validation
Le diagnostic
Les orientations Les objectifs deproduction Le programme d’actions
Terrains à bâtir : budget moyen 80 000 €
➥Une très forte progression du prix unitaire du terrain à bâtirjusqu’en 2010 (triplement des prix) suivid’undécrochage des prix en 2012 (- 28%)
Marché de l’ancien : 50% des transactions sur le territoire
➥Une forte progression des prix des maisons anciennes (doublement du prix unitaire moyen)jusqu’en 2008
➥Entre 80 000 à 100 000€pour une maison de ville à rénover et entre 200 000 et 300 000€pour des villas sur grands terrains.
➥Peu d’offre/transaction en appartements (20 par an entre 2000 et 2012).
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Une offre locative faible : des besoins non satisfaits en raison de la faiblesse
➥Demandeurs : jeunes décohabitants, familles à revenus modestes ou modérés.
➥Tendance : augmentation de la demande locative en raison des difficultés d’accès à la propriété.
➥Produits demandés :
• maison individuelle louée entre 700 et 800 € (offre insuffisante au regard de la demande)
• maison / appartement de village entre 350 et 600 € (offre en logements en bon état insuffisante)
Les phases de
validation
Le diagnostic
Les orientations Les objectifs deproduction Le programme d’actions
Une prédominance de ménages familiaux :
➥2 tiers des ménages sont des couples avec ou sans enfants.
➥Une taille moyenne des ménages de 2,4 personnes, supérieure à la moyenne départementale (2,2),
Une évolution récente (1999-2011) marquée par la forte progression des petits ménages :
➥+63 % de personnes seules
➥+59 % de familles monoparentales
Des revenus légèrement inférieurs à la moyenne départementale et de faibles disparités entre communes :
➥50,1 % de ménages imposables (52,9 % àl’échelle del’Hérault).
➥Un revenu annuel médian de 16 849€par UC (17 498€surl’Hérault).
Pas de fortes inégalités sociales à l’ échelle des communes :
➥Un rapport interdécile compris entre 4,2 et 5,1 selon les communes.
➥Peu d’écarts entre communes concernant le niveau de revenus des ménages les plus modestes àl’exceptionde Cazouls-les-Béziers
Une progression du nombre de ménages en situation de précarité
➥1 131 ménages (11 % des ménages) bénéficientd’unminimum social
➥+26,4 % entre 2009 et 2013
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Les phases de
validation
Le diagnostic
Les orientations Les objectifs deproduction Le programme d’actions
Un parc locatif social HLM peu développé et principalement familial
➥283 logements HLM au 1er janvier 2013
➥Un taux d’équipement inférieur à la moyenne départementale : 2,6 % contre 10,8 % en moyenne surl’Hérault.
➥Une production récente faible : 25 logements produits entre 2006 et 2012
➥Un parc essentiellement familial : 90 % de T3 / T4 et seulement 7 % de T1 et T2 (19 logements).
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Les phases de
validation
Le diagnostic
Les orientations Les objectifs deproduction Le programme d’actions
Un parc HLM insuffisant au regard de la demande et des obligations règlementaires
➥Fin de l’année2013, 213 ménages en attente d’unlogement HLM
➥Maraussan, seule commune SRU du territoire, est déficitaire avec un taux d’équipement en 2013 de 2,2 %.
➥ Les autres communes sont également en-deça des recommandations du SCOT du Biterrois (objectif d’un taux d’équipement compris entre 10 et 15 % à échéance 2025 en fonction de la taille des communes).
Soit un déficit évalué à 1 305 logements dont la moitié serait à rattraper sur la durée du PLH.
A ccélérer l’ effort de production de logements dans le respect des principes de développement durable et développer une offre de logement diversifiée
R enforcer l’offre locative sociale
F avoriser l’accession abordable
R equalifier le parc existant et lutter contre la paupérisation des centres bourgs
R enforcer l’offre adaptée aux publics en difficultés et publics spécifiques
P iloter et animer la politique locale de l’habitat
Les différentes phases de validation
Les phases de
validation Le diagnostic
Les orientations
Les objectifs deproduction
Le programme d’actions
Accélérer l’effort de production avec 250 nouveaux logements par an
Une production certes inférieure au SCOT mais ambitieuse au regard du rythme de constructions neuves enregistré au cours des dernières années :
➥ Rythme de construction neuve enregistré entre 2011 et 2013 : 200 logements commencés en moyenne par an.
➥ Objectif fixé par le SCOT du Biterrois : 416 logements en moyenne par an
Un objectif qui reflète la volonté des communes de mieux maîtriser leur développement dans les prochaines années après avoir connu une croissance démographique importante au cours des années 2000.
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validation Le diagnostic Les orientations
Les objectifs de
production
Le programme d’actions
Renforcer l’offre locative sociale avec 80 logements locatifs sociaux supplémentaires par an soit 1 tiers de la production globale
Le principe retenu est de mobiliser la solidarité intercommunale avec :
➥un effort majeur sur la commune de Maraussan, seule commune SRU du territoire, avec un objectif de 173 LLS sur la durée du PLH (dont 156 LLS publics conformément à la loi).
➥une production de300 logements sur lesautres communes non soumises aux dispositions de la loi SRU Une volonté de mobiliser le parc existant : 5% de la production de LLS sera produite en réhabilitation du parc privé soit environ 20 logements sur la durée du PLH (orientés prioritairement sur la commune de Maraussan).
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Les phases de
validation Le diagnostic Les orientations
Les objectifs de
production
Le programme d’actions
Renforcer l’offre locative sociale avec 80 logements locatifs sociaux supplémentaires par an soit 1 tiers de la production globale
Maraussan : une montée en puissance de l’offre locative sociale attendue sur la durée du PLH impliquant un aménagement de l’échéancierde rattrapage (principe de solidarité intercommunale)
L'objectif de production de Maraussan est fixé à 156 logements sociaux locatifs publics sur la durée du PLH soit en moyenne 26 logements par an.
Le rythme de rattrapage prévu par le PLH diffère du rythme imposé par la loi mais le volume de production est conforme aux attentes sur la durée du PLH(156 LLS).
A cette production publique s'ajoute un objectif de conventionnés privés soit environ 17 logements supplémentaires en 6 ans ce qui porte l'objectif global de la commune à 173 LLS publics/privés confondus en 6 ans.
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Les phases de
validation Le diagnostic Les orientations
Les objectifs de
production
Le programme d’actions
Favoriser l’accession abordable
Encadrer la production « primo-accédant »
➥en définissant des prix de référence - au moins inférieurs de 25% aux prix du marché
S’appuyer en particulier sur le parc existant pour capter de nouveaux ménages de propriétaires occupants
➥ Objectif de rééquilibrage du peuplement dans les centres anciens
➥ Développement d’une offre plus accessible que dans le neuf
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validation Le diagnostic Les orientations
Les objectifs de
production
Le programme d’actions
Les mesures en faveur de la production de logements
Mettre en œuvre une politique foncière à l’échelle de la communauté de communes
➥Réaliser un diagnostic foncier pour définir une stratégie à court terme d’une part (permettant la production rapide d’une offre de logements diversifiée), à moyen-long terme d’autre part (permettant d’anticiperla maîtrise foncière en amont des opérations d’aménagement).
➥Engager unpartenariat avecl’EtablissementPublic Foncier Languedoc-Roussillon
• 2 conventions signées sur Maraussan : veille foncière sur le périmètre du centre ancien, convention opérationnelle sur le secteur du Crès.
• Rédaction d’une convention cadre avec la Domitienne à venir.
Les différentes phases de validation
Les phases de
validation Le diagnostic Les orientations Les objectifs de production
Le programme
d’ actions
Les mesures en faveur de la production de logements
Assurer la cohérence des politiques d’habitat et d’urbanisme
➥ Suivi de la mise en compatibilité des PLU avec les objectifs territorialisés du PLH
• Transmission d’un « porter à connaissance du PLH » et accompagnement des communes lors de la révision de leur document d’urbanisme.
• Appui technique lors de l’élaboration ou révision des documents d’urbanisme.
• Appui aux négociations avec les promoteurs/aménageurs/bailleurs sociaux.
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validation Le diagnostic Les orientations Les objectifs de production
Le programme
d’ actions
Les mesures en faveur de la diversification de l’ offre
Produire 80 LLS par an
Pour atteindre cet objectif :
> Les communes mobiliseront l’ensemble des outils fonciers et réglementaires et pourront notamment inscrire dans leur document d’urbanisme des servitudes de mixité sociale ( art L.123-1-5 du Code de l’Urbanisme), voire des emplacements réservés (art. L.123-2 b) - (seuil d’application à définir selon secteur).
> La Communauté de communes mettra enœuvre des outils de maîtrise foncière, d’aidesaux logements locatifs sociaux et favorisera la requalification du parc ancien vacant. Elle accompagnera les communes dans la transcription des objectifs du PLH dans leurs documents d’urbanisme(cf. action précédente).
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Les phases de
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Le programme
d’ actions
Les mesures en faveur de la diversification de l’ offre
Soutenir la production de logement locatif social public
➥ Aide financière à la production de LLS
Principes proposés :
• aider les opérations en réinvestissement urbain (dents creuses, démolition-reconstruction, réhabilitation) - Pas de subvention dans les opérations neuves mixtes dont la taille permet une péréquation.
• Subvention portant uniquement sur le PLAI et PLUS avec une majoration possible pour la production de PLAI (logement très social)-pasd’aide en PLS
• Majoration possible pour les logements prenant en compte des critères de qualité environnementale ou d’accessibilitédes logements aux PMR
➥Participer à la garantied’emprunt des projets locatifs sociaux en complément du Département
• Garantie des emprunts en complément des communes et du Conseil Départemental (en dehors d’HéraultHabitat couvert à 100% par le Département)
• Une contrepartie demandée en terme de réservation de logements financés
Les différentes phases de validation
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validation Le diagnostic Les orientations Les objectifs de production
Le programme
d’ actions
Les mesures en faveur de la diversification de l’ offre
Mettre en place les outils et une intervention pour développer l’accession abordable
• Les communes dotées de PLU pourront inscrire dans leurs documents d’urbanisme une servitude de mixité sociale.
• En centre ancien, prime accession (à intégrer dans le cadre d’un futur dispositif), mobilisation des aides de l’Anah, du crédit d’impôts, de l’éco-PTZ / partenariat avec les agences immobilières pour la promotion del’accession dans le parc ancien.
• Mission d’accueiletd’information auprès des candidats àl’accession à la propriété:information sur les aides financières mobilisables et sur les programmes ciblés en cours. Ces actions pourront être conduites par la Domitienne en partenariat avec l'ADIL (= 2 710€ par an)
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validation Le diagnostic Les orientations Les objectifs de production
Le programme
d’ actions
Les mesures en faveur du parc existant
Poursuivre une action d’amélioration du parc privé existant
Les pré-requis :
• Obligatoirement une évaluation du dispositif en cours
• Éventuellement une étude pré-opérationnelle (à déterminer avec le CD34 et l’Etat)
La phase opérationnelle :
• Conditionnée à l’accompagnement financier des partenaires ou au lancement du PIG départemental par le CD 34
• Attendue entre 6 mois et 12 mois après la fin du PIG
Les différentes phases de validation
Les phases de
validation Le diagnostic Les orientations Les objectifs de production
Le programme
d’ actions
Les mesures en faveur des publics spécifiques
➥Mobilisation des acteurs de l’hébergement d’urgence, du logement temporaire et spécifique
• Renforcer la fraction très sociale du parc public
• Mobilisation des associations susceptibles d’intervenir sur le territoire de la Domitienne et définition du cadre d’intervention.
• Rechercher des opportunités pour produire des logements temporaires, baux à réhabilitation et intermédiation locative (partenariat avecl’AIVS)
➥Développer une offre adaptée aux personnes âgées
• Faciliter le maintien à domicile, en poursuivantl’adaptationde logements.
• Favoriser le développement d’une offre alternative, entre le maintien à domicile et l’admission en EHPAD, sur le territoire : soutien aux projets innovants et recherche de partenariats pour expérimenter ce nouveau typed’offre.
Les différentes phases de validation
Les phases de
validation Le diagnostic Les orientations Les objectifs de production
Le programme
d’ actions
Le suivi et l’ animation de la politique de l’habitat tout au long du PLH
Pilotage et coordination du programme
➥ Mise en place des instances de pilotage et de coordination du PLH - pilotage politique et stratégique du PLH (
Commission technique trimestrielle et Comité de pilotage annuel )➥ Mise en place des outils de communication (
Journée annuelle du logement /Publication annuelle des chiffres clés del’Observatoire ).Suivi et évaluation
➥ Mise en place d’un Observatoire de l’Habitat (obligation du PLH) /
connaissance du marché et de ses dynamiques/ évaluation des actions menées➥Délibération annuelle sur l'état de réalisation du
PLH➥ Bilan à mi-parcours et bilan final transmis au Préfet et au CRHH
Mise en place des dispositions prévues par la loi ALUR relatives à la gestion de la demande locative sociale
➥ Plan Partenarial de Gestion de la demande et d’information des demandeurs
➥Le dispositif partagé de gestion de la demande
Les différentes phases de validation
Les phases de
validation Le diagnostic Les orientations Les objectifs de production
