Du même coauteur : Hubert M . TUBIANA IV Préface IX Sommaire XI Introduction 1
Première partie
LE SAVOIR SUR LES MARCHANDS DE BIENS ET ACTIVITÉS AUTRES IMMOBILIÈRES
Titre 1 : LE MARCHAND DE BIENS, SA POSITION, SES CARACTÉRISTIQUES PAR RAPPORT À L'ENSEMBLE DES PROFESSIONNELS DE L'IMMOBILIER Chapitre 1 : Marchands de biens et professions de l'immobilier 7 Section 1 : PRINCIPAUX AGENTS ÉCONOMIQUES DE L'IMMOBILIER 7
Sous-section 1 : Les agents immobiliers et les mandataires en vente
de fonds de commerce 8 Sous-section 2 : Les administrateurs de biens, gérants et syndics
de copropriété 9 Sous-section 3 : Les promoteurs et tes lotisseurs 10 Sous-section 4 : Les diagnostiqueurs de l'immobilier 12 Section 2 : MARCHAND DE BIENS : LES CARACTÉRISTIQUES PRINCIPALES 13 Section 3 : MARCHAND DE BIENS : LES OBLIGATIONS LÉGALES 18 Chapitre 2 : Opérations engagées par tes marchands de biens 21 Section 1 : ACHAT EN VUE DE LA REVENTE 21 Section 2 : ACHAT-TRAVAUX DE RÉNOVATION DES PARTIES
COMMUNES - REVENTE 23 Section 3 : ACHAT-TRAVAUX DE RÉNOVATION DES PARTIES
COMMUNES - TRAVAUX « LÉGERS » DE RÉNOVATION DES PARTIES
PRIVATIVES - REVENTE 24 Section 4 : ACHAT-TRAVAUX DE RÉNOVATION « LOURDE » DE L'ENTIER
IMMEUBLE - REVENTE 26 Section 5 : CRITÈRES DE DISTINCTION ENTRE OPÉRATION MARCHAND DE BIENS
ET OPÉRATION DE PRODUCTION IMMOBILIÈRE 26
Titre 2 LE MARCHAND DE BIENS ET SON ENVIRONNEMENT JURIDIQUE, FINANCIER, FISCAL ET COMPTABLE
Chapitre 1 : Environnement juridique, critère de conseil 31 Section 1 : CAS GÉNÉRAL : ENTREPRISE INDIVIDUELLE 31 Section 2 : CAS GÉNÉRAL : SOCIÉTÉS DE PERSONNES, SOCIÉTÉS DE CAPITAUX ... 31 Sous-section 1 : Société en nom collectif 32 Sous-section 2 : Société en commandité simple 33 Sous-section 3 : Société à responsabilité limitée 33 Sous-section 4 : Société anonyme et société par actions simplifiée 34 Sous-section 5 : Société en commandité par actions 34 Sous-section 6 : Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée 34 Section 3 : OPÉRATIONS FAITES EN COMMUN 35 Sous-section 1 : Indivision 35 Sous-section 2 : Société en participation 36 Sous-section 3 : Convention de croupier 37 Sous-section 4 : Opérations faites en commun : indivision et société
en participation 37 Section 4 : MARCHANDS DE BIENS, DIFFICULTÉS DES ENTREPRISES
ET LIQUIDATION JUDICIAIRE 38 Chapitre 2 : Environnement financier 39 Section 1 : STRUCTURES DE FINANCEMENTS 39 Sous-section 1 : Crédit achat 39 Sous-section 2 : Crédit achat + travaux 40 Sous-section 3 : Crédit « builder» ou « revolving» 40 Sous-section 4 : Dation en paiement 41 Section 2 : FONCTIONNEMENT GÉNÉRAL DES FINANCEMENTS 41 Section 3 : GARANTIES 42 Section 4 : RÉMUNÉRATIONS 42 Chapitre 3 : Environnement fiscal, critères d'analyse 45 Section 1 : OBLIGATIONS LÉGALES GÉNÉRALES 45 Sous-section 1 : Déclaration d'existence 45 Sous-section 2 : Répertoire 46 Sous-section 3 : Enregistrement des actes 47 Sous-section 4 : Droit de communication 47 Sous-section 5 : Sanctions 47 Section 2 : TAXE SUR LA VALEUR AJOUTÉE 48 Sous-section 1 : Tva, régime de marchands de biens 48
§ 1. - Assujettissement 48
§ 2 . - Assiette 49
§ 3. - Fait générateur et exigibilité 51
§4. - Déduction 51 Sous-section 2 : TVA immobilière 52
§ 1. - Conditions d'application du régime « TVA immobilière » 52
§ 2. - Conséquences de l'application du régime « TVA immobilière » 53 A. - Quant aux résultats comptables dégagés selon les deux règles .... 54 B. - Quant à la TVA à décaisser selon les deux régimes 55 Sous-section 3 : Opérations mixtes 55 Sous-section 4 : Surélévations 57 Sous-section 5 : Achats en salle des ventes (adjudication) 57 Sous-section 6: Loyers des stocks immobiliers 59 Sous-section 7 : Terrains à bâtir et biens assimilés 60 Sous-section 8 : Dation en paiement 61 Section 3 : DROITS D'ENREGISTREMENT 62 Sous-section 1 : Régime spécial des achats effectués en vue de la revente 62 Sous-section 2 : Défaut de revente dans le délai de cinq ans
ou de quatre ans 66 Section 4 : IMPÔTS DIRECTS 68
Sous-section 1 : Régime général des bénéfices industriels
et commerciaux (BIC) 68 Sous-section 2 : Particularités 70
§ 1. - Charges financières 70
§ 2. - Charges à payer 71
§ 3. - Provisions pour dépréciation 72 Section 5 : AUTRES TAXES 72 Sous-section 1 : Taxe locale d'équipement 72 Sous-section 2 : Versement pour dépassement du plafond légal
de densité 73 Sous-section 3 : Participation pour non-réalisation d'aires
de stationnement 74 Sous-section 4 : Redevance pour la création de bureaux ou de locaux
de recherche en Ile-de-France 74 Sous-section 5: Redevance d'archéologie préventive 75 Sous-section 6 : Taxes diverses 75
§ 1. - Droit de bail et taxe additionnelle au droit de bail 75
§ 2 . - Contribution sociale de solidarité 75
§ 3. - Taxe sur les bureaux en Île-de-France (Déclaration fiscale n° 6705 : BOI 6705-BM) 76
§ 4. - Taxe annuelle sur immeuble détenu par une société étrangère 76 Deuxième partie
LA PRATIQUE SUR LES MARCHANDS DE BIENS ET ACTIVITÉS IMMOBILIÈRES
Titre 1 : ASSISTANCE ET CONSEIL
Chapitre 1 : Définition de l'opération à partir des données de base 81 Section 1 : QUANT À LA PROPRIÉTÉ DU BIEN 81 Section 2 : QUANTA LA NATURE DU BIEN ET DE L'OPÉRATION 82
Section 3 : QUANT AUX TIERS INTERVENANT POUR L'OPÉRATION 82 Chapitre 2 : Analyse des contraintes fiscales du projet 85 Section 1 : CONTRAINTES LIÉES À L'ACHAT DU BIEN 85 Sous-section 1 : Qualité de celui qui achète 85 Sous-section 2 : Nature du bien acheté 85
§ 1. - Par rapport à la TVA 85
§ 2 . - Par rapport aux droits d'enregistrement 86 Section 2 : CONTRAINTES LIÉES À LA RÉALISATION DE L'OPÉRATION 86 Sous-section 1 : Respect des obligations légales 86 Sous-secf/on 2 : Détermination des résultats 86
§ 1. - Charges financières 87
§ 2. - Charges à payer 87
§ 3. - Provisions pour dépréciation 87 Chapitre 3 : Sélection de la structure juridique opportune 89 Section 1 : PONCTUALITÉ DE L'OPÉRATION 89 Section 2 : MULTIPLICATION DES OPÉRATIONS 89 Section 3 : DISPONIBILITÉ DES FONDS 90 Section 4 : SITUATION JURIDIQUE DES ASSOCIÉS 90 Chapitre 4 : Les contrats d'assurances d'une opération marchand de biens 91 Section 1 : ASSURANCE RESPONSABILITÉ CIVILE PROFESSIONNELLE 91 Section 2 : ASSURANCES MULTIRISQUES HABITATION 92 Section 3 : ASSURANCES DU CONSTRUCTEUR 92 Chapitre 5 : Établissement de comptes prévisionnels 95 Section 1 : MASSES SIGNIFICATIVES 95 Section 2 : COMPTE DE RÉSULTAT ANALYTIQUE 97
Titre 2 : PROCÉDURES COMPTABLES, TENUE OU AUDIT DES COMPTES Chapitre 1 : Organisation comptable 101 Chapitre 2 : Plan comptable 103 A. - Acquisitions de l'exercice (extrait) 103 B. - Honoraires de l'exercice (extrait) 104 Chapitre 3 : Comptabilité et analyse du coût de revient 105 Section 1 : CHARGE FONCIÈRE 105 Section 2 : COÛT DE PRODUCTION 106 Sous-section 1 : Travaux 106 Sous-section 2 : Honoraires et frais techniques 107 Sous-section 3 : Charges financières 107
Chapitre 4 : Comptabilité et analyse des frais de commercialisation 109
Chapitre 5 : Comptabilité et analyse des charges financières 111 Chapitre 6 : Comptabilité et analyse des charges diverses 113
Titre 3 : ÉLABORATION DES COMPTES ANNUELS ET AUDIT D'UNE ACTIVITÉ DE MARCHANDS DE BIENS
Chapitre 1 : Dossier de base ou permanent 117 Section 1 : DOSSIER PERMANENT : STRUCTURE GÉNÉRALE DE L'ENTREPRISE 117 Section 2 : DOSSIER PERMANENT : ACTIVITÉ GÉNÉRALE DE L'ENTREPRISE 118 Section 3 : DOSSIER PERMANENT : PAR OPÉRATION 118 Sous-section 1 : Dossier technique de l'opération 119 Sous-section 2 : Dossier financier de l'opération 119 Sous-section 3 : Dossier administratif de l'opération 119 Sous-section 4: Dossier commercial de l'opération 120 Sous-section 5 : Dossier de l'exercice : les synthèses annuelles 120
Chapitre 2 : Guide de révision des comptes, plan comptable 121 Section 1 : ABSENCE D'UN PLAN COMPTABLE PROFESSIONNEL 121 Section 2 : PROPOSITION D'UN PLAN COMPTABLE SPÉCIFIQUE 122
§ 1. - Comptes de bilan 122
§ 2 . - Comptes de gestion 124 Chapitre 3 : Calculs des provisions 127 Section 1 : CHARGES À PAYER 128 Sous-section 7 ; Charges à payer sur charge foncière 128 Sous-section 2 : Charges à payer sur honoraires et frais techniques 129 Sous-section 3 : Charges à payer sur travaux 130 Sous-section 4 : Charges à payer sur charges financières 131 Section 2 : PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES 132 Section 3 : AUTRES PROVISIONS 133 Chapitre 4 : Vérifications de la TVA 135 Section 1 : RÉGIME GÉNÉRAL D'IMPOSITION 135 Section 2 : BASES À DÉCLARER/BASES DÉCLARÉES 135 Section 3 : SORT DES PRODUITS EXONÉRÉS 137 Section 4 : CAS PARTICULIER : SORT D'UNE TVA DÉDUCTIBLE 137 Chapitre 5 : Évaluation et gestion des stocks 139 Section 1 : ÉLÉMENTS DU COÛT DE REVIENT À INCLURE 140 Sous-section 1 : Opération intégralement en stock 140 Sous-section 2 : Opération en partie en stock 141 Sous-section 3 : Opération en partie en stock travaux individuels 142
Section 2 : CRITÈRES D'ÉVALUATION ET GESTION DU STOCK 142 Sous-section 1 : Méthode des tantièmes du règlement de copropriété 143 Sous-section 2 : Propositions de méthodes différentes 144
§ 1 . - Méthode de la grille des prix de ventes 144
§ 2. - Pondération de la méthode des tantièmes par la grille des ventes ... 146 Sous-section 3 : Critères d'évaluation en conclusion 147 Sous-section 4 : Fiches d'évaluation et de suivi du stock 148
Chapitre 6 : Calculs des provisions pour dépréciations 153 A. - Calcul du prix de vente prévisionnel hors taxes 153 B. - Calcul de la provision pour dépréciation 154 C. - Écriture constatant la provision pour dépréciation 154 Chapitre 7 : Opérations en participation ou en indivision 157 Section unique : COMPTABILITÉ DE L'OPÉRATION EN PARTICIPATION
OU EN INDIVISION 157 A. - Première hypothèse : société d'indivision 159 B. - Deuxième hypothèse : société en participation 163 Chapitre 8 : Détermination du résultat fiscal 169 Section 1 : DÉDUCTIONS 169 A. - À partir de l'exemple 169 B. - À partir de l'exemple 170 Section 2 : RÉINTÉGRATIONS 170 Chapitre 9 : L'annexe 173 Section 1 : RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES 173 Section 2 : COMPLÉMENT D'INFORMATIONS RELATIF AU BILAN ET AU COMPTE
DE RÉSULTAT 174 Sous-section 7 : État des provisions 174 Sous-section 2 : Intérêts sur éléments de l'actif circulant 174 Sous-section 3 : Charges à payer 175 Section 3 : ENGAGEMENTS FINANCIERS ET AUTRES INFORMATIONS 175 Sous-sect/on 1 : Engagements financiers 175 Sous-section 2 : Dettes garanties par des sûretés réelles 175 Sous-section 3 : Liste des filiales et participations 176 Sous-section 4 : Autres éléments significatifs 176
Chapitre 10 : Le compte de résultat 177 Section 1 : PARTICULARITÉS DU COMPTE DE RÉSULTAT 177 Section 2 : PRÉSENTATION ET COMMENTAIRES DU COMPTE DE RÉSULTAT 177 Sous-section 1 : Produits d'exploitation 178 Sous-section 2 : Charges d'exploitation 179 Sous-section 3 : Opérations en commun 180 Sous-section 4 : Produits et charges financiers 180 Sous-section 5 : Produits et charges exceptionnels 181
Chapitre 11 : Le bilan 1 8 3
Section 1 : PARTICULARITÉS DU BILAN 183 Section 2 : PRÉSENTATION ET COMMENTAIRES DU BILAN 184 Sous-section 1 : Actif immobilisé 184 Sous-section 2 : Stocks 185 Sous-section 3 : Autres postes de l'actif. 185 Sous-section 4 : Actif : « renvois » et « clauses de réserves de propriété ».. 186 Sous-section 5 : Capitaux propres et autres fonds propres 186 Sous-section 6: Provisions pour risques et charges 187 Sous-section 7 : Dettes 187 Sous-section 8 : Autres postes du passif 188 Sous-section 9: Passif : renvois 188
Titre 4 : PRÉSENTATION ET ANALYSE DES ÉTATS FINANCIERS À PARTIR D'UNE SITUATION RÉELLE D'ENTREPRISE DE MARCHAND DE BIENS Conclusion 207 Dernières informations 211 ANNEXES 215 Annexe 1 : La situation de l'immobilier de 1991 à 2009 217 Annexe 2 : Lexique des termes immobiliers techniques et quelques grandes dates
de l'immobilier 243 Annexe 3 : Lexique et texte juridiques et lois sur les professionnels
de l'immobilier 253 Annexe 4 : Lexique des termes financiers 297 Annexe 5 : Répertoire des actes se rattachant à la qualité de propriétaire 299 Annexe 6 : Convention d'indivision entre marchands de biens 301 Annexe 7 : Contrat d'association ou société en participation 305 Annexe 8 : Convention de mise en location et commercialisation d'un bien
immobilier 315 Annexe 9 : Extrait d'un plan comptable proposé pour les marchands de biens
(comptes spécifiques : bilan et gestion) 319 Annexe 10 ; Sommaire de l'annexe dite légale des comptes annuels (états
financiers) d'une entreprise marchand de biens 323 Annexe 11 : Fiche d'évaluation et de suivi d'un stock dans une
entreprise marchand de biens 325 Annexe 12 : Questionnaire d'audit et de contrôle par immeuble dans une
entreprise de marchand de biens lors d'un achat ou d'une vente d'un
bien 329 Annexe 13 : Modèle d'acte de prêt et ouverture de crédit par un établissement
financier au profit d'une société de marchands de biens avec les pouvoirs et autorisations nécessaires 335
Annexe 14 : Modèle d'acte de prêt et ouverture de crédit par un établissement
financier pour l'acquisition d'un immeuble par un marchand de biens 345 Annexe 15 : Actes sous seing privé d'acquisition sous le régime des marchands
de biens : mentions obligatoires à caractère fiscal 357 Annexe 16 : Déclaration fiscale, modèle n° 942 : 359 Annexe 17 : Déclaration fiscale, modèle n° 943 363 Annexe 18 : Les principaux chiffres & tableaux utiles : fiscal, financier
et comptable au 1e r juin 2009 369 Annexe 19 : Loueur en meublé professionnel (LMP) 401 Annexe 20 : Le statut des marchands de biens dans les principaux pays
européens 403 Annexe 21 : Les principaux documents comptables de la comptabilité du syndicat
de copropriété tenus par le syndic 405 Bibliographie générale 419 Adresses utiles et sites Internet 425 Index alphabétique 431
