France
1er trimestre 2020
Panorama des bureaux en région lyonnaise
Chiffres clés des bureaux en région lyonnaise
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> Demande placée T1 2020
46 519 m²
- 50 % en un an PMS (< 500 m²)-33 % BAISSE Surfaces intermédiaires
(500 – 1 000 m²) -35 % BAISSE
Grandes surfaces (> 1 000 m²)
-59 % BAISSE
> Nombre de grandes transactions (> 1 000 m²)
11 vs. 16
BAISSE
> Offre immédiate (fin de période) > Part du neuf > Taux de vacance
239 100 m² 35 % vs. 36 %
BAISSE3,8 %
BAISSE> Projets en chantier livrables d’ici 2023 > Part des précommercialisations
486 400 m² 65 %
HAUSSE
> Loyer prime1 (€/m²/an) > Loyer moyen 2nde main (€/m²/an)
335
HAUSSE Part-Dieu210
HAUSSE320
HAUSSE Presqu’IleNord
245
HAUSSECe qu’il faut retenir
Après une année 2019 exceptionnelle, l’euphorie des derniers semestres sur le marché tertiaire lyonnais semble derrière nous.
Faute de grandes transactions > 6 000 m² et dans un contexte de ralentissement économique amorcé fin 2019, avec 46 519 m² commercialisés, le 1er trimestre 2020 enregistre une baisse de -13 % par rapport à la moyenne décennale mais -50 % sur un an.
Le niveau de demande, correct jusque février, a subi un coup d’arrêt en mars avec les prémices de la crise du COVID-19 en Europe.
Le loyer « prime » conserve sa valeur de référence de 2019 avec 335 € HT-HC/m²/an sur la tour « To Lyon » tandis que les loyers de seconde main augmentent légèrement.
La tension à l’offre ne faiblit pas, moins de 240 000 m² sont disponibles sur la région lyonnaise et le taux de vacance passe sous la barre des 4 %. Ce niveau, historiquement bas - associé à la maîtrise des valeurs locatives et à un parc diversifié - peut se révéler être un atout dans les circonstances actuelles en rassurant bailleurs et investisseurs sur la solidité des fondamentaux du marché.
1 Compte tenu des circonstances exceptionnelles liées à la crise du COVID-19, les valeurs locatives prime ont été maintenues à leur niveau du 4ème trimestre 2019.
Chiffres clés de l’investissement en région lyonnaise
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> Volume d’investissement T1 2020
522 M€
+122 % en un an> Type d’actifs > Nationalité des acquéreurs
Bureaux
357 M€
France Allemagne 61 % 16 %Commerces
23 M€
Canada Globale 14 % 7 %Entrepôts
124 M€
Autres 2 %Locaux d’activités
18 M€
Mixtes (bur., logt. Commerce)
0 M€
> Transactions 15 - 40 M€ > Transactions > 40 M€
6 vs. 3
HAUSSE3 vs. 1
HAUSSE> Taux de rendement prime
3,50 %
STABLE Lyon QCACe qu’il faut retenir
Le volume d’investissement du marché lyonnais durant le 1er trimestre 2020 a atteint un record historique de 522 millions d’euros, soit plus de deux fois le volume investi au 1er trimestre 2019 et trois fois la moyenne décennale.
Ce volume a été porté de manière proportionnée par les différents segments de montants qui ont tous connu une hausse de leur activité sur un an. Les transactions d’un montant supérieur à 15 millions d’euros ont représenté 82 % du total investi.
Les bureaux ont concentré au 1er trimestre 68 % des montants investis sur le marché lyonnais, avec un volume de 357 millions d’euros, un record historique, contre 81 millions d’euros au 1er trimestre 2019.
Les acteurs français continuent de dominer le marché et ont compté pour 61 % des volumes investis durant le 1er trimestre. Les investisseurs étrangers restent toutefois actifs puisque leurs investissements ont plus que triplé sur un an.
Environnement économique
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Séisme
Economie mondiale
Alors que le contexte international s’était quelque peu amélioré début 2020, la pandémie de COVID-19 que traverse actuellement la planète a fait basculer l’économie mondiale dans une période d’incertitude inédite. Alors que les précédentes crises avaient pris leur source dans un choc financier, cette fois il s’agit d’un double choc sur l’offre et sur la demande qui a entraîné les marchés financiers derrière lui. Le niveau de volatilité des marchés financiers a ainsi brusquement augmenté à mesure que l’épidémie se répandait dans le monde, avec un indice VIX supérieur à 80 le 16 mars (un niveau équivalent à celui de la crise de Lehman Brothers fin 2008). Le FMI a déclaré officiellement le 27 mars que l’économie mondiale était entrée en récession.
Le confinement, qui concerne début avril près de 3 milliards de personnes, a mis quasiment à l’arrêt l’ensemble des moteurs de la croissance : appareil productif,
consommation, et échanges internationaux.
Tirant certainement les leçons de la crise financière de 2008 et des conséquences de l’inaction du gouvernement américain au moment de la faillite de LEHMAN BROTHERS, les différents gouvernements et banques centrales ont immédiatement actionné les leviers monétaires et fiscaux pour tenter de limiter les impacts de la crise et permettre une reprise plus rapide lors du déconfinement. Même des états libéraux comme les Etats-Unis ou la Grande-Bretagne mettent en œuvre des mesures de soutien inédites à destination des entreprises et des ménages.
Zone Euro
En Europe, cette crise sanitaire sans précédent est arrivée alors même que les derniers résultats annoncés pour 2019 ont déçu ; l’économie de la Zone Euro n’a en effet progressé que de 0,1 % au 4ème trimestre 2019, en raison notamment de contractions inattendues en France (-0,1 %) et en Italie (- 0,3 %), tandis que le PIB allemand est resté stable.
Le chômage européen avait néanmoins continué de se résorber avant le confinement, tombant à 7,3 % en février, avant un léger rebond au mois de mars (7,4 %).
L’épidémie de COVID-19 prend de l’ampleur en Europe le 21 février, avec le décès, en Italie, du premier européen ne s’étant jamais rendu en Chine. Elle se propage ensuite très rapidement aux autres pays d’Europe. Début avril, la plupart des pays de la Zone Euro était ainsi en confinement.
L’indice PMI composite de Markit de la Zone Euro, établi à 51,6 début mars, a ainsi fait une chute vertigineuse au cours des semaines suivantes pour s’établir à 31,4 à la fin du mois.
25 30 35 40 45 50 55 60 65
sept-16 déc-16 mars-17 juin-17 sept-17 déc-17 mars-18 juin-18 sept-18 déc-18 mars-19 juin-19 sept-19 déc-19 mars-20
Source : Markit
PMI Markit Zone Euro
Composite Manufacturing Services Construction
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Après avoir fait preuve de résilience durant les 3 premiers trimestres 2019, l’économie française a finalement flanché au 4ème trimestre, avec un recul de 0,1 % du PIB, alors que les économistes anticipaient un taux de croissance de 0,2 %. Ce recul, dû en grande partie aux mouvements sociaux liés à la réforme des retraites, est le premier depuis le printemps 2016. Sur l’ensemble de l’année 2019, la croissance du PIB français n’aura ainsi été que d’1,2 %, contre 1,7 % en 2018.
Cette contraction du PIB français s’est accompagnée d’une baisse de la Confiance des Ménages qui, en hausse régulière depuis le début de l’année 2019 pour atteindre 105 au mois de novembre, est retombée à 102 au mois de décembre. Elle s’est néanmoins redressée pour se positionner à 103 en mars.
Bonnes nouvelles en revanche du côté du marché de l’emploi, avec un taux de chômage tombé à 7,9 % en France métropolitaine au 4ème trimestre. Les créations d’emplois ont été nombreuses en 2019, avec 24 000 postes
supplémentaires créés dans le secteur public et plus de 263 000 dans le privé.
La situation économique française a basculé mi-mars avec
la mise en place des mesures de confinement. Les différents indicateurs ont ainsi subi de fortes baisses ; l’indice du Climat des Affaires, établi à 105 au mois de février, est tombé à 95, avec des chutes plus sévères pour les services (de 106 à 92) et pour le commerce de détail (de 105 à 92).
L’indice PMI Markit est quant à lui passé de 52 en février à 30,2 fin mars, son plus faible niveau de l’histoire. L’Insee estime quant à lui que le confinement a conduit à une baisse instantanée de 35 % de l’activité et de la consommation en France.
Face à l’ampleur de la crise, le gouvernement français a mis en place des mesures immédiates de soutien aux
entreprises :
- Délai de paiement d’échéances sociales et/ou fiscales, - Remise d’impôts directs,
- Report du paiement des loyers et factures (eau, gaz, etc), - Fonds de solidarité pour les TPE, indépendants et micro- entrepreneurs : une aide pouvant aller jusqu’à 1 500 €, - Prêt garanti par l’Etat,
- Médiation du crédit pour le rééchelonnement des crédits bancaires,
- Dispositif de chômage partiel,
- Médiateur des entreprises en cas de conflit,
- Marchés publics : pénalités de retard non appliquées.
-0,4%
-0,2%
0,0%
0,2%
0,4%
0,6%
0,8%
1,0%
T2 2014 T3 2014 T4 2014 T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017 T1 2018 T2 2018 T3 2018 T4 2018 T1 2019 T2 2019 T3 2019 T4 2019
Source : Insee
Evolution trimestrielle du PIB français
80 85 90 95 100 105 110 115
janv-16 mars-16 mai-16 juil-16 sept-16 nov-16 janv-17 mars-17 mai-17 juil-17 sept-17 nov-17 janv-18 mars-18 mai-18 juil-18 sept-18 nov-18 janv-19 mars-19 mai-19 juil-19 sept-19 nov-19 janv-20 mars-20
Source : Insee
Indice synthétique du climat des affaires
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Environnement financier
Les différentes banques centrales du monde ont pris des décisions historiques pour tenter de limiter les impacts de l’épidémie de COVID-19.
En Europe, la BCE, à défaut de baisser ses taux directeurs, déjà à des niveaux très bas, a dans un premier temps annoncé de manière préventive une enveloppe de 120 milliards d’euros pour soutenir les entreprises et les ménages, ainsi que la mise en place de prêts ciblés pour les banques à des conditions particulièrement avantageuses pour leur permettre de prêter aux entreprises les plus impactées par la crise du COVID-19. Mais les marchés financiers, qui anticipaient une baisse de 10 points de base du taux de dépôt (actuellement à -0,5 %), ont mal réagi à cette annonce.
Le 18 mars, l’institution a annoncé un plan d’urgence de 750 milliards d’euros consistant en des rachats de dette privée et publique d’ici à la fin de l’année. Le 25 mars, elle a également décidé de faire sauter quelques verrous, à l’instar de la règle l’empêchant de pouvoir acheter plus d’1/3 de la dette d’un Etat, ce qui lui permet dorénavant d’intervenir autant que nécessaire pour faire baisser la pression sur les marchés. Le texte du 25 mars ouvre également la porte à une poursuite de ce plan de soutien en 2021.
Ces annonces ont entraîné une détente des taux
obligataires, lesquels avaient connu une courte période de surchauffe suite à l’annonce par les différents
gouvernements de mesures de soutien à l’économie ; le rendement de l'OAT à dix ans avait ainsi atteint 0,363 % le 18 mars. Dès le lendemain, les taux obligataires ont connu une détente, et les OAT sont tombées à 0,257 % puis 0,117 % le 20 mars. Fin mars, elles se positionnaient à -0,006 %.
La Fed a quant à elle réagi dès le 3 mars en abaissant ses taux d’intérêt de 50 points de base. Devant l’ampleur de la crise, elle a de nouveau abaissé ses taux de 100 points de base par surprise le dimanche 15 mars, les ramenant à 0 - 0,25 %. La Réserve fédérale a précisé qu'elle
maintiendrait les taux dans cette fourchette jusqu'à ce que la crise soit passée. Elle a par ailleurs annoncé l'achat de 500 milliards de dollars de bons du Trésor et de 200 milliards de dollars de titres hypothécaires au cours des semaines à venir.
La Fed, la BCE et les banques centrales du Japon, du Royaume-Uni, du Canada et de la Suisse ont également mis en place une action coordonnée pour renforcer la liquidité des marchés financiers en abaissant le coût des échanges de devises (swaps) en dollars.
Il est clair aujourd’hui qu’Etats et institutions financières naviguent à vue face à une crise totalement exceptionnelle.
La moitié de l’humanité est actuellement placée en confinement et les plus grandes économies mondiales sont impactées par une épidémie qui n’a pas encore atteint son apogée d’un point de vue sanitaire. Il est impossible actuellement de prédire quand le retour à la normale aura lieu et quel sera le rythme de la reprise.
Marché locatif
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1 er trimestre 2020 : coup d’arrêt sur le marché lyonnais
Le marché lyonnais face au COVID-19
Après une année 2019 exceptionnelle, le marché lyonnais doit faire face à la crise inattendue du COVID-19. Avec 46 500 m² commercialisés sur l’ensemble de
l’agglomération, le marché tertiaire marque le pas en ce 1er trimestre 2020. En comparaison avec l’année 2019, atypique, ce volume représente une baisse de 50 % sur un an, mais l’écart par rapport à la moyenne des 10 dernières années est, lui, plus modéré (-13 %).
Avec 105 transactions enregistrées ce trimestre, l’activité enregistre une diminution annuelle de -23 % réduite à -9 % si l’on se réfère à la moyenne décennale. Cette baisse d’activité impacte l’ensemble des segments et types d’actifs, traduisant la mise à l’arrêt de l’économie observée à l’échelle nationale. En conséquence, le panier moyen des surfaces commercialisées ce trimestre, à 443 m², est en recul de 35 % sur un an.
Les transactions de plus de 1 000 m² affichent ce trimestre 24 000 m² commercialisés à travers 11 signatures. Moteur de la croissance du marché lyonnais ces dernières années, ce segment accuse une baisse des surfaces commercialisées proche de 60 % sur un an. Toutefois, au regard de la moyenne décennale, cette diminution n’est que de 17 %.
Malgré cette baisse, ce début d’année se symbolise par la signature de 2 transactions de plus de 3 000 m² : la concrétisation du projet d’ALDES avec la prise à bail de 6 000 m² à Vénissieux sur l’opération en cours « Modul’R » ou encore la signature d’IT CE pour 3 500 m² à Villeurbanne sur l’opération en construction « Park View ».
Le neuf reste toujours plébiscité par les utilisateurs – près de 6 m² sur 10 ont concerné ce type de surfaces ce trimestre.
Ce taux monte à 9 m² sur 10 sur les signatures de plus de 1 000 m².
331
439
47 0
50 100 150 200 250 300 350 400 450
2018 2019 2020
Sources : JLL/CECIM
Demande placée cumulée
T1 T2 T3 T4
En milliersde m²
38% 24% 32%
18%
12%
16%
43%
64% 52%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
T1 2018 T1 2019 T1 2020
Sources : JLL/CECIM
Demande placée par tranche de surfaces (en volume)
PMS Mid Market Grandes surfaces
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2020. Tous droits réservés. 8 Le contexte local de tension à l’offre, associé à l’appétit
croissant des utilisateurs pour les surfaces neuves, engendre un essor des précommercialisations et des projets clés-en- main. A ce titre, plus de 60 % des surfaces neuves
commercialisées le sont en amont de leur livraison. Cette tendance s’accentue à mesure que la surface est
importante : 4 des 5 transactions de plus de 2 000 m² se sont signées sur des immeubles en projet ou en cours de
construction.
Afin d’illustrer ce mouvement, outre le projet ALDES et IT CE précités, nous pouvons évoquer la prise à bail d’ENGIE sur près de 2 500 m² dans l’opération « Urban Garden » à Gerland ou encore l’acquisition via un clé en main locatif de 2 200 m² par QUARTUS IMMOBILIER au sein du quartier de Gerland également.
L’adaptation aux nouveaux modes de travail, la nécessaire anticipation des entreprises de l’évolution de leurs marchés et le besoin d’attirer et de retenir les nouveaux talents participent fortement à cette tendance. La crise du COVID- 19 que nous traversons actuellement devrait accélérer cette tendance afin de répondre aux nouvelles exigences et besoins engendrés. Prévention, sécurisation des collaborateurs, distanciation sociale sur site, essor du télétravail, … seront autant de facteurs qui feront évoluer l’organisation de l’immobilier tertiaire.
Conséquence de cette mouvance, la forte représentativité des acteurs industriels sur le marché tertiaire en 2019 se poursuit ce trimestre, avec 8 signatures dont 2 sur de grandes surfaces (ALDES, ENGIE). Ces derniers sont ainsi à l’origine d’1/4 des surfaces commercialisées ce trimestre sur le marché lyonnais. Ces logiques d’évolution se retrouvent également à travers l’essor significatif des acteurs des
« Serviced Offices » sur le marché lyonnais. Ces 3 premiers mois confirment cette tendance avec la signature de 2 grandes surfaces : IWG - REGUS via la prise à bail de 2 100 m² sur l’immeuble restructuré « Le Liberté » et l’acquisition par CITYWORK de 1 400 m² à Dardilly.
Le niveau du mid-market (500 – 1 000 m²) est en net recul sur un an avec 7 400 m² commercialisés via 11 transactions mais se maintient au regard de la moyenne décennale.
Les PMS (< 500 m²) enregistrent quant à elles 83
transactions pour un volume de 15 100 m² ce trimestre, soit 1/3 de la demande placée totale. Particulièrement impacté par le ralentissement enregistré fin 2019, ce segment, traditionnellement dynamique, voit son volume de commercialisation baisser d’1/3 sur un an avec 20
transactions de moins. Cette forte diminution est à imputer à la tranche des surfaces comprises entre 250 et 500 m² qui s’est effondré (5 550 m² signés contre 13 400 m² un an plus tôt). Toutefois, si l’on observe la moyenne des 10 dernières années, la diminution se réduit à -12 % et le panier moyen, de 182 m², reste stable. En revanche, ce segment est particulièrement exposé à l’impact de la crise du Covid-19 et de nombreux projets ont été mis en attente durant la période de confinement.
Un tiers des surfaces commercialisées en périphérie Cœur de l’activité de la région lyonnaise, l’intra-muros et Villeurbanne concentrent 66 % du volume placé ce trimestre, soit près de 31 000 m². Cependant, cette proportion s’érode sur un an, au profit de la périphérie lyonnaise (2ème et 3ème couronne) dont la part de marché passe de 18 % au 1er trimestre 2019 à 34 % de la demande placée ce trimestre. Ce dynamisme est à mettre en parallèle avec les 3 grandes transactions qui ont eu lieu sur ces secteurs et qui représentent à elles seules 57 % du volume commercialisé. Nous notons également que sur les 32 transactions enregistrées ce 1er trimestre, 12 ont concerné des ventes, confirmant l’intérêt des utilisateurs pour ce segment en région lyonnaise.
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2020. Tous droits réservés. 9 Sur les secteurs de l’intra-muros, Gerland conserve la
première place du podium, dans la continuité des 2 dernières années, avec 8 200 m² commercialisés et 11 transactions dont 3 de plus de 1 000 m². Outre ENGIE et QUARTUS IMMOBILIER précités, citons la prise à bail de PACIFICA sur 1 700 m² au sein de l’immeuble « Epure ». Les secteurs de Villeurbanne – Tonkin et Carré de Soie – Grand Clément connaissent également une belle dynamique avec respectivement 5 800 et 3 000 m² placés.
A contrario, des secteurs symboliques tels Part-Dieu, Lyon 6ème, Presqu’Île Nord, Confluence ou même Vaise
enregistrent de fortes baisses d’activité sur ces 3 premiers mois. Ces secteurs, aux loyers plus élevés, pâtissent de la baisse de la demande exprimée et d’une faiblesse de l’offre.
L’offre immédiate sous pression
Avec 239 100 m² de bureaux disponibles, l’offre immédiate sur la région lyonnaise atteint son plus bas niveau
historique. Le dynamisme record du marché observé ces dernières années a induit une baisse continue et
conséquente de l’offre tertiaire. Affichant une baisse de 1,1 point sur un an, le taux de vacance passe sous la barre des 4 %, à 3,8 %. Les disponibilités représentent actuellement moins de 5 mois de commercialisation. Si ce taux, dans des conditions normales, apparaît particulièrement faible pour répondre aux demandes des utilisateurs, il peut se révéler être un atout dans la brutale crise que nous traversons. Ce taux marque des fondamentaux sains et solides qui sont à même de rassurer bailleurs et investisseurs.
Le taux de vacance intra-muros s’affiche désormais à 2,9 % contre 4,2 % un an plus tôt. La performance du marché en 2019 et le manque de livraisons de surfaces neuves disponibles ont asséché le stock. Les quartiers
emblématiques comme la Part-Dieu, Préfecture-Université ou encore la Presqu’île Nord affichent des taux de vacance inférieurs à 2 %. Le secteur Carré de Soie-Grand Clément, qui a bénéficié de la livraison de grandes opérations
34% 39%
35%
239 3,8%
0,0%
1,5%
3,0%
4,5%
6,0%
0 50 100 150 200 250 300 350
T1 2018 T1 2019 T1 2020
Source : JLL
Offre immédiate et taux de vacance
Offre imm. 2nde main Offre imm. neuve/restructurée Taux de vacance
En milliers de m²
82%
10%
8%
66%
23%
11%
Demande placée par secteur géographique (T1 2020 vs T1 2019)
Intramuros Périphérie Est Périphérie Ouest
Sources : JLL/CECIM
2019
2018
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tertiaires ces dernières années, voit son taux de vacance se positionner à 15,5 %, en baisse de plus de 8 points sur un an.
En périphérie, les taux de vacance sont compris entre 3,4 % et 8,9 % sur les principaux secteurs, pour une moyenne globale de 5,5 %.
Faute de livraisons significatives, l’offre de surfaces neuves disponibles atteint un niveau particulièrement bas en totalisant seulement 83 000 m² au 1er trimestre 2020. Cela traduit une baisse de 32 % par rapport à la moyenne de ces 5 dernières années. Malgré cette baisse sensible, les surfaces de dernière génération représentent toujours un peu plus d’1/3 de l’offre globale. Les locaux de seconde main, en repli de 16 % sur un an, proposent aux utilisateurs 156 000 m² disponibles.
Le manque de surfaces neuves disponibles, et notamment de grandes surfaces, demeure problématique sur un marché où les utilisateurs souhaitent de plus en plus accéder à ce type d’actifs, adaptés aux nouveaux usages tertiaires.
Afin de répondre à la demande, 500 000 m² de bureaux sont actuellement en cours de construction sur la région lyonnaise. La suite de l’année 2020 devrait voir la livraison de 173 000 m² de bureaux dont 37 % restent à
commercialiser. Cependant, l’incertitude liée à la crise sanitaire et l’arrêt temporaire des chantiers nous laissent présager un lissage des livraisons prévues en 2020 sur l’année 2021.
L’épidémie de COVID-19 a créé un environnement d’incertitude sur l’économie mondiale et la performance des marchés immobiliers. L’Europe et la France se trouvent dans une situation totalement évolutive à la fin du 1er trimestre 2020. Dans ce contexte, nous ne sommes pas en mesure de communiquer d’estimation fiable sur les valeurs locatives au 31 mars 2020, ni de communiquer de prévisions pour la fin d’année. Les valeurs locatives sont ainsi arrêtées au 31 décembre 2019.
Vers une stabilisation des loyers
Si une hausse des valeurs semblait encore possible il y a quelques semaines sur certains secteurs, un scénario de stabilisation est désormais privilégié. L’évolution des valeurs dans les différents marchés dépendra bien entendu des volumes d’offres disponibles et des livraisons
susceptibles de venir alimenter le marché mais aussi du niveau de demande des entreprises en sortie de crise.
Ainsi, les valeurs lyonnaises devraient relativement bien résister dans les mois à venir.
Marché de l’investissement
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Un dynamisme exceptionnel dans la continuité du 2 nd semestre 2019
Le volume d’investissement du marché lyonnais durant le 1er trimestre 2020 a atteint un record historique de 522 millions d’euros, soit plus de deux fois le volume investi au 1er trimestre 2019 et trois fois la moyenne décennale. Ce résultat est dans la continuité du fort dynamisme observé sur le marché de l’investissement au 2nd semestre 2019 du fait de la baisse des taux d’intérêt, ayant renforcé l’attrait pour l’immobilier, et d’une collecte record de l’épargne par les SCPI et OPCI. En effet, l’impact de la crise sanitaire du COVID-19 ne s’est pas fait ressentir sur le résultat du trimestre qui a été porté par des transactions amorcées avant le début de la crise.
Ce volume a été porté de manière proportionnée par les différents segments de montants qui ont tous connu une hausse de leur activité par rapport à l’an dernier. Ainsi, une transaction de plus de 100 millions d’euros a été
enregistrée, tout comme au 1er trimestre 2019, mais elle a porté sur un montant légèrement plus important : l’acquisition AVIVA INVESTORS de l’immeuble de bureaux
« Le Lugdunum » auprès d’UNOFI PATRIMOINE pour 120 millions d’euros.
Sur le segment des 40-100 millions d’euros, nous relevons 2 transactions d’un volume total de 132 millions d’euros contre aucune l’an dernier : l’acquisition par IVANHOE CAMBRIDGE auprès de THE CARLYLE GROUP d’entrepôts dans la région lyonnaise faisant partie du portefeuille HUB &
FLOW pour 69 millions d’euros, et celle par KANAM GRUND d’un immeuble de bureaux au 52 quai Paul Sedaillan auprès de BNP PARIBAS REIM pour 63 millions d’euros.
Concernant les autres segments, les transactions comprises entre 15 et 40 millions d’euros ont totalisé un volume de 174 millions d’euros à travers 6 transactions (contre 76 millions d’euros et 3 transactions un an plus tôt), tandis que celles comprises entre 5 et 15 millions d’euros ont totalisé 75 millions d’euros grâce à 8 transactions (contre 31 millions d’euros et 4 transactions au 1er trimestre 2019). Enfin, les 16 transactions inférieures à 5 millions d’euros totalisant 22 millions d’euros contre 8 transactions pout un total de 20 millions d’euros un an auparavant.
Tous segments confondus, le nombre de transactions a plus que doublé avec 33 transactions au 1er trimestre 2020 contre 16 transactions au 1er trimestre 2019.
1 465
2 465
522
-100 200 500 800 1 100 1 400 1 700 2 000 2 300 2 600
2018 2019 2020
Sources : JLL/CECIM
Volumes investis sur le marché lyonnais
T1 T2 T3 T4
En millions d'€
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
T1 2018 T1 2019 T1 2020
Sources : JLL/CECIM
Volumes investis par tranche de montant (en volume)
< 5 M€ 5 -15M€ 15 - 40 M€ 40 - 100 M€ > 100 M€
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investis
Lyon intra-muros, qui a enregistré la majorité des grandes transactions à l’exception notable de celle du portefeuille logistique HUB & FLOW précédemment citée, a concentré 66 % des montants investis au 1er trimestre avec un peu plus de 344 millions d’euros. Les portefeuilles, essentiellement en logistique et commerce, ont en effet représenté une part importante des engagements (28 %), alors que la part de la Périphérie se limite à 6 %.
Au sein de Lyon intra-muros, les deux secteurs les plus dynamiques ont été le 6ème arrondissement avec 120 millions d’euros investis grâce à la transaction de
l’immeuble « Le Lugdunum » citée précédemment, ainsi que le quartier Vaise où 77 millions d’euros ont été investis via 2 transactions de bureaux dont celle du 52 quai Paul
Sedaillan. Viennent ensuite les secteurs de Gerland, de la Part-Dieu et de Confluence avec respectivement 49, 35 et 32 millions d’euros investis.
Les bureaux restent majoritaires
Les bureaux ont concentré au 1er trimestre 68 % des montants investis sur le marché lyonnais, avec un volume de 357 millions d’euros contre 81 millions d’euros au 1er trimestre 2019, un record historique.
Les entrepôts logistiques confirment leur dynamisme et leur attrait auprès des investisseurs avec 124 millions d’euros investis essentiellement via des portefeuilles d’actifs dans la région lyonnaise. Il s’agit de la 2ème meilleure performance historique, en léger recul de 14 % sur un an.
Le commerce a de son côté également connu une performance record avec 23 millions d’euros investis au 1er trimestre, essentiellement via un portefeuille de cellules commerciales en périphérie et un portefeuille de commerces de pieds d’immeuble à Lyon.
Les locaux d’activité ont, eux, connu une performance en hausse de 89 % sur un an avec 18 millions d’euros investis.
En termes de nombre de transactions, les transactions de bureaux ont atteint un record de 18 transactions. 4 transactions ont été enregistrées en commerce contre aucune un an plus tôt. Pour les locaux d’activité, il y a eu 8 transactions soit le double d’il y a un an, la seule baisse 0%
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Sources : JLL/CECIM
Répartition géographique des engagements (en volume)
Intra-muros Périphérie Portefeuilles
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Répartition des engagements par type d'actif - T1 2020
Bureaux Commerces
Entrepôts Locaux acti. / mixtes Mixte (Bur., Logt, Com.)
Sources : JLL/CECIM
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ayant été observée sur les entrepôts logistiques avec 3 transactions contre 4 transactions un an plus tôt.
Les investisseurs français dominent le marché
Les acteurs français continuent de dominer le marché et ont compté pour 61 % des volumes investis sur le marché lyonnais durant le 1er trimestre.
Les investisseurs étrangers restent toutefois actifs
puisqu’avec 197 millions d’euros, leurs investissements ont plus que triplé sur un an. En particulier, les allemands ont conservé leur dynamisme des trimestres précédents avec 16 % du volume investi ce trimestre via l’acquisition précitée réalisée par KANAM GRUND du 52 quai Paul Sedaillan ainsi que l’acquisition par PATRIZIA d’entrepôts logistiques à Grigny faisant partie du portefeuille « Mercury ». Viennent ensuite les canadiens avec une part de 14 % via la transaction citée précédemment de la part lyonnaise du portefeuille HUB & FLOW par IVANHOE CAMBRIDGE.
Les fonds de gestion ont été les plus actifs ce trimestre avec 51 % des montants investis. Ils sont suivis des SCPI et OPCI avec une part de 39 % des montants investis.
Pas de changement sur les taux au 1er trimestre
Aucun changement n’est pour l’heure à relever concernant les taux de rendement. Néanmoins, un rééchelonnement des primes de risques est à prévoir dans les mois à venir compte tenu des incertitudes importantes qui prévalent sur l’économie.
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Source : JLL
Répartition des engagements selon la nationalité des acquéreurs
France Allemagne Globale
Royaume-Uni Etats-Unis Canada Singapour Autres
L’épidémie de Covid-19 a créé un environnement d’incertitude sur l’économie mondiale et la
performance des marchés immobiliers. L’Europe et la France se trouvent dans une situation totalement évolutive la fin du 1er trimestre 2020. Dans ce contexte, nous ne sommes pas en mesure de communiquer d’estimation fiable sur les taux de rendement prime au 31 mars 2020, ni de communiquer de prévisions pour la fin d’année. Les taux prime sont ainsi arrêtés au 31 décembre 2019.
Perspectives
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Economie
Il est aujourd’hui difficile de se prononcer sur les impacts de la crise du COVID-19 tant la situation est inédite. L’OCDE anticipe cependant que l’économie mondiale pourrait souffrir pendant des années des impacts de cette pandémie. Selon son secrétaire général, le choc
économique est déjà plus violent qu'après les attentats du 11 septembre 2001 ou la crise financière de 2008 et le plus violent depuis la 2nde guerre mondiale.
Toutefois, si une récession est inévitable en 2020, tout est fait pour limiter les impacts de cette crise dans le temps et favoriser une reprise de l’économie mondiale au 2nd semestre. La profondeur des impacts économiques dépendra à la fois des paramètres sanitaires (sévérité et durée du confinement) et des leviers monétaires, fiscaux et économiques actionnés par les Etats. Sur ces derniers, la réponse mondiale a été rapide et d’une ampleur inédite. Sur le levier sanitaire, les inconnues sont encore considérables alors que l’épidémie frappe de plein fouet les Etats-Unis et que les pays européens commencent à annoncer leur stratégie de déconfinement.
La position de la Chine, locomotive de la croissance mondiale, va être intéressante à suivre dans les prochains mois : première économie à avoir été touchée, elle est la première à redémarrer alors même que l’Europe et les Etats- Unis sont à l’arrêt. Va-t-elle gagner des points par sa gestion de la crise et sa main tendue aux européens (matériel, savoir-faire) ou au contraire va-t-elle subir une certaine forme de défiance pour avoir été le lieu d’émergence de la crise et avoir minimisé l’ampleur de l’épidémie au monde.
Reste également à voir quel sera l’ampleur de la crise aux Etats-Unis, principale économie développée du monde.
En France, alors même que le pic de l’épidémie n’est pas encore atteint, certaines économistes anticipent des pertes
« faramineuses ». En effet, cette crise a de particulier qu’elle touche fortement les services, un pan de l’économie qui représente 70 % du PIB français et est traditionnellement résilient en temps de crise. Selon une étude de
l’Observatoire Français des Conjonctures Economiques (OFCE), l'impact d'un mois de confinement est estimé à environ 60 milliards d'euros, soit une perte de 2,6 points de produit intérieur brut (PIB) annuel. Il faudra donc attendre la fin du confinement pour connaître l’impact réel de cette crise sanitaire. Selon les premières estimations publiées par la Banque de France, le recul du PIB au 1er trimestre 2020 pourrait être de 6% en rythme annuel alors que l’activité et la consommation ont respective plongé de 32 et 33%.
Quoi qu’il en soit, il y a fort à parier que le monde qui émergera de cette crise sera différent de celui que nous connaissions le 31 décembre 2019. Tirant les leçons des difficultés rencontrées lors de cette crise, on peut anticiper qu’Etats et entreprises vont en effet chercher à relocaliser certains savoir-faire et chaînes de production afin d’être moins exposés à une nouvelle rupture
d’approvisionnement. Un modèle moins globalisé pourrait ainsi émerger à moyen et long terme.
Les préoccupations écologiques et sanitaires devraient également prendre une place de plus en plus importante dans les différents modèles économiques.
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Marché locatif
Pour l’heure, il est encore trop tôt pour anticiper les conséquences de la crise sanitaire du COVID-19 sur le marché de bureaux lyonnais.
Au regard de l’impact du confinement sur l’instruction des dossiers en cours et la mise en attente de nombreux projets immobiliers, les résultats du 2ème trimestre devraient être fortement impactés. Cependant, avec le confinement et ses implications sur les signatures des baux, le marché ne devrait pas se redresser au 2ème trimestre. La reprise ne devrait ainsi intervenir que sur la fin de l’année 2020. La solidité des fondamentaux du marché tertiaire lyonnais (faible taux de vacance, diversité du parc, nombreux projets engagés, forte part de précommercialisation, maîtrise des valeurs locatives) devrait limiter les effets de la crise. Quoi qu’il en soit, nous constatons des réactions très rapides et nous nous étonnons de l’agilité dont les entreprises font preuve : elles s’adaptent rapidement et attendent des réponses rapides.
Du côté de la production neuve de bureaux, puisque tous les chantiers ont été impactés durant le confinement, bon nombre de projets seront décalés, lissant ainsi les livraisons attendues en 2020.
Marché de l’investissement
La réaction des investisseurs en France est assez
hétérogène avec une partie ayant décidé de poursuivre ses opérations en cours et une autre partie préférant suspendre son activité jusqu’à la fin du confinement afin d’avoir une meilleure visibilité sur les conditions de marché.
En ce qui concerne les financements bancaires, ces derniers seront potentiellement impactés par une hausse ponctuelle des coûts liée à une plus grande prudence et sélectivité des banques. Néanmoins, ceci ne devrait pas avoir d’impact significatif sur l’activité en 2020, d’une part par la nature du
marché français mais également grâce à la réaction des banques centrales et des gouvernements ayant injecté des liquidités dans l’économie, ce qui devrait conduire à un retour rapide des coûts de financement à leurs niveaux d’avant crise.
Les investisseurs étrangers devraient être moins actifs en 2020 en se concentrant sur leurs marchés domestiques, du fait, d’un côté, de la difficulté logistique de voyager pour visiter les actifs, mais également dans une logique du « buy what you know » en réaction à la situation de crise qui impose le risque zéro. Le marché devrait donc être porté en 2020 quasi-exclusivement par des investissements français.
Les volumes devraient donc dans l’ensemble connaître une baisse en 2020 dont l’intensité dépendra de la date de la reprise de l’activité.
Enfin, concernant les prix des transactions, les taux devraient rester stables pour les actifs prime vers lesquels les investisseurs se tourneront en priorité dans la logique du
« flight to quality » en période de crise, d’autant plus que le marché français est sous-offreur en produits prime de qualité et par conséquent une baisse même de la demande sur ces produits ne devrait pas être suffisante pour impacter les prix. Pour les actifs plus risqués, un rééchelonnement de la prime de risque pourrait se manifester avec une
décompression des taux dans les prochains mois.
Paris
40-42 rue La Boétie 75008 Paris
T : +33 (0)1 40 55 15 15 F : +33 (0)1 46 22 28 28
Saint-Denis 3 rue Jesse Owens 93210 Saint-Denis T : +33 (0)1 40 55 15 15 F : +33 (0)1 48 22 52 83
Le Plessis-Robinson
« La Boursidière » - BP 171 92357 Le Plessis-Robinson T : +33 (0)1 40 55 15 15 F : +33 (0)1 46 22 28 28
Lyon
« King Charles » - 132 cours Charlemagne 69002 Lyon T : +33 (0)4 78 89 26 26 F : +33 (0)4 78 89 04 76
Marseille
21 rue de la République 13002 Marseille
T : +33 (0)4 95 09 13 13 F : +33 (0)4 95 09 13 00
Bordeaux
C/o Spaces Bordeaux Euratlantique Ilot Quai 8.2 – Bât. E1
Rue d’Armagnac – CS 92012 33088 Bordeaux Cedex T : +33 (0)5 40 25 58 96 8
Lille
« Le Swam » - 101 avenue le Corbusier 59000 Lille T : +33 (0)3 20 17 93 10 F : +33 (0)1 46 22 28 28
Rennes 20 rue d’Isly
35042 Rennes Cedex T : +33 (0)1 40 55 15 15 F : +33 (0)1 46 22 28 28
Contacts Delphine Mahé
Directrice Recherche Marché Etudes & Recherche
T : +33 (0)1 40 55 15 91 delphine.mahe@eu.jll.com
Anthony Kerveillant
Consultant Recherche bureaux Lyon Etudes & Recherche
T : +33 (0)4 78 17 13 10
anthony.kerveillant@eu.jll.com
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