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1 4 P A G E S d e c o n s e i l s
sans souci et rentable
SCPI : de l’immobilier
La pierre papier affiche des atouts indéniables pour qui veut investir sur l’immobilier locatif sans les inconvénients traditionnels.
Performance régulière, patrimoine diversifié, vacance limitée : le trio gagnant pour ne pas se tromper de SCPI.
Quel que soit votre objectif patrimonial, les SCPI peuvent y répondre efficacement.
Démonstration.
Fonctionnement, rendement, fiscalité...
tout ce qu’il faut savoir pour investir à bon escient sur les SCPI.
immobilier locatif classique – acheter un bien pour le louer –, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) offrent une alternative séduisante. En souscrivant des parts, vous devenez, en effet, associé d’une société qui va tout prendre en charge : l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier, en limitant au passage les risques puisqu’ils seront mutualisés entre co-investisseurs. Autre atout :
les SCPI sont très majoritairement investies en locaux d’activité – bureaux, magasins, centres commerciaux...–, un secteur plus rémunérateur que le logement. Les rendements servis dépassent ainsi actuellement les 5 %.
Notre guide a pour objectif de vous présenter le fonctionnement de cet outil incontournable pour diversifier votre épargne. Avec aussi des conseils pour en tirer le meilleur. Et les précautions à prendre pour sécuriser son investissement. Parce qu’elles ne sont pas exemptes de risques (vacance locative, perte en capital...), les SCPI requièrent de se placer dans une optique de long terme. C’est aussi à cet horizon qu’il faut apprécier les performances délivrées pour s’assurer des rentrées d’argent constantes ou, mieux encore, en progression régulière.
A l’investissement
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Les SCPI sont accessibles avec un ticket d’entrée peu élevé :
quelques milliers d’euros suffisent pour se constituer un patrimoine
S O M M A IR E
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L
e principe qui régit les sociétés civiles de placement immobilier ? Des investisseurs mettent en com- mun leur épargne pour la confier à des professionnels avec l’objectif d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier.Deux grands types de SCPI cohabitent : les premières, dites fiscales, achètent de l’immobilier d’habitation avec un objectif anti-impôts (Duflot, Malraux, Robien, Girardin...) ; les secondes, dites de rende- ment, investissent dans des commerces,
Garanties, rendement, fiscalité... Ce qu’il faut savoir pour investir à bon escient dans ce type de produit.
SCPI,
d’emploi mode
taxables à l’impôt sur le revenu selon deux régimes. Le microfoncier s’applique s’ils ne dépassent pas 15000 euros dans l’année. Mais ces revenus ne doivent pas provenir exclusive- ment des parts de SCPI détenues. Il faut, en effet, être par ailleurs propriétaire d’un bien immobilier physique loué, hors régimes fiscaux spécifiques, comme le Duflot. Avec le micro- foncier, les loyers sont imposables sur 70 % de leur montant au barème progressif de l’impôt sur le revenu et sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.
Avec le deuxième régime, celui des frais réels, des bureaux, des entrepôts... Mais également
en résidences servi ces ou logistique. Leur par- ticularité : la distribution régulière de revenus aux associés. D’autres produits similaires, les OPCI (voir encadré), complètent la gamme des produits de la pierre papier. Au total, on dénombre 157 SCPI gérées par 26 groupes.
Garantie du capital et disponibilité de l’argent
Le capital n’est pas garanti. Vous n’êtes donc pas à l’abri d’une baisse des prix. Quant à la disponibilité des actifs placés, elle est plus ou moins rapide selon les SCPI, avec un délai en mois le plus souvent. Avec les SCPI fiscales, vous vous engagez à conserver vos titres durant un certain nombre d’années. Neuf ans pour les SCPI Duflot, par exemple.
Rendement
Les SCPI distribuent deux types de revenus : des intérêts, générés par les placements de trésorerie (revenus financiers), et des loyers (revenus fonciers). Le rendement servi tourne autour de 5,10 % pour les SCPI de bureaux, entrepôts et murs de magasins et 3 % pour les SCPI de logements. A noter : depuis 2012, le taux de rendement a été remplacé par le taux de distribution sur la valeur de marché, ou DVM (voir page 11).
Fiscalité et transmission des parts La fiscalité des revenus, d’abord. Elle est fonction des gains touchés : les revenus financiers sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif ; les revenus fonciers, eux, sont
Si vous souhaitez acheter à crédit des SCPI, n’hésitez
pas à passer par un courtier
pour décrocher le
meilleur taux possible
vous déduisez la totalité de ces derniers.
Autrement dit, si vous remplissez les conditions du microfoncier, vous avez peut-être intérêt à opter pour le réel si vous supportez des charges importantes (notamment les intérêts d’emprunt en cas d’achat à crédit des parts de SCPI), car en les déduisant intégralement, vous diminuerez votre taxation. Les prélèvements sociaux sont, dans ce régime, aussi dus au taux de 15,5 %.
Quant à l’imposition de la plus-value, à la vente des parts, elle suit celle des plus-values immo- bilières classiques, avec un nouveau barème qui conduit à l’éxonération au bout de vingt- deux ans de détention. Les contribuables peuvent ainsi appliquer un abattement de 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5eet jusqu’à la 21e, et de 4 % pour la 22eannée de
détention. L’exonération des prélèvements sociaux est, elle, effective au bout de trente ans de détention. Côté transmission, au décès du détenteur des parts, ses ayants droit ou héritiers devront s’acquitter des droits de succession, les parts entrant dans l’actif successoral. Mais il est possible de démembrer de son vivant en réalisant une donation qui permettra aux descendants de récupérer au décès l’usufruit sans taxes.
Où souscrire
Auprès de votre banque ou de votre compagnie d’assurances. Mais aussi des conseil lers en gestion de patrimoine ou sur des plateformes en ligne. Avec pour ces derniers l’accès à un choix plus large que les produits maison de votre banquier ou assureur.
Les OPCI : la liquidité en plus
L’OPCI, ou organisme de placement collectif en immobilier, c’est le beurre et l’argent du beurre! C’est-à-dire
l’immobilier avec la liquidité en prime. Cette dernière est justement obtenue grâce à une limitation de la part consacrée à l’immobilier. En théorie, un OPCI peut investir jusqu’à 90 % de son patrimoine dans la pierre. Mais pour assurer une plus grande liquidité des OPCI grand public, l’Autorité des marchés financiers a décidé de ne délivrer son agrément qu’aux OPCI dont l’actif se compose au maximum de 65 % d’immobilier. Le solde se compose d’actifs financiers, plus faciles à revendre en cas de fortes demandes de rachat. Une modification qui a entraîné un certain nombre de rejets parmi les dossiers présentés.
Autre spécificité des OPCI : les associés peuvent revendre leurs parts à tout moment, la société étant tenue de les acheter grâce à une trésorerie d’au moins 10 % et d’au plus 40 % des encours gérés. C’est une différence avec les SCPI où, dans la majorité des cas, la revente est seulement possible s’il existe un acheteur.
§Durée d’investissement recommandée :
quinze ans
§Rendement moyen 2013 : 5,13 %
P
remier atout des SCPI : c’est un produit facile d’accès. Contraire- ment à une acquisition d’un bien immobilier physique, qui néces- site des sommes parfois importantes, la plupart des SPCI sont disponibles à partir de quelques centaines d’euros seulement. Un ticket modéré donc, abordable pour la majorité des investisseurs. Il faut simplement s’armer de patience pour les SCPI à capital fixe, achetables seulement sur un marché secondaire (voir page 11).Des atouts à exploiter
De l’immobilier
locatif sans soucis
de gestion ? Investissez
dans la pierre papier !
Ce produit affiche
des avantages
indéniables.
Ce placement présente un autre avantage par rapport à l’investissement en direct : avec cette solution, les soucis de gestion sont limités puisque vous déléguez à une société cette contrainte. Et, parce qu’ils sont mutua - lisés, les risques de vacance et d’impayés sont également moindres.
Une valeur locative préservée, des revenus homogènes
Côté gestion patrimoniale, les SCPI proposent une diversification intéressante. Car elles investissent dans l’immobilier professionnel : murs de boutiques, mètres carrés de bureaux, hôtels... Or, ces actifs évoluent selon un cycle différent de celui de l’immobilier de logement.
Les SCPI assurent la location de leur parc, récupèrent les loyers et en reversent une quote-part à leurs associés. Le tout avec une rentabilité attractive. D’après l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), les SCPI ont rapporté en moyenne 5,13 % en 2013, après 5,27 % en 2012. Depuis 2009, la perfor - mance moyenne annuelle délivrée est de 6,9 %.
A comparer aux rendements, parfois maigres, de l’immobilier d’habitation qui oscillent entre 1,5 et 5 % bruts selon les villes. Vous pourrez, par ailleurs, tabler sur un revenu homogène dans le temps, car l’objectif des SCPI est de conserver la valeur locative du parc immobilier qu’elles gèrent, tout en garantissant des rentrées de loyers régulières dans le temps.
Au cours des dernières années (voir encadré), les SCPI se sont distinguées en raison notamment de leurs deux moteurs de perfor - mances. Un, les revenus distribués. Deux, la
revalorisation du prix des parts, liée à l’aug- mentation de la valeur des immeubles en portefeuille. Reste que le passé n’augure pas forcément de l’avenir. Et les SCPI demeurent des placements risqués. Leurs rendements et performances fluctuent d’une année sur l’autre, avec un capital qui n’est pas garanti.
Elles devraient cependant continuer d’offrir une prime de risque positive par rapport au taux sans risque (livret A et autres). Un conseil pour éviter les déconvenues : gardez à l’esprit qu’opter pour les SCPI, c’est viser le long terme, voire le très long terme.
Une performance globale au top sur le long terme
Selon la dernière étude de l’IEIF, les SCPI arrivent largement en tête des placements les plus performants sur la période 2004-2013.
Elles font mieux que le CAC 40 et surtout que les produits sans risque (monétaire et livret A).
M
ême si la prime de risque offerte par les SCPI reste attractive dans le contexte actuel des placements, il faut être vigilant sur un certain nombre de points avant d’investir. Pour ce faire, jetez un œil attentif dans les rapports annuels et bulletins trimestriels, accessibles sur les sites Internet des sociétés de gestion. Vous pouvez aussi vous faire aider par des conseillers spécialisés sur les plafeformes en ligne.Les critères à vérifier avant de souscrire
Un patrimoine
diversifié, une bonne
performance à long
terme, des locataires
dans les murs :
le trio gagnant pour
limiter les risques.
LE PATRIMOINE Privilégiez la qualité
Tout d’abord, il convient de regarder la taille de la SCPI. L’objectif d’un tel placement est de mutualiser les risques. Plus la SCPI est importante, c’est-à-dire sa capitalisation élevée, meilleure est a priori la diversification de son patrimoine.
Mais le raisonnement mérite d’être nuancé.
Ainsi, concernant par exemple une SCPI murs de commerces, les actifs réputés les plus sûrs étant les commerces de pied d’immeuble, une SCPI peut rester de taille modeste et multiplier les acquisitions. A contrario, une forte capita - lisation peut reposer sur quelques actifs seulement s’il s’agit de centres commerciaux.
Autre point à vérifier : la qualité du patrimoine qui garantit la pérennité des revenus distribués.
Pour les bureaux, les immeubles des centres d’affaires parisiens ou de quelques grandes villes en région, par exemple, sont à privilégier. Et pour les murs de boutiques, priorité là aussi aux grandes villes et à l’arc Atlantique-Méditerranée,
§ Taux de distribution sur valeur de marché (VDM)
Instauré depuis le 1erjuillet 2012, il est calculé en additionnant tous les revenus encaissés par la société de gestion et en divisant ce montant par le prix moyen de la part sur l’ensemble de l’année n.
§ Taux de parts en attente
Une SCPI ne garantit pas la revente des parts. Il faut donc être vigilant sur la liquidité, c’est-à-dire la facilité à revendre les parts. Si la liquidité est mauvaise, il sera plus difficile de récupérer son investissement dans des délais raisonnables. On peut l’évaluer grâce au taux de parts en attente de cession, calculé par le nombre
de parts en attente d’être cédées sur le marché rapporté au nombre de parts mises en vente.
§Valeur de reconstitution
Cet indicateur permet de vérifier si les parts sont à leur juste prix ou non. Lorsque le pourcentage (prix acquéreur/valeur de reconstitution) est inférieur à 100 %, il y a décote : la valeur des parts ne permettrait pas de reconstituer le patrimoine de la SCPI.
La valeur de reconstition correspond à la valeur du patrimoine augmentée des frais liés à la reconstitution (enregistrement, actes...).
Les ratios à connaître pour bien choisir sa SCPI
mais aussi aux commerces de centre-ville et aux grands centres commerciaux. De manière générale, des actifs situés sur des marchés périphériques seront certes plus rentables, mais aussi plus risqués en temps de crise. Dans l’idéal, une ligne ne devrait pas dépasser plus de 5 % du total des mètres carrés pour assurer une bonne diversification.
LA PERFORMANCE MOYENNE À LONG TERME
Repérez les accidents de parcours Pour juger de la bonne gestion de la SCPI, il faut d’abord se faire une idée sur la valeur du gestionnaire : regardez son expérience, son parcours... Côté performances, jugez l’évolution du taux de rendement interne (TRI), un indicateur de long terme retraçant en quelque sorte l’histoire du placement. Concrètement, il s’agit d’une moyenne des revenus distribués sur cinq, dix, quinze ans et de la plus-value dégagée au terme de l’investissement. En observant cet indicateur,
vous pouvez, par exemple, constater que certaines SCPI voient leur marché secondaire se bloquer faute d’acheteurs en période de crise, entraînant une baisse importante du prix des parts, et donc au final de leur TRI. Désormais, le taux de distribution sur valeur de marché a pris le pas sur le taux de rendement (voir lexique).
LE TAUX DE VACANCE
Analyser les risques et les opportunités Si l’on a coutume de dire qu’au-delà de 10 %, voire 5 % de vacance, c’est-à-dire en deçà d’un taux d’occupation de 90 %, il y a un problème, ce chiffre mérite d’être analysé plus finement.
Ainsi, un local laissé vacant par un commerçant opérant dans une activité
en perte de vitesse n’est pas forcément une mauvaise nouvelle. S’il est bien placé, il retrouvera sans peine un locataire avec, à la clé, un nouveau pas-de-porte et généralement une aug- mentation du loyer. De même, la société de gestion
pourra parfois profiter du départ d’un locataire pour revendre l’immeuble et en racheter d’autres, mieux adaptés à la demande actuelle. La cause de la vacance, la situation du bien et le niveau du loyer à venir doivent donc être étudiés.
Pour autant, il faudra prendre garde à ce que la société de gestion ne soit pas trop dépendante de l’occupation d’un seul et même local. En règle générale, il est convenu de dire qu’il ne faut pas qu’un locataire représente plus de 5 % des loyers versés. A noter : ce taux d’oc-
cupation physique est calculé selon des modalités propres à chaque SCPI. D’où l’intérêt de regarder le taux d’occupation financier, dont le mode de calcul est commun à toutes les sociétés. Il est obtenu en rapportant les loyers effectivement perçus à ceux que la SCPI percevrait si elle louait l’intégralité des mètres carrés de son patrimoine.
CAPITAL FIXE OU VARIABLE Plus ou moins facilement accessible A capital fixe ou à capital variable, le statut d’une SCPI ne présage pas de sa qualité. Mais chacun présente des avantages et des incon- vénients. Les SCPI à capital fixe sont composées d’un nombre de parts constant. Il faut, par con- séquent, que des détenteurs de parts se décident à les céder sur le marché secondaire pour pouvoir en acquérir. Or, il ne s’y échange chaque mois que quelques dizaines ou centaines de parts à peine. L’acheteur doit donc être patient et se fami liariser avec la méthode du carnet d’ordres pour proposer un prix d’achat susceptible de l’emporter sur celui des autres acheteurs, sans surpayer cependant sa part. Mais, une fois associé, il n’aura a priori aucun mal à revendre ses parts si besoin, et à un prix souvent surcoté du fait de la rareté de l’offre.
Il est beaucoup plus facile de se procurer des SCPI à capital variable, puisque la société de gestion ne cesse, sauf exception, d’en émettre en vue d’acheter de nouveaux biens. En contrepartie, cette activité continue peut entraîner une certaine dilution : les nouvelles parts sont parfois vendues moins cher que celles possédées par les associés et les nouvelles acquisitions entraînent certains frais.
Le taux d’occupation financier (TOF) permet d’évaluer la performance locative
de la SCPI
5 stratégies pour tirer
le meilleur des SCPI
Outil de diversification, les SCPI s’adaptent à différents objectifs patrimoniaux.
Tour d’horizon.
Objectif revenus
A l’exception des « fiscales », les SCPI sont adaptées pour percevoir des revenus. Elles en distribuent tous les trimestres, avec des montants rela- tivement stables. Utile pour compléter une retraite, d’autant qu’il s’agit de revenus nets de toutes charges locatives. Mieux vaut disposer de suffisamment de liquidités pour acheter au comptant vos parts – l’achat à crédit est surtout intéressant si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition élevée pour optimiser votre fiscalité avec le régime réel (voir page 5). Et n’attendez pas des revenus immédiats, surtout en cas d’achat lors d’une augmentation de capital. Il existe en effet tou- jours un délai, de l’ordre d’un trimestre, entre la date d’acquisition de la part – où elle est payée – et sa date de jouissance – celle où elle
en limitant son effort d’épargne. Fiscalement, ensuite : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
Objectif effet de levier maximal
Achetez une SCPI à crédit avec, cette fois, un prêt in fine. L’effort de trésorerie demandé durant tout le montage est inférieur à celui requis dans le montage précédent. Et pour cause : tous les mois, il faut seulement rembourser les intérêts. Cette fois, le montant des revenus de la SCPI doit permettre de faire face… Attention, si un déficit foncier est dégagé d’un point de vue fiscal, mieux vaut avoir d’autres revenus immobiliers pour l’optimiser. Car il n’est pas imputable sur le revenu global du contribuable. Au terme, il faudra en revanche disposer d’une somme importante pour rembourser le crédit. Deux possibilités alors. Un, céder le placement mis en garantie de l’opération pour honorer votre dette et garder les SCPI pour avoir des revenus.
Deux, vous séparer des SCPI. Si leur valeur de part a progressé sur la période, vous afficherez une plus-value mais, à l’inverse, en cas de baisse, vous serez en perte. Un montage à réserver donc à ceux ayant déjà d’un patrimoine important.
Objectif anti-ISF
Les SCPI se démembrent ! En clair, il est possible de dissocier l’usufruit, c’est-à-dire le droit de percevoir les revenus, de la nue-propriété.
Pour les gros patrimoines, il y a un intérêt commence à rapporter. Enfin,
une grande partie des revenus distribués par les SCPI relève des revenus fonciers, soumis au barème de l’impôt sur le revenu. L’achat de SCPI dans une optique de revenus est donc plutôt recommandé si votre tranche marginale d’im-
position est infé rieure à 30 %. Au-delà, avec les prélèvements sociaux en plus, vos revenus seront sérieusement écornés par le fisc !
Objectif constitution d’un capital
Les SCPI sont un placement immobilier : il est donc possible de les souscrire à crédit et de bénéficier d’un effet de levier. Vu le niveau actuel des taux, proches des plus bas historiques, l’opéra- tion est intéressante. Economiquement, d’abord : les revenus versés tous les trimestres par la SCPI servent à payer partiellement le remboursement du crédit. L’épargnant se constitue donc un patrimoine – il disposera des SCPI sans dettes à la fin de l’opération –
Les rendements actuels des SCPI permettent de couvrir
les mensualités
d’un achat
à crédit
fiscal à l’opération : c’est l’usufruitier qui est taxable à l’impôt de solidarité sur la fortune.
Au lieu d’acheter la SCPI, pleine et entière, vous faites le choix de ne prendre que la nue- propriété et de laisser à un autre investisseur l’usufruit à titre temporaire. Déjà, vous béné- ficiez d’une décote, variable selon la durée du montage. Ensuite, vous ne percevez pas de revenus et ne payez pas d’impôt. Mais, à la fin du montage, vous récupérez la pleine propriété des parts. Empochée la décote ! Tout comme l’éventuelle progression du prix des parts depuis votre acquisition. A l’inverse, l’usufruitier temporaire maximise ses revenus durant la durée du montage. En toute logique, son profil doit être l’inverse de l’autre investis- seur. Le nu-propriétaire doit être fortement taxé, alors que l’usufruitier a intérêt à avoir une tranche marginale faible. A noter : ce mon- tage n’est pas possible avec toutes les SCPI.
Objectif diversification
Vous avez un patrimoine conséquent et souhaitez le gérer dans une approche très diversifiée sur plusieurs marchés?
Actions, taux, international… L’objectif : le valoriser en limitant les risques. En raison de sa fiscalité et de son mode de fonctionnement, l’assurance vie multisupport peut être une option.
Pourquoi donc ne pas faire le choix des SCPI dans cette enveloppe? Naturellement, cela ne sera possible qu’à la condition que votre contrat propose de la pierre papier comme unité de compte. Premier intérêt : grâce au cadre fiscal de l’assurance vie, vous pourrez retirer chaque
année jusqu’à 4600 euros de gains sans impôts (9 200 euros pour un couple marié), avec un excédent éventuel taxé au taux réduit de 7,5 %.
La plupart du temps, vous pourrez aussi acquérir ces SCPI à des conditions plus favorables que pour un achat en direct, les assureurs ayant négocié un rabais pour éviter un double prélève- ment de frais. Autres atouts : la jouissance des parts de SCPI est immédiate et l’assureur a l’obligation de couvrir la liquidité des parts.
Mais marier les SCPI à l’assurance vie n’a pas que des avantages. Les assureurs peuvent garder une partie des revenus distribués par la société, dans le cadre des clauses de par- ticipation aux bénéfices. Vous pouvez donc vous retrouver avec seulement 85 % des revenus, soit un rendement de 4,25 % pour une SCPI qui dégage 5 %. Ensuite, il faut compter le poids des frais de gestion, qui diminuent la performance de 1 % environ par an. Résultat ? La même SCPI qui rapporte à l’origine 5 % ne vous laisse parfois pas plus de 3,25 % de gain net et une faible rémunération de la prise de risque, car, si perte il y a, c’est bien l’assuré qui la supportera.
Face à ce constat, seuls les gros contribuables, imposés dans une tranche à 30 % au moins, seront gagnants en misant sur les SCPI dans l’assurance vie. Attention aussi, les assureurs conditionnent souvent l’accès à ces supports immobiliers en limitant la part que vous pourrez leur consacrer, ou en les réservant aux nouveaux versements, ou encore en obligeant à investir dans d’autres unités de compte.
Seuls les gros
contribuables
ont intérêt à
miser sur
les SCPI dans
le cadre de
l’assurance vie
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