L'identification des facteurs de localisation différentielle des types de commerces de détail a déjà fait l'objet de nombreux travaux et plusieurs synthèses (Mérenne-Schoumaker, 1980;

PARTIE III .

STRUCTURES COMMERCIALES ET FACTEURS DE LOCALISATION A BRUXELLES:

APPROCHE "DEDUCTIVE"

III.1. INTRODUCTION

L'identification des facteurs de localisation différentielle des types de commerces de détail a déjà fait l'objet de nombreux travaux et plusieurs synthèses (Mérenne-Schoumaker, 1980;

Grimmeau, 1987; Grimmeau, 1991a; Grimmeau, 1997c). Parmi ces facteurs, les plus régulièrement cités sont:

ƒ La hiérarchie urbaine et/ou les fréquences de visite;

ƒ Une tendance à la concentration ou à la dispersion avec les commerces de types semblables;

ƒ Une tendance à la localisation centrale ou périphérique au sein des agrégats commerciaux;

ƒ La recherche de populations non-résidentes;

ƒ Le besoin d'espace;

ƒ Le standing de la clientèle;

ƒ L'accessibilité, notamment aux flux automobiles.

Ces différents facteurs, s'ils sont connus, n'ont pas forcément fait l'objet d'une mise en évidence sur une base empirique cohérente (unité de temps, lieu et nomenclature). En outre, la sensibilité des divers types de commerces à ces facteurs est généralement illustrée au travers d'exemples plus que par des listes systématiques.

L'objet de cette partie est précisément de systématiser l'analyse de l'effet des différents facteurs de localisation couramment mis en avant sur le profil de localisation des types de commerces à Bruxelles. Pour ce faire, chacune des analyses thématiques de cette partie (une par facteur de localisation différentielle) comprendra 4 démarches:

ƒ La spatialisation du facteur de localisation, dans une unité spatiale jugée pertinente. C'est fondamentalement un classement des lieux selon leurs propriétés vis-à-vis du facteur de localisation considéré.

ƒ L'examen du profil d'implantation des différents types de commerces dans ces lieux caractérisés.

ƒ L'analyse, sur base de ce profil de localisation, de la réponse des types de commerces aux contraintes imposées par le facteur de localisation et les mécanismes de différenciation qu'il entraîne.

ƒ L'application des grilles de lecture de l'espace commercial ainsi constituées au travers de nouveaux indicateurs permettant de décrire les caractéristiques de l'espace sur la seule base d'inventaires commerciaux.

Pour la clarté du discours et une bonne compréhension des méthodes mises en œuvre, la

structure des chapitres relative à chacun des facteurs de localisation différentielle est

spécifique. Mais les quatre démarches sont clairement identifiables dans le texte. Les résultats

seront présentés essentiellement sous la forme de cartes et de tableaux standardisés de

manière à faciliter les comparaisons.

III.2. HIERARCHIE ET RAYONNEMENT

III.2.1. LE FONDEMENT: LA PORTEE DES BIENS

La distribution spatiale des points de vente peut être envisagée sous l'angle d'un compromis entre portée des biens et rentabilité. La portée des biens est dépendante des consommateurs et correspond à la distance maximale qu'ils sont disposés à parcourir pour acquérir un bien donné (Berry & Garisson, 1958). Elle est dépendante de la nature des biens vendus selon la logique suivante: plus le bien est rare ou exceptionnel par ses caractéristiques et moins souvent il est nécessaire de l'acheter, plus la distance (physique ou temporelle) parcourue pour l'acquérir est importante. La rentabilité est quant à elle une contrainte du vendeur : pour que son entreprise soit rentable, il faut qu’il ait assez de clients disposant d'un pouvoir d'achat suffisant. Plus le bien offert par un commerce est rare, soit parce qu'il ne s'adresse qu'à une partie de la population, soit parce qu'on l'achète rarement, plus la population située dans la zone d'influence du lieu d'implantation doit être importante. Le compromis correspondant à une localisation économiquement viable est permis par le fait que portée des biens et seuil de rentabilité vont généralement de concert. La portée du bien est plus courte pour des achats courants (boulangerie par exemple) mais le volume de consommation est important et une petite zone de chalandise donc viable. La portée est plus grande pour des achats plus rares, la zone de chalandise nécessaire à la rentabilité est alors aussi plus grande (Fig. III-01).

Taille de la zone de chalandise selon le type de commerce

source : Stad Gent (1997) ULB-IGEAT - B.W. (2005)

alimentation générale

fruits & légumes viande

pain - brood

cd's

sport, jouets

librairie & papeterie

bricolage électroménager articles de ménage et de luxe

télévision, hi-fi meuble et tissus d'ameublement

fleurs & plantes

habillement

chaussures, maroquinerie

droguerie & parfumerie

photo, optique, bijoux

cycles et véhicules à moteur

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 8,5 9

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5

chalandise primaire (50%) en km

ch alandise sec ondair e (8 0% ) e n k m

Taille de la zone de chalandise selon le type de commerce

source : Stad Gent (1997) ULB-IGEAT - B.W. (2005)

alimentation générale

fruits & légumes viande

pain - brood

cd's

sport, jouets

librairie & papeterie

bricolage électroménager articles de ménage et de luxe

télévision, hi-fi meuble et tissus d'ameublement

fleurs & plantes

habillement

chaussures, maroquinerie

droguerie & parfumerie

photo, optique, bijoux

cycles et véhicules à moteur

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 8,5 9

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5

chalandise primaire (50%) en km

ch alandise sec ondair e (8 0% ) e n k m

Figure III-01: Etendue moyenne de la zone de chalandise de quelques types de commerces, en milieu urbain. Le

graphique indique la distance moyenne que parcourent respectivement 50% et 80% des clients qui fréquentent un point

de vente, pour 16 catégories de commerces. Malgré le manque de finesse de la nomenclature, on remarque clairement

que le commerce de proximité recrute l'essentiel de sa clientèle à très faible distance. Un boulanger trouve 50% de sa

clientèle à moins de 500 m et 80% à moins de 2 kilomètres. A l'opposé, des commerces offrant des biens dont la

fréquence d'achat est moindre ont besoin d'une zone de chalandise beaucoup plus vaste. Un marchand de vêtements

trouve 50% de sa clientèle à un peu plus de 2 kilomètres mais ce rayon doit être étendu à 8 kilomètres pour atteindre

80%. L'écart des points à la diagonale traduit le degré de friction de la distance, c'est-à-dire l'intensité avec laquelle la distance fait décroître le recrutement du point de vente. Cette friction est moins forte lorsqu'on s'écarte de la diagonale vers la gauche, comme par exemple pour des articles de luxe ou des très gros achats (meubles).

Source: d'après Stad Gent (1997).

Les types de commerces vendant des biens analogues par la portée et la population nécessaire à la rentabilité tendent à se regrouper dans des lieux où leur viabilité est permise. De ce processus émerge une hiérarchie urbaine. Les plus petites localités, nombreuses, vendent essentiellement des biens à portée très faible. Les plus grandes villes hébergeront ceux à portée maximale.

La hiérarchie urbaine est donc un facteur de localisation important pour le commerce de détail. Selon leur nature, les commerces ont besoin d'une clientèle plus ou moins importante.

La population et l'aire d'attraction d'une ville permettent donc de définir quels types de commerces pourront s'y implanter de manière économiquement viable. Bien sûr, l'attraction d'une ville est dépendante de l'offre commerciale qui y est présente, et est donc le résultat d'un processus historique de rétroaction positive. Mais le commerce n'est pas le seul facteur de l'attraction globale de la ville et donc de son positionnement dans la hiérarchie urbaine. Il bénéficie aussi du recrutement induit par d'autres fonctions (administrative, sanitaire, culturelle, …). D'ailleurs, la plupart des études intègrent ces différentes dimensions pour établir une image de la hiérarchie urbaine, soit sur base d'enquêtes auprès de témoins privilégiés soit sur base de l'analyse des équipements présents.

Même si la hiérarchie urbaine est une structuration de l'espace largement le fruit des héritages historiques (et des inerties qui y sont associées), il ne faut pas perdre de vue qu'elle est constamment remise en cause par les nouveaux développements commerciaux mais aussi par les évolutions des modes de consommation. Par exemple, la portée des biens est fortement influencée par les modes de transport; ou certains produits, rares au début de leur diffusion, se démocratisent progressivement, …

III.2.2. LA HIERARCHIE URBAINE EN BELGIQUE, MESURES SOUS L'ANGLE COMMERCIAL

La hiérarchie des villes peut se mesurer selon l'importance de leur équipement et de leur rayonnement. Les classements dressés sur base de critères strictement commerciaux sont relativement rares, surtout en ce qui concerne ceux issu d'enquêtes auprès des consommateurs.

La plus récente, dirigée par les professeurs Mérenne-Schoumaker et Van Hecke, repose sur l'analyse de données recueillies dans le cadre d'une enquête sur les comportements spatiaux des consommateurs. Par extrapolation des réponses au questionnaire, les auteurs de l'étude ont estimé le recrutement des pôles pour les achats courants et semi-courants ainsi que les aires de chalandise associées. Cette méthode présente toutefois certaines limitations. Outre le fait que l'enquête est lourde et ne peut, de ce fait, être reproduite régulièrement, les personnes interrogées avaient la possibilité de répondre des parties de villes, communes ou quartiers, ce qui a compliqué le dépouillement car il n'est pas forcément facile de cerner l'extension spatiale précise que recouvrent les réponses. En outre, l'échantillon est insuffisant pour mener des analyses à une échelle très fine (Van Hecke, 1997). Néanmoins, c'est la seule enquête récente informant à la fois sur l'importance des pôles commerçants et leur zone de chalandise, ce à différents niveaux.

Les résultats en sont clairs: une hiérarchisation marquée des pôles d'achats est identifiable sur

base de seuils dans la population recrutée par les lieux: 5 grandes villes, 17 centres de niveau

régional et 279 petits centres constituent la trame commerciale de base de la Belgique. Une

seconde conclusion importante, issue de la comparaison avec les études antérieures, est

l'accroissement significatif du nombre de pôles commerciaux. Ils sont aujourd'hui plus

nombreux et il faut distinguer plusieurs formes, parfois combinées: pôle central traditionnel (constitué du centre-ville ancien), pôle périphérique traditionnel (au sein d'une agglomération), pôle nouveau (shopping center, parc commercial, hypermarché, …). De nombreux pôles secondaires apparaissent au sein des grandes agglomérations, notamment dans la région urbaine de Bruxelles. Dans de nombreux cas, ils sont d'importance suffisante pour que leur rayonnement dépasse un cadre strictement local. Certains d'entre eux, particulièrement attractifs, correspondent à des communes hébergeant des shopping centers (Woluwé, …) voire des hypermarchés ou des groupements de commerces périphériques (Machelen par exemple). En ce qui concerne les zones de chalandise, les auteurs de l'enquête remarquent que le rayonnement de Bruxelles en Flandre a fortement diminué.

Traditionnellement, en Flandre occidentale et orientale, on cherchait à Bruxelles les articles qu'on ne trouvait pas à Gand. Aujourd'hui, c'est Anvers qui est privilégiée.

L'analyse de l'offre commerciale d'un lieu permet également de se faire une idée de son rayonnement et donc de sa position dans la hiérarchie commerciale. Si on admet que l’offre à un moment donné est adaptée à la demande et au comportement des consommateurs, il est possible d’approcher une hiérarchie des lieux au travers des comptabilisations d'un inventaire.

Un indicateur de rayonnement basé sur l'offre, peut tirer parti du lien entre importance de l'offre commerciale, degré de rareté des commerces et rayonnement. Une concentration de commerces rares en un lieu n’a pas la même signification que la présence, aussi importante soit-elle, de commerces plus banals. L’indicateur proposé ici, basé sur l'offre, combine l’importance et le caractère plus ou moins répandu des types de commerces et exprime le résultat sous la forme d’une population théorique desservie. C'est la somme des emplois par type et par commune, pondérés inversement à leur rareté. Le tout est exprimé en équivalent habitant sur base du nombre moyen d'habitants desservi par emploi et par type pour la Belgique (Fig. III-02).

Figure III-02 (haut): Rayonnement des pôles d'achat semi-courants sur base d'une enquête sur le comportement spatial des consommateurs en Belgique. Les données sont issues du dépouillement de questionnaires soumis aux parents des étudiants de 5 ^ème et 6 ^ème secondaire. Les types d'achats étaient segmentés en grandes catégories sur base de la fréquence de recours. La carte identifie uniquement les pôles fréquentés pour les achats semi-courants, mais les auteurs précisent que le classement des localités pour les achats exceptionnels est très proche.

Source: d'après Mérenne-Schoumaker B. & Van Hecke E. (2000).

Figure III-02 (bas): Rayonnement probable des communes selon l'importance de l'emploi et de la structure sectorielle. La population théorique desservie est calculée en rapportant la population belge au nombre total d’emplois dans chaque secteurs du commerce, en multipliant ensuite ce rapport par l’emploi dans chaque secteur pour chaque commune, en sommant ces produits et finalement, en divisant le résultat par le nombre de secteurs commerciaux pris en compte. Les cercles et leur tramage sont proportionnels au rayonnement probable.

Source: calculs d'après ONSS, INASTI et TVA, situation 2002.

source: calcul ULB-IGEAT, ONSS, INASTI, TVA, INS – 2002; Mérenne-Schoumaker., Van Hecke & al. (2000). ULB-IGEAT - B.W. (2005)

habitants

Bruxelles 1.500.000

500.000 200.000 75.000 50.000 25.000 7.000

0 10 20 km

SEGEFA & ISEG - 1995

Population polarisée

Rayonnement - enquête

région urbaine 1.000.000

250.000 500.000

habitants 1.000.000

250.000 500.000

région urbaine

Rayonnement - estimation

Population polarisée

Emploi et structure commerciale 2002

0 10 20 km

1.250.000 500.000 200.000 75.000 50.000 25.000 7.000 0

Bruxelles

source: calcul ULB-IGEAT, ONSS, INASTI, TVA, INS – 2002; Mérenne-Schoumaker., Van Hecke & al. (2000). ULB-IGEAT - B.W. (2005)

habitants

Bruxelles 1.500.000

500.000 200.000 75.000 50.000 25.000 7.000

0 10 20 km

SEGEFA & ISEG - 1995

Population polarisée

Rayonnement - enquête

région urbaine 1.000.000

250.000 500.000

habitants 1.000.000

250.000 500.000

région urbaine

Rayonnement - estimation

Population polarisée

Emploi et structure commerciale 2002

0 10 20 km

1.250.000 500.000 200.000 75.000 50.000 25.000 7.000 0

Bruxelles

La comparaison du classement obtenu selon l'indicateur de rayonnement probable et selon le rayonnement pour les achats semi-courants de l'enquête montre une très bonne corrélation au sommet de la hiérarchie. Les écarts significatifs qui s'observent sont souvent compréhensibles et inhérents aux modes de calcul (Fig. III-03 haut).

Le rayonnement probable peut être rapporté à la population de la commune pour évaluer dans quelle mesure la desserte des équipements commerciaux dépasse ou non le cadre communal.

Ce mode de représentation permet de bien identifier les lieux d'approvisionnement dont dépendent les communes les moins bien dotées. La plupart des grandes villes et villes régionales ont des valeurs dépassant 1,2 tout comme les localités touristiques qui ont un appareil commercial disproportionné vis-à-vis de leur population permanente mais adapté au surcroît de chiffre d'affaire généré par le tourisme. Dans les grandes agglomérations, ce sont toutefois quelques communes périphériques qui présentent les taux d'équipement les plus élevés. Ce sont soit des pôles commerciaux modernes (Zaventem, Drogenbos, Woluwé à Bruxelles, Wijnegem à Anvers, Ans à Liège), soit de petites villes incluses dans des périphéries aisées en forte croissance de population (Waterloo et Wavre à Bruxelles, Kontich et Lier à Anvers) (Fig. III-03 bas).

Figure III-03 (haut): Comparaison du rayonnement probable des communes selon l'enquête sur les comportements d'achat et selon le rayonnement probable calculé sur base de l'emploi et de sa structure sectorielle. Sur le graphique logarithmique, qui focalise l'attention sur le rang des différents lieux, les deux indicateurs sont largement concordants pour le sommet de la hiérarchie urbaine. Les discordances sont limitées et souvent compréhensibles vu le mode de calcul des deux indicateurs: meilleure prise en compte du tourisme par l'indicateur de rayonnement probable (Bruges, Knokke), sous-estimation de certaines des communes bruxelloises par l'enquête (Ixelles, Uccle, Schaerbeek, Saint-Gilles) suite à des problèmes d'identification …

Source: d'après Mérenne-Schoumaker B. & Van Hecke E. (2000) et calculs d'après ONSS, INASTI et TVA.

Figure III-03 (bas): Rayonnement probable des communes selon l'importance de l'emploi et de la structure sectorielle, rapporté à la population résidente. Cet indice de rayonnement relatif a été établi en rapportant la population théorique desservie par l'emploi commercial à la population communale. Plus cet indice est supérieur à 1, plus l’équipement commercial rayonne en dehors de la localité, desservant ainsi une population extérieure plus ou moins importante. Au contraire, un indice inférieur à 1 indiquerait un sous-équipement en regard de la population communale, qui se trouve dès lors dépendante de pôles commerciaux extérieurs. Le mauvais positionnement des villes hennuyères doit être rapproché de leur faible niveau moyen de pouvoir d'achat, dont il n'est pas tenu compte ici.

Source: calculs d'après ONSS, INASTI et TVA, situation 2002.

Antwerpen RBC

Charleroi Liège

Gent Bruxelles

Woluwe S-L RoeselareMechelenMons Uccle AnderlechtOostendeLa LouvièreSt. Niklaas

Leuven Kortrijk Ixelles NamurAalst Hasselt

Brugge

St. Gilles

Turnhout Etterbeek WaterlooKnokkeWavreLier GenkVerviers

Tournai Schaerbeek

Herentals Halle Waregem Dendermonde

Seraing St. Truiden

10.000 100.000 1.000.000 10.000.000

10.000 100.000 1.000.000 10.000.000

po pu la tio n po la risée( ba se: em pl oi )

population polarisée (base: enquête SEGEFA-ISEG)

ULB-IGEAT - B.W. (2005) source: calcul ULB-IGEAT, ONSS, INASTI, TVA, INS – 2002; Mérenne-Schoumaker., Van Hecke & al. (2000).

région urbaine Emploi

Rayonnement relatif

Population polarisée/résidents 2002

0 10 20 km

5.3 1.5 1.3 1.2 1.1 0.9 0.7 0.1

60.000 15.000 30.000

Bruxelles

Rayonnement

Comparaison des estimations

Antwerpen RBC

Charleroi Liège

Gent Bruxelles

Woluwe S-L RoeselareMechelenMons Uccle AnderlechtOostendeLa LouvièreSt. Niklaas

Leuven Kortrijk Ixelles NamurAalst Hasselt

Brugge

St. Gilles

Turnhout Etterbeek WaterlooKnokkeWavreLier GenkVerviers

Tournai Schaerbeek

Herentals Halle Waregem Dendermonde

Seraing St. Truiden

10.000 100.000 1.000.000 10.000.000

10.000 100.000 1.000.000 10.000.000

po pu la tio n po la risée( ba se: em pl oi )

population polarisée (base: enquête SEGEFA-ISEG)

ULB-IGEAT - B.W. (2005) source: calcul ULB-IGEAT, ONSS, INASTI, TVA, INS – 2002; Mérenne-Schoumaker., Van Hecke & al. (2000).

région urbaine Emploi

Rayonnement relatif

Population polarisée/résidents 2002

0 10 20 km

5.3 1.5 1.3 1.2 1.1 0.9 0.7 0.1

60.000 15.000 30.000

Bruxelles

Rayonnement

Comparaison des

estimations

III.2.3. LA HIERARCHIE DES NOYAUX DANS LA VILLE

La multipolarité des agglomérations et le développement commercial des périphéries compliquent singulièrement l'analyse de la hiérarchie urbaine: doit-on considérer Bruxelles comme un seul pôle ou comme plusieurs pôles ? Le problème n'est pas forcément anodin lorsqu'on constate que l'enquête sur le comportement d'achat attribue un recrutement de 800.000 unités de population à Bruxelles-Ville (la commune) alors que cette valeur monte à près de 1.400.000 si on considère la Région bruxelloise dans son ensemble. Cela pose explicitement la question de l'adaptation du canevas communal à l'analyse de la hiérarchie urbaine (où Bruxelles n'est pas une entité fusionnée, contrairement à Anvers). Le problème est d'autant plus criant à Bruxelles que le second quartier commerçant de la ville, porte de Namur et Louise, est administrativement éclaté sur 3 communes. Sans rejeter toute approche à l'échelle communale, ce qui reviendrait à se priver de statistiques récurrentes et détaillées, ces interrogations justifient d'aborder la problématique du rayonnement et de la hiérarchie à la fois à l'échelle inter- et intra-urbaine. Cela permet notamment d'identifier, au sein des agglomérations, les espaces contribuant le plus à leur rayonnement.

L'évaluation du rayonnement des espaces commerçants, et donc leur positionnement dans la hiérarchie commerciale, doit intégrer l'importance de l'offre mais aussi sa structure: une concentration de quelques commerces alimentaires n'a évidemment pas la même signification en terme de rayonnement que l'alignement de quelques philatélistes. L'idée d'intégrer une mesure du rayonnement probable dans les analyses à l'échelle du quartier n'est pas neuve.

Déjà, en 1963, J.A. Sporck a proposé un système de cotation des commerces intégrant cette dimension. Chaque commerce se voit affecté d'un indice variant de 1 à 7 (de "commerce de coin de rue" à "ville rayonnant sur plus de 5 millions d'habitants") par l'enquêteur sur base de l'emplacement, de la nature, de la taille et de la prospérité supposée. Une moyenne des cotes par nodule ou rue permet ensuite de positionner les espaces. Sa démarche très intéressante mais qui souffre d'un manque d'actualisation des critères d'évaluation sur le terrain, J.A.

Sporck ayant d'ailleurs publié des exemples plutôt que des grilles d'analyse systématiques.

Ces limitations peuvent toutefois être contournées en évaluant les rayonnements probables des commerces sur base d'un critère pouvant être relevé de manière aisée, la nature des biens vendus. Il s'agira bien sûr d'une estimation grossière, à exploiter par rue ou noyaux dans la philosophie de Sporck.

Etablir quels sont les types de commerces représentatifs des différents niveaux de la hiérarchie revient à examiner leur profil de localisation selon le rayonnement des lieux. Cela suppose de doter chaque lieu d'un rayonnement et d'ensuite caractériser les types de commerces sur cette base (Grimmeau, 1997d). On peut en effet calculer le recrutement moyen ou médian des lieux d'implantation d'une activité déterminée. Cela revient à calculer la moyenne/médiane pondérée par le nombre de cellules de ce type de commerces présents dans le lieu (on tient plus compte des lieux où ce type de commerces est important). Le résultat est le recrutement moyen/médian des lieux d'implantation d'un type de commerces ; il devrait s'échelonner de valeurs faibles pour les commerces de proximité (boulangerie, boucherie, coiffeur) à élevées pour les commerces rares et concentrés (change, timbres, modistes).

La démarche suppose cependant d'évaluer préalablement le rayonnement des quartiers, qui

sont l'unité adéquate pour mener ce type de démarche. Pour évaluer le rayonnement des

quartiers, faute d'autres données issues par exemples d'enquêtes auprès de consommateurs, un

indicateur fondé sur l'offre a été construit. Il est identique dans son principe à celui construit à

partir de l'importance et de la structure de l'emploi par commune, dont on a pu vérifier la

cohérence. L’indicateur de rayonnement probable calculé et cartographié ici à l'échelle du

quartier combine l’importance (via le nombre de cellules commerciales) et le caractère plus

ou moins répandu des types de commerces (tout commerce est pondéré proportionnellement à

sa rareté). Tout comme pour l'indicateur utilisé à l'échelle communale basé sur l'emploi, il

exprime le résultat sous la forme d’une population théorique desservie. Le nombre d'habitants théoriquement desservis est calculé en rapportant la population bruxelloise au nombre total de cellules dans chaque secteur du commerce et en multipliant ensuite ce rapport par le nombre de cellules de chaque secteur dans chaque nodule. Ces produits sont sommés par noyau et finalement divisés par le nombre de secteurs commerciaux pris en compte. Pour les types de commerces dont le rayonnement dépasse visiblement le cadre de la Région de Bruxelles- Capitale, la population prise en compte pour évaluer le rayonnement moyen d'une cellule a été multiplié par un indice traduisant ce rayonnement extra-régional (Fig. III-04).

Selon cet indicateur, le nodule du centre-ville, centré sur la rue Neuve et la Grand-Place occupe le sommet de la hiérarchie (Fig. III-04). Le haut de la ville, de la porte de Namur à l'avenue Louise, à la seconde place, a un rayonnement équivalent seulement à 50% de celui du principal nodule du bas de la ville. Viennent ensuite une série de noyaux majeurs de l'agglomération, situées dans le pentagone (rue Dansaert, rue de Flandre, Sablon, Marolles), dans les vieux faubourgs (centre de Saint-Gilles et de Molenbeek, rue de Brabant) ou en seconde couronne (rue Marie-Christine et Uccle-centre), qui ont tous un rayonnement équivalent à plus du quart de celui du centre-ville. La plupart des autres noyaux importants de l'agglomération (Helmet, Saint-Josse, Dailly, Dumon, La chasse, Flagey, Bascule, Ma Campagne, Wayez, Miroir) sont dans la classe suivante, rejoint par deux noyaux nettement plus petits en effectif (rue d'Aerschot et St-Lazare).

Les nodules du Sablon, de la rue du Midi, ou de la rue d'Aerschot sont un bon exemple de l'intérêt de prendre en compte les types de commerces présents dans l'évaluation du rayonnement: leur nombre de cellules est relativement restreint mais leur rayonnement est important car ce sont des quartiers spécialisés, hébergeant des types de commerces rares à l'échelle de l'agglomération. Leur rayonnement est donc bien plus important que ne le laisse présager le nombre de cellules et l'indicateur de rayonnement utilisé tient compte de ce fait grâce à la pondération des types de commerces.

Par contre le positionnement des shopping centers (Woluwé, Westland et dans une moindre mesure Basilix) peut susciter quelques interrogations. Il faut toutefois convenir que le nombre de cellules qu'ils regroupent reste relativement limité et qu'ils n'hébergent quasiment jamais de commerces très spécialisés ou extrêmement rares. Leur rayonnement est quasiment dû exclusivement au rassemblement organisé et géré de grandes enseignes nationales ou internationales et il n'est donc pas toujours aisé de les comparer aux quartiers commerçants plus classiques sans intégrer ce paramètre. Le rayonnement du boulevard de Waterloo est aussi mal rendu par un indicateur exprimé en population polarisée, dans la mesure où la clientèle du commerce de luxe ne représente qu'un petit segment de la population, mais dotée d'un important pouvoir d'achat.

Même si on peut les classer globalement à l'aide de moyennes, pour affiner l'analyse du

rayonnement des quartiers, il faut intégrer le fait qu'ils ont un rayonnement propre à chaque

niveau hiérarchique. En d'autres termes, tous les commerces d'un même noyau n'ont pas le

même recrutement. C'est bien pour cela que la démarche visant à établir un indice de

rayonnement probable pour chaque type de commerces est intéressant.

Figure III-04: Rayonnement probable des nodules commerçants selon le nombre de cellules et la structure sectorielle de l'offre. Les cercles sont proportionnels au nombre de cellules et la teinte traduit le niveau de rayonnement probable. Pour faciliter la lecture, la population recrutée théorique a été exprimée en % du rayonnement du noyau centre-ville car ce sont essentiellement les écarts relatifs entre noyaux qui doivent être examinés. En effet, calculés pour tous les types de commerces à l'échelle des nodules, les effectifs de population recrutée n'ont pas de sens en soi car c'est une moyenne qui rend mal compte de la diversité des types de commerces qui sont à l'origine du rayonnement. Par exemple, le centre- ville rayonne ici théoriquement sur 79.000 habitants. Cela signifie qu'en théorie l'ensemble des dépenses commercialisables de 79.000 habitants se dirigent vers ce quartier. Or, ce quartier dessert de fait beaucoup plus de personnes car son offre ne couvre qu'une partie des dépenses des ménages (plutôt des biens rares). Pour pouvoir traduire cette échelle de rayonnement en un nombre d'habitants polarisés qui a un sens de manière ordinale et

0 1 2 km

nodule

centre-ville = 100

voirie principale espace vert Généralités

cellules commerciales actives

Nodules commerciaux

nodules IGEAT 1997

Rayonnement estimé

Rayonnement estimé 100

49 23 13 7 3 1 0

source: Sitex 1997 - Urbis - IGEAT ULB-IGEAT - BW. (2005)

Effectif et degré de rareté

1000 250 500

quantitative, il faut soit intégrer une pondération supplémentaire des types de commerces (leur part dans les dépenses des ménages), soit travailler avec des groupes de types de commerces qui ont un rayonnement similaire.

Source: calculs d'après SitEx-AATL, situation 1997.

III.2.4. LE RAYONNEMENT DES LIEUX D'IMPLANTATION DES TYPES DE COMMERCES DANS LA VILLE

Le classement des types de commerces selon le rayonnement médian des noyaux dans lesquels ils sont implantés permet de dégager, sur base des ruptures dans la distribution des valeurs, 6 groupes (Fig. III-05). Concrètement, chaque cellule commerciale s'est vu affecter la valeur estimée du rayonnement du nodule où elle est implantée. Ensuite, pour l'ensemble des cellules occupées par un type de commerces donné, on calcule la médiane. Enfin, ces médianes sont classées par ordre décroissant et les ruptures de la distribution sont détectées.

I II III IV V VI

Alimentation • épicerie, alimentation générale

• boulangerie, pâtisserie

• boucherie, charcuterie

• fromager, produits laitiers, traiteur

• night-shop

• vins et spiritueux

• poissonnier, écailler

• chocolatier et assimilé

• alimentation diététique

• gibier, volaille, triperie

HoReCa

• restaurant

• cantine, snacks, fast- food

• friterie

• café, taverne, débit de boisson

• gaufres, glacier, tea- room, crêperie

Equipement de la personne

• tissus pour la

confection • laine et

bonneterie • maroquinerie

• vêtement, lingerie

• chaussures

• bijouterie, joaillerie, horlogerie

• mercerie

• parapluies, chapeaux et gants Entretien de

la personne • pharmacie,

herboristerie • opticien • parfumerie,

produits de beauté

Equipement de la maison

• carrelages, sanitaires

• articles de jardin

• produits d'informatique (commerce)

• matériel de construction

• petit mobilier décoratif

• quincaillerie, plomberie

• électro- ménager, appareils de cuisine

• luminaires et électricité, appareils de chauffage

• brico-center

• fleuriste

• meubles

• articles de literie, tapis, moquettes

• peintures, tissus d'ameublement , papier peint

• arts divers

• droguerie, produits d'entretien

• porcelaine, cristaux, articles de ménage de luxe

• vaisselle et articles de table

• antiquités, brocanteur

• souvenirs,

cadeaux

I II III IV V VI

Loisirs

• matériel pour artistes

• articles de camping, de scoutisme

• journaux

• articles de sport

• photographe

• instruments de musique

• TV, HI-FI

• armurier, articles de chasse et pêche

• animaux de compagnie et biens associés

• librairie, papeterie, carterie, bouquinerie, bandes dessinées

• jouets, jeux

• tabac • disquaire • objets de collection

Services

• salon de coiffure

• wasserette

• pompes funèbres

• soins de beauté, sauna, centre de bronzage

• copy-shop, tirages de plans

• cordonnier, serrurier, graveur, confection (avec vitrine)

• blanchisserie, nettoyage à sec

• toilettage des animaux

• agence de banque

• agence de mutuelle, d'assurances

• agence de voyage

• agence immobilière (type agence avec vitrine)

• lotto, tiercé

• video-club, lunapark

• centre privé de téléphone et de fax

• discothèque, dancing

• agence intérimaire

• peepshow

• dame dans la vitrine

Transports &

combustibles

• réparation véhicules

• combustibles

• stations-service et combustible

• vente de voitures

• cycles et motos

• car-wash

• pneumatiques, service minute spécialisé

• accessoires auto-moto-vélo Rayons

multiples • polyvalent • bazar

Figure III-05: Classement des types de commerces selon le rayonnement médian de leurs lieux d'implantation. Les 6 groupes sont délimités sur base des ruptures dans la distribution des valeurs par type de commerces. La plus importante de ces ruptures se positionne entre le niveau III & IV.

Source: calculs d'après SitEx-AATL, situation 1997.

Les 23 catégories commerciales associés au plus faible rayonnement (groupe I) correspondent à une partie des commerces de première nécessité, plutôt généralistes (alimentation générale, supermarchés) mais aussi à des commerces qui ne sont pas de première nécessité mais qui peuvent s'implanter de manière relativement indépendante de tout groupement commercial.

Ce sont des types de commerces pouvant fonctionner de manière isolée, sur base de leur

propre attraction. La première coupure, au niveau des boulangeries, permet de distinguer un

second groupe (groupe II) qui comprend la plupart des commerces et services de base, essentiellement issus de l'alimentation spécialisée, de l'Horeca, de l'équipement de la maison et des services. La limite suivante permet de séparer les activités qui se localisent de manière plus marquée dans des lieux au rayonnement plus étendu (groupe III), correspondant à des besoins plus spécifiques ou exceptionnels (par exemple décoration v.s bricolage dans l'équipement de la maison). Mais la rupture statistique la plus nette apparaît clairement entre le groupe III et le groupe IV. A partir de ce niveau, la nécessité d'une implantation dans un quartier de fort rayonnement apparaît comme indispensable au bon fonctionnement des types de commerces qui privilégient ces implantations. Que ce soit pour les antiquaires, la maroquinerie, la parfumerie ou l'alimentation fine, le recrutement du quartier doit être suffisant pour assurer un chiffre d'affaire vu le caractère exceptionnel des achats ou le public ciblé. Cette logique est encore plus sensible dans le groupe V, où les logiques d'attraction cumulatives sont claires (vêtements, chaussures, bijouterie d'une part mais aussi peep-show et prostitution d'autre part). Les bazars ne se rencontrent en nombre que dans les principales rues immigrées des grandes agglomérations et les magasins de souvenirs dans les grands pôles touristiques. Enfin, la dernière rupture isole la catégorie d'objets de collection (groupe VI), essentiellement la philatélie et la numismatique, dont la présence est quasiment l'apanage exclusif de la capitale.

La pertinence de cette classification des types de commerces selon le rayonnement de leurs lieux d'implantation peut être corroborée de deux manières. Primo, on peut chercher à la comparer à d'autres classifications visant à établir le niveau hiérarchique dont sont spécifiques les activités commerciales. Néanmoins ces listes sont pour le moins rares. En Belgique, la seule liste récente et détaillée a été produite pour l'ensemble du pays et à l'échelle des communes d'avant fusion. Elle n'est donc pas réellement centrée sur les logiques intra- urbaines, même si le découpage adopté visait, dans une certaine mesure, à pouvoir aussi aborder cette échelle (Grimmeau, 1997d). Si les nomenclatures et les échelles d'analyse ne sont que très partiellement compatibles, force est de constater que cette liste et celle produite sur base de la SitEx mettent en évidence les mêmes grandes tendances. L'ordre relatif des fonctions est souvent compatible, les philatélistes déterminent un niveau "capitale", le bas de la hiérarchie est caractérisé par les fonctions de base mais aussi par des activités qui se localisent de manière indépendante …

Secundo, on peut examiner le classement non plus dans sa globalité mais par grands ensembles, selon la nature des biens vendus. La différenciation au sein de chacun des grands ensembles de la nomenclature y apparaît très claire et est associée à des logiques compatibles avec la notion de hiérarchie urbaine (Fig. III-05). Par exemple, au sein de l'alimentaire, le caractère exceptionnel et sélectif apparaît nettement dans la gradation alimentation générale, alimentation spécialisée et alimentation très spécialisée (poissons et gibiers, diététique). Il en va de même avec tous les autres grands ensembles, à l'exception notoire des activités liées aux transports qui ne se localisent visiblement pas dans une logique hiérarchique au sein de la ville. Mais c'est le seul grand ensemble à être homogène si l'analyse est menée dans une nomenclature fine.

Un troisième aspect doit compléter les observations réalisées sur base du classement des

activités. Il porte sur la relation entre le classement établi et le degré de rareté des différentes

fonctions. L'examen du graphique confrontant ces deux mesures montre clairement que le

rayonnement médian des lieux où s'implante un type de commerces est relativement

indépendant du degré de rareté de ce commerce (Fig. III-06). Une certaine relation existe

bien, comme en témoigne le déplacement des groupes supérieurs (III, IV, V et VI) vers la

droite, mais des types de commerces présents avec la même fréquence dans la ville peuvent

nettement se différencier sur le plan du rayonnement des lieux où ils s'implantent. L'exemple

des centres de beauté et des marchands de chaussures est loin d'être isolé: ces deux types de

commerces comptent a peu près le même nombre de cellules commerciales à Bruxelles, mais

les chaussures s'implantent de manière privilégiée dans des lieux au rayonnement au moins 10 fois supérieur. C'est bien la configuration de la répartition des types de commerces dans la ville qui est révélatrice d'une organisation hiérarchique, au travers de logiques de concentration et de regroupement des services de même niveau dans des lieux d'un rayonnement compatible. Ces lieux et ces regroupements contribuent à moduler la portée limite d'un commerce, qui est loin d'être une simple fonction de la rareté. Des commerces ayant une même fréquence peuvent avoir des portées très variables selon qu'ils soient concentrés ou non, qu'ils s'associent à d'autres fonctions ou non.

chap peep int merc

cd sex baz cado chaus bij vet

coll

diet tab gib vais parf cuir choc ant

arm lain porc drog

anim pois disco

jouet tea-r moq tvhifi

opt art peint

meub lib

tiss

tanim mus

brico immo vin frit quinc sport

night lotto ptmob lum telfax video elctro

phot netsec from

mut

cord voy

fleur bouch banq

boul sna rest

cafe

camp comb jar mart pneu velo

cwash const pfun sani info copy

atrans poly

baut

pomp lav jour

auto phar alimg

gar coif

0,1 1 10 100

100 1.000 10.000 100.000 1.000.000

rareté relative (habitants desservis par une cellule)

ra yo nn em en t m édian des lieu x d' im plan ta tio n ( ce nt re-v ille = 10 0)

Rareté relative et rayonnement des lieux d’implantation

Source: calculs d’après SitEx 1997 ULB-IGEAT - B.W. (2005)

VI V IV III II

I

gr ou pe

chap peep int merc

cd sex baz cado chaus bij vet

coll

diet tab gib vais parf cuir choc ant

arm lain porc drog

anim pois disco

jouet tea-r moq tvhifi

opt art peint

meub lib

tiss

tanim mus

brico immo vin frit quinc sport

night lotto ptmob lum telfax video elctro

phot netsec from

mut

cord voy

fleur bouch banq

boul sna rest

cafe

camp comb jar mart pneu velo

cwash const pfun sani info copy

atrans poly

baut

pomp lav jour

auto phar alimg

gar coif

0,1 1 10 100

100 1.000 10.000 100.000 1.000.000

rareté relative (habitants desservis par une cellule)

ra yo nn em en t m édian des lieu x d' im plan ta tio n ( ce nt re-v ille = 10 0)

Rareté relative et rayonnement des lieux d’implantation

Source: calculs d’après SitEx 1997 ULB-IGEAT - B.W. (2005)

VI V IV III II

I

gr ou pe

Figure III-06: Rareté relative et rayonnement médian des lieux d'implantation des types de commerces à Bruxelles.

L'abscisse du graphique est le ratio entre la population de la Région de Bruxelle-Capitale et le nombre de cellules de chaque type considéré. Pour les types de commerces rayonnant largement au-delà des limites régionales, un cœfficient correcteur a été introduit sur base d'analyses à l'échelle communale. Les cercles sont proportionnels au nombre de cellules par type, ce qui est une information redondante avec celle fournie par l'axe de X, au coeficient correcteur près.

L'ordonnée est la médiane par type de commerces de l'indice de rayonnement probable calculé à l'échelle des nodules sur base de leur effectif et de leur structure. Cela signifie donc que 50% des cellules d'un type de commerces sont implantées dans des lieux dont le rayonnement dépasse la valeur indiquée sur l'axe de Y. Ces valeurs sont exprimées en référence au rayonnement du nodule centre-ville (=100).

Source: calculs d'après SitEx-AATL, situation 1997.

III.2.5. UN NOUVEL INDICATEUR DE RAYONNEMENT DES LIEUX

Sur base de la classification en 6 groupes présentée ci-dessus, on peut attribuer une cote de 1

(faible rayonnement) à 6 (fort rayonnement) à tous les types de commerces. Cette cote

informe sur le niveau de rayonnement des lieux où s'installent de manière préférentielle le

type de commerces considéré. Pour tout lieu dont on dispose d'un inventaire des fonctions

présentes, on peut dès lors se faire une idée du rayonnement probable en se référant à la grille

de lecture proposée (les cotes de rayonnement des types de commerces). On peut examiner la

part de commerces de faible rayonnement (ceux dont l'activité relève du groupe I), ceux de

fort rayonnement (groupes IV, V, VI). On peut aussi synthétiser l'information au travers d'une

cote moyenne, qui varie entre 1 (100% de commerces dont le type appartient au groupe I) et 6 (100% de commerce du groupe VI, autrement dit, de marchands de timbres …).

Contrairement à l'indice de rayonnement utilisé décrit au point III.2.3, fondé sur l'importance des noyaux et leur composition, les évaluations établies sur base de la grille de lecture en 6 groupes sont réalisables dans n'importe quel découpage. La moyenne ou toute autre indicateur de la distribution de ces cotes en est indépendant. En d'autre terme, l'effectif du nodule, s'il était nécessaire dans le processus d'élaboration (pour calculer la médiane définissant les 6 groupes), n'intervient plus dans l'évaluation du rayonnement par la méthode des cotations.

C'est là un avantage non négligeable pour la transposition à des espaces pour lesquels on ne dispose pas d'inventaires exhaustifs, où l'on ne peut dès lors pas calculer le degré de rareté d'une fonction. C'est aussi très utile pour des analyses multi-scalaires, l'indicateur basé sur les cotes pouvant être calculé par partie de noyau, face de rue, maille, la seule limite étant un effectif suffisant pour qu'une moyenne ou tout autre indicateur de la distribution des valeurs ait une signification dépassant l'effet de l'aléa (Fig. III-07).

La confrontation des méthodes d'évaluation du rayonnement des nodules montre une bonne cohérence, ce qui traduit la primauté des effets de distribution spatiale sur celle des effets de rareté: l'estimation du rayonnement sur base des effectifs et du degré de rareté présente un coefficient de corrélation de 0,67 avec l'estimation issue du calcul des cotes moyennes.

Néanmoins, des différences de positionnement des noyaux sont nettement perceptibles entre les résultats des deux méthodes. Comme en témoigne la carte comparant les résultats des deux méthodes d'estimation, les résidus sont loin d'être répartis de manière spatialement aléatoire (Fig. III-08). La méthode fondée sur les cotes par types de commerces est moins favorable aux très grands noyaux, dont le mix commercial ne compte pas forcément que des types de commerces caractéristiques des niveaux supérieurs de la hiérarchie commerciale. Le centre- ville en fait les frais, ce qui peut se comprendre vu sa relative diversité. D'autres quartiers, tels Dailly-Chazal, Saint-Gilles-centre ou la chaussée de Mons (Ropsy-Chaudron) voient aussi leur positionnement revu à la baisse, ce qui est dans une certaine mesure légitime car leur délimitation est relativement difficile à cause de leur étirement le long de chaussées. A l'opposé, les centre-commerciaux planifiés (Westland, Woluwé, Basilix) mais aussi le boulevard de Waterloo voient leur positionnement s'améliorer lorsque l'on élimine le rôle de la taille pour se concentrer sur la structure. Cela répond bien à une critique émise lors du commentaire de la carte de rayonnement fondée sur le premier indicateur. Une série d'autres espaces bénéficient de l'élimination de l'effet de taille: rue du Bailli, rue des Tongres, Square Meudon, Fort-Jaco, rue d'Aerschot et de la Prairie. Ce sont tous, pour diverses raisons, des espaces commerciaux d'important rayonnement, bien qu'offrant un nombre limité de cellules.

Globalement, l'utilisation de l'indicateur fondé sur les cotations s'avère moins sensible aux

effectifs considérés et donc aux découpages. Il est dès lors plus facile d'utilisation, d'autant

plus qu'on n'observe quasiment pas, sur les cartes, de très petit quartier à la structure générant

une cote élevée de rayonnement. On peut facilement se passer du critère de taille et des

problèmes qu'il implique sans pour autant augmenter l'influence des aléas.

Figure III-07: Cote moyenne de rayonnement des nodules commerçants à Bruxelles. Chaque type de commerces a reçu une cote de 1 à 6 selon le niveau médian de rayonnement des lieux où il est implanté. La moyenne de ces cotes est calculée par nodule. Cette moyenne peut être réalisée dans d'autres découpages, comme un maillage, permettant ainsi des analyses plus fines.

Source: calculs d'après SitEx-AATL, situation 1997.

Cote moyenne de rayonnement

beaucoup de types de commerces généralement implantés dans des lieux de rayonnement élevé

beaucoup de types de commerces généralement implantés dans des lieux de rayonnement faible nodule

Généralités espace vert voirie principale Nodules commerciaux

nodules IGEAT

Cote de rayonnement 1997

source: Sitex 1997 - Urbis - IGEAT ULB-IGEAT - BW. (2006)

Moyenne

6.0 3.8 3.0 2.7 2.3 2.2 2.0 1.8 1.0

500 250

1000

cellules commerciales actives

0 2 km

Figure III-08: Comparaison des méthodes d'estimation du rayonnement par nodules. La carte présente les résidus réduits de l'estimation par régression linéaire du rayonnement probable selon la méthode mobilisant l'effectif et la structure commerciale (variable dépendante) par la cote moyenne de rayonnement, mobilisant uniquement la structure (variale explicative). Des résidus positifs impliquent un positionnement plus favorable par la méthode des cotations, des résidus négatifs un positionnement plus favorable par la méthode combinant taille et structure.

Source: calculs d'après SitEx-AATL, situation 1997.

cellules commerciales actives

1000 250 500

3.8 2.3 0.9 0.2 -0.3 -0.9 -2.1 -4.8

Résidus

ULB-IGEAT - BW. (2006) source: Sitex 1997 - Urbis - IGEAT

Rayonnement : comparaison des méthodes d'estimation

nodules IGEAT 1997

Nodules commerciaux

voirie principale espace vert Généralités

nodule

estimation sur base de la structure (cote de rayonnement) plus favorable

estimation sur base de l'effectif et de la structure plus favorable

Résidus réduit de l'estimation du rayonnement probable (méthode effectif + structure) par la cote moyenne de rayonnnement (méthode structure uniquement)

0 2 km

III.2.6. SYNTHESE

L'information manque pour établir la hiérarchie des noyaux commerçants dans la ville sur base de leur rayonnement. On ne dispose en effet pas d'enquêtes sur les comportements d'achat permettant une analyse à ce niveau fin de désagrégation spatiale. L'évaluation du rayonnement des nodules s'est donc fondée sur le nombre de commerces présents et sur le degré de rareté de ces commerces. C'est une transposition à l'échelle des quartiers d'une méthode déjà appliquée à l'échelle nationale dont les résultats ont pu être positivement corroborés par comparaison avec une enquête sur les comportements d'achat.

Sur base de cette première évaluation du rayonnement des quartiers, le profil de localisation des types de commerces vis-à-vis de ce facteur a été déterminé en établissant le rayonnement médian des lieux d'implantation. Six groupes de fonctions ont été dégagés sur base de la distribution des valeurs médianes, permettant de classer les types de commerces sur une échelle exprimant le niveau de rayonnement des lieux qu'ils privilégient.

L'examen de ce classement montre une cohérence certaine avec les rares autres listes publiées.

Au sein de chaque grand ensemble de fonctions défini sur base de la nature des biens vendus, la hiérarchisation est aussi cohérente. La comparaison par type de commerces révèle que le rayonnement médian des lieux d'implantation et la rareté relative du type (sa fréquence) sont deux éléments très mal corrélés. C'est clairement la configuration spatiale et la portée des biens (elle-même influencée par la répartition des points de vente via des effets d'attraction cumulative) qui définissent le ou les niveaux hiérarchiques dont est caractéristique une fonction.

Ce classement en six niveaux de l'ensemble des types de commerces permet d'attribuer automatiquement à chaque cellule commerciale une cote de rayonnement sur base de la fonction qui l'occupe. Cela permet ensuite de calculer des indices de rayonnement, par noyau ou dans n'importe quel découpage spatial, fondés uniquement sur la structure commerciale.

L'utilisation du système de cotation présente l'avantage de ne plus faire intervenir l'effectif des

commerces car il n'est dépendant que de la structure. Dès lors, la suppression de l'effet de

taille atténue l'influence des découpages adoptés et favorise les analyses multi-scalaires. Son

application à l'échelle des noyaux est convaincante et la hiérarchie des pôles bruxellois qui

s'en dégage positionne probablement de manière plus réaliste certains espaces particuliers

(shopping centers, boulevard de Waterloo, …) que la méthode faisant intervenir les effectifs.

III.3. CŒUR OU MARGES DE NOYAUX : LA MICRO-CENTRALITE III.3.1. LA MICRO-CENTRALITE: OBSERVATIONS ET MECANISMES

Depuis longtemps, les observateurs attentifs ont remarqué que la structure commerciale variait notablement entre les différentes parties d'un même noyau. Les analyses menées dans différents espaces, tant en Belgique (Grimmeau & Verhetsel et al., 2004, p. 58-61) qu'ailleurs (Brown, 1992, p. 55-67; Reimers & Clulow, 2004) montrent qu'il s'agit-là des principaux axes de différenciation des structures commerciales à grande échelle. Cette opposition micro- géographique (au sein du noyau) ne doit pas être confondue avec l'opposition macro- géographique classique entre le centre urbain ancien et la périphérie urbaine (les espaces d'urbanisation récente). Pour clairement la distinguer, le vocable de centralité micro- géographique est utilisé ici pour parler de l'opposition entre le cœur et les marges d'un même noyau et les comportements de localisation qui y sont associés.

Les types de commerces dominants ne sont pas les mêmes au centre d'un noyau commercial, là où le passage de clientèle potentielle est le plus important, et aux marges, là où il est le plus faible. Le fait est que les cellules où le passage piéton est important sont aussi les plus recherchées et donc les plus chères. Si on peut considérer que l'augmentation du passage contribue à l'augmentation du chiffre d'affaire, force est de constater que cet impact peut être plus ou moins important selon les types de commerces. Les commerces les plus sensibles à l'augmentation du chiffre d'affaire généré par un fort passage sont ceux où la part des achats impulsifs est la plus élevée. Les commerces pour lesquels l'influence du passage sur le chiffre d'affaire est la moins évidente sont ceux correspondant à des achats réfléchis (meubles, gros appareils électroménagers) ou comptant sur une clientèle fidélisée.

La structuration "cœur-marge" des noyaux se fonde sur la différenciation interne des loyers dans le noyau commercial et sur le fait que toutes les activités ne bénéficient pas d'un accroissement de chiffre d'affaire proportionnel à la qualité de la localisation. En fait, les loyers les plus élevés ne peuvent être payés que par des activités sensibles à la visibilité, combinant des ventes élevées et des marges substantielles. Par exemple, le secteur de la mode, qui a un fort chiffre d'affaire au m ² , peut supporter un loyer important (jusqu'à 12 ou 15% du chiffre d'affaire) dans les espaces les plus demandés, et a besoin d'une forte visibilité. Il est donc logique qu'il se retrouve dans les espaces les plus chers. Les antiquaires ont eux besoin de plus de place et n'ont pas un chiffre d'affaire aussi élevé au m ² . Pour eux, la visibilité peut être compensée par la renommée. Ils se positionneront typiquement aux marges du noyau, là où les loyers sont moins élevés. L'éviction progressive des antiquaires de la place du Sablon, est une illustration de ce phénomène. La mise en place et l'entretien de la structure particulière des cœurs de noyaux commerciaux est donc le reflet du jeu de la rente foncière.

Les types de commerces dont l'augmentation de chiffre d'affaire va dépasser l'augmentation de loyer, et dont le bénéfice va dès lors augmenter, privilégient une localisation centrale. Les types de commerces vendant des biens à achat programmé ou à clientèle fidèle auront tendance à privilégier les espaces marginaux du noyau, parce que l'augmentation de leur chiffre d'affaire que génèrerait une meilleure localisation sera inférieure à l'augmentation de loyer. Enfin, certains types de commerces pour lesquels une augmentation du chiffre d'affaire et du loyer évoluent de concert selon la localisation pourront s’implanter de manière indifférente (Fig. III-09).

Ce schéma peut être quelque peu perturbé par des raisons de prestige (banques, flagshipstores,

showrooms) ou par des logiques de réseaux. Au sein d'une enseigne, certaines implantations

peu ou pas rentables peuvent être choisies ou conservées pour des raisons d'image mais aussi

pour verrouiller certains emplacements face à la concurrence.

Densité de prix du stock (€/m²)

X

Taux de rotation du stock (rotations/an)

Composantes de la marge:

Salaires Charges d’intérêts

Loyer Autres dépenses

Bénéfice net

Ventes par m²

marge par m² Densité de prix du stock

(€/m²) X

Taux de rotation du stock (rotations/an)

Composantes de la marge:

Salaires Charges d’intérêts

Loyer Autres dépenses

Bénéfice net

Ventes par m²

marge par m²

Figure III-09: Les éléments intervenant dans la capacité d'un commerçant à payer un loyer. Le commerçant est contraint, sous peine de faillite, de définir quel loyer il peut payer compte tenu de la sensibilité de ses ventes à la qualité de la localisation, évaluée ici au niveau local. Parallèlement, le niveau de loyer d'un site d'implantation doit être comparé avec la capacité de ce site à générer des ventes. En effet, si du fait d'une localisation plus favorable, le chiffre d'affaire augmente, les marges suivent et sont largement disponibles pour payer le loyer lié à cette meilleure localisation, d'autant plus que les autres frais (de personnel essentiellement) n'augmentent pas forcément proportionnellement. La différenciation de la répartition spatiale des types de commerces selon la qualité de l'implantation se fait au travers de la capacité à payer un certain niveau de loyer. Or les différentes activités ne dégagent pas la même marge par m² et ne subissent pas toutes un accroissement de chiffre d'affaire proportionnel à l'augmentation du loyer induit par une meilleure localisation. La capacité du commerçant à payer un certain loyer est contrainte par les marges qui peuvent être dégagées par unité d'espace occupé. C'est la combinaison du rendement au m² et de la vitesse de rotation des stocks.

Source: Jones & Simmons (1990a).

III.3.2. IDENTIFIER LES TYPES DE COMMERCES CARACTERISTIQUES DU CŒUR ET DES MARGES

Pour systématiser les observations et exploiter pleinement les potentialités analytiques de l'opposition cœur-marges, il est nécessaire de déterminer le profil de localisation de chacun des types de commerces selon le facteur de localisation qu'est la micro-centralité. Il faut déterminer leur degré de sensibilité (indifférent ou sensible) et, le cas échéant, le type de localisation privilégiée (cœur ou marge).

Les types de commerces associés à une localisation micro-centrale ou micro-périphérique ont

été identifiés sur base de sur- ou sous- représentations significatives dans les différentes

parties des principaux noyaux commerciaux bruxellois. La première étape de la détermination

d'un profil de localisation est fondée sur un relevé de 42 noyaux commerciaux bruxellois de

plus de 50 commerces réalisé en 1987. Lors de ce relevé systématique des activités, les parties

centrales et périphériques de chaque noyau ont été définies en se basant sur des critères de

qualité des vitrines, de tendance des chalands à flâner … (Grimmeau, 1991b d'après

Hoebeeck, 1987). Cela a permis de produire une première liste de types de commerces

caractéristiques du cœur ou des marges. Retravaillée, cette liste a été utilisée dans d'autres

espaces, comme Lisbonne. A l'aide de cette première version de la grille de lecture, les cœurs

et marges des principaux noyaux ont été redéfinis dans le cadre des travaux préparatoires au

PRAS (en 1997-98). Confrontant cette nouvelle carte et l'inventaire exhaustif fourni par la

SitEx, une nouvelle liste de commerces caractéristiques respectivement du cœur ou des

marges a été établie en s'appuyant sur des tests statistiques. Cette dernière liste, qui se base sur

un nombre plus important d'observations, a fortement gagné en qualité (Fig. III-10).

Dans le secteur de l'alimentation, les seuls types de commerces semblant tirer bénéfice d'une localisation micro-centrale sont les chocolatiers et les marchands de gibier et volaille. Si la logique d'achat impulsif et donc le bénéfice du passage est claire pour les chocolatiers, la présence des marchands de gibier, au demeurant peu nombreux, est plus difficilement explicable, si ce n'est pour des raisons liées à la renommée et aux héritages historiques.

L'alimentation généraliste (épicerie, night-shop est quant à elle clairement micro-périphérique alors que l'essentiel des types de commerces relevant de l'alimentation spécialisée sont indifférents.

Dans l'Horeca, seuls les marchands de gaufres/tea-room/glacier sont micro-centraux. A nouveau, la logique d'achat impulsif est perceptible. Sinon, l'essentiel des commerces de l'Horeca ont une logique plutôt micro-périphérique. Les fast-foods sont indifférents, ce qui traduit peut-être une différenciation interne selon le type d'entreprise, les chaînes étant plus présentes au cœur des noyaux (McDonalds, Quick) que les indépendants.

L'essentiel des types de commerces relevant de l'équipement de la personne semblent affectionner le cœur des noyaux. Il est vrai que dans une logique de comparaison et d'achat impulsif, ces types de commerces peuvent bénéficier directement d'un surcroît de passage. En ce qui concerne l'entretien de la personne, la parfumerie mais aussi l'optique privilégient le cœur des noyaux, probablement pour les mêmes raisons. Les seuls types de commerces classés indifférents dans l'équipement de la personne sont peu nombreux et assez spécialisés (parapluies, chapeaux, gants et laine, bonneterie). Dans l'entretien de la personne, les pharmacies privilégient clairement les marges de noyaux, mais sont aussi souvent localisées indépendamment de tout noyau, dans une logique de proximité.

Au niveau du secteur de l'équipement de la maison, quasiment tous les types de commerces sont soit micro-périphériques, soit indifférents. Il est vrai que ces commerces correspondent souvent à des achats réfléchis ou pondéreux pour lesquels l'accroissement du passage piéton (et donc parfois une accessibilité automobile moins facile) n'est pas forcément synonyme d'accroissement du chiffre d'affaire. En outre, les surfaces de vente nécessaires sont parfois importantes, ce qui peut grever les loyers. Seuls les souvenirs-cadeaux sont assez logiquement, vu leur localisation privilégiée autour de la Grand-Place, associés à des espaces à fort passage piéton.

Les disquaires et les marchands de jouets et jeux sont les seuls types de commerces classés micro-centraux dans les loisirs. Ils sont tout à fait compatibles avec des achats impulsifs et peuvent bénéficier d'un surcroît de passage. Les autres types de commerces de ce secteur relèvent plus de la spécialisation et donc d'un achat réfléchi. Le positionnement des journaux peut paraître étrange. Il est dû au fait qu'au-delà d'un certain niveau d'accroissement de l'activité lié au passage, l'encombrement du point de vente et l'attente à la caisse devient préjudiciable au bon fonctionnement. Dès lors, la multiplication des points de vente pour couvrir l'espace est souvent préférable à une localisation dans le meilleur site. C'est d'ailleurs la stratégie adoptée par les enseignes (Relay, Press-shop) dans les lieux de très grand passage tels que les gares.

Dans les services, seules les banques et les agences d'intérim semblent spécifiques du cœur des noyaux, les premières probablement pour des questions de prestige, les secondes de façon à maximiser leur visibilité ainsi que les offres d'emploi qu'elles proposent.

Enfin, dans le secteur des transports, tous les types de commerces sont assez logiquement

classés dans une classe peu ou pas associée au passage piéton. Les commerces à rayons

multiples, tant les supermarchés que les bazars, sont classés indifférents. Pour les

supermarchés, cela traduit des héritages historiques, notamment la transformation d'anciens

magasins populaires dans les années '60 et '70.