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VENTE HLM ET ACCESSION

TRÈS SOCIALE À LA PROPRIÉTÉ

Cadrage de l’activité : une histoire déjà ancienne pour un petit nombre d’organismes

Rendue possible depuis 1965, la vente de logements locatifs sociaux à leurs locataires par les organismes Hlm propriétaires et bailleurs a généré, antérieurement à l’accord de décembre 2007 entre l’État et l’Union sociale pour l’habitat, quelque 130 000 ventes :

g En moyenne 2 200 ventes annuelles au cours des vingt-cinq premières années (1965-1990), après une lente montée en régime, période durant laquelle ces ventes concernaient, à près de 90 %, des logements individuels ;

g En moyenne 3 800 ventes annuelles au cours des dix années suivantes (1990-1999), période durant laquelle ces ventes concernaient toujours très majoritairement, à 75 %, des logements individuels ;

g En moyenne 4 500 ventes, oscillant entre 3 700 et plus de 5 000, sur la dernière période 2000-2007, ces ventes concernant désormais, à près de 35 %, des appartements.

Au total, au cours de cette quarantaine d’années, ces ventes ont concerné environ 95 000 maisons individuelles et 35 000 appartements, générant des copropriétés à hauteur de plus de 160 000 logements – 125 000 logements sociaux locatifs étant gérés dans le cadre de ces copropriétés.

Ces ventes ont été réalisées par un petit nombre d’organismes, à peine plus de 100 jusqu’au début des années 2000 – dont 30 à 40 assuraient la moitié de l’activité ; chiffres en croissance depuis, surtout depuis la loi d’Engagement national pour le logement (ENL) de 2006, qui a, entre autres, assoupli les conditions de fixation des prix de vente. Aujourd’hui, plus de 387 organismes (sur environ 554 possibles) sont engagés dans des démarches de vente.

Les évolutions récentes

En 2008, suite à l’accord passé entre l’Union sociale pour l’habitat et l’État en 2007 qui fixait un objectif de 40 000 mises en vente par an, l’offre faite par les organismes bailleurs à leurs locataires a augmenté fortement, avec près de 25 000 offres additionnelles suite aux délibérations autorisant la mise en vente.

Au terme de cet accord en décembre 2010, ce sont 120 000 logements pour lesquels des délibérations ont été prises et près de 70 000 logements ont été mis en vente. Malgré la fin de l’accord, les organismes Hlm ont poursuivi leur action en faveur de la vente et ont signé individuellement des objectifs dans le cadre des Conventions d’utilité sociale (Cus).

Cette nouvelle étape a permis une analyse territoriale fine des organismes et des services de l’État pour aboutir à des objectifs de mises en vente en phase avec les politiques locales de l’habitat. En 2011, 7 800 ventes ont été réalisées, près de 80 000 mises en vente et 130 000 délibérations.

En 2012, le nombre de ventes estimé au 31 décembre est sensiblement le même puisqu’il atteinte 7 850 ventes. Parallèlement, si le nombre de délibération progresse encore, celui des mises en vente croît lentement (85 000, +3 %), indiquant à la fois que le choix des patrimoines à vendre se réduit et que la stratégie de mise en vente des immeubles collectifs se fait dans le temps. Dans un contexte économique difficile et dans un marché de l’ancien en baisse de 30 %, les organismes Hlm ont pu, grâce à la structuration de leur activité, maintenir un nombre de ventes à la même hauteur que l’année précédente.

Pour la première fois depuis 2007, l’année 2013 a vu le nombre de ventes Hlm baisser à quelque 7 000 ventes. En 2014, le chiffre a progressé modérement à 7 400 ventes grâce à la réintroduction du PTZ+ et la baisse des taux. En 2015, le chiffre a continué à croître très légèrement aux alentours de 7 600 ventes.

g La baisse de la vente de logements anciens est de 30 % en général et la vente Hlm n’échappe pas à la réalité de la conjoncture économique ;

FICHE THÉMATIQUE

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VENTE HLM ET ACCESSION TRÈS SOCIALE À LA PROPRIÉTÉ

••• VENTE HLM ET ACCESSION TRÈS SOCIALE À LA PROPRIÉTÉ

g L’augmentation du taux solidarité et au renouvellement urbains (SRU) de 20 à 25 % sur certaines communes a stoppé des processus de mise en vente.

Plus globalement, il apparaît que le nombre de produits vendables est faible et la capacité d’acquisition des ménages fragilisée.

Par ailleurs, les ventes effectivement réalisées portent désormais à hauteur de 50 % sur des appartements, les délibérations actées se répartissant entre individuel (40 %) et collectif (60 %).

Cette évolution nécessite de la part des organismes des adaptations organisationnelles et fonctionnelles afin de gérer une partie du parc locatif Hlm au sein des nouvelles copropriétés créées.

Il est notamment indispensable que les réglementations d’Hlm et de copropriétés convergent, ou a minima deviennent compatibles, afin de ne pas générer de surcoût pour les locataires Hlm et les nouveaux copropriétaires.

L’année 2015 a vu encore quelques évolutions réglementaires : interdiction de la vente des logements au-delà des diagnostics de performance énergétique classe E, procédure de recours auprès du ministre en cas de désaccord entre le préfet et le maire, possibilité pour les collectivités locales de préempter a posteriori.

Malgré ce contexte peu favorable, les ventes progressent légèrement, à un peu plus de 7 600 ventes, du fait de la baisse des taux et de l’amélioration de l’efficacité commerciale de la vente.

Les freins à une plus large diffusion de l’activité

Les organismes Hlm considèrent que la vente est un des moyens de favoriser les parcours résidentiels à travers l’accession à la propriété, et qu’à ce titre, elle constitue un enjeu important, au même niveau que la production de logements en accession sociale, sujet sur lequel ils sont également très fortement mobilisés.

Par ailleurs, la mise en œuvre de la vente de logements Hlm à leurs occupants ne dépend pas que du savoir-faire et du volontarisme des organismes Hlm ; elle est fondamentalement soumise à une série de conditions de fond :

g Les organismes respectent des critères de vente exigeants pour faire en sorte que les acquisitions se fassent dans de bonnes conditions : prix (en deçà des évaluations des Domaines dans les limites de la loi) ; sécurisation (le plus souvent désormais à l’identique de ce qui se pratique dans le neuf) ; garanties apportées au bon fonctionnement des copropriétés qui résultent de la vente (avec, en particulier, la fonction de syndic assurée ou contrôlée par l’organisme Hlm vendeur). Ainsi, la vente ne doit notamment pas risquer de créer de « copropriété dégradée » ;

g La vente de logements locatifs aux locataires doit répondre aux besoins locaux ;

g Une politique de vente doit respecter le maintien d’une offre suffisante de logements locatifs sociaux bien situés ;

g Elle doit s’inscrire dans une politique patrimoniale de l’organisme et dans les politiques locales de l’habitat.

Cet enchevêtrement de conditions et de contraintes confirme qu’il faut, en la matière, se garder de toute vision mécaniste et bannir la « pensée magique » et les mises en équation faciles (cf. le débat sur les 2 milliards d’euros que générerait la vente de 40 000 logements).

Quelques éléments de prospective

La vente Hlm n’est pas un acte administratif : il s’agit d’une activité de marché soumise aux aléas économiques. Optimiser les produits de la vente peut aussi impliquer une baisse significative des volumes dans des périodes inadaptées.

VENTE HLM ET ACCESSION TRÈS SOCIALE À LA PROPRIÉTÉFICHE THÉMATIQUE

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VENTE HLM ET ACCESSION TRÈS SOCIALE À LA PROPRIÉTÉFICHE THÉMATIQUE

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Les difficultés économiques et sociales, celles de l’accès au crédit pour les personnes sans apport personnel et les restrictions d’accès au prêt à taux zéro (PTZ) dans la zone A, explique en partie des volumes de vente qui stagnent.

Par ailleurs, tout en se félicitant du passage de 20 à 25 % du taux de logements sociaux dans certaines communes, les organismes Hlm sont confrontés à des décisions d’arrêt brutal de vente alors que, des politiques de développement étaient prévues. Dans ce contexte difficile, le retour à un PTZ+ ciblé sur la vente Hlm est un des éléments qui devrait permettre le maintien d’un volume de ventes en ligne avec les objectifs des plans stratégiques de patrimoine des organismes Hlm.

Nul doute que la vente Hlm, pour qu’elle se traduise par une réussite pour les habitants et les collectivités locales, nécessite une professionnalisation et une adaptation des organismes Hlm à ces nouveaux métiers. Cette démarche implique un délai incompressible et nécessaire à la mobilisation des acteurs et les premiers résultats apparaissant à présent clairement.

Il conviendra, dans un second temps, de valider la pertinence des actions individuelles au regard des marchés locaux, des ressources des ménages et des politiques locales de l’habitat élaborées par les collectivités locales.

Quoi qu’il en soit, il est d’ores et déjà certain qu’une augmentation sensible du nombre de ventes ne pourra être atteinte que dans plusieurs années et en fonction des réalités locales (économiques, politiques, foncières, etc.) et de la mobilisation de l’ensemble des acteurs.

• Retrouvez le dossier Dossier Vente Hlm

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