LES POLITIQUES PUBLIQUES DE L’HABITAT URBAIN AU MAROC : CONTEXTE, REALISATIONS ET INSUFFISANCES

Revue D’Etudes en Management et Finance D’Organisation N°13 Juin 2021

LES POLITIQUES PUBLIQUES DE L’HABITAT URBAIN AU MAROC : CONTEXTE, RÉALISATIONS ET INSUFFISANCES

PUBLIC POLICIES FOR URBAN HOUSING IN MOROCCO : CONTEXT, ACHIEVEMENTS AND SHORTCOMINGS

EL ALLAM Asmaa Doctorante

Laboratoire LARETA, Université Hassan Premier Settat Maroc Email : elallamasmaa@gmail.com.

JEKKI Hicham Enseignant chercheur

FSJES, Université Hassan Premier Settat Maroc, Email : jekkihicham@gmail.com.

Résumé

Au cours des dernières années, l’habitat au Maroc a bénéficié d’un intérêt particulier de la part des pouvoirs publics qui ont intervenus dans le marché d’habitation avec des politiques publiques de logement qui sont modifiées et adaptées selon la conjoncture politique et le contexte socioéconomique, visant en particulier la résorption des habitats insalubres et des bidonvilles. L’analyse des résultats des politiques de l’habitat urbain dans ce papier a révélé que le marché d’habitat au Maroc a enregistré un dynamisme remarquable, qui ne devra cependant pas faire perdre de vue les différentes insuffisances qui menacent le potentiel de développement du secteur de l’habitat.

Mots clés : les politiques de l’habitat urbain, habitat insalubre, bidonville.

Abstract

In recent years, housing in Morocco has received particular attention from the public authorities, who have intervened in the housing market with public housing policies that are modified and adapted according to the political situation and the socio-economic context, aiming in particular at the reabsorption of unhealthy housing and slums. The analysis of the results of urban housing policies in this paper has revealed that the housing market in Morocco has recorded a remarkable dynamism, which should not, however, make us lose sight of the various shortcomings that threaten the development potential of the housing sector.

Keywords : urban housing policies, substandard housing, slums.

INTRODUCTION

Le logement est une nécessité à forte intensité de capital par rapport à la nourriture et à l’habillement, le coût plus élevé du logement est une contrainte centrale au développement socio-économique, menaçant la durabilité des communautés dans le monde entier. Le Maroc a longtemps été considéré comme l’un des pays les plus progressistes dans sa gestion du développement urbain, et en particulier sa recherche de solutions de logement adaptées aux pauvres.

Depuis son indépendance en 1956, il a mis en œuvre diverses politiques en matière de logement. Actuellement, Le gouvernement du Maroc tente de relever les défis du marché de l’habitat dans le cadre d'une stratégie qui repose sur trois piliers, à savoir, l'augmentation de l'offre de logements abordables, la diversification de l'offre, et l'amélioration de la gouvernance du secteur.¹ Bien que la croissance des établissements informels ait été réduite dans les années 1970, elle a commencé à s’accélérer dans les années 1980. Un important programme de logement de qualité inférieure (« l’habitat insalubre ») a été lancé dans les années 1980, et un organisme spécial a été créé à cette fin, l’Agence nationale de lutte contre l’habitat insalubre (ANHI). En 2004, ce programme a été suivi du programme Villes sans Bidonvilles qu’est essentiel pour comprendre la politique de logement actuelle du Maroc.

L'expérience marocaine en matière de lutte contre l'habitat insalubre et la promotion de l'habitat social est instructive ; plusieurs programmes ont été testés pour endiguer les problèmes liés à l'abordabilité et la qualité du logement des ménages à faible revenu et à revenu moyen. Ses expansions sont certes favorisées par la pauvreté et les conditions économiques difficiles, mais d'autres facteurs sociaux et comportementaux sont des catalyseurs. Il est maintenant nécessaire de procéder à une évaluation ex-post de toutes ces politiques publiques afin d'en tirer des conclusions pertinentes et de rectifier la situation à la lumière des recommandations.

C’est dans ce cadre que s’inscrit le présent travail, qui vise à examiner les avancées enregistrées et les insuffisances à combler en matière de mise en œuvre de la politique de l’habitat au Maroc. Pour ce faire, nous décrirons au premier lieu le contexte des politiques d’habitat au Maroc, puis nous présenterons les principaux leviers et chantiers mises en place et enfin nous analyserons les réalisations et les insuffisances des politiques d’habitat au Maroc dans le milieu urbain.

I. LE CONTEXTE DE LA POLITIQUE PUBLIQUE DE L’HABITAT URBAIN Depuis l’indépendance en 1956, le secteur de l’habitat au Maroc a considérablement changé.

Le pays, situé à l’intersection des États européens, arabes et africains, s’est rapidement urbanisé à un rythme plus rapide que ses homologues régionaux, avec un taux de croissance annuel compris entre 3 et 4%, en devenant un pays majoritairement urbanisé, de 16 millions des citadins en 2004 à 20,4 millions en 2014. Le Maroc a connu des pressions accrues pour fournir des logements abordables. La croissance démographique s’est intensifiée, et un plus grand nombre de personnes ont migré vers les villes à la recherche de meilleures opportunités économiques. Cette croissance rapide de l’urbanisation a entraîné une augmentation de la demande de logements abordables. Les terrains sont devenus plus rares et les matériaux de

1 Les politiques de logement sont destinées au premier lieu aux ménages urbains, les interventions de l’Etat dans le milieu rural sont restées très localisées et réduites à des programmes ou projets pilotes conçues sans aucune réelle politique publique dédiée à l’habitat rural.

construction plus coûteux. D’autre part, cette forte demande est le résultat de la diminution constante de la taille des ménages urbains et de l’augmentation du taux de propriété dans le milieu urbain.

Figure 1 : le statut d'occupation du logement dans le milieu urbain en % et évolution du taux d'urbanisation

Source : RGPH 2004 et 2014.

La demande croissante du logement s’est traduite par une augmentation du prix de l’immobilier, à partir de l’année 2008, le prix moyen du m² de l’immeuble a augmenté de 1255 DH à 1507 DH en 2016, et celui des habitations de type marocain de 1155 DH à 1430 DH pour la même période. Quant au niveau de vie des ménages urbains, la valeur des dépenses de consommation annuelle médiane par tête en 2014 est estimée à 14 280 DH, soit environ 1190 DH par mois. Néanmoins, il est à noter que la part des dépenses de l’habitation dans le budget des ménages urbains est passée de 21,1% à 24,2%.

D’autre part, de nombreux types de logements sont évidents dans tout le Maroc, selon les données du Haut-Commissariat au Plan, 48 982 permis de construire de tous types ont été accordés en 2014, ce qui représente un total de 111 666 logements, en effet, la construction de logements, bien qu’importante, n’est pas suffisante pour répondre aux besoins en matière de logement, qui se situent à 1 572 893 unités dont 1 359 788 unités en milieu urbain pour l’année 2014.

Figure 2 : Le prix moyen du m² couvert selon la catégorie de construction

Source : Haut-Commissariat au Plan + Calcul DEPF

Ces facteurs ont finalement contribué à l’incapacité de l’offre de logements de répondre à la demande urbaine en plein essor, le déficit de l’offre et les problèmes d’abordabilité qui en

découle ont forcé les ménages à faible revenu à répondre de façon informelle à leurs besoins en matière de logement.

II. LA POLITIQUE DE L’HABITAT URBAIN AU MAROC : LES PRINCIPAUX LEVIERS ET CHANTIERS MISES EN PLACE

Le Maroc a mené des réformes progressistes de la réglementation et des politiques et a consacré d’importantes ressources publiques pour remédier aux pénuries chroniques de logements qui affectent les ménages à revenu faible et moyen. Les politiques ont mis l’accent à la fois sur l’augmentation de la production officielle de logements abordables et sur l’élargissement de l’accès au crédit aux groupes à faible revenu et aux groupes vulnérables pour l’achat de logements, avec la participation des opérateurs publics et privé.

1. Les opérateurs de la politique de l’habitat

Le principal opérateur est Le Groupe AL OMRANE qu’est créé en 2007 à l’initiative de l’Etat marocain par regroupements successifs de plusieurs sociétés pour devenir le premier opérateur d’aménagement et d’habitat au Maroc. D’autres opérateurs publics sont identifiés, comme les agences urbaines qui procèdent à la préparation de plans de restructuration des quartiers non réglementaires et s’occupent de l’instruction des dossiers des projets d’habitation ; afin d’assurer la cohérence d’ensemble de l’urbanisation. Ainsi, les collectivités territoriales constituent souvent le catalyseur de l’identification du recensement des populations les plus pauvres et contribuent au financement des projets.

Il est à noter qu’il y a d’autres acteurs privés de la fourniture de logement pour les groupes à faible revenu ou moyens, comme les banques qui jouent un rôle croissant dans l’octroi de prêts pour l’achat ou la construction des logements. Les promoteurs du secteur privé sont encouragés à participer au marché du logement social en offrant des incitatifs fiscaux et des terrains viabilisés par les administrations locales, et les institutions de microfinance qui ont été autorisé par le gouvernement à prêter pour le logement. Ces prêts sont principalement utilisés pour la construction ou l’amélioration de maisons supplémentaires, ou pour les acomptes requis pour réserver un appartement subventionné.

2. Le financement du marché de l’habitat

2.1. Le Fonds de Solidarité Habitat et d’Intégration Urbaine :

Le Fonds de Solidarité Habitat et d’Intégration Urbaine est un compte d’affectation spéciale créé par la Loi de Finances de 2002, il a pour objectif de financer des opérations afférentes aux programmes de résorption de l’habitat insalubre et aux projets d’habitat social. Ce fond est alimenté par une taxe parafiscale sur le ciment, le sable de construction et le fer à béton.

Figure 3 : évolution des dépenses du FSHIU

Source : données MATHPV et rapports sur les Comptes Spéciaux du Trésor (CST)

D’après la figure ci-dessus, il est à noter que les dépenses du Fonds de Solidarité Habitat et d’Intégration urbaine ont augmenté de 0,16 à 2,26 Milliard de dirhams entre 2002 et 2017 soit une augmentation annuelle moyenne de 1,4 Milliard de dirhams, par conséquent, le secteur de l’habitat a bénéficié au titre de la contribution de FSHIU un montant de 22,46 milliard de dirham.

2.2. Les crédits immobiliers

Les crédits immobiliers constituent une autre source de financement en faveur du secteur de l’immobilier. D’après les données de Bank Al Maghrib, les prêts immobiliers ont atteint 267 300 Milliards de dirhams à fin décembre 2018, soit une hausse de 3,5% par rapport à la fin de l’année 2017. Quant aux prêts immobiliers de l’année 2019, ils ont atteint 276 675 Milliards de dirhams, soit une hausse de 3,4% par rapport à la fin de l’année précédente.

Tableau 1 : Évolution des crédits immobiliers, crédits à l'habitat et crédits promoteurs immobiliers entre 2013 et 2019 (en MDH) :

Année 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Crédits immobiliers 230 538 236 824 240 902 246 897 257 814 267 300 276 675

Crédits à l’habitat 160 123 170 081 179 475 188 723 195 985 207 085 214 966

Crédits aux promoteurs immobiliers 68 554 64 731 58 156 55 507 60 101 57 991 59 384

Source : Bank Al Maghrib (BAM)

Figure 4 : Évolution des crédits immobiliers, crédits à l'habitat et crédits promoteurs immobiliers entre 2013 et 2019 (en MDH)

Source : Bank Al Maghrib (BAM)

2.3. La mise en place des fonds de garantie

Afin d’améliorer l’accès aux prêts hypothécaires, le Maroc a créé en 2003² des fonds qui garantit les prêts au logement destinés aux citoyens moyens ou ayant un revenu faible et/ou irrégulier. Ces fonds ont été administrés par la Caisse Centrale de Garantie ou CCG, un organisme gouvernemental qui offre différents types de garanties de prêts. En effet, le fonds Damane Assakane a été créé comme fonds de base, et à partir de là, différents produits de garantie ont été développés.

2.3.1. FOGARIM

FOGARIM est la garantie pour les ménages à revenu faible et/ou irrégulier. Le FOGARIM a donné accès à des prêts de banque de logement à des populations qui n’avaient pas accès à de tels prêts auparavant. Seuls les citoyens qui ne possèdent pas de logement peuvent bénéficier des prêts du FOGARIM. La durée des prêts FOGARIM n’est pas limitée par la CCG, mais les banques accordent rarement plus de 25 ans (cela dépend également de l’âge de l’emprunteur).

Figure 5 : Nombre des crédits accordés dans le cadre de FOGARIM

2 Bounakhla, Abdelaziz. Caisse Centrale de Garantie. “Damane Assakane : présentation et bilan,”” 14 Oct. 2014.

Web. 09 Aug. 2015.

Source : données MATHPV et rapports sur les Comptes Spéciaux du Trésor (CST) Figure 6 : Montant des prêts FOGARIM en MMDH

Source : données MATHPV et rapports sur les Comptes Spéciaux du Trésor (CST)

En 2018, le nombre de ménages bénéficiaires de la garantie FOGARIM s’est situé à 11 307 ménages, et le montant des prêts FOGARIM à 1,92 MMDH. Au total, 163 553 ménages avaient bénéficié de prêts garantis par le FOGARIM et le montant total des prêts FOGARIM s’est situé à 26,65 MMDH.

2.2.2. FOGALOGE

FOGALOGE est la garantie de prêts au logement pour les professionnels de la classe moyenne marocaine vivant au Maroc ou à l’étranger. Les prêts FOGALOGE sont garantis par le gouvernement à 50 %. Bien que le montant des prêts ne soit pas plafonné, l’engagement de la garantie ne peut pas dépasser 400 000 DH. Un financement à 100% est possible avec les prêts FOGALOGE.

Figure 7 : Nombre des crédits accordés dans le cadre de FOGALOGE

Source : données MATHPV et rapports sur les Comptes Spéciaux du Trésor (CST)

Figure 8 : Montant des prêts de FOGALOGE en MMDH

Source : données MATHPV et rapports sur les Comptes Spéciaux du Trésor (CST)

La garantie FOGALOGE (ciblant la classe moyenne) avait une portée plus réduite, environ 42 014 clients en ont profité avec un montant total des prêts de 12,34 MMDH. Ainsi, en 2018 la garantie FOGALOGE avait donné accès au crédit de l’habitation à 5642 personnes avec un volume de prêts d’environ 1,6 MMDH.

3. Les principaux programmes du marché de l’habitat urbain au Maroc 3.1. Promotion de l’habitat social

Le manque de logements est un problème persistant pour le Maroc, en particulier dans les centres urbains. Par conséquent, le pays a adopté une série de mesures financières, immobilières et juridiques pour éradiquer les logements inadéquats. Dans ce cadre, la production du logement social constitue un enjeu majeur et une préoccupation pour résorber le déficit du logement au Maroc.

Ainsi, plusieurs programmes d’habitat social ont été établis pour faire accéder les ménages à revenu faible et moyen à un logement décent et abordable. Depuis 2004, les projets de logements sociaux au Maroc ont été mis en œuvre principalement par l’intermédiaire d’Al Omrane, en engageant des entreprises de construction privées pour développer des unités de logement.

3.1.1. Logement à faible valeur immobilière (Logement à 140.000 DH)

Le programme du logement à faible valeur immobilière a été mis en place en 2008 par le Ministère de l’Aménagement du Territoire National, de l’Urbanisme, de l’Habitat et la Politique de la Ville (MATUHPV). Le programme couvre les unités dont la superficie est de 50 à 60 m². Pour être éligible à ce programme, le revenu du ménage ne doit pas dépasser le double du salaire minimum et doit utiliser la maison comme résidence principale. Les promoteurs immobiliers qui construisent ces logements peuvent profiter auprès des sociétés filiales du Groupe Al Omrane, des terrains publics sur lesquels construire et des allégements fiscaux.

3.1.2. Logement social à 250.000 DH

Le programme des logements sociaux, dont le coût peut atteindre 250 000 DH a été initié par le MATUHPV, pour relancer l’investissement dans le logement social vu ses effets majeurs sur l’économie nationale, les unités couvertes par ce programme ont une superficie de 50 à 80 m². Cette catégorie de logements sociaux a été relancée pour la période 2010-2020 et

comprend également un certain nombre d’incitatifs pour les promoteurs. Les conditions d’éligibilité stipulent que les ménages utilisent l’unité comme résidence principale, ne possèdent aucun autre bien et ont une hypothèque d’État pour financer l’achat.

3.2. La lutte contre l’habitat insalubre :

3.2.1. La restructuration des quartiers non réglementaires.

Dans la perspective de lutter contre les différents aspects de la précarité sociale et de marginalisation, et de la mise en place d’un développement urbain intégré, les pouvoirs publics ont incité les collectivités locales à concevoir des programmes pluriannuels basés, lors de leur montage, sur la participation de plusieurs institutions (collectivités locales, départements ministériels et établissements publics) sous forme de conventions. Ces programmes visent à améliorer la qualité des espaces urbaines dans les villes, et généraliser l’accès aux équipements de base notamment dans les quartiers non réglementaires.

3.2.2. Programme d’Habitat Menaçant Ruine

En ce qui concerne l’habitat menaçant ruine et les tissus anciens, des programmes d’intervention visant à sécuriser et à améliorer les conditions de vie des ménages et des personnes touchées par des catastrophes naturelles ont été élaborés et mis en œuvre, il s’agit notamment des opérations de recasement et de relogement des ménages situés dans des maisons irrécupérables compte tenu de l'état avancé de leur dégradation. D’autres programmes ont été développés par le MATUHPV pour protéger et valoriser le patrimoine des médinas, kasbahs et ksours antiques. En 2012, et selon l’enquête du ministère de l’intérieur 43 734 habitations sont définies comme « menaçant ruine ».

3.2.3. Programme de Villes sans Bidonvilles

La résorption des bidonvilles constitue la composante essentielle de la lutte contre l’habitat insalubre, le gouvernement marocain en a fait la priorité dans le domaine du développement social, de la lutte contre la pauvreté et de l’exclusion en milieu urbain en lançant en 2004 le programme national "Villes sans Bidonvilles" (VSB). Ce programme vise à éradiquer les bidonvilles urbains, et à inclure le plus large éventail possible d’intervenants afin d’atteindre ses objectifs. La gestion du programme repose donc sur le concept de collaboration entre le gouvernement central, régional et local, les promoteurs publics et privés et les habitants des bidonvilles eux-mêmes. Cette collaboration est symbolisée par des contrats signés par les parties concernées. Elle met également l’accent sur la participation des résidents concernés, trois modes de résorption sont privilégiés : la restructuration³, le relogement⁴ et le recasement⁵. L’intervention s’élabore dans un cadre partenarial où chaque partenaire, selon la spécificité du territoire, a une mission clairement définie.

3 La restructuration : les opérations de restructuration ont pour objectif de doter les grands et moyens bidonvilles en équipements d’infrastructure nécessaires, et de régulariser leur situation urbanistique et foncière.

4 Le relogement : ce mode d’intervention consiste en l’attribution de logements sociaux destinés essentiellement aux ménages des bidonvilles des grandes et moyennes agglomérations.

5 Le recasement : il consiste en l’attribution de lots aménagés à valoriser en auto-construction assistée. Ce mode est utilisé pour le relogement des ménages des petits bidonvilles et de ceux ne pouvant être intégrés au tissu urbain.

3.3. Logement destiné à la classe moyenne :

Afin de répondre à la demande du logement de différentes classe sociales et de soutenir la classe moyenne, le MATUHPV a mis en place en 2013 un programme pour rendre l’accès au logement plus souple et adéquat pour les familles à revenu moyen. La loi de finance 2013 a introduit des mesures incitatives pour le logement de la classe moyenne, tels que l’exonération des acquéreurs des droits d’inscription à la conservation foncière et des droits d’enregistrement et de timbre. Les promoteurs s’engagent à construire sur 5 ans, au moins 150 logements destinés aux ménages dont leurs revenus mensuels nets d’impôt ne dépassent pas 20.000 DH. En effet, la loi de finance 2014 a consolidé les avantages de ce programme avec la hausse de prix de vente de m² de 6000 DH TTC à 7200 DH TTC et la révision de la surface couverte (allant de 80 m² à 150 m² au lieu de 80 m² à 120 m² prévus au départ).

III. LES REALISATIONS DES POLITIQUES PUBLIQUES DE L’HABITAT URBAIN

1. Les programmes du logement social

Avec les mesures d’accompagnements et les ressources mobilisées mises en place, la politique du logement social a créé un dynamique particulier au niveau du secteur de logement. En effet, 68 conventions ont été signées pour la réalisation de 36 173 logements à faible valeur immobilière. Ainsi, le programme du logement à FVI a permis de soutenir l’offre du logement destiné aux ménage à faible revenu avec la production de 41 131 logements pour la période 2010-2019 et 1664 unités du logement mises en chantier en 2019.

Figure 9 : évolution des logements à faible valeur immobilière 140.000 DH mis en chantier

Source : données MATHPV

D’autre part, depuis le lancement du programme du logement social à 250 000 DH, 1154 conventions ont été signées pour la construction de 1 713 905 unités de logement. La production de ce programme a atteint 414 040 logements tandis que les mises en chantier ont atteint en 2019, 36 300 logements.

Figure 10 : évolution des logements à faible valeur immobilière 250.000 DH mis en chantier

Source : données MATHPV

2. Les programmes de la lutte contre l’habitat insalubre

Les efforts déployés dans le cadre du programme de villes sans bidonvilles ont permis à améliorer les conditions du logement de 277 583 ménages, d’après les résultats de l’enquête nationale pour l’évaluation des impacts des programmes de luttes contre l’habitat insalubre sur les conditions de vie des ménages en 2015, 85% des ménages affirment être satisfaits par rapport au site d’implantation des projets de relogement et près de 90% se disent satisfaits de leur logement décent et de ses équipements. Ainsi, 59 villes ont été déclarées comme des villes sans bidonvilles.

Figure 11 : Bilan du programme de Ville sans Bidonvilles jusqu'à fin 2018

Source : données MATHPV

De plus, les programmes de la mise à niveau urbain (MNU) et de restructuration des quartiers non réglementaires ont permis de résorber le déficit du logement. En effet, entre 2002 et 2017, le programme de MNU a permis d’améliorer les conditions de vie de près de 1,6 millions de ménages et de signer 569 conventions, pour un coût global de 22,33 milliards de DH, et une subvention du MATUHPV qui s’élève à 13,02 milliards de DH. En outre, 27 000 bâtisses font l’objet de conventionnement dans le cadre du programme d’habitat menaçant ruine, pour un coût global de 3,64 Milliards de DH dont la subvention du Ministère est de 1,11 Milliards de DH.

Figure 12 : évolution des Unités de restructuration mises en chantier et produites 70 villes

270 000 ménages

85 villes 472 723ménages

59 villes déclarées comme VSB et 277 583 ménages traités

Source : données MATHPV

3. Le programme du logement destiné à la classe moyenne

Pour sa part, le programme du logement destiné à la classe moyenne a pu engendrer 49 conventions déposées, pour la construction de 19 271 logements. A cet égard, deux conventions cadre ont été signées entre le MATUHPV et la fédération Nationale des promoteurs immobiliers pour réaliser 20 000 logements destinés à la classe moyenne, et entre Al Omrane et le Département de l’Habitat et de la Politique de la Ville pour construire 3680 unités. En effet, 534 logements ont été réalisés et 3361 sont mises en chantier⁶.

IV. LES INSUFFISANCES DES POLITIQUES DE L’HABITAT URBAIN AU MAROC

Des progrès significatifs ont été accomplis dans la mise en œuvre de la politique du logement grâce aux efforts déployés par les pouvoirs publics. Ces progrès ne devraient cependant pas faire perdre de vue les différentes insuffisances qui menacent le potentiel de développement du secteur de l’habitat.

1. Le système de financement du logement confronté à des contraintes multiples La politique d'amélioration de l'accès au financement du logement au Maroc est dominée par les garanties fournies par les Fonds Damane Assakane. Toutefois, le mécanisme dans sa configuration initiale et après plusieurs améliorations techniques semble avoir atteint un plateau de maturité, et commence à montrer quelques limites. Une révision du programme de garantie semble maintenant nécessaire pour plusieurs raisons :

- Les institutions financières devraient être des partenaires clés et accorder des crédits à un plus grand nombre de ménages à faibles revenus et à revenu moyen pour leur permettre d'acheter des logements. Pourtant, le nombre de banques partenaires qui utilisent des garanties

6 D’après les données de MATHPV.

a considérablement diminué. (Seules deux banques octroient plus de 80% des crédits FOGARIM, il s’agit de la BCP et CIH BANK)⁷ .

- Les banques ont également des difficultés à entreprendre une diligence raisonnable non conventionnelle et coûteuse pour évaluer la capacité d'endettement des ménages vulnérables cibles, c'est-à-dire les personnes à revenus irréguliers.

- Les garanties ont eu peu d'impact sur l'accès au crédit des clients aux revenus les plus faibles, ce qui indique que le programme atteint désormais assez mal les groupes à faibles revenus initialement ciblés.

Le renforcement du système répondra donc à deux défis majeurs : (i) la nécessité de contribuer aux objectifs gouvernementaux en matière de logement social et abordable en attirant un plus grand nombre de prêteurs sur ces segments de marché, (ii) la robustesse du dispositif pour fournir un degré de protection aux banques et aux finances publiques qui assure sa viabilité à long terme⁸. Il est à noter que L'éducation financière et la protection des consommateurs sont également des pierres angulaires du prêt qui sont également nécessaires pour permettre l'expansion durable et responsable du marché du financement du logement au Maroc.

Il est dans l’intérêt du prêteur d’éviter le défaut de paiement par ignorance, et pour l’emprunteur de comprendre la procédure à suivre s’il est en difficulté financière. Cet aspect est de plus en plus abordé dans le programme VSB, où l’on s’attend à ce que tous les résidents reçoivent une éducation sur la gestion financière et leurs responsabilités en matière de remboursement. Toutefois, les banques commerciales devront assumer davantage de responsabilités, tant pour établir une bonne relation avec leurs clients que pour s’assurer que les clients comprennent le système. Dans le cas de la réinstallation, les familles touchées n’ont aucune option quant au choix et au coût de leur nouveau logement. De nombreuses familles n’ont pas un revenu suffisant pour payer leurs paiements mensuels.

2. Insuffisances des programmes de logement social et de lutte contre l’habitat insalubre :

Malgré les nombreux succès de la politique et de la stratégie de subvention du logement social au Maroc depuis son élaboration en 2004, une décennie d'expérience a également démontré certaines limites des programmes. De plus, les incitations et le soutien actuels du secteur privé aux bénéficiaires du programme de VSB représentent un lourd fardeau financier pour le gouvernement, et il semble qu'ils n'atteignent pas efficacement les marchés cibles et n'ont pas été en mesure de surmonter le développement de nouveaux établissements informels.

Tout d’abord, les importantes marges bénéficiaires réalisées dans le cadre du programme de logement social par le secteur immobilier, ont créé un énorme afflux dans la production de cette catégorie de logements (à un prix de vente de 250 000 dirhams) au détriment des terrains et des avantages fiscaux accordés par le gouvernement. En conséquence, un écart est

7 DEPF, la politique publique de l’habitat : vers des nouvelles perspectives, 2019. Et

http://leboursier.ma/Quoi-de-neuf/3952/2019/02/25/Fogarim-deux-banques-accordent-80-des-credits.html

8 Mohamed Boussaid et al (2013), MENA Regional Affordable Housing Project –Morocco activities.

également apparu dans la production de logements à prix moyen, ce qui a eu pour conséquence que les ménages de la classe moyenne ont acheté des unités du programme de logement social, en particulier dans les zones à forte demande, évinçant ainsi les personnes à faibles revenus. Pendant ce temps, le programme de logement à FVI destiné à une population à faibles revenus a reçu très peu d'attention de la part du secteur privé. Par ailleurs, l’un des risques majeurs auquel sont confrontés les deux programmes d’habitat social et qui menace de compromettre l’atteinte de leurs objectifs est le glissement dans la population cible. En effet, la majorité des opérations réalisées dans ce cadre l’ont été à travers des partenariats conclus avec des promoteurs privés.

Les programmes de logement social ne disposent pas de garanties réelles permettant de s’assurer que les unités produites ont bénéficié à la population cible⁹. D’autre part, la déconnexion entre l’offre et la demande représente un gaspillage de la subvention. Le gouvernement marocain subventionne actuellement deux catégories de logements abordables : la première catégorie est celle des appartements à faible valeur immobilière et à prix plafonné fixé à 140 000 MAD, et la seconde catégorie est celle des appartements à prix plafonné à 250 000 MAD. La catégorie destinée aux groupes de population à revenu moyen produit une marge brute plus importante que la première catégorie, destinée aux groupes de population à faible revenu. En conséquence, il y a actuellement un excédent dans le marché de l’habitation des logements avec le prix plafonné de 250.000 MAD, d’une part. Et d’autre part, il y a une pénurie dans les unités avec un prix plafonné de 140,000 MAD¹⁰. Cela représente un gaspillage important de subventions allouées par l’État à des promoteurs privés.

La politique de logement pour les ménages des bidonvilles a également créé des incitations perverses. Les avantages du programme VSB ont attiré des ménages plus riches dans les bidonvilles afin qu'ils puissent bénéficier des concessions offertes par le programme. Le programme VSB est basé sur le concept d’amener tous les règlements à une certaine norme en termes de services. En effet, la tâche du gestionnaire de projet est de vendre les concepts et le programme aux résidents, plutôt que de les inviter à dire ce qu’ils veulent et ce qu’ils seront prêts à payer pour cela. Il y a donc une approche descendante qui fait en sorte que certains ménages sont obligés d’effectuer des paiements pour des améliorations à leur environnement pour lesquelles il n’y a pas de demande effective. La participation des communautés aux plans de mise à niveau est encore rare, et étant donné le système de gouvernance, la plupart des gens s’attendent à « suivre les règles » et à « obéir aux ordres ».

3. Insuffisances d’ordre global

- Une pénurie de l'offre pour la classe moyenne, déplaçant une partie de la demande sur les logements sociaux et évinçant une partie de la population cible.

- Un manque de solutions de logement pour les populations les plus pauvres, notamment la fourniture limitée de parcelles viabilisées dans des sites bien situés et accessibles aux services urbains. Évidemment, les personnes ayant des ressources financières limitées qui y vivent ont de la difficulté à trouver un emploi ou à se rendre au travail (coûts de mobilité)

9 M. Mohamed Hadhoudi, (2009). L’expérience de la Cour des comptes en matière d’évaluation des projets et programmes de l’habitat social. SÉMINAIRE SUR LA PROBLÉMATIQUE DE L’INCLUSION PAR LE LOGEMENT DES POPULATIONS PAUVRES ET VULNÉRABLES.

10 Meryem Belkadi, (2019). Assessment of affordability and desirability of housing options in the context of the Cities without Slums Program in Morocco. University of Cincinnati

DAAP – School of Planning.

- Un secteur locatif stagnant, en raison d'un cadre juridique inadéquat, et un manque d'incitations pour les propriétaires privés à libérer les propriétés vacantes pour des solutions de location abordables afin de répondre au déficit de logements. Une autre limite de la stratégie actuelle est que les politiques marocaines ont été fortement concentrées sur l'acquisition de logements, et en conséquence, la part des logements locatifs commerciaux est devenue moins importante, limitant la disponibilité de cette option d'occupation.

- Les habitants pauvres des bidonvilles n’ont pas d’options abordables, et doivent donc inévitablement trouver des terres alternatives où ils peuvent construire un logement qui sera étiqueté comme un bidonville à l’avenir.

- Les banques éprouvent des difficultés à établir des relations avec les clients du secteur à faibles revenus, en particulier ceux qui travaillent dans le secteur informel, et ont besoin de programmes de formation et d'orientation pour aider leur personnel à servir ce nouveau marché. Elles doivent également étendre leurs services aux zones où vivent les personnes à faibles revenus et utiliser des systèmes et des critères différents dans leurs pratiques de prêt.

Conclusion

L’étude des politiques publiques de l’habitat au Maroc souligne les limites de ces dernières de fournir des logements abordables et décents pour les ménages à faible revenu et à revenu moyen. A cet effet, les pouvoirs publics ont procédé à la mise en place de plusieurs chantiers de réforme visant à assurer une meilleure adéquation de l’offre et de la demande et à promouvoir l’habitat social. Cependant, sa mise en place se trouve encore défiée par deux facteurs. Il s’agit principalement de la préférence accordée à l’accès à la propriété et la faiblesse des revenus des ménages concernés. Ces deux défis ont amené les pouvoirs publics à diversifier l’offre de logements par différents moyens et actions comme la construction de logements, la restructuration des quartiers non réglementaires, le recasement, l’attribution des lots, les réhabilitations, etc.

Mais, dans plusieurs situations, le problème du financement de ces actions a constitué un handicap à l’accès des populations défavorisées à un logement décent, au prix raisonnable et dans le délai imparti.

Les programmes et les subventions sélectives affectent à la fois la situation financière et les conditions de logement des ménages, ainsi que le résultat d'équilibre des marchés du logement (Nordvik, 2006)¹¹. Il sera important que les mesures incitatives soient correctement harmonisées avec les perceptions, les attentes et les besoins des consommateurs. En effet, les décideurs politiques doivent tenir compte du comportement des consommateurs avant de mettre en œuvre des programmes de logement. Jusqu’à présent, l'approche n'est pas adaptée aux contextes et aux aspects comportementaux impliqués, d'où le grand besoin d'initier des études sur les facteurs socioéconomiques et démographiques des ménages pour comprendre les mécanismes entre le comportement du consommateur et l’accès au logement et afin de tirer des conclusions nécessaires pour l'action publique future.

11Nordvik, V. (2006), “Selective housing policy in local housing markets and the supply of housing”, Journal of Housing Economics, Vol. 15 No. 4, pp. 279-292.

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