Malgré un premier trimestre ralenti par le maintien des mesures sanitaires, l’accélération du programme de vaccination au deuxième trimestre a permis une reprise forte de l’économie en 2021.
La croissance du PIB est anticipée à +6,7% en 2021, supérieure à la moyenne de la zone Euro à +5,0%
et devrait se prolonger en 2022 (+4,2% attendus).
Aussi, l’indicateur de confiance des ménages se stabilise, malgré le retour en force de la question du pouvoir d’achat dans les préoccupations des ménages français.
Côté offre, de nombreux commerçants et distributeurs déplorent des difficultés de recrutement.
L’ILC mais surtout l’ICC ont connu d’importantes progressions ces dernières années.
L’ICC a connu de fortes progressions ces dernières années, notamment avec l’augmentation des prix des matières premières.
2021 aura été une année de croissance particulièrement forte, avant une retombée attendue en 2022.
Pour les investisseurs, la poursuite de la croissance de ces indices signifie une hausse de leurs revenus locatifs.
Une partie des commerçants défendent un modèle de bail avec un loyer variable indexé sur un taux d’effort, plutôt qu’un loyer fixe. Il présente l’avantage pour les enseignes d’être plus soutenable, a fortiori en temps de crise sanitaire.
AT A GLANCE
T4 2021 DE BONNES PERFORMANCES POUR LES CHIFFRES D’AFFAIRES, MAIS UN BILAN MITIGÉ CONCERNANT LES VOLUMES INVESTIS
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
LE MARCHÉ DU COMMERCE EN FRANCE
+4,2%
PRÉVISION PIB 2022
+0,9%
CONSOMMATION DES MÉNAGES 2022
INDÉXATION DES LOYERS
PRÉVISION T4 2021
INDICE DU COÛT DE CONSTRUCTION
PRÉVISION T1 2022
INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX
+3,3%
+4,9%
15,0%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 8,0%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
8,0%
-1,2% -0,6%
16,9%
7,9% 10,5%
-15,3%
3,7%
11,0%
Habillement
Parfums - Cosmétiques Le chiffre d’affaires du commerce de détail progresse de
8,0% au troisième trimestre 2021. L’accélération du programme de vaccination a permis une reprise forte de l’économie avec une croissance du PIB anticipée à 6,7%
en 2021. Le niveau de consommation des ménages reste stable. Il est toutefois attendu en légère hausse sur la fin d’année 2021. Les ménages bénéficient notamment d’un gain en pouvoir d’achat suite aux mesures prises par le gouvernement. Celui-ci pourra être mobilisé pour consommer selon leurs anticipations sur l’après crise.
LE CHIFFRE D’AFFAIRES POURSUIT SA REPRISE AU TROISIÈME TRIMESTRE
Chiffre d’affaires du commerce de détail
Taux de croissance en valeur au T3 (glissement annuel)
Source : Insee
Chiffre d’affaires du commerce de détail
Taux de croissance en valeur au T3 (glissement annuel)
Chiffre d’affaires du e-commerce
Taux de croissance en valeur au T3 (données trimestrielles)
Source : InseeSource : Fevad
ET SUR L’ENSEMBLE DES SECTEURS
L’ensemble des secteurs, y compris la restauration, voient leurs chiffres d’affaires progresser au troisième trimestre. Ainsi, sur douze mois glissants, le chiffre d’affaires du secteur Habitat – Ameublement progresse de 16,9%. Les ménages continuent d’équiper leur foyer et la Confédération des Artisans et des Petites Entreprises du Bâtiment annonce ainsi avoir dépassé dès septembre son activité de 2019. Si les enseignes d’habillement ont pu profiter des soldes, elles sont structurellement handicapées par la normalisation du télétravail.
LE E-COMMERCE TOUJOURS EN FORTE CROISSANCE
Au troisième trimestre 2021, la Fevad rapporte un taux de croissance de 15,0% par rapport à la même période en 2020. La vente à distance a généré un total de 92 milliards d’euros de chiffre d’affaires sur les neuf premiers mois de 2021, répartis sur plus d’1,5 milliard de transactions et un panier moyen légèrement supérieur à soixante euros.
Alors que le e-commerce semblait atteindre un plafond au tournant de l’année 2019, son potentiel est de nouveau stimulé par la crise sanitaire. Les purs e-commerçants pourront toujours compter sur leur modèle logistique fondé sur la construction d’entrepôt
Habitat - Ameublement Informatique
Culture - Loisirs Restauration À prédominance alimentaire
Alimentaires spécialisés
88,7
60 70 80 90 100 110 120
2017 2018 2019 2020 2021
-100 -60 -20 20 60 100
Février Mars Avril Mai Juin Juillet Août Septembre Octobre Novembre Décembre Janvier Février Mars Avril Mai Juin Juillet Août Septembre Octobre Novembre Décembre
2020 2021
La reprise économique ne s’est pas traduite d’une reprise nette de l’affluence en magasin. La contagiosité du variant Omicron remet en cause la visibilité des commerçants sur la fréquentation de leur activité. Les consommateurs rationalisent leurs déplacements en conséquence. Ainsi, l’écart constaté entre la reprise vigoureuse de la fréquentation dans les supermarchés et les pharmacies, et celle plus tenue dans les autres commerces et les lieux de loisirs pourrait s’accentuer au cours des prochaines semaines.
UN RETOUR GRADUEL À DES NIVEAUX PRÉ-COVID POUR LA FRÉQUENTATION
Évolution du nombre de visiteurs
Sept jours glissants, par rapport à la période de référence
Source : Google mobilyreport
Projet d’ouverture de retail park
Source : CNCCSource : Presse
LA CRISE RENFORCE LE MODÈLE DU RETAIL PARK
Avant la crise sanitaire, le modèle de la maison individuelle et du tout voiture était remis en cause par une partie de l’opinion, avec des incidences concrètes sur l’aménagement des métropoles. Les retail parks furent explicitement visés.
La crise sanitaire a bénéficié aux retail parks. Les enseignes qui y sont présentes développent un business model reposant sur la maîtrise des coûts, plus faibles dans ces zones commerciales. Les particuliers bénéficient des larges espaces externes pour pouvoir consommer avec un risque moindre de contamination.
Le troisième trimestre 2021 est celui de la mise en place du passe sanitaire. Les contrôles par le personnel des centres commerciaux a affecté la fréquentation des magasins. Cet impact est circonscrit dans le temps, à la faveur d’une décision du tribunal administratif des Yvelines puis d’autres départements à partir de fin août.
Nous identifions plusieurs paramètres conditionnant un niveau de fréquentation proche de ceux enregistrés avant l’arrivée du covid-19 : fin des restrictions, croissance du niveau de consommation des ménages, rééquilibrage du mix commercial autour de la culture et des loisirs, et un peu moins d’habillement.
UN LÉGER REGAIN D’ACTIVITÉ DANS LES CENTRES COMMERCIAUX
Indice de fréquentation des centres commerciaux Ensemble du panel du CNCC
Projet Commune Surface m² Type Développeur Frunshopping
Fourmies Fourmies 13 000 Créatio
n De Vlier L’île Roche Sallanches 12 000 Créatio
n Les Arches Métropole Pop’A Autun 11 060 Créatio
n Redeim
L’Escale Haumont 10 300 Créatio
n JMP
Expansion Parenthèse Persan 29 900 Créatio
n Sopic
Open Sky Epagny 11 700 Créatio n
Compagnie de Phalsbourg Commerces et lieux de
loisirs Supermarchés
et pharmacies
Les représentants des participants aux Assises du Commerce présenteront les résultats de leurs travaux le 4 janvier 2021 au Président de la République. A quelques mois des élections présidentielles de 2022, certaines des propositions pourraient être reprises dans le programme présidentiel d’Emmanuel Macron. L’évènement fut initié par le Président lui-même, avec le Ministre de l’Economie Bruno le Maire, ainsi que le Ministre délégué aux PME Alain Griset. Le gouvernement souhaitait alors saisir l’opportunité du rebond économique et de la consommation afin de réunir les commerçants autour de thématiques : comment adapter le commerce aux nouveaux modes de consommation ; comment préserver et développer le commerce dans les territoires ; comment renforcer l’équité entre les acteurs et leur compétitivité ; comment favoriser l’emploi dans le commerce. Objectif : construire un modèle économique et social plus pérenne, alors que l’économie se digitalise et la concurrence s’internationalise, sous l’impulsion du e-commerce.
RESTITUTION DES TRAVAUX DES ASSISES DU COMMERCE DÉBUT JANVIER AVEC LE CHEF DE L’ÉTAT
Source : Bnp Paribas Real EstateSources : BNP Paribas Real Estate
Valeurs locatives « prime » et clientèle cible à Paris En € par rapport aux valeurs pré-covid 19
Les artères parisiennes ont connu des corrections de valeurs contenues depuis le début de la crise sanitaire.
En outre, nous recensons plusieurs signatures d’envergure en 2021, à la fois sur les principales artères parisiennes (boutique du PSG au 92 Avenue des Champs-Elysées, Boulanger au 135 rue de Rennes) mais aussi dans les emplacements n°1 des grandes métropoles (Etam au 69 rue de la République à Lyon, Uniqlo au 17 rue Saint Ferréol à Marseille).
Sur le segment duhigh-street, de grandes surfaces sur des emplacements n°1 sur le marché de la location devraient trouver preneur suite à la reprise du marché.
Côté enseigne, des acteurs des secteurs du luxe d’un et du discount sont toujours en veille active.
DES BAISSES CONTENUES DES VALEURS LOCATIVES « PRIME »
Rue/Quartier Clientèles cibles VL "Prime"
(T4 2021)
Evolution
Champs- Elysées
Touristes/Employés/
Proximité 14 000 - 16 000 Rue Saint-
Honoré Touristes/Employés 12 000 - 15 000 Montaigne Touristes 11 000 - 14 000 Haussmann Touristes/Employés 4 500 - 5 500
Marais Touristes/Proximité 4 000 – 4 500 Rivoli Touristes/Employés/
Proximité 2 000 – 2 500 Rennes Touristes/Proximité 2 000 - 3 000
Source : BNP PariabsReal Estate
Taux de rendement « prime » En pourcentage
LÉGÈRE HAUSSE DES TAUX DE RENDEMENT DANS LES CENTRES COMMERCIAUX
Suite à la crise sanitaire, les taux de rendement
« prime» en Commerce ont enregistré des hausses en 2020 et 2021.
Ainsi le taux « prime » en pied d’immeuble s’est décompressé de 70 pdb en un an, passant de 2,50% fin 2019 à 3,20% fin 2020. Concernant les centres commerciaux, le taux « prime»est aujourd’hui estimé autour des 4,50%.
En revanche, le taux en Retail Park se maintient autour des 5,25%, cette typologie d’actifs ayant été fortement plébiscitée par les investisseurs cette année.
5,25 4,50 3,20
0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0
12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
%
48%
20%
8%
4%
7%
12% 1%
Centre commercial Commerce de centre-ville
1,1 0,6 1,3 1,6
0,6
1,9 3,0
3,5 2,2
1,0
1,1 1,1
2,2
0,8
1,4
17 18 19 20 21
0,5 0,6 0,7 0,8 0,3
0,7 1,4 1,1 1,5
0,5 0,9
0,8 1,4 0,9
1,2
2,0 1,8
3,7
1,5
1,1
4,1 4,6
7,0
4,6
3,0
17 18 19 20 21
1,1 milliard d’euros ont été investis au quatrième trimestre, portant le total engagé sur le marché du commerce à 3,0 milliards en 2021 (-33,5% par rapport à 2020).
Parmi les plus importantes transactions recensées, nous pouvons citer l’acquisition de 49% du portefeuille Alta Retail Parks par Crédit Agricole Assurance, auprès d’Altarea.
Le fonds Sudafricain Lighthouse Capital s’est montré particulièrement actif cette année, en ayant acquis quatre centres commerciaux à Dunkerque, Strasbourg et deux à Rouen.
DE NOMBREUSES TRANSACTIONS ABOUTISSENT SUR LA FIN DE L’ANNÉE
L’investissement en commerce par trimestre En milliards d’euros
Source : BNP Paribas Real Estate
L’investissement en commerce par typologie En milliards d’euros
L’investissementen commerce par typologie d’acquéreur en 2021 En milliards d’euros
Source : BNP Paribas Real EstateSources : BNP Paribas Real Estate
LE COMMERCE DE PÉRIPHÉRIE PORTE L’INVESTISSEMENT
Le commerce de périphérie se distingue en 2021 avec 1,4 milliard d’euros investis, soit un montant supérieur de 7,8% à la moyenne quinquennale. Nous pouvons citer l’acquisition du retail park Chasse Sud par Twenty Two Real Estate d’une surface de 52 000 m².
Les transactions de pieds d’immeuble restent cependant majoritaires en nombre. Dans la capitale, l’emblématique Tati Barbès a été cédé à Immobel France, qui le transformera en un immeuble mixte. En région également, comme à Marseille ou CAAP Immo Invest et le Groupe Sebban ont acquis les murs du Monoprix localisé Cours Saint-Louis.
FONDS ET SCPI, ACTEURS MAJEURS SUR LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT
Avec 68% des montants engagés en 2021 (contre 47% en moyenne sur les dix dernières années), fonds et SCPI occupent parmi les acquéreurs une part croissante du marché de l’investissement. Cette concentration de l’investissement au sein d’une typologie restreinte d’acquéreur s’observe également à travers les foncières cotées, qui voient leurs allocations se stabiliser sur les dernières années, au contraire des foncières non cotées.
Plusieurs enseignes poursuivent une stratégie de cession de leurs murs, comme Casino qui cède sept supermarchés dont un en VEFA en Île-de-France, et cinq hypermarchés dans le centre et le sud de la France. Décathlon cède de son côté vingt-sept murs au fonds singapourien IREIT GLOBAL.
Commerce de périphérie T2
T1 T3 T4
Fonds SCPI Privés
Autres foncières SIIC
Assurance/Mutuelle
Autres
SIÈGE SOCIAL
167, quai de la Bataille de Stalingrad 92867 Issy les Moulineaux Cedex
Tél. : +33 (0)1 55 65 20 04
ÎLE-DE-FRANCE
AUBERVILLIERS Parc des Portes de Paris
40 rue Victor Hugo Bât 264 / 4ème étage
93300 Aubervilliers Tél. : +33 (0)1 49 93 70 73
ERAGNY Immeuble Tennessee 8 allée Rosa Luxembourg
BP 30272 Eragny 95615 Cergy Pontoise Cedex
Tél. : +33 (0)1 34 30 86 46
RÉGIONS
AIX-EN-PROVENCE Parc du Golf - Bât 33 350, rue Jean René Guillibert
Gauthier de la Lauzière Les Milles 13290 Aix-en-Provence Tél. : +33 (0)4 42 90 72 72
ANNECY PAE Des Glaisins 19, avenue du Pré-de-Challes
74940 Annecy-le-Vieux Tél. : +33 (0)4 50 64 12 12
BIARRITZ 26 Allée Marie Politzer
64200 Biarritz Tél. : +33 (0)5 59 22 62 00
BORDEAUX Immeuble Opus 33 61-64, quai de Paludate
33800 Bordeaux Tél. : +33 (0)5 56 44 09 12
DIJON Immeuble Le Richelieu
10, boulevard Carnot 21000 Dijon Tél. : +33 (0)3 80 67 35 72
GRENOBLE Immeuble Le Grenat
285 rue Lavoisier 38330 Montbonnot Tél. : +33 (0)4 76 85 43 43
LILLE 100, Tour de Lille Boulevard de Turin
59777 Euralille Tél. : +33 (0)2 20 06 99 00
LYON Silex 1 15 rue des Cuirassiers
69003 Lyon Tél. : +33 (0)4 78 63 62 61
MARSEILLE 44, boulevard de Dunkerque
CS11527—13235 Marseille Cedex 2 Tél. : +33 (0)4 91 56 03 03
METZ WTC-Technopôle de Metz
2, rue Augustin Fresnel 57082 Metz cedex 3 Tél. : +33 (0)3 87 37 20 10
MONTPELLIER Immeuble Le Triangle 26, allée Jules Milhau
CS 89501 34265 Montpellier Cedex 02
Tél. : +33 (0)4 67 92 43 60 MULHOUSE Beverly Plaza 15, rue de Copenhague
67300 Schiltigheim Tél. : +33 (0)3 89 33 40 50
NANCY Immeuble Quai Ouest 35 avenue du XXèmeCorps
54000 Nancy Tél. : +33 (0)3 83 95 88 88
NANTES 14, mail Pablo Picasso
BP 61611 44016 Nantes Cedex 1 Tél. : +33 (0)2 40 20 20 20
NICE Immeuble Phoenix – Arénas 455, promenade des Anglais
06285 Nice Cedex 3 Tél. : +33 (0)4 93 18 08 88
ORLÉANS 16, rue de la république
45000 Orléans Tél. : +33 (0)2 38 62 09 91
RENNES Centre d’affaires Athéas 11, rue Louis Kerautret-Botmel
35000 Rennes Tél. : +33 (0)2 99 22 85 55
ROUEN Immeuble Europa 101 Boulevard de l'Europe
76100 Rouen Tél. : +33 (0)2 35 72 15 50
STRASBOURG Beverly Plaza 15 rue de Copenhague
67300 Schiltigheim Tél. : +33 (0)3 88 22 19 44
TOULOUSE Immeuble Elipsys 8/10 rue des 36 Ponts
CS 84216 31432 Toulouse Cedex Tél. : +33 (0)5 61 23 56 56
TOURS 29, rue de la Milletière
37100 Tours Tél. : +33 (0)2 47 44 70 58
RESEARCH FRANCE
Guillaume JOLY
Directeur département France Guillaume.joly@bnpparibas.com
Valentin Courtois Chargé d’études Commerce valentin.courtois@bnpparibas.com
METIERS
Cyril ZAPRILLA
Directeur Capital Markets & Utilisateurs Commerce France Transactions
Tél : +33 (0)1 47 59 23 91 Cyril.zaprilla@bnpparibas.com
Vincent VERDENNE Directeur du Développement Commercial
Expertise Tél : +33 (0)1 47 59 20 11 Vincent.verdenne@bnpparibas.com
Grégoire TRIPON Directeur du Développement
Property Management Tél : +33 (0)1 47 59 23 61 Gregoire.tripon@bnpparibas.com
Emmanuel TARNAUD Directeur Asset Management Commerce
Investment Management Tél : +33 (0)6 74 70 70 00 Emmanuel.tarnaud@bnpparibas.com
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