Communauté de Communes du Pays d'Ancenis
Centre Administratif «Les Ursulines » BP 50201
44156 Ancenis Cedex Tel : 02 40 96 31 89
Président : M. Jean-Michel Tobie Date de création de l'EPCI : 16 décembre 1999 Validité du PLH : 2014-2020 (2ème PLH)
Avancement du PLH : Bilan à mi-parcours (les éléments du bilan figurent en couleur) Élaboration : le bureau d’études Square et Terre Urbaine
Motif d'engagement : volontaire
Bilan présenté en CR2H le 14 décembre 2017
Le territoire de la Communauté de Communes du Pays d'Ancenis (COMPA)
La Communauté de communes du Pays d'Ancenis (COMPA) sera constituée de 21 communes au 1er janvier 2018. Plusieurs communes nouvelles se sont créées depuis 2014, issues de la fusion de plusieurs communes du territoire (Loireauxence, Vair sur Loire, Ingrandes – Le Fresne-sur-Loire, et au 1er janvier 2018 la commune des Vallons de l’Erdre).
La population en 2014 est estimée à plus de 64 000 habitants. Ce territoire est marqué par une importante croissance démographique (+1,5% par an entre 2008 et 2013), notamment due à l'influence croissante de la métropole nantaise.
Le SCoT du Pays d'Ancenis a été approuvé le 28 février 2014. Le PLH 2014-2020 reprend les objectifs du SCoT. La prochaine révision du SCoT, envisagée à l’occasion du bilan des 6 ans, s’attachera à redéfinir les orientations sur un périmètre remanié. Les conséquences en matière de politique de l’habitat seront déclinées dans le futur PLH, à compter de 2020.
Les enseignements issus du diagnostic de territoire
Le territoire est marqué par :
– Une croissance démographique supérieure aux prévisions, principalement portée par le solde migratoire ;
– Un territoire qui conserve une forte vocation résidentielle même avec une croissance de l’emploi plus forte que prévue ; – Une population encore relativement jeune et familiale, mais avec des niveaux de ressources relativement modestes ;
– Un rythme de construction très soutenu caractérisé par un développement du logement individuel fortement consommateur de foncier ; – Un territoire principalement dédié à l’accession ;
– Des résultats en matière d’amélioration du parc privé mais un taux de vacance global qui reste significatif ; – Une offre foncière portée par les lotissements et le terrain à bâtir avec principalement des opérateurs privés ;
– Vers une réduction de la taille des lots malgré une vocation essentiellement en terrain individuel ; – Des prix qui sont encore relativement abordables dans le marché de l’accession ;
– Un développement insuffisant du parc locatif et inégal selon les cantons face à une demande principalement locale et très sociale ; – Des besoins liés à la perte d’autonomie.
Le bilan du PLH indique qu’il n’y a pas eu de changement sur les principales caractéristiques socio-démographiques du Pays d’Ancenis. La croissance démographique est conforme au scénario du PLH avec toutefois un léger ralentissement depuis la dernière décennie.
2 éléments importants sont pointés dans le bilan :
• une faiblesse de la production neuve au regard des objectifs fixés malgré un stock important de lots à bâtir ;
• une vacance qui reste préoccupante.
Le Programme d'action du PLH 1. Définition des besoins en logements
1.1. Les besoins à l'échelle de l'EPCI
Le total des besoins en logements sur la durée du PLH est environ de 400 logements par an, soit 2 400 logements sur les 6 ans du PLH. L’hypothèse de croissance démographique retenue est de 1,1% par an.
Pour les 3 premières années du PLH, l’objectif de production de logements n’a pas été atteint. Le nombre moyen de constructions nouvelles par an est autour de 250 constructions.
L’analyse du marché foncier indique que ce taux de construction neuve inférieur aux prévisions n’est pas lié à une insuffisance de l’offre. En effet, il reste de nombreuses disponibilités foncières au sein d’opérations groupées ou en secteur diffus en campagne. Selon les enquêtes communales, près de 2/3 des communes du territoire proposent des lots à bâtir dans des opérations groupées, en cours de commercialisation. Cette offre est portée par des opérateurs privés ou publics. Tous les secteurs du territoire sont concernés : on compte près de 250 terrains en cours de commercialisation dans le secteur central, environ 25 dans la partie nord-ouest, plus de 60 dans le secteur sud-ouest, près de 60 dans le secteur sud-est et environ 80 dans le secteur nord-est (terrains hors diffus).
Plusieurs opérations apparaissent en souffrance bien que les lots disponibles soient modestement dimensionnés, notamment dans les secteurs les plus éloignés de l’agglomération nantaise. On observe un coût du foncier très variable selon les secteurs concernés (55-60 000€ pour le secteur central, 60-75 000€ pour le secteur sud-ouest, inférieur à 50 000€ pour le reste du territoire).
Libellé
millésime 2014 2009 2009 - 2014 2015 2007 – 2015
source Recensement Recensement Recensement filocom filocom
Ancenis -0,18% 4,78%
Bonnœuvre 562 560 0,07% 245 2,51%
Cellier 0,36% 7,99%
Couffé 1,78% 959 19,58%
Ingrandes-Le Fresne sur Loire -0,19% 12,55%
Joué-sur-Erdre 2,82% 972 17,82%
Ligné 2,73% 26,44%
Loireauxence 1,09% 7,98%
Maumusson 989 0,99% 414 7,53%
Mésanger 1,66% 16,95%
Montrelais 865 829 0,87% 332 9,57%
Mouzeil 1,83% 680 15,06%
Oudon 2,61% 21,42%
Pannecé 0,38% 518 11,16%
Pin 802 700 2,91% 307 7,34%
Pouillé-les-Côteaux 974 834 3,36% 379 24,67%
Riaillé 1,72% 913 17,50%
Roche-Blanche 1,73% 465 23,67%
Saint-Géréon 1,33% 12,47%
Saint-Mars-la-Jaille -0,12% 7,39%
Saint-Sulpice-des-Landes 694 636 1,82% 293 10,57%
Teillé 0,84% 677 14,36%
Trans-sur-Erdre 931 2,15% 364 18,18%
Vair-sur-Loire 1,45% 14,03%
Vritz 790 732 1,58% 349 5,12%
Total 1,24% 12,72%
Population municipale (pop
légale)
Population municipale (pop
légale)
Taux de croissance annuel population
Parc total de logements (résidences principales)
Evolution du parc de logements (RP)
7 461 7 543 3 618
3 684 3 618 1 473
2 455 2 254
2 561 2 586 1 130
2 365 2 073
4 974 4 376 1 784
7 406 7 023 3 044
1 038
4 644 4 288 1 780
1 901 1 742
3 678 3 253 1 468
1 336 1 311
2 257 2 078
1 167 1 074
2 846 2 668 1 218
2 414 2 429 1 046
1 786 1 714
1 031
4 543 4 235 1 731
64 234 60 476 26 159
1.2. Les besoins territorialisés et par segment
En termes de segment, le PLH propose de répartir la production neuve annuelle de 400 logements comme suit : - 50 logements locatifs abordables ;
- 50 logements locatifs privés ;
- 300 logements en accession à la propriété.
La non atteinte des objectifs de production cache des disparités par commune. Ainsi plusieurs communes localisées à l’ouest de l’EPCI atteignent (ou sont proches de) leurs objectifs communaux (Ancenis, Ligné, Oudon, Joué-sur-Erdre).
2. Volet environnemental
2.1. La gestion économe de l'espace
➔ Les objectifs de densité
Aucun objectif de densité n’est préconisé. Mais avec l’action 2.2, la COMPA met en avant les outils à mettre en place dans le cadre du SCOT et des PLU afin de favoriser la densité et renforcer la gestion économe du foncier.
La COMPA s’est mobilisée sur l’accompagnement des communes dans le cadre des porter à connaissance (PAC) transmis lors de la révision des PLU.
➔ Des formes urbaines innovantes
L’action 2.3 vise à renforcer la qualité des opérations. Les modalités suivantes sont mises en avant :
• délimiter les zones d’urbanisation futures en relation avec les services et les équipements ;
• établir sur un secteur emblématique (en collaboration avec le CAUE), la trame d’un projet urbain ou d’aménagement dans l’esprit de l’Approche Environnementale de l’Urbanisme (AEU) ou dans celui de l’éco-quartier en précisant les intentions du projet urbain ;
• utiliser les orientations d’aménagement et de programmation des PLU ou le règlement des ZAC pour inscrire ces exigences qualitatives ;
• développer des opérations de type ZAC pour négocier avec les opérateurs sur le contenu du projet.
La COMPA réalise un accompagnement des communes dans le cadre de la définition des OAP (orientations d’aménagement et de programmation) des PLU et dans le cadre des ZAC ou des permis d’aménager.
➔ La politique foncière : les outils
L’enjeu de la maîtrise foncière est décliné dans plusieurs actions :
• action 2.1 : déterminer le volume foncier nécessaire à la réalisation des objectifs du PLH dans le SCOT et les PLU ;
• action 3.1 : élaborer un PAF (programme d’action foncière) intercommunal pour in fine inscrire dans le budget communautaire une ligne budgétaire dédiée aux acquisitions foncières et solliciter l’Agence Foncière Départementale ;
• action 3.2 : favoriser le recours aux outils réglementaires et techniques pour appliquer la stratégie foncière,
Communes Ancenis
Pôle d’équilibre principal 330 187 60 121
Saint-géréon 150 47 20 30
Varades 160 43 25 -3
Saint-Mars-la-Jaille 120 31 10 3
Ligné 180 50 35
Mésanger
Pôles de proximité
180 33 30
Le Cellier 150 79 25 29
Oudon 120 49 10
Joué-sur-Erdre 80 38
Riaillé 80 9 15 -1
Mouzeil
Communes polarisées
50 14
Couffé 90 23 24
Pouillé-les-Côteaux 50 5
La Roche-Blanche 55 13 20
Saint-Herblon 90 26 12
Anetz 105 25
Teillé 45 12
Trans-sur-Erdre 45 14 6
Le Fresne-sur-Loire 60 4
La Rouxière
Communes rurales
40 5
10
1
Belligné 40 8
La Chapelle-Saint-Sauveur 40 5
Montrelais 30 0
Bonnœuvre 20 2
10
2
Le Pin 25 6 -2
Maumusson 25 6
Pannecé 35 5 1
Saint-Sulpice-des-Landes 25 2
Vritz 25 3 -4
Total 744 300 189
Production annuelle Environ 400 248 50 63
Principe de territorialisation
objectifs de production de logements sur la
durée du PLH
logements réalisés sur 2014-2016
objectifs de logements sociaux sur la durée du PLH
logements sociaux réalisés
sur 2014-2016
Pôle d’équilibre secondaires Pôle de développement
périurbain
2 445
un bilan annuel des procédures utilisées sera réalisé ;
• action 4.1 : aide au foncier des opérations financées en PSLA ;
• action 4.2 : aide au foncier des opérations financées en PLUS et PLAI.
Pour les actions 4.1 et 4.2, les conditions de vente du foncier et des logements seront fixées par une convention tripartite entre la COMPA, la commune et l’opérateur.
La mise en œuvre d’un Programme d’Action Foncière en tant que tel n’est plus envisagée dans l’immédiat.
L’accompagnement des communes se fait à travers l’élaboration des PLU. En phase de réflexion sur le PADD, une analyse stratégique est menée par la commune : intérêt des secteurs pour l’habitat, analyse de la dureté foncière. La COMPA a réalisé :
- un inventaire des gisements fonciers dans les PLU, - un inventaire des dents creuses,
- des études du potentiel de densification,
Une base de données est en cours de constitution pour recenser les projets urbains et les potentialités d’urbanisation.
2.2. Amélioration de la qualité des performances énergétiques
➔ La précarité énergétique
L’action 5.2 prévoit la mise en place d’un PIG dédié à la lutte contre la précarité énergétique. La COMPA financera le suivi-animation du dispositif, qui sera confié à un prestataire externe. L’aide accordée par la COMPA permettra la majoration de l’aide « Habiter Mieux » versée par l’ANAH.
Le bilan est positif avec 220 dossiers financés pour les propriétaires occupants. Mais 1 seul logement a pu être conventionné pour les propriétaires bailleurs. La COMPA a mobilisé ses fonds propres à hauteur de 110 500 euros d’aide aux travaux. Au total plus de 4,9 millions d’euros de travaux ont été engagés. Cette mobilisation a bénéficié à l’emploi local : 56 % des projets ont mobilisé des entreprises du Pays d’Ancenis. Les dossiers financés sont répartis sur tout le territoire de la CC.
➔ Adaptation aux nouvelles normes énergétiques
Plusieurs aides de la COMPA (actions 5.3, 5.4, 5.6) sur le parc existant sont conditionnées par un gain de performance énergétique.
Les travaux de lutte contre la précarité énergétique ont permis qualitativement de réaliser un gain d’économie d’énergie médian de 41% ainsi qu’un gain moyen théorique permettant un saut de 2 étiquettes énergie.
3. Volet social
3.1. Accession sociale à la propriété
L’action 5.3 a pour objectif de favoriser la primo-accession dans le parc ancien. Les ménages éligibles à cette aide sont les primo-accédants dont les revenus sont inférieurs au plafond de ressources du PSLA. La COMPA se fixe un objectif de 10 logements par an.
Les élus locaux ont décidé de reporter l’action dédiée au financement en PSLA. La COMPA a participé en 2015 au groupe de travail sur l’accession sociale mis en place par le conseil départemental 44. Il en est ressorti que le PSLA groupé apparaît peu adapté pour les communes périurbaines ou rurales.
3.2. L'offre locative sociale
➔ Rééquilibrer l'offre de logement et promouvoir la mixité sociale
Dans les orientations, la COMPA met en avant l’enjeu de développer une offre de logements très sociaux au sein des différents programmes. L’action 4.2 prévoit ainsi une aide au foncier des opérations financées en PLUS et PLAI. L’aide de la COMPA est réservée aux communes qui ne seront pas considérées comme des
« pôles » par le Plan Départemental de l’Habitat.
Le bilan est positif avec 189 logements sociaux produits sur les 3 premières années du PLH (dont 36 % de PLAI). Mais la production se situe quasi-exclusivement sur les communes pôles. Le bilan souligne que malgré une offre de LLS qui s’accroît régulièrement depuis 2012, celle-ci semble encore insuffisante pour répondre à la demande locative sociale, qui augmente continuellement depuis 2011.
L’aide au foncier des opérations de construction de LLS à destination des communes a été mise en œuvre. En parallèle, la COMPA a engagé une réflexion sur la prise en charge des garanties d’emprunt. Le bilan indique que le dispositif financier semble aujourd’hui inadapté au contexte de production de logement social (évolution des aides du conseil départemental de Loire-Atlantique, impossibilité avec le dispositif actuel d’aider les opérations en VEFA ou sur du foncier de bailleurs sociaux).
Le bilan montre que la CC a créé un groupe de travail thématique pour améliorer la gestion de la demande locative sociale et mettre en place le plan partenarial de gestion de la demande locative sociale (PPG).
3.3. La rénovation du parc existant
➔ Politique de la ville et quartiers ANRU
Sans objet.
➔ Lutte contre l'habitat indigne
Avec l’action 5.1, la COMPA s’engage à accompagner le Conseil départemental de Loire-Atlantique dans le repérage et le traitement des situations d’habitat identifiées sur le territoire intercommunal comme relevant des problématiques d’inconfort, d’indécence ou d’insalubrité. Ce partenariat fera l’objet d’une convention entre la COMPA et le Conseil départemental.
Les résultats du bilan à mi-parcours montrent que 37 situations d’habitat indigne ont été repérées depuis janvier 2013. 7 dossiers ont été traités intégralement, 17 dossiers sont en cours et 13 dossiers ont été classés sans suite. L’action "habitat indigne" sera poursuivie dans la moitié du PLH. 9 dossiers nécessitent le recours à un
accompagnement social. Par ailleurs, les élus locaux ont mis en place une cellule intercommunale de lutte contre le logement insalubre.
Les réunions organisées avec des associations partenaires dont l’UDAF (Union Départementale des Associations Familiales) permettent d’avancer sur ces sujets.
➔ Les autres actions en faveur de
l'amélioration du parc privé et les financements ANAH
En plus des actions liées à la performance énergétique précitées, la COMPA s’engage à soutenir les communes dans leurs opérations d’acquisition et de réhabilitation du parc privé (action 5.5). L’objectif que se fixe la collectivité est de 5 logements aidés par an dans les communes « hors pôles ».
Un des enjeux forts de la CC est la lutte contre la vacance. Des opérations ont ainsi été réalisées notamment via des conventionnements ANAH (remise en location de logements performants en matière énergétique). Mais le bilan indique que ces dispositifs restent insuffisamment connus et mobilisés et ils ne sont efficaces qu’en complémentarité des aides des autres partenaires.
L’aide à la primo-accession dans le parc ancien n’a pas été mise en place en raison d’une crainte des effets pervers du dispositif initialement prévu.
Pour la seconde moitié du PLH, la COMPA envisage un accompagnement des communes via un appel à projets.
3.4. Les réponses aux besoins des populations spécifiques
➔ Répondre aux besoins des personnes âgées et handicapées
Voici les actions à destination des personnes âgées et/ou handicapées :
• mise en place d’un plan local de maintien à domicile (PLMD) ;
• accompagnement des communes dans la réhabilitation du parc communal existant (notamment pour des travaux d’adaptation au vieillissement et/ou au handicap) ;
• développement d’une offre alternative dans les bourgs (logements adaptés proches des commerces et services, petits logements, logements locatifs, offre locative sociale spécifique…) de façon à permettre une mobilité résidentielle des ménages plus âgés.
• mise en place de partenariats afin de permettre la mise en place de solutions expérimentales (cohabitation intergénérationnelle).
La CC a réalisé un accompagnement des communes pour des projets de construction de village seniors.
Les décideurs locaux organisent des rencontres avec le CLIC (centre local d'information et de coordination) dédiées aux personnes âgées.
➔ Répondre aux besoins des jeunes
Aucune action spécifique n’a été définie. Mais avec le précédent PLH, une étude spécifique a été menée par l’URHAJ qui a débouché sur la création d’une structure adaptée sur Ancenis, afin de répondre à une demande soutenue de la part de jeunes en stage, intérim, formation professionnelle, etc (Résidence «Escale Théophile Leroux» ouverte en 2008).
Afin de favoriser l’accès au logement des jeunes, l’EPCI anime annuellement le réseau habitat jeunes du Pays d’Ancenis pour faire le point sur les avancées ou identifier les points de blocage éventuels.
➔ Répondre aux besoins gens du voyage
La COMPA s’engage à mettre en place des partenariats afin de permettre l’accompagnement des ménages en voie de sédentarisation.
Ce sujet n’est pas traité dans le bilan.
3.5. Les réponses aux besoins des populations défavorisées, les plus fragiles
La COMPA prévoit la mise en place de groupes de travail sur les thématiques suivantes :• prévention des expulsions (avec les bailleurs privés et publics) ;
• besoins en hébergement social (avec les associations en charge des dispositifs) afin de compléter l’offre d’urgence et d’insertion.
Pour favoriser l’accès au logement des publics très modestes, la CC organise des réunions avec les travailleurs sociaux. En outre, l’EPCI participe aux réunions d’élaboration du Plan Local d’Actions pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées (PLALHPD) de la Loire-Atlantique.
4. Volet de la gouvernance
4.1. La mise en cohérence avec les autres documents d'urbanisme
L’action 1.1 indique que la COMPA accompagnera les communes, sur sollicitation de ces dernières, notamment sur la mise en compatibilité de leur document d’urbanisme avec le PLH. De plus, plusieurs actions du PLH détaillent des recommandations pour cette mise en comptabilité.
La CC a engagé un travail auprès des communes pour transcrire les orientations du PLH avec les documents d’urbanisme existants (6 PLU compatibles et 22 PLU en cours de révision ou d’élaboration). Un accompagnement plus fin est réalisé pour la mise en place d’OAP, des ZAC et des permis d’aménager.
4.2. Assurer un suivi et une évaluation du PLH : l'observatoire des PLH
Le PLH préconise une refonte complète du dispositif d’observation mis en place par la COMPA à l’occasion du précédent PLH (action 1.3). Le service habitat de la COMPA devra privilégier :
• la mise en place d’un observatoire de la demande locative sociale ;
• la mise en place d’un observatoire foncier ;
• la mise en place d’une évaluation annuelle du PLH comprenant.
L’observation de la demande locative sociale est traitée dans le cadre du PPG. L’observation foncière débute avec une base de données des disponibilités foncières et des projets urbains en cours de constitution. Le volet
financier n’est pas traité à ce jour.
4. 3. Animation, partenariat et pilotage
L’action 1.1 prévoit que sur sollicitation des communes, les services de la COMPA pourront assister les élus et les techniciens dans :
• leur appropriation des dispositifs du PLH ;
• la mise en compatibilité de leur document d’urbanisme avec le PLH ;
• leurs négociations avec les partenaires (aménageurs, promoteurs, bailleurs…).
La COMPA mettra aussi en place un comité de suivi du PLH. Ce comité rassemblera élus et techniciens de la COMPA, partenaires institutionnels et acteurs locaux de l’habitat. Cette instance se réunira au moins une fois par an. Elle devra notamment décider de l’opportunité d’une révision des objectifs du PLH en fonction de l’évolution des contextes socio-économique, réglementaire et financier.
De plus, la COMPA mettra en place un « guichet unique » dédié à l’habitat (action 1.4 développer les outils d’information).
Le bilan est positif sur l’animation du PLH. La COMPA est un interlocuteur bien identifié sur le logement social, le parc existant, sur les questions ayant trait aux documents d’urbanisme. L’EPCI a développé des partenariats et un début de mobilisation des partenaires est observé sur les publics spécifiques, le public jeune, les personnes âgées et les publics très modestes.
Dans le cadre de l’instance de suivi du PLH mise en place par l’EPCI, 20 réunions de la commission aménagement du territoire se sont tenues.
Évaluation Globale du PLH :
Avis du bureau du CR2H du 27 septembre 2013
Le bureau du CRH partage les observations faites dans l’analyse des services de l’État, notamment l'enjeu d'un développement équilibré et maîtrisé de l'offre de logements entre l'ouest et l'est du territoire du Pays d'Ancenis. Le bureau du CRH a indiqué que ce point ferait l’objet d’un examen plus soutenu lors du bilan à mi-parcours. Lors du bilan, un état des lieux sur la part de logements locatifs très sociaux dans la construction sera attendu, ainsi qu'une présentation de la prise en compte des populations spécifiques selon une déclinaison communale.
Le bureau du CRH a émis un avis favorable sur le projet de PLH de la Communauté de communes du Pays d'Ancenis.
Avis du bureau du CR2H du 14 décembre 2017
Le bureau du CR2H souligne la qualité du bilan à mi-parcours et la dynamique de l’EPCI dans la mise en œuvre de son PLH volontaire.
Il souligne les points de vigilance suivant :
• une production de logements locatifs sociaux à mieux répartir sur tout le territoire ;
• une action pour lutter contre la vacance.
Le bureau du CR2H invite l’EPCI à développer l’observation et l’analyse afin de mieux cerner les dynamiques des marchés de l’habitat et de fixer des objectifs de production neuve et de reconquête du parc existant les plus adaptés au territoire dans le cadre du futur PLH.
Le bureau du CR2H émet un avis favorable sur le bilan à mi-parcours du PLH du Pays d’Ancenis.
