La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 9 au 15 janvier 2017
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Immobilier : la dynamique va-t-elle se poursuivre?
Le 10/01/2017
L'année 2017 sera-t-elle aussi bonne que 2016 pour l'immobilier en France ? (Crédits : REUTERS/Charles Platiau) Un sondage BVA fait craindre la remontée d'une forme de pessimisme chez les ménages qui souhaitent se loger en 2017.
Les performances exceptionnelles des marchés immobiliers en 2016 en France pourront-elles se reproduire dans les prochains mois ? Environ 850.000 transactions dans l'ancien ont été réalisées, le score le plus élevé depuis plus de 10 ans. Sur le marché du neuf, les mises en chantier et les permis de construire enregistrent des performances à deux chiffres. Une excellente année pour l'activité immobilière en France, donc. Mais 2017 pourrait s'avérer plus compliquée.
Cela dépendra en premier lieu de l'évolution des taux d'intérêt nominaux de crédits immobiliers qui ont, du reste, amorcé une légère hausse en décembre : après un an de baisse continue, les taux
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2 d'intérêt ont très légèrement augmenté en décembre à 1,34% en moyenne, a annoncé l'observatoire Crédit Logement/CSA. Même si ces taux ont « sans doute atteint un seuil historique, en-dessous duquel il sera difficile de descendre », relevait récemment à l'AFP Elix Rizkallah, président de Laforêt, ils « offrent aux emprunteurs un pouvoir d'achat qui dynamise l'ensemble du marché immobilier ».
Les Français plus pessimistes sur les conditions de logement
Un sondage BVA paru ce mardi sur le « climat de l'immobilier au second semestre 2016 » confirme que le niveau des taux d'intérêt de crédits immobiliers sera absolument déterminant en 2017 : « En plus de considérer le coût du crédit comme principal levier à l'investissement (avec 78% de réponses positives), les Français sont toujours plus nombreux à estimer « favorables » ce taux d'emprunt », note l'institut. Mais ils pourraient déchanter cette année. En effet, les Français se montrent plus pessimistes qu'avant lorsqu'il s'agit d'envisager l'évolution lors des douze prochains mois du coût pour se loger incluant le loyer, le remboursement des emprunts, la fiscalité, les charges dont l'énergie, l'eau, les assurances, les travaux.
« Cette perception, pourtant très stable tout au long de l'année 2016 (avec des scores allant de 54% à 55%), fait désormais face à une hausse significative (+8 points) et atteint un niveau jamais observé depuis 2015. » Par ailleurs, les ménages restent très pessimistes sur l'évolution de la situation financière de leur foyer. « Les Français sont toujours aussi peu nombreux à anticiper une amélioration de leur situation financière (20%), quand 49% envisagent une stabilisation et 31% une dégradation », note BVA.
Effet rattrapage en 2016
Ainsi « force est de constater que les Français se montrent à nouveau très prudents et que les conditions favorisant l'investissement ne sont pas entièrement réunies », estime BVA. Il faudra aussi prendre en compte le contrecoup de « l'effet rattrapage » de 2016, un année qui a vu se concrétiser des projets en attente lors des années 2012, 2013 et 2014, où l'activité fut morose : seulement 700.000 transactions de logements anciens ont été réalisées en moyenne.
La reprise a également été soutenue par des mesures politiques : l'instauration du dispositif Pinel dans le neuf fin 2014, et l'élargissement du prêt à taux zéro dans l'ancien début 2016, dont les termes pourraient dans l'absolu être remis en cause après l'élection présidentielle. Mais il semble tout de même que le juge de paix final de l'activité immobilière en 2017 sera le niveau des taux d'intérêt des crédits distribués par les banques.
Source : latribune.fr
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Une incitation fiscale pour doper la location à bas prix dans l’ancien
Le 10/01/2017
Invitée du Club Immo Explorimmo/ Le Figaro, Emmanuelle Cosse s’est félicitée de la bonne dynamique du secteur du logement «tant social que privé, collectif et individuel» qu’elle espère durable. Les bons résultats de la construction pour les permis de construire comme les mises en chantier ne doivent cependant occulter la relative fragilité du marché de l’immobilier. Dans l’ancien comme dans le neuf, les prix ont tendance à remonter. Si les transactions ont battu des records en 2016, grâce en partie à l’attractivité des taux d’intérêt, Emmanuelle Cosse appelle les professionnels à faire «œuvre de conseil auprès des particuliers notamment ceux qui vendent. Il faut qu’ils leur disent qu’à vouloir vendre trop cher, ils risquent à la fin de ne pas vendre du tout.» La ministre du Logement s’exprime aussi sur les effets pervers des locations touristiques saisonnières et sur l’extension du dispositif Pinel pour les investisseurs à certaines petites communes de la zone C.
De 15 à 85 % de réduction sur les loyers perçus
Parmi les nouveaux dispositifs mis en place dans le cadre de la production du logement abordable, la ministre détaille la mesure à vocation sociale qui portera a priori son nom (le Cosse ancien, NDLR) et qui verra le jour au 31 janvier. «Un dispositif fiscal pour louer des logements anciens qui remplace les dispositifs fiscaux que l’on appelait autrefois le Besson et le Borloo dans l’ancien. Il s’agit d’aider les propriétaire-bailleurs à louer leur logement à un loyer modéré. Plus le loyer sera modéré, plus l’incitation fiscale sera forte. Elle s’étendra de 15 % à 70 % sur les loyers perçus voire jusqu’à 85 % si le loyer est porté par une association agréé qui fait de la location sociale. Nous serons à des niveaux de loyers en dessous des prix du marché à des niveaux de loyers HLM mais dans le parc privé.»
précise la ministre. Dans l’attente d’ici quelques jours de la publication des décrets pour les plafonds de loyers, Emmanuelle Cosse espère le succès de cette mesure applicable dans les zones tendues dont «l’idée est d’associer à la location une vocation sociale». L’enjeu est aussi de récupérer des logements vacants ou peu loués sur le marché de l’immobilier.
Source : lefigaro.fr
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Sous-locations abusives sur Airbnb : le juge doit trancher
Le 10/01/2017
Le juge va être amené à se positionner sur la possible restitution aux propriétaires des loyers illicites perçus par les locataires. (Crédits : reuters.com) Procès décisif ce mardi au Tribunal d'Instance de Nogent-sur-Marne. Si le juge accorde le remboursement aux propriétaires du montant correspondant aux loyers perçus de façon illégale par le locataire, cela pourrait remettre en cause le modèle de la plateforme de locations de courte durée entre particuliers.
Article publié à 7h13 et actualisé à 15h47
C'est un jour à marquer d'une pierre blanche. Le tribunal d'instance de Nogent sur Marne devait se prononcer ce mardi à 9h30 sur une affaire opposant des propriétaires à leurs locataires ayant sous- loué leur maison sans les en avertir via Airbnb, plateforme de locations de courte durée entre particuliers. Outre l'expulsion des locataires, les propriétaires demandent le remboursement du montant qu'ils ont perçu en sous-louant leur maison.
Une procédure a été menée contre Airbnb, à la suite de laquelle l'avocat des propriétaires, Maître Jonathan Bellaiche a pu récupérer les relevés de transaction démontrant que la maison avait bien été louée pendant 9 nuits. Le fait que la plateforme de location de courte durée fournisse ces relevés de transaction était une première en France.
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5 C'est grâce à ce document que le juge va être amené à se positionner sur la possible restitution aux propriétaires des loyers illicites perçus par les locataires. Si celui-ci accorde le remboursement aux propriétaires du montant correspondant aux loyers perçus de façon illégale par le locataire, cela pourrait remettre en cause tout le système de la plateforme.
Remise en question du modèle Airbnb ?
En effet, bien que cette procédure ne fasse pas jurisprudence, certains locataires pourront désormais risquer de rendre l'argent perçu illicitement sur le dos de leur propriétaire. Ce jugement pourrait donc bien changer la donne et par la même occasion, le modèle d'Airbnb. Encore faudrait-il savoir quelle est la part des sous-locations "abusives" présentes sur le site. A Paris, un observateur du marché de la location de courte durée évoque quelque 30.000 annonces en ligne sur ce type de plateformes, qui seraient illégales. Avec davantage de transparence, nombre d'entre elles pourraient donc être mises hors ligne.
Si la part de sous-locations abusives s'avérait majoritaire, la question de l'impact sur le modèle d'Airbnb pourrait se poser. Cependant, rappelons bien que ce n'est pas le fait de sous-louer un logement qui est en soi illégal, mais le fait de le faire dans le dos de son propriétaire. Or sur ce point, Airbnb met en avant la responsabilité de ses utilisateurs, qui, en signant leur charte et leurs conditions d'utilisation, s'engagent à respecter la législation nationale en vigueur. "En signant cette case, l'utilisateur qui sous-loue son logement s'engage, sur sa bonne foi à avoir reçu l'autorisation de son propriétaire", précise-t-on chez sa filiale française. Celle-ci rappelle en outre que le formulaire rempli par ses hôtes est régulièrement mis à jour avec les dernières évolutions en matière réglementaire.
Le juge a mis sa décision en délibéré au 21 février.
Source : latribune.fr
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Placement immobilier : sur quel type
d'investissement se positionner en 2017 ?
Le 10/01/2017
Il n'existe pas de placement miracle. Il s'agit de trouver un juste équilibre entre rendement et risque.
Les taux de crédit cessent de plonger, les prix sont en hausse. Investir dans la pierre, oui mais pas à tout-va. Nos recommandations pour 2017.
L'immobilier n'est pas prêt d'être détrôné de son rang de placement préféré des Français. Du moins pas en 2017. Entre des taux d'emprunt voués à rester très attractifs ces prochains mois et des produits financiers de moins en moins rémunérateurs, la pierre a plus que jamais la cote.
Fin 2016, 84 % des futurs acquéreurs interrogés par l'Observatoire du moral immobilier de la plate- forme d'annonces LogicImmo pensaient que c'est le bon moment d'acheter. Une appétence record ! Et pour cause : que ce soit pour augmenter ses revenus, alléger ses impôts, se constituer un capital retraite ou disposer d'un pied-à-terre saisonnier, l'immobilier offre un éventail de solutions.
Toutefois, il n'existe pas de placement miracle. Il s'agit, ici aussi, de trouver un juste équilibre entre rendement et risque. D'autant qu'avec la remontée des prix, la rentabilité locative des biens a tendance à s'éroder et les promesses de plus-values s'éloignent. Le plus souvent, ce type d'investissement exige un ticket d'entrée relativement élevé, il ne faut donc pas se tromper !
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7 Cette année, nous avons choisi de passer au crible sept de ces placements. La liste n'est donc pas exhaustive mais elle donne un aperçu des principaux investissements mis en avant par les conseillers en gestion de patrimoine.
Nous avons attribué à chacun d'eux un niveau de risque indicatif (modéré, moyen ou important) et avons synthétisé leurs avantages et inconvénients. Puisse cette présentation vous servir de boussole dans vos futures décisions qui doivent, bien sûr, être d'abord établies en fonction de vos objectifs ainsi que de votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale.
• Le locatif dans le neuf : risque important
Investir dans l'immobilier neuf en vue de louer vous permet de bénéficier du très attrayant régime de défiscalisation Pinel. Prolongé jusqu'au 31 décembre 2017, il ouvre droit à une réduction d'impôt allant de 12 à 21 % en fonction de la durée de location de votre bien.
Mais il vous faudra être très sélectif dans votre achat et très prudent dans vos calculs d'investissement si vous désirez vous lancer dans un tel placement. Car si les taux de crédit immobilier n'ont jamais été aussi bas, les prix des biens neufs, eux, continuent de grimper !
A l'échelle nationale, le prix moyen au mètre carré des appartements neufs (4 113 euros) enregistre une hausse de 3,4 % au troisième trimestre 2016 par rapport à la même période en 2015, d'après la Fédération des promoteurs immobiliers. Selon les agglomérations, les augmentations vont de 0,7 % (Orléans) à 7,8 % (Besançon, Strasbourg).
Dans ce contexte de prix élevés, les chances de réaliser une plus-value en vendant votre bien au bout de six, neuf ou douze années de location sont infimes ! Quant aux rendements locatifs, ne vous attendez pas à des rentrées d'argent spectaculaires.
Selon une étude réalisée par le site de services immobiliers MeilleursAgents sur l'offre neuve de l'année 2016, quatre communes françaises présentent une rentabilité moyenne brute de 5 % pour un investissement en Pinel : Evry, Trappes et Villiers-le-Bel, en Ile-de-France, et Loos, dans le Nord.
Pour celles de plus de 145 000 habitants, seules quatre d'entre elles affichent des rentabilités moyennes brutes dépassant les 4 % : Dijon, Lille, Marseille et Toulon.
Autant dire qu'après impôts locaux et charges de copropriété, le pécule restant n'est pas faramineux.
Enfin, mêmes dans les villes précitées, n'achetez pas sur plan : déplacez-vous pour visiter et ne retenez que des logements dont la qualité et l'emplacement vous assureront une bonne demande locative.
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8 + Fiscalité avantageuse.
- Prix souvent excessifs, risque important de moins-value, faible rendement.
• Le locatif dans l'ancien : risque moyen
Pour la première fois depuis septembre 2015, les courtiers font état d'une remontée des taux au sein de certaines banques. Rien d'alarmant toutefois, l'augmentation demeure très contenue : au 6 décembre 2016, les barèmes s'élèvent en moyenne à 1,39 % sur quinze ans et à 1,60 % sur vingt ans.
Dans ces conditions, et malgré la hausse des prix en 2016, acheter à crédit dans l'ancien pour louer reste une bonne opération, bien plus abordable que l'immobilier neuf. Surtout si vous devez réaliser des travaux de rénovation.
En vertu du déficit foncier, vous pouvez déduire leur coût de votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros la première année, le solde s'imputant de vos revenus fonciers les dix années suivantes.
En centre-ville des agglomérations où les prix ne sont pas excessifs (Caen, Clermont-Ferrand, Dijon, Marseille, Strasbourg), vous pouvez espérer une rentabilité brute supérieure à 5 %. "Intégrez dans vos calculs au moins dix à quinze jours de vacance locative par an", préconise Julien Filipe, directeur général de la société de conseil en investissement immobilier Iria.
Enfin, n'oubliez pas qu'être propriétaire en France induit des dépenses toujours plus lourdes à supporter : avec les obligations posées par les lois Alur et pour la transition énergétique, les charges de copropriété continuent d'augmenter. La taxe foncière a pour sa part grimpé de 14,7 % en France entre 2010 et 2015, et nul doute que cette hausse se poursuivra !
+ Fiscalité avantageuse, bon rendement.
- Charges importantes, moins-value possible.
• L'immobilier géré : risque moyen
Au sein des résidences seniors, étudiantes et des établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), vous pouvez réaliser un investissement locatif éligible au régime de défiscalisation Censi-Bouvard. Prorogé jusqu'au 31 décembre 2017, il ouvre droit à une réduction d'impôt de 11 % hors taxe du prix d'acquisition du bien, répartie sur neuf ans et plafonnée à 300 000 euros d'investissement par an.
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9 En contrepartie, vous devrez louer votre bien meublé pendant la même période. Vos loyers seront soumis au système des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce dispositif, qui s'applique aussi aux résidences de tourisme, vous permet d'adoucir la fiscalité de vos revenus locatifs grâce à un abattement forfaitaire de charges de 50 % dans la limite de 32 900 euros. Ou bien de déclarer les bénéfices réels et de déduire vos charges si elles sont supérieures à ces 50 % ou si vos revenus dépassent ce plafond.
Avec des promesses de rendement moyen net de 4 à 5 %, l'immobilier géré attire de nombreux investisseurs. "Moins spéculatif que les produits éligibles au Pinel, ce placement n'est pas pour autant dénué de risque", prévient Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo, plate-forme dédiée à l'investissement immobilier.
Pour éviter de vous retrouver confronté à une défaillance d'exploitation, ne retenez que des biens gérés par des acteurs de référence. En outre, ne tablez ni sur une hausse des loyers, ni sur une plus- value dans le temps. Enfin, si les résidences étudiantes et les Ehpad ont la cote auprès des conseillers en gestion de patrimoine, de belles opportunités existent aussi dans les établissements de tourisme. Pour les résidences seniors, ne choisissez que des biens situés en centre-ville des grandes agglomérations.
+ Fiscalité avantageuse et transmissible à la revente, bon rendement, peu de contraintes de gestion.
- Baisse probable des loyers dans le temps, dépendance vis-à-vis du gestionnaire, difficulté à changer la destination du bien en cas de revente.
• Les SCPI : risque moyen
Solutions d'épargne confortables - il suffit d'investir et de toucher son dividende sans se préoccuper de la gestion - les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) rencontrent un succès croissant auprès des investisseurs particuliers. Rien d'étonnant quand on sait que leur taux de distribution moyen atteint 4,69 % sur les quatre derniers trimestres, d'après la société de conseil et de placement Meilleurescpi.
Ces produits rapportent bien plus que l'immobilier en direct ou que d'autres produits tels que les fonds en euros de l'assurance vie. Attention toutefois ! Une SCPI n'est pas un placement sans risque et beaucoup de conseillers en gestion de patrimoine incitent aujourd'hui à la prudence. En cause : le marché de bureaux, qui représente la moitié des investissements réalisés par les gérants de SCPI au troisième trimestre 2016, et sur lequel plane en France la menace d'une bulle spéculative.
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10 Malgré la morosité économique, la production de nouveaux immeubles continue de croître significativement alors que la demande est stable depuis 2014. Les biens sont chers tandis que les loyers évoluent peu. Même si la situation n'a rien d'alarmiste à ce stade, mieux vaut diluer votre risque. Pour ce placement à long terme, jouez la carte de la diversité, en choisissant des SCPI réunissant différentes sortes d'actifs (bureaux, commerces, hôtels, international) et en intégrant dans votre portefeuille des produits émanant de plusieurs sociétés de gestion.
Le taux d'occupation et le rendement vous donneront une première indication de la santé d'une SCPI.
Mais il est aussi impératif d'examiner l'historique de la société et son niveau de transparence sur la nature et la gestion des actifs.
+Ticket d'entrée accessible, bon rendement, simplicité du produit.
- Frais de gestion et de souscription élevés (entre 9 et 12 %), faible liquidité.
• Le viager occupé : risque moyen
Représentant 5 000 transactions par an, d'après le réseau de conseillers patrimoniaux Renée Costes Viager, la vente en viager occupé est une niche de l'immobilier résidentiel. Mais avec l'allongement de la durée de vie et la baisse progressive des pensions de retraite, elle est promise à un bel avenir.
Pour rappel, cette forme de transaction a pour particularité de reposer sur un aléa : la date de décès du vendeur. Le jour de la signature de l'acte notarié, une partie de la valeur du bien est payée comptant (le bouquet). L'autre partie est transformée en une rente mensuelle que l'acheteur verse à vie au vendeur, qui conserve un droit d'usage jusqu'à sa mort. Le viager est un contrat plutôt gagnant- gagnant.
Le vendeur récupère des liquidités qui lui permettent de subvenir aux besoins liés à son âge ou à sa condition de santé. "Son principal intérêt est de pouvoir rester le plus longtemps possible à son domicile", estime Hélène Leraitre, gérante de l'agence France Viager.
Quant à l'acquéreur, il investit dans un bien à crédit, sans intermédiaire financier (les mensualités étant versées directement au vendeur) et sans vacance locative. La contrepartie est qu'il supporte un risque, celui d'un prix aléatoire ! A condition de disposer de la trésorerie suffisante (pour le versement du bouquet) et dans l'objectif d'épargner en vue de la retraite, le viager peut être un bon placement complémentaire des produits bancaires "classiques" (plan d'épargne retraite populaire, contrat Madelin).
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11 Bien qu'elle reste encore limitée, l'offre tend à se diversifier. "Toutes les catégories de logements sont aujourd'hui représentées, de la bicoque modeste en rase campagne à la villa en bord de mer", indique Michel Paingris, directeur général du fonds d'investissement Viagerfi. Quel que soit votre budget, faites-vous accompagner pour trouver l'équilibre entre le montant du bouquet et celui de la rente.
+ Décote, absence de vacance locative.
- Prix aléatoire, importante trésorerie à prévoir.
• L'international : risque moyen
Acheter à l'étranger est une option intéressante, en particulier lorsqu'elle vous permet de profiter d'un pied-à-terre quelques semaines par an ou de vous y installer à la retraite. "Cette forme d'investissement hybride à l'international combinant intérêt patrimonial et fiscal se développe très fortement", explique Hugues Van Heesewijk, cofondateur de la plate-forme de location SquareBreak.
Attirés par le cadre de vie méditerranéen, une fiscalité douce, un foncier abordable et zéro risque de change, beaucoup de Français acquièrent aujourd'hui un bien en Espagne ou au Portugal. Si votre premier objectif est la rentabilité, l'Allemagne est aussi une bonne option. "Dans les grandes agglomérations, les logements rapportent entre 4 et 5 % de rentabilité nette par an", assure Cédric Dujardin, directeur immobilier France et Benelux de Deutsche AM.
Si vous investissez hors zone euro, n'oubliez pas de vous préserver du risque de change en souscrivant une assurance spécifique.
+ Investissement à la fois patrimonial et fiscal, prix doux, fiscalité attractive.
- Rendement limité.
• Les parkings : risque modéré
Dans la famille des placements qui rapportent encore, demandez les parkings ! Moyennant un ticket d'entrée médian de 16 000 euros en région parisienne, selon la Chambre des notaires de Paris, et avec une rentabilité brute d'environ 5 %, d'après les estimations du site spécialisé MonsieurParking, voici un placement à la portée de presque toutes les bourses avec de faibles charges d'entretien ! Les loyers perçus sont soumis au régime des revenus fonciers : s'ils sont inférieurs à 15 000 euros par an, vous bénéficiez d'un abattement de 30 % dans le cadre du régime du micro-foncier. Quant au risque de vacance locative, il est aisé de s'en prémunir en suivant deux règles simples. La première
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12 est relative à l'emplacement : préférez les grandes villes telles que Lille, Marseille, Montpellier, Paris et sa petite couronne. La seconde concerne la catégorie de parking : privilégiez les box fermés au sein d'infrastructures bien éclairées, les places offrant le plus de sécurité étant aussi les plus recherchées.
Source : lexpress.fr
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5 conseils pour bien acheter dans le neuf
Le 11/01/2017
Vous envisagez d’acquérir un logement neuf ? Voici qu’il faut savoir pour éviter les mauvaises surprises.
A l’heure où le marché de l’immobilier affiche des indicateurs très positifs, l’achat dans le neuf connaît un succès indéniable auprès des futurs acquéreurs. Pour cela, Bien‘ici, le site de recherche immobilière nouvelle génération, propose une large offre avec plus de 45 000 biens neufs disponibles aux quatre coins de la France grâce à des partenariats avec près de 200 promoteurs.
Cependant, entre la signature du contrat de réservation et la remise des clés, l’acquisition d’un logement neuf passe par plusieurs phases essentielles. Pour éviter les mauvaises surprises, Bien‘ici partage les 5 étapes clés pour finaliser un projet immobilier dans le neuf.
1 – Définir son budget
Définir son budget pour l’achat d’un bien neuf est plus simple que lorsque l’on achète dans l’ancien. Il est en effet inutile d’anticiper les frais de rénovation, d’isolation ou d’autres gros travaux d’aménagement. Le budget est défini selon le prix d’acquisition, les frais d’acquisition (communément appelés « frais de notaire ») et les éventuels frais bancaires liés à la transaction. D’autres frais
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14 peuvent s’ajouter pour personnaliser son logement car de nombreux promoteurs proposent de choisir la décoration intérieure selon ses goûts (revêtements du sol, aménagement de la cuisine, etc).
Enfin, bon à savoir, pour soutenir l’investissement dans les logements neufs, l’Etat a mis en place différents dispositifs comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou encore le dispositif Pinel, si le bien est destiné à la location. Selon les ressources de l’acquéreur et la localisation du programme, ils peuvent donc permettre de financer une partie de son projet.
2 – Trouver un logement neuf à acheter
Il est parfois plus difficile de se projeter lorsque l’on ne dispose que d’un plan du logement et de photos promotionnelles décrivant de façon succincte le futur bâtiment.
Sur Bien‘ici, il est possible de découvrir les programmes immobiliers neufs modélisés en 3D sur la carte interactive. De cette manière, les internautes peuvent visualiser leur futur immeuble sous tous les angles mais également le géo localiser dans le quartier pour mieux se projeter dans sa future acquisition. Des visites virtuelles à 360 degrés sont également disponibles pour aller encore plus loin dans la découverte du bien.
3 – Signer le contrat de réservation
Il s’agit d’un contrat de pré-vente ou un contrat préliminaire que l’on signe avec le promoteur. Ce document détaille les caractéristiques du bien, le prix de vente fixé et les dates prévisionnelles de signature du contrat définitif et de livraison du logement achevé.
A cette occasion, le promoteur demande généralement de verser un dépôt de garantie ne pouvant excéder 5% du prix d’achat convenu.
4 – Signer l’acte de vente devant le notaire
Dans les 3 à 6 mois suivants la signature du contrat de réservation, l’acquérant retrouve le promoteur chez un notaire pour signer l’acte de vente définitif ou contrat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). Ce contrat mentionne les détails relatifs au logement, à l’obtention du crédit immobilier, à la garantie d’achèvement des travaux, ainsi que l’échéancier des paiements.
En effet, lors de l’achat d’un logement neuf, le paiement se fait au rythme de la construction : achèvement des fondations, du gros œuvre, pose du toit, des fenêtres, etc… Le dernier versement est fait à la livraison du bien, lors de la remise des clés.
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15 5 – Réceptionner le logement
Pour des raisons de sécurité, la visite du chantier ne peut se faire que lorsque les cloisons intérieures sont achevées. Lors de cette visite, il est primordial de vérifier que le bien est conforme à ce qui était prévu dans l’acte de vente et aux plans. Si des défauts de construction ou de finition sont constatés, il faut alors émettre des réserves. Le promoteur a l’obligation d’effectuer les travaux nécessaires. Pour cela, le futur acquéreur peut être assisté d’un architecte ou d’un contrôleur technique, pour effectuer les vérifications.
S’il constate des malfaçons après la remise des clés, il existe toujours des recours. En effet, la garantie de parfait achèvement (l’année après livraison), la garantie biennale (deux ans après livraison) et la garantie décennale (dix ans après livraison) couvrent le gros œuvre et protègent d’éventuels vices cachés. De quoi emménager de façon sereine dans son nouveau logement…
Source : mysweetimmo.com
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Immobilier : quatre recours si vous pensez être victime de discrimination
Le 11/01/2017
Franceinfo passe en revue les possibilités qui s'offrent aux locataires s'estimant victimes de discrimination dans l'attribution d'un logement.
Si un propriétaire ou une agence immobilière vous refusent un logement, vous êtes en droit de leur demander de motiver ce refus.
"Attention, important pour la sélection des locataires : nationalité française obligatoire, pas de Noir, immeuble avec des policiers uniquement." Ce commentaire figurant sur une annonce immobilière a valu à l'agence Laforêt des Lilas, en Seine-Saint-Denis, une plainte de la part d'une association, une action de groupe introduite par une autre, une enquête du Défenseur des droits et une suspension du contrat de franchise avec le réseau immobilier du même nom.
Si le locataire s'est retrouvé cette fois-ci avec une preuve flagrante de discrimination entre les mains, il n'en est rien dans la grande majorité des cas. Un dossier écarté sans justification, un coup de fil de l'agence pour dire que le bien a été loué... La plupart du temps, le sentiment d'avoir été discriminé en matière de logement est difficile à prouver. Plusieurs recours sont toutefois possibles.
Aller porter plainte au commissariat
Si un propriétaire ou une agence immobilière vous refusent un logement, vous êtes en droit de leur demander de motiver ce refus. Si vous n'êtes pas satisfait de leur réponse et soupçonnez d'être victime de discrimination, vous pouvez aller porter plainte dans un commissariat de police ou à la
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17 gendarmerie, dans un délai de trois ans. Cette plainte sera ensuite transmise au procureur de la République, qui décidera de la classer sans suite ou d'ouvrir une enquête.
La difficulté, dans ce type de dossiers, est d'avoir suffisamment de preuves pour caractériser le délit de "refus" ou de "subordination" d'octroi d'un bien ou d'un service à l'un des 22 critères de discriminations définis dans le Code pénal. Si vous ne disposez pas de trace écrite, comme dans l'affaire Laforêt, mieux vaut vous tourner d'abord vers une association.
Au pénal, le juge peut prononcer des peines pouvant aller jusqu’à trois ans de prison et 45 000 euros d’amende pour une personne physique et 225 000 euros pour une personne morale.
Contacter une association
Si vous rencontrez des difficultés à louer un logement en raison, selon vous, de votre patronyme ou de votre origine, vous pouvez contacter une association de lutte contre les discriminations ou de défense des locataires. Celle-ci peut réaliser un testing afin de recueillir des preuves, comme l'autorise la loi sur l'égalité des chances depuis 2006.
La plupart du temps, cette méthode consiste à appeler les agences en se faisant passer pour un locataire, avec différents patronymes, et à enregistrer les conversations. Une fois les éléments de preuve recueillis, l'association peut porter plainte elle-même ou vous accompagner dans vos démarches auprès de la justice.
Saisir le Défenseur des droits
C'est l'autre alternative la plus simple. Vous pouvez saisir le Défenseur des droits (anciennement appelé la Halde) via un formulaire en ligne, par courrier ou en rencontrant un délégué. La procédure est confidentielle et non médiatisée. L'institution, dirigée par Jacques Toubon, dispose de pouvoirs d’enquête et peut elle aussi avoir recours au testing pour étayer le dossier.
Si la discrimination est caractérisée, le Défenseur des droits peut procéder à une médiation, adresser des recommandations à la personne mise en cause ou encore proposer une transaction qui consiste dans le versement d’une amende et dans l’indemnisation du locataire. Si toutes les parties sont d'accord, cette transaction doit être validée par le procureur de la République.
Si l'auteur de la discrimination ne répond pas et refuse de se plier aux recommandations du Défenseur des droits, l'affaire peut être rendue publique. Le Défenseur des droits peut aussi présenter des observations écrites ou orales devant les juridictions.
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18 Saisir un juge au civil
En plus d'être un délit, le refus de louer un logement pour un motif discriminatoire est une faute civile, définie par la loi du 6 juillet 1989. Comme l'explique une juriste spécialisée à franceinfo, la procédure au civil est parfois plus efficace dans les dossiers de discriminations dans lesquels la preuve est difficile à obtenir : "Au civil, il appartient au propriétaire ou à l'agence immobilière de prouver leur bonne foi alors qu'au pénal, la charge de la preuve appartient au parquet et à la victime."
Le locataire qui pense avoir fait l'objet d'une discrimination peut ainsi saisir directement un juge au tribunal d'instance le plus proche. Si sa démarche aboutit, il peut se voir verser des dommages- intérêts.
Source : franceinfo.fr
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Immobilier : les prévisions par région pour 2017
Le 12/01/2017
À en croire les professionnels, le marché immobilier français devrait connaître une dynamique favorable en 2017. Quelles sont les prévisions par région ?
Le Sud-Ouest en croissance continue
Selon le dernier baromètre Crédit Foncier/CSA, le marché immobilier du Sud et de l'Ouest devrait connaître une croissance continue en 2017. Pour ces régions particulièrement attractives, les professionnels sont 73 % à prévoir une hausse du nombre de transactions dans l'ancien, et 88 % à espérer une stabilité ou une progression des prix dans le neuf. Le Nord-Ouest et le Sud-Est devraient également bien se porter, une hausse des prix et du nombre de transactions y étant envisagée par la grande majorité des acteurs du marché.
La région parisienne également dynamique
La région parisienne entame elle aussi l'année 2017 de façon optimiste. Dans le neuf, les prix devraient rester stables ou partir à la hausse, comme l'anticipent 87 % des professionnels. Le nombre de transactions devrait suivre la même voie (88 %). Concernant l'ancien, la stabilité ou la hausse des prix est plébiscitée par 75 % des acteurs du marché immobilier.
Une croissance plus mitigée dans le Nord-Est
Les professionnels de l'immobilier ne tablent cependant pas sur une aussi bonne année 2017 pour le Nord-Est de l'Hexagone : s'ils restent 73 % et 56 % à tabler sur une stabilisation des prix dans le neuf et l'ancien, 31 % d'entre eux misent sur une baisse des prix dans l'ancien, et 10 % dans le neuf.
Source : boursorama.com
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L'indice des loyers en légère hausse au 4e trimestre
Le 12/01/2016
(LaVieImmo.com) - L'indice de référence des loyers (IRL), utilisé pour la révision des loyers d'habitation, a augmenté de 0,18% au quatrième trimestre 2016, a annoncé jeudi l'Insee. Il s'est établi à 125,50 sur les trois derniers mois de l'année (base 100 au quatrième trimestre 1998), contre 125,28 sur la même période en 2015.
L'indice de référence des loyers croît très peu depuis 2012. Il a même baissé pour la première fois depuis 2009 au quatrième trimestre 2015 (-0,01%). Cette décélération s'explique notamment par son indexation sur l'inflation.
En France selon l'Insee, la progression des prix à la consommation sur une période de douze mois a atteint 0,6% en décembre, après une hausse de 0,5% en novembre.
Source : lavieimmo.com
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Les clés pour augmenter son chiffre d'affaires de 20% en restauration grâce au digital
Le 10/01/2017
Nicolas El Hakim, vice président des restaurateurs de l'Umih Ile-de-Frannce, en charge du digital au sein d'Umih Restauration.
Nicolas El Hakim est président des restaurateurs d'Umih Ile-de-France, en charge du digital au sein d'Umih Restauration. Celui-ci a participé à la rédaction du guide pratique En Avant Vers le Numérique, publié par la Direction Générale des Entreprises. Et il est formel : « le digital bien maîtrisé, c'est 20% de chiffre d'affaires en plus ». Clés et conseils.
-Un site internet sert de vitrine, c'est une porte d'accès à l'internaute qui doit refléter l'établissement et donner envie d'y aller. Mais il y a d'autres accès possibles pour un restaurateur : les réseaux sociaux, avec des communautés différentes que ce soit sur Facebook, Instagram, Twitter… Mettre des photos (ou des vidéos) et qu'elles soient bonnes est impératif.
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22 -Mettre en ligne son menu du jour, présenter ses spécialités, la création d'un plat, annoncer les événements comme la Saint-Valentin permettent d'animer, d'intéresser, de retenir l'attention.
-Conserver le lien avec l'internaute/client est essentiel. Etre sur la toile, c'est pouvoir créer un lien privilégié. C'est une notion qu'il faut toujours avoir tête. D'où la nécessité de communiquer régulièrement avec lui, qu'il soit dans votre ville ou à des kilomètres. Etre actif et réactif contribue à renforcer le lien créé. L'idée, par exemple, d'une newsletter (un rendez-vous régulier) permet d'entretenir ce lien.
-Les avis en ligne, il faut s'en saisir. Là encore, il faut communiquer. Toujours remercier celui qui poste un avis d'être venu chez vous. A un avis négatif, il faut aussi répondre mais jamais dans la précipitation. Pourquoi répondre ? Parce que c'est également aux autres clients potentiels qu'on répond, à ceux qui ne nous connaissent pas encore. Pour bien gérer la e-réputation, il faut réellement faire preuve de courtoisie et de transparence.
-Les sites de réservation en ligne donnent de la visibilité au restaurant ; il permet d'optimiser son temps. N'oublions pas que les consommateurs veulent aujourd'hui des réponses 24h/24, 7jours sur 7.
Ces plateformes sont là pour favoriser le business. Mais attention aux systèmes de promotion qui peuvent être dangereux comme faire – 50% sur l'addition. Un restaurant qui fait du Fait Maison ne peut pas proposer sa cuisine à -50%, cela voudrait dire qu'il travaille à perte. Rester maître du jeu est nécessaire.
-Les nouveaux services du digital comme la vente à emporter ou la livraison à domicile sont des ventes additionnelles qui répondent à une demande. Une commande n'est pas un client raté sur place, mais quelqu'un qui veut une qualité, chez lui ou sur son lieu de travail. C'est un levier commercial à ne surtout pas négliger.
Source : hotellerie-restauration.fr
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La participation du bailleur à la cession d’un bail commercial.
Le 10/01/2017
En matière de cession de bail commercial, le preneur doit pouvoir céder le bail commercial qu’il exploite. Du fait qu’il s’agisse de l’un des éléments essentiels de son fonds de commerce, il est légitime de lui laisser la possibilité d’en disposer librement. Il est néanmoins tout autant légitime de laisser au bailleur un droit de regard sur la personne à qui ledit bail sera cédé.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, l’article L. 145-16, alinéa premier, nouveau, du Code de commerce répute non écrites les conventions interdisant au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du statut des baux commerciaux à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.
Plusieurs clauses envisagent la participation du bailleur à la cession d’un bail commercial, parmi lesquelles la clause d’agrément qui requiert son aval (I), la clause d’intervention qui ne prévoit que sa présence à la signature et donc son information (II), et enfin la clause instituant un droit de préemption à son profit (III).
I. La clause d’agrément : l’autorisation préalable du bailleur
Les parties prévoient en pratique l’obligation lors de la cession du bail commercial d’obtenir l’accord préalable du bailleur.
De même, des clauses venant restreindre le droit de céder sont permises et devront être observées préalablement à toute cession dudit bail. Seulement, elles ne doivent pas entraver totalement à la faculté offerte par la loi au locataire de céder son bail à l’acquéreur du fonds de commerce.
La clause d’agrément permet au bailleur d’avoir un contrôle direct sur la cession ; il s’assurera ainsi que le repreneur potentiel lui convient et que celui-ci remplit les conditions de solvabilité et de fiabilité attendues. Il peut arriver que le bailleur refuse la cession. Étant précisé que face à un refus abusif du bailleur, le locataire pourra obtenir l’autorisation en justice.
Que faire en cas de refus du bailleur ?
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24 La Cour de cassation retient de façon constante que le bailleur ne peut discrétionnairement refuser la cession du droit au bail sans invoquer de motif légitime (Cass. Civ. 3ème, 15 juin 2011, n° 10-16.233).
Face à un tel refus, le locataire sera invité à agir en justice afin d’obtenir l’autorisation judiciaire de procéder à la cession. Il lui est vivement déconseillé d’y procéder avant l’autorisation judiciaire car si par la suite la cession fait l’objet d’un refus de la part des juges, elle ne pourra être opposée au bailleur qui en demandera vraisemblablement la résiliation.
Les juges peuvent outrepasser l’agrément du bailleur et autoriser eux-mêmes la cession voire, dans certains cas, accorder des dommages et intérêts au locataire.
II. La clause d’intervention du bailleur
Le bailleur peut également stipuler au bail qu’il souhaitera être présent lors de son éventuelle cession.
Cette clause est de facto moins contraignante qu’une clause d’agrément. Elle permettra au bailleur de s’assurer que la cession est effectuée dans les règles et que le cessionnaire s’engage à reprendre les engagements du cédant.
Que faire face à un bailleur ne répondant pas à la demande d’intervention qui lui est adressée ? En tout état de cause, si le bailleur ne répond pas, il est conseillé de le sommer d’intervenir et de ne signer aucune cession en attendant sa réponse.
En l’absence de réponse, plusieurs options sont envisageables comme la conclusion de l’acte sous la condition suspensive d’accord postérieur du bailleur ou l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception à l’attention du bailleur afin de porter à sa connaissance à la cession à venir.
Toutefois, il est à noter que l’absence volontaire du bailleur tout au long des actes de cession alors même qu’il y avait été appelé ne peut ensuite être avancé par lui pour dire qu’il n’a pas accepté le cessionnaire.
III. La clause instaurant un droit de préemption au profit du bailleur
Enfin, le bail peut prévoir un droit de préemption au profit du bailleur lorsque le locataire envisage de vendre son fonds de commerce.
Source : village-justice.com
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Restauration rapide : les transactions se maintiennent mais la concurrence s'accroît
Le 11/01/2017
Le commentaire de Jean-Luc Marion-Lashermes, directeur du cabinet Michel Simond, Le Puy- en-Velay-Saint-Étienne.
"Les transactions concernant la restauration rapide se maintiennent en nombre sur l'année 2016 sur nos départements, Loire, Haute-Loire et Lozère. Cependant, la concurrence accrue des boulangeries et terminaux de cuisson, ainsi que la multiplication des créations thématiques trop souvent éphémères et l'arrivée des food trucks en ville entraînent un prix de vente à la baisse des fonds de commerce.
Nous constatons aussi que les acquéreurs professionnels, tout comme ceux en reconversion, qui bénéficient d'un apport en phase avec les critères du réseau Michel Simond sont attirés par les affaires dont le chiffre d'affaires se situe au-dessus de 150 000 € car elles conservent attractivité et rentabilité, gage de reprise plus sécurisée. Le burger étant plébiscité en restauration par les clients français en 2016, nul doute que les transactions en restauration rapide garderont donc un rythme constant pour l'avenir."
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26 Activité : Restauration rapide, sandwicherie, vente à emporter (incluant pizzeria et crêperie)
Chiffre d'affaires Prix/CA HT (%)
Prix/EBE avant cotisations
sociales (Coef.) De 45 000 € à 119 000 €
(CA moyen = 90 000 €) 65 % 2 De 120 000 € à 249 000 €
(CA moyen = 173 000 €) 69 % 2 Supérieur à 250 000 €
(CA moyen = 403 000 €) 75 % 2,7
Tendance générale du marché : en baisse
Données issues de 114 cessions du réseau Michel Simond réalisées en 2016 sur cette activité. Les ratios non significatifs ont été écartés.
Source : hotellerie-restauration.fr
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L'activité touristique en décembre jugée de moyenne à bonne par les acteurs franciliens
Le 12/01/2017
Le baromètre mensuel d'activité touristique de la destination Paris Ile-de-France pour décembre révèle un mois de décembre "plutôt satisfaisant" selon Paris Région.
Près de la moitié des professionnels du tourisme, tous secteurs confondues, qualifient de
« moyenne » leur activité du mois de décembre (44%). 31% de bonnes. Les Britanniques, les Allemands, les Espagnols, les Italiens et les Américains sont les 5 premières clientèles internationales de la destination. Concernant les hôtels et hôtels-restaurants : 45% des hôteliers interrogés qualifient de moyenne leur activité de décembre, 29% de bonne et 26% de mauvaise. La clientèle française est en hausse pour 40% d'entre eux et la clientèle étrangère en baisse également pour 40% d'entre eux.
Par rapport à novembre 2016, la clientèle française est en en baisse pour 47% et la clientèle internationale en baisse pour 49%. L'état des réservations pour janvier est moyen pour 46% des professionnels, mauvais voire très mauvais pour 33% et très bon pour 21%. A Paris, 48% des hôtels économiques considèrent que décembre a été moyen, même constat pour 40% des hôtels 3 et 4
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28 étoiles. L'état des réservations est qualifié de moyen par 43% des professionnels interrogés, de mauvais voire très mauvais par 40% et de bon, voire très bon, par 17%.
Source : hotellerie-restauration.fr
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Les prix repartent légèrement à la hausse dans les CHR en décembre - Indice Insee
Le 12/01/2017
En décembre 2016, l'indice des prix à la consommation (IPC) de l'Insee a augmenté de 0,3 % sur un mois, après deux mois de stabilité. Corrigé des variations saisonnières, il croît légèrement (+ 0,1 %).
Sur un an, il accélère pour le deuxième mois consécutif (+ 0,6 %, après + 0,4 % en octobre et + 0,5 % en novembre) et atteint sa plus forte hausse depuis mai 2014.
La hausse des prix à la consommation sur le mois résulte du rebond principalement saisonnier des prix des services, et notamment ceux de l'hébergement (+ 2,7 % après - 2 % le mois précédent ; + 1,8 % sur un an). En restauration, la hausse est beaucoup moins marquée avec + 0,2 % par à rapport novembre (+ 1,7 % sur un an). Dans leur ensemble, les prix en hôtellerie et restauration affichent une légère hausse de 0,7 % sur un mois (+ 1,8 % sur an).
Source : hotellerie-restauration.fr
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Gestion : comment calculer la faisabilité d'un projet
Le 12/01/2017
Pour les reprises d'établissement, une étude de faisabilité sommaire est réalisée. Elle débouche sur la poursuite des négociations avec le vendeur ou sur le rejet du projet. Lorsque les négociations avec le vendeur aboutissent, un business plan complet est réalisé.
Le secteur des CHR est particulièrement dynamique dans le domaine des créations et reprises d'entreprises. Il s'agit d'un secteur à risque, notamment aux yeux des banquiers qui sont donc particulièrement sélectifs dans le choix des dossiers à financer.
La préparation de la création et la réalisation d'un business plan complet et sincère sont indispensables pour espérer obtenir la confiance des banquiers et augmenter les chances de réussite durable.
Le business plan (plan d'affaires en français, ou plus simplement dossier de création d'entreprise) est indispensable pour valider l'idée et organiser la création et le démarrage de l'entreprise. C'est un
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31 document de communication essentiel dont dépendra en partie la crédibilité du projet auprès des partenaires (associés, fournisseurs…) et des banquiers.
Tous les projets ne font pas l'objet d'une étude de faisabilité financière complète qui prend plusieurs heures voire plusieurs jours avec l'aide de conseils. Pour les reprises en particulier, une étude de faisabilité sommaire est réalisée qui débouche sur la poursuite des négociations avec le vendeur ou sur le rejet du projet. Lorsque les négociations avec le vendeur aboutissent, un business plan complet est réalisé.
Voici un exemple d'étude de faisabilité sommaire.
Deux personnes non professionnelles de la restauration m'ont consulté pour l'étude de faisabilité de l'achat d'un fonds de commerce bar-restaurant situé dans le centre d'une ville de 500 000 habitants :- 80 places sur environ 95 m2 ;
- ouvert de 7 h 30 à 19 h 30 sauf samedi et dimanche ; - affaire exploitée en nom propre par un couple et 1,5 salarié ; - loyer : 450 € HT par mois. Bail neuf ;
- prix demandé pour le fonds de commerce : 270 000 €.
1/ Se faire une première idée de l'affaire
À partir du compte de résultat comptable que le vendeur a l'obligation de communiquer à l'acquéreur, j'ai réalisé une synthèse en quelques minutes.
Chiffre d'affaires 183 000 € 100 %
Matières 80 000 € 44 %
Personnel 58 000 € 32 %
Charges de personnel + résultat
Frais généraux 24 000 € 13 %
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RBE 21 000 € 11 %
• Pourquoi regrouper les charges de personnel et le résultat ?Dans une entreprise individuelle, la rémunération de l'exploitant ne figure pas dans les charges de personnel mais dans le résultat. Pour se faire une idée du coût du facteur travail, je regroupe les postes incluant la rémunération du travail.
Dans une société, le résultat représente la rémunération des apports : il n'y aurait pas lieu dans ce cas-là d'en tenir compte pour le calcul du coût du personnel.
• Pourquoi la synthèse du compte de résultat s'arrête-t-elle au RBE ?Les coûts d'occupation dépendent du montage financier et de l'ancienneté de l'affaire. Ils seront forcément différents après la reprise puisque les acquéreurs mettront en place leur propre montage financier. Par contre, le RBE est intéressant à calculer car il nous donne une idée de la rentabilité d'exploitation de l'affaire et donc de sa capacité à couvrir les remboursements d'emprunt et à rémunérer les apports.
• Quelle est ma première impression sur les exigences du vendeur ?Pour se faire une première idée sur la valeur du fonds de commerce, on compare le chiffre d'affaires et le prix demandé pour le fonds :
CA ÷ prix du fonds = 183 000 ÷ 270 000 = 0,68.
Le chiffre d'affaires est largement inférieur au prix du fonds alors qu'il est généralement admis qu'un euro investi dans la restauration doit permettre de réaliser un CA de 1,3 à 1,8 €.Un tel prix ne peut se justifier que par un emplacement exceptionnel susceptible de permettre une croissance importante du CA.
2 / Étudier le projet en fonction des moyens des acquéreurs
Quelques questions me permettent de connaître les projets et les moyens des repreneurs.Investissement et financement :
- les acquéreurs n'envisagent pas de travaux dans un premier temps ;
- ils disposent d'un apport de 75 000 € et les frais d'acquisition sont estimés à 12 000 €.
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33 Exploitation :
- l'équipe sera constituée du couple de repreneurs, tous deux salariés à 1 900 € bruts par mois et de 2 salariés à 1 500 € bruts par mois. Les cotisations s'élèvent à 39 % du brut pour l'employeur ; - l'objectif est de 32 % de ratio matières et de 12 % de frais généraux, charges variables.
Je calcule l'emprunt nécessaire en estimant la trésorerie de départ à 7 000 € :
Montage financier :
Besoins Ressources
Achat du fonds Frais
Trésorerie
270 000 12 000 7 000
Apport Emprunt
75 000 214 000
289 000
289 000
J'en déduis le montant de l'annuité d'emprunt pour un taux de 6 % et une durée de 7 ans et la capacité d'autofinancement (CAF) nécessaire :
Annuité Intérêts Remboursement
38 335 € 12 840 € 25 495 €
Pour pouvoir rembourser l'emprunt, la capacité d'autofinancement dégagée la première année devra être au moins égale à 25 495 €.
J'estime le RBE nécessaire pour atteindre ce niveau de CAF (pas d'impôt) :
RBE - loyers - intérêts
? 5 400 12 840
CAF nécessaire
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34
= CAF (*) 25 495
En l'absence d'impôt, le RBE doit permettre de payer les loyers et les intérêts des emprunts. Le solde est égal à la CAF et doit être suffisant pour rembourser les emprunts.
Si CAF nécessaire = 25 495 € => RBE nécessaire = 25 495 + 5 400 (loyers) + 12 840 (intérêts)
= 43 735 €
J'estime le CA nécessaire pour atteindre ce niveau de CAF :
CA Inconnu
Matières Personnel (1) Frais généraux
32 % x CA 113 424 € 12 % x CA
RBE 43 735 €
Sachant que :
CA – (32 % x CA) – 113 424 – (12 % x CA) = 43 735 € Il faut que CA = 280 641 € (1)
(2 x 1 900 + 2 x 1 500) x 1,39 x 12 = 113 424 €
3/ Que conclure ?
Voilà ce que j'ai dit aux acquéreurs potentiels : "Pour être solvable, votre restaurant devra réaliser un CA de 280 000 € contre 180 000 € aujourd'hui. Est-ce possible compte tenu de ce que vous savez de l'établissement : emplacement, prestation… Personnellement, cela me paraît difficile à réaliser quand je vois la fréquentation et l'addition moyenne actuelles qui sont déjà convenables. Je pense donc qu'il n'est pas possible de rentabiliser cet établissement en l'achetant à ce prix-là.
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35 Si vous souhaitez poursuivre l'étude de ce dossier, il faut revenir vers le vendeur et lui montrer que l'étude de faisabilité sommaire que nous venons de réaliser conclut à la non-faisabilité aux conditions d'investissement et de financement actuelles."
Source : hotellerie-restauration.fr
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36 L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du locataire d’un bail commercial.
Le 12/01/2016
Le locataire d’un bail commercial rencontrant des difficultés peut faire l’objet d’une procédure collective, conformément aux articles L. 611-1 et suivants du Code de commerce. Dans le cas où le locataire ne serait pas en état de cessation des paiements, mais rencontrerait des difficultés qu’il ne peut surmonter, il lui est possible de demander l’ouverture d’une procédure de sauvegarde. En revanche, en état de cessation des paiements, il pourra être confronté à l’ouverture d’un redressement judiciaire ou, si celui-ci est impossible, en liquidation judiciaire.
I. Les cas de poursuite et de résiliation du bail commercial
A. Continuation de droit du bail à l’ouverture d’une procédure collective
L’ouverture d’une procédure collective n’entraîne pas de plein droit la résiliation du bail. Le locataire peut donc poursuivre son activité et, dans le cas où il ne pourrait la poursuivre en raison d’une telle procédure, le bailleur n’est pas fondé à en demander la résiliation aux torts du preneur. Toute clause contraire insérée dans le bail sera réputée non-écrite.
La continuation du bail entraîne d’une part le paiement des loyers, lequel se fera conformément aux stipulations contractuelles dans le cadre d’une sauvegarde ; il devra en revanche s’effectuer au comptant en cas de redressement ou de liquidation judiciaire. D’autre part, toutes les autres conditions du bail devront être observées, celles relatives à la destination des locaux ou au paiement des charges. De son côté, le bailleur devra également remplir les siennes.
B. La résiliation du bail commercial au cours de la sauvegarde, du redressement ou de la liquidation judiciaire
Bien que la poursuite du bail soit de plein droit à l’ouverture d’une procédure collective visant le locataire, le bailleur, l’administrateur ou le liquidateur judiciaire peuvent en demander la résiliation.
1. La résiliation demandée par l’administrateur ou le liquidateur
Dans le cas où la demande de résiliation serait à l’initiative de l’administrateur judiciaire, elle intervient au jour où le bailleur en est informé.
L’administrateur ou le liquidateur pouvant en décider ainsi sans motifs. Il devra le faire notamment lorsqu’il n’a pas à sa disposition les fonds nécessaires pour honorer les loyers du terme à échoir.
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37 2. La résiliation demandée par le bailleur
Dans le cadre de la sauvegarde et du redressement, le bailleur dispose également de la faculté de demander la résiliation du bail lorsque le locataire est défaillant dans le paiement des loyers et des charges. Cette demande s’opérant à plusieurs conditions. Il faut pour cela que les loyers et charges dus s’étalent sur une période postérieure au jugement d’ouverture ; d’autre part, le bailleur ne pourra demander la résiliation qu’après écoulement d’un délai de 3 mois à compter dudit jugement.
Dans le cadre de la liquidation judiciaire, la demande de résiliation pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne pourra aboutir si le paiement est intervenu entre temps. Cependant, lors de la liquidation, le bailleur peut demander la résiliation pour des raisons antérieures au jugement de liquidation ; l’action sera engagée au plus tard dans les 3 mois à compter de la publication du jugement de liquidation.
La raison invoquée peut concerner une défaillance autre que celle relative aux loyers ; ce peut être le respect de la destination des lieux, le défaut d’entretien, etc.
II. La cession ou modification de l’activité
A. Cession partielle ou totale
À compter du jugement d’ouverture de la procédure collective, le juge peut ordonner la cessation partielle de l’activité.
Lors de l’établissement d’un plan de sauvegarde, il est possible de prévoir la cession d’une ou de plusieurs activités. Lors de procédures de redressement et de liquidation judiciaires, il est possible d’aboutir à la cession totale ou partielle de l’entreprise. Dans tous les cas, la cession peut comprendre le bail commercial.
Le régime applicable est celui de la liquidation judiciaire, conformément à l’article L. 626-1, alinéa 2 du Code de commerce.
B. Ajout d’une ou de plusieurs activités nouvelles
Il est à noter que le tribunal peut également décider d’adjoindre une ou plusieurs activités nouvelles au bail. Cette décision s’impose au bailleur, qui ne pourra faire valoir les stipulations qui lui sont favorables en matière de déspécialisation.
III. Les créances du bailleur
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38 L’ouverture d’une procédure collective impose aux créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture de déclarer leur créance, dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC, au mandataire ou au liquidateur judiciaire.
La déclaration doit indiquer le montant de la créance due au jour du jugement d’ouverture, ainsi que les sommes à échoir et leur date d’exigibilité. Elles mentionneront également la nature du privilège éventuellement associée ; les éléments prouvant l’existence et le montant de la créance si aucun titre n’est disponible, le cas échéant ; les modalités de calcul et la mention de la juridiction saisie si la créance fait l’objet d’un litige.
Dans le cas où la déclaration ne serait pas effectuée dans les délais, la créance ne sera pas éteinte mais le créancier en question ne pourra s’en prévaloir au cours de cette procédure collective. Il lui restera la possibilité d’engager devant le juge-commissaire, une action en relevé de forclusion.
IV. Le paiement des loyers
A. Loyers antérieurs au jugement d’ouverture
Le bailleur détient un privilège pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure. L’article 2332 du Code civil disposant à ce titre que le privilège porte sur le prix de tous les meubles garnissant les lieux loués.
B. Sort du bail après le jugement d’ouverture
1. Bail résilié après le jugement d’ouverture
Dans le cas où le bail serait résilié après le jugement d’ouverture, le bailleur dispose d’un privilège pour l’année en cours, pour tout ce qui concerne l’exécution du bail et pour les dommages et intérêts afférents.
2. Bail continué après le jugement d’ouverture
Les loyers postérieurs au jugement d’ouverture sont, en principe, payés à leur échéance. Toutefois, l’administrateur ou le liquidateur peut obtenir des délais de paiement devant le juge.
Si les loyers ne sont pas payés au terme convenu, ils bénéficieront d’un rang privilégié par rapport à d’autres créances ; ils seront payés après les salaires et les frais de justice.
Source : Village-justice.com
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Peut-on récupérer des clients perdus ?
Le 13/01/2017
"J'ai racheté un restaurant en légère difficulté. Depuis deux mois, j'ai une nouvelle équipe de cuisine motivée et nos plats du jour sont faits maison, mais ma clientèle est déjà partie chez mes concurrents.
J'aimerais la faire revenir en proposant un service en moins de 45 minutes avec plat du jour, dessert et café. Pour cela, j'aimerais que mon équipe en cuisine élabore deux plats du jour pour pouvoir donner aux clients le choix. J'aimerais aussi l'annoncer sur mes affiches publicitaires en avant du restaurant. Qu'en pensez-vous ?"
Faire revenir une clientèle déçue est probablement l'exercice le plus compliqué pour un restaurant.
D'autant plus si vous êtes dans une petite ou moyenne agglomération, où le bouche à oreille est dix fois plus puissant et rapide que dans les grandes agglomérations. Cela dit, rien n'est jamais perdu et il faut remonter la pente. Mais ce ne sera pas en jouant sur la rapidité, le choix ou sur de la publicité que les clients reviendront. Il y a eu une déception qui leur a fait perdre confiance. À mon sens, il n'y a qu'un électrochoc ou une opération événementielle qui fera revenir des clients chez vous pour tester ce qu'il y a de nouveau.
Parmi les opérations chocs que je peux vous proposer, une a déjà fait ses preuves : les services à blanc. Lors d'un service un jour précis bien choisi, vous annoncez au moment de l'addition que "C'est pour la maison !". Si l'on vous demande si ce sera pareil le soir, répondez : "peut-être". Le bouche-à-
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40 oreille va fonctionner à très grande vitesse dans la ville dès l'après-midi, et votre fréquentation du soir va grimper d'un sérieux cran. Il y a de grandes chances que vous devez recommencer l'opération le soir même et peut-être au déjeuner du jour suivant, puis vous déciderez.
Quand au coût d'une telle opération, il s'agit uniquement de votre coût matières car toutes les autres charges existent quel que soit votre chiffre d'affaires. Autrement dit, imaginons que vous ayez un ticket moyen à 20 € TTC boissons comprises et que vous offrez avec cette opération 100 couverts. Ne pensez pas que vous aurez un manque à gagner de 2 000 €, car ces clients ne seraient jamais venus sans l'opération. En revanche, cela vous coûtera 600 € (30 % de coût matières).
Source : hotellerie-restauration.fr
